Remake live : votre avis sur cette SCPI (Remake AM)

Et puis annoncer d’ores et déjà entre 6,5 % et 7,5 % de rendement pour 2023, c’est tout bon !

Nous devons être plusieurs à avoir reçu, au courant du mois de mai, une communication de divers courtiers/CGP anticipant une possible hausse de la valeur de souscription de la SCPI Remake live (Patrimea et Louve Invest l’ont fait par exemple), du fait d’un écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Cet écart n’était pas très conséquent comparé à d’autres SCPI du marché (200€ contre 206.98 €, soit une différence de 3,5%), ce qui pouvait laisser supposer quelques indiscrétions de la société de gestion…

L’annonce n’est pas officielle, mais cette hausse de valeur de part semble acquise pour demain, au 1er juin, puisque si on souhaite réaliser aujourd’hui un arbitrage en AV vers cette SCPI, il est indiqué que la valeur de la part à la date de valeur (le lendemain, donc le 1er juin) est de 204 €, soit une hausse du prix de souscription de 2% (cf. capture d’écran ci-dessous réalisée à l’instant, sur l’interface de Spirica).



Les "analyses" des CGP étaient donc exactes

Sur le fond, on peut s’étonner d’une hausse de la valeur de souscription avec un écart si faible, mais on peut y voir plusieurs raisons :
- La SCPI étant très jeune, elle présente a priori moins de risque sur la valorisation de ses actifs puisqu’elle procède à des acquisitions depuis un an dans les nouvelles conditions de marché (même si on peut toujours surpayer…)
- En période actuelle de réajustement des prix, il est intéressant d’engranger une forte collecte pour saisir les opportunités de marché ; or une réévaluation du prix de parts dans le contexte actuel est susceptible de déclencher un signal positif (outre le très bon rendement déjà affiché), amenant un afflux de collecte donc de cash (cash d’autant plus important dans un marché où le recours à l’emprunt devient difficile)
- Conséquence du point précèdent, en prévision d’une forte collecte, il est plus "juste" pour les porteurs de parts que le prix de souscription soit au plus près de la valeur des parts, pour éviter un effet dilutif.

En ce qui me concerne, lorsque j’ai vu la communication des courtiers à ce sujet, j’ai arbitré mes parts de la SCPI Primopierre (cf. les discussions dans le topic dédié) vers cette jeune SCPI. La pénalité de 3% que je dois endurer pour avoir vendu mes parts avant le délai de 3 ans est compensée en partie par la hausse du prix de souscription de Remake Live.

Puisque j’en suis à écrire sur cette SCPI Remake live, j’en profite enfin pour signaler que j’ai demandé à un CGP bien informé sur les SCPI de demander à la société de gestion s’il était prévu de redistribuer aux porteurs de parts en assurance vie le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (comme le fait Corum dans sa propre assurance vie). Il m’a indiqué qu’il avait demandé à la société de gestion et qu’il lui avait été répondu négativement. (à mon avis c’est davantage une décision de l’assureur, mais bon la société de gestion et les assureurs sont assez liés en l’espèce, cf. la répartition du capital initial de cette SCPI)

BrisePif, le 31/05/2023 a écrit :

j’ai arbitré mes parts de la SCPI Primopierre (cf. les discussions dans le topic dédié) vers cette jeune SCPI. La pénalité de 3% que je dois endurer pour avoir vendu mes parts avant le délai de 3 ans est compensée en partie par la hausse du prix de souscription de Remake Live.

Vous avez également payé 6% de frais pour rentrer sur Primopierre. En sortant avant 3 ans vous abandonnez donc 3pts de frais de retrait anticipé et 6pts de frais d’entrée soit 9pts. Imaginons que vous soyez resté dessus 2 ans, c’est la totalité du rendement que vous avez perdue.

Tout cela pour gagner 2% d’augmentation de prix de part sur une SCPI qui a deux ans d’existence et dont vous serez peut être insatisfait dans deux ans ?

In fine, l’assureur, lui, doit être satisfait vu ce qu’il vous a pris au passage.

BrisePif, le 31/05/2023 a écrit :

Puisque j’en suis à écrire sur cette SCPI Remake live, j’en profite enfin pour signaler que j’ai demandé à un CGP bien informé sur les SCPI de demander à la société de gestion s’il était prévu de redistribuer aux porteurs de parts en assurance vie le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (comme le fait Corum dans sa propre assurance vie). Il m’a indiqué qu’il avait demandé à la société de gestion et qu’il lui avait été répondu négativement. (à mon avis c’est davantage une décision de l’assureur, mais bon la société de gestion et les assureurs sont assez liés en l’espèce, cf. la répartition du capital initial de cette SCPI)

C’est intéressant comme point en effet, et surtout légitime.
Mais j’y vois plusieurs difficultés en pratique.

Tout d’abord, le porteur juridique des parts de la SCPI est bien l’assureur vie. Conséquence, le crédit d’impôt lié à la fiscalité étrangère est pris en compte par l’assureur, une fois par an, au moment de sa déclaration IS. Si vous avez souscrit quelques UC en cours d’année, il faudrait que l’assureur réaffecte un prorata de ce crédit à votre contrat, et ce à l’échelle de plusieurs milliers (dizaines de ?) clients. Voyez l’usine à gaz. Étant précisé aussi que si vous êtes sorti avant cette perception du crédit, je ne vois pas bien comment il pourrait vous le réaffecter.

Au-delà, tous les revenus perçus par un assureurs à travers ses UC sont exonérés d’IS puisqu’ils vous redistribue les revenus. Je ne suis donc pas certain techniquement qu’il gagne quoique ce soit illégitimement. Mon avis est que ce crédit est tout simplement perdu.

Pour en discuter !

Le bulletin trimestriel vient de sortir.
Taux de distribution prévisionnel brut 2023 : 7,00% à 7,50%.
Source : bulletin trimestriel

Communication du jour de la société de gestion:

Remake Live a vu le jour dans un contexte plein de défis, secoué par une très forte hausse des taux d’intérêts qui a changé la donne des placements.

Mais comme dans toute crise, des opportunités d’investissement se présentent aussi. Ainsi, cette situation a accentué le contraste entre les SCPI, les investisseurs privilégiant les fonds immobiliers les plus récents ou dont les thématiques semblent les plus solides.
Ces SCPI récentes, dont Remake Live fait partie, sont toutes tournées vers la construction de leur portefeuille sans avoir à subir un stock qui, en se dévalorisant, affecte négativement la performance globale.

La réglementation impose de valoriser le patrimoine des SCPI une fois par an afin de définir le prix de souscription. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), consciente de la situation exceptionnelle que nous vivons actuellement, et qui ne trouve pas son origine dans des causes immobilières, rappelons-le, a demandé aux Sociétés de Gestion de vérifier l’adéquation entre le prix de souscription et la valeur du patrimoine.

C’est dans ces conditions que des évaluateurs immobiliers ont réexpertisé les patrimoines, ce qui a conduit à déprécier certaines valeurs de parts de SCPI depuis l’été. Et rappeler que l’immobilier n’est pas insensible à son environnement macroéconomique au passage.

Nous tenions à vous indiquer que Remake Live, dont tous les immeubles ont été acquis récemment, n’est pas touchée par cette vague de baisse. Par ailleurs, aucune part n’est en attente de retrait à ce jour.



Que faut-il retenir ?



De l’importance d’un fonds régulé

En exigeant un exercice de vérité sur les prix de souscription en dehors du cycle habituel des expertises de fin d’année, l’AMF montre que l’intérêt des porteurs, entrants ou sortants, est une priorité.



Quel prix de part pour Remake Live ?

Les valeurs de parts de SCPI sont calculées indirectement sur la base de la valeur d’expertises des immeubles en portefeuille. Nous avons choisi de faire expertiser l’ensemble du patrimoine afin d’avoir une vision la plus juste possible de la valeur de la SCPI.
Il ressort que la valeur de reconstitution technique au 30 juin s’établit à 203,83 € par part, à comparer à un prix de souscription de 204 €.

Le prix de souscription et la valeur du portefeuille sont donc cohérents.



Une baisse de la part est-elle envisageable lors des expertises de décembre 2023 ?

Nous pensons que la hausse des taux est davantage derrière nous que devant nous, à quelques exceptions près en Europe.
Dans la mesure où la capitalisation de Remake Live était de 120 M€ fin décembre 2022 contre 330 M€ fin septembre 2023, et que son capital continue de progresser, son exposition à des hausses des taux va en diminuant. Si les taux se stabilisent, et en l’absence d’accident sur les loyers, nous n’anticipons pas davantage d’impact au 31 décembre.



Toute l’équipe de Remake reste mobilisée pour vous délivrer la meilleure performance et reste à votre écoute.

ddazin, le 17/10/2023 a écrit :

Une bonne affaire pour Remake ?

- L’immeuble était valorisé 68,7 M€ au 31/12/2022
- Il a été acquis 66,5 M€
- Soit une "remise" de 3,2%
- Or vous nous expliquez par ailleurs que l’immobilier de bureau a corrigé de 10 à 20% entre les estimations de fin 2022 et aujourd’hui

On ne peut donc qu’en déduire que soit Remake n’a pas fait une bonne affaire soit les prix immobiliers n’ont pas corrigé autant que vous le dites, soit les deux à la fois.

Et il y a deux détails détails à mes yeux qui peuvent expliquer la différence :
- L’immeuble était valorisé 68,7 M€ au 31/12/2022 par une société d’expertise. Il a été acquis 66,5 M€ après une expertise quelques mois plus tard d’une autre société de gestion. Ces deux expertises diffèrent donc forcément.
- Le bail a été renouvelé pour 9 ans ferme. Cela se valorise forcément.

J’ai ma petite idée Bangkok tout comme pour Néo et iroko zen.
Ces scpi ont des frais structurés différemment et j’imagine que cela ne plait pas à tous… ceux qui sont habitués à recevoir un petit pactole à chaque souscription.
Ce forum peut parfois être comme le Caire, un nid d’espion

Bangkok a écrit :

Il serait intéressant, je pense, que les six personnes qui ont voté NON au sondage argumentent leurs avis.

Cela permettrait à tous de comprendre pour quelles raisons elles ne sont pas intéressées par cette SPCI.

La présentation d’argument en faveur du NON favoriserait la réflexion générale… Merci !

exactement.
Ce serait top d’une manière générale que les avis soient argumentés (même sommairement) qu’ils soient positifs ou pas d’ailleurs.

Je cherche à placer 10 ou 15 k en parts SCPI à bon rendement (avec du cash à investir sur des projets rentables) et que ce soit Remake, Iroko ou Corum Origin. Je me renseigne donc précisément sur ces 3 SCPI.
Tous les avis sont donc très utiles je pense.

Olivier

Vos arguments sont tout à fait valable Asn540, j’ajouterais que la distribution en AV d’une SCPI de ce type ne fait que renforcer le potentiel d’instabilité et de blocage.

De mon point de vue, l’investissement en direct en particulier est très risqué du fait justement de la grande part de détention par des institutionnels (assureurs) et de potentiels ventes massives en période difficile en lien avec des arbitrages massifs d’assurés. Parmi ces assurés, davantage (vs détenteurs d’UC d’autres SCPI) pourraient avoir tendance à s’en retirer rapidement en cas de vents contraires car les pénalités associées à un retrait sont faibles et très limitées dans le temps. Cette absence de frais de souscription a par ailleurs tendance à attirer davantage d’assurés susceptibles de faire des arbitrages d’opportunité générateurs d’instabilité.