Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Il s’agit des notes que j’ai prise hier lors du webinaire. Je peux avoir eu des formulations maladroites que je corrigerai bien volontiers.
Quelques réponses apportées par la société de gestion lors de ce webinaire, du précédent, ou des échanges que j’ai eu avec eux (dont le seul lien que j’ai avec est de détenir des parts de Corum Origin et Corum XL).
Vous m’excuserez de ne pas avoir cité l’ensemble des phrases pour une lecture plus aisée.

maxlille a écrit :

[…] les loyers qu’ils dégagent ne sont pas en augmentation significative […]

Les augmentations sont annuelles, et les loyers sont facturés trimestriellement, les augmentations ne sont donc pas visible immédiatement.

maxlille a écrit :

… qui semble largement contredit par la baisse déjà significative constatée sur ce marché […]

Formulation maladroite : les actifs immobiliers ont déjà baissé au UK, le risque de baisse semble donc plus contenu sur ce marché (pour Corum L’Epargne).

maxlille a écrit :

[…] il est néanmoins "possible" de conclure des baux bien plus longs en France […]

pour certains biens particulier oui, mais si vous proposez par défaut un bail de 12 ans, on vous regardera de travers.

maxlille a écrit :

[…] L’impact du taux de change EUR/GBP sur la valeur de Corum XL […]

Elle a néamoins bien monté de 3% depuis le début d’année. Donc factuellement, la valeur de reconstitution a bien repris ces 3% (à date, je suis le premier à dire que l’immo c’est du long terme, et qu’il ne faut pas regarder la valorisation tous les jours)

maxlille a écrit :

[…] un taux d’occupation élevé à un moment donné ne garanti nullement qu’il ne baissera pas à l’avenir […]

Je vais reprendre ce passage, en le relisant, ce n’est pas clair.

maxlille a écrit :

[…] Corum XL est fortement exposé au Royaume Uni depuis des années […]

C’est la conviction de la société de gestion, tant que la livre reste en dessous de 1,20. Ils l’annoncent depuis des années.

maxlille a écrit :

les annonces de prévision de rendement ne sont pas […] une surprise […] parce que cet objectif de rendement a été choisi suffisamment bas […]

Autant sur Corum Eurion, je peux vour rejoindre. Autant sur Corum Origin, on ne peut pas dire que l’objectif soit "bas" alors qu’il s’agit du haut du panier des SCPI (en moyenne, le taux de distribution en 2022 était de 4,53%)

maxlille a écrit :

[…] la "pratique d’une expertise pré-achat systématique" n’est nullement une nouveauté […]

Ce n’est pas une nouveauté, mais c’est la première fois qu’ils en parlent et qu’ils annoncent qu’elles sont systématiquement supérieures au prix d’achat.
Je ne suis pas sur que ce soit le cas chez certaines SCPI concurentes.

Kangoorico a écrit :

maxlille a écrit :

[…] la "pratique d’une expertise pré-achat systématique" n’est nullement une nouveauté […]

Ce n’est pas une nouveauté, mais c’est la première fois qu’ils en parlent et qu’ils annoncent qu’elles sont systématiquement supérieures au prix d’achat.
Je ne suis pas sur que ce soit le cas chez certaines SCPI concurentes.

Intéressant, cela veut donc dire que chaque achat est relutif pour la VR. Les expertises complètes ne sont faites qu’une fois tous les 5 ans. Entretemps, ce ne sont que des remises à jour de la valeur du bien basées sur le flux locatif (les loyers) plus que sur la valeur intrinsèque de l’immeuble. Une acquisition faite par Corum est donc relutive 5 ans dans son patrimoine.

Kangoorico a écrit :

maxlille a écrit :

[…] L’impact du taux de change EUR/GBP sur la valeur de Corum XL […]

Elle a néamoins bien monté de 3% depuis le début d’année. Donc factuellement, la valeur de reconstitution a bien repris ces 3% (à date, je suis le premier à dire que l’immo c’est du long terme, et qu’il ne faut pas regarder la valorisation tous les jours)

Si j’en crois cette source, le taux de la GBP (actuellement vers 1.15 EUR/GBP) a monté d’un peu moins de 2% depuis le début de l’année (mais ça sera peut-être 3% la semaine prochaine, ou 1%, ou autre chose), il n’a guère varié de plus de 7% autour de 1.14 (entre 1.05 et 1.22 EUR/GBP) depuis un peu plus de 5 ans, et espérer qu’il regagne prochainement son sommet de 2015 (vers 1.40EUR/GBP, quand le marché s’attendait à ce que le Brexit soit rejeté), ou même dépasse largement 1.20 durablement, me semble très optimiste.

Les actifs de Corum XL valorisés en GBP représentent environ 50% de son patrimoine, et donc une (éventuelle) hausse de 3% du GBP n’ajouterait que 1.5% à la VR exprimée en EUR.

Quand on investi dans une SCPI, c’est rarement pour spéculer sur l’évolution du cours d’une devise. Je pense donc que le choix de Pierval Santé, de faire payer  en EUR le loyer de son actif au Canada (qui d’ailleurs représente seulement 1% du patrimoine), est bien plus aligné avec les besoins des associés d’une SCPI. Après, ça a peut-être aussi un "prix" (le locataire pouvant argumenter que le fait pour lui de payer un loyer dans une devise EUR (différente de celle dans laquelle il réalise son chiffre d’affaire) est pour lui un risque -à rémunérer- et rend service au bailleur, pour négocier le loyer un peu), ou en tout cas ça doit intervenir dans la négociation lors de l’acquisition.

Kangoorico a écrit :

[s]maxlille[/s]GBL a écrit :

[…] la "pratique d’une expertise pré-achat systématique" n’est nullement une nouveauté […]

Ce n’est pas une nouveauté, mais c’est la première fois qu’ils en parlent et qu’ils annoncent qu’elles sont systématiquement supérieures au prix d’achat.
Je ne suis pas sur que ce soit le cas chez certaines SCPI concurentes.

Je l’ai déjà entendu lors d’AG de CORUM (et d’autres SdG) il y a pas mal d’années. Je ne sais pas si ça faisait partie du "compte-rendu" de cette AG que j’avais publiée sur ce forum (je vous laisse les relire, vous les trouverez dans la présente discussion, ça pourrait aider à prendre du recul).

cedREIM a écrit :

"on peut pas dire on fait de bonnes affaires, parce que les immeubles baissent, et de l’autre dire ah bah non mes immeubles sont pas touchés.
la dernière fois qu’on a vu ça c’était le nuage de Tchernobyl qui n’est pas arrivé jusqu’à certain !"

Quel drôle de raisonnement. Si je fais une bonne négo en obtenant une ristourne cela ne fait pas baisser la valeur du bien que j’achète.

Exemple : un appart vendu 800k et expertisé comme tel. Les héritiers veulent le vendre vite et sans condition suspensive. J’arrive et je propose 600k cash. Les héritiers acceptent. J’ai acheté pas cher. Est ce que l’appart vaut moins que 800k ? Est ce que l’appart similaire sur le palier vaut 600k ? Ben non: un expert les évaluera toujours à 800k alors que je l’ai payé 600k

Donc on peut très bien faire des bonnes affaires sans que la valeur d’expertise des biens baisse. Notamment quand on paie cash et que le vendeur est endetté et doit vendre vite.

Désolé mais en l’espèce c’est plutot Remake qui se moque de ses associés en leur servant un raisonnement aussi simpliste…

Dernière modification par Asn540 (22/09/2023 21h22)

maxlille, le 22/09/2023 a écrit :

Pour eux, ils ont économisés plusieurs centaines de milliers d’euros en ne le faisant pas.

Ce qui, provenant d’une société avec plusieurs milliards sous gestion, me fait plutôt douter et me fait poser encore plus de question sur la "juste valeur" de leurs actifs.

Je vous invite à réécouter le webinaire du 8 décembre 2021
L’inflation rognera-t-elle le rendement de votre investissement ? | CORUM L’Épargne
à partir de la 26ème minute, dans lequel l’équipe de gestion explique clairement qu’il y a un lien mathématique entre hausse des taux et baisse de la valeur des biens immobiliers.
Avec une hausse de 4,5% en 14 mois du taux directeur de la BCE, quelle conclusion en tirez-vous?

Il faut faire attention à ne pas assimiler des taux potentiellement bien différents, comme le taux directeur des banques centrales et le taux de rendement de l’immobilier.

Le taux de base de la BCE est le taux que la BCE applique pour le court terme.

Ce taux a certes une influence sur les taux à plus long terme, mais (de loin) pas une influence mathématique directe et intégrale.

Ce taux ne détermine pas non plus directement le taux de rendement des actifs immobiliers (même s’il l’influence).

Remarquons aussi que la "marge" (ce que d’aucuns appellent aussi "prime de risque") entre le taux de rendement des meilleurs actifs immobiliers, et le taux "sans risque", était historiquement très élevée quand le taux de la BCE était négatif, et a, la plupart du temps, été bien plus faible dans le passé (et il devrait sans doute le redevenir). On ne peut pas vraiment considérer que la "prime de risque" devrait rester constante…

GoodbyLenine a écrit :

Il faut faire attention à ne pas assimiler des taux potentiellement bien différents, comme le taux directeur des banques centrales et le taux de rendement de l’immobilier.

Je ne reprends que l’exemple cité dans le webinaire et je sais parfaitement que taux directeur et taux de rendement de l’ immobilier sont différents. J’essaye simplement d’attirer l’attention sur le fait que la hausse des taux devrait avoir une incidence forte sur la valeur d’expertise de certains immeubles et c’est Corum qui le dit…

Dernière modification par ddazin (25/09/2023 08h52)

GoodbyLenine, le 24/09/2023 a écrit :

On ne peut pas vraiment considérer que la "prime de risque" devrait rester constante…

D’accord, mais l’exercice ici est de valoriser le capital à un instant t, c’est un peu le même fonctionnement que les obligations à taux fixe : Pourquoi le prix des obligations baisse lorsque les taux montent ? | AMF

L’évolution de la prime de risque peut influencer la valeur d’un immeuble de rapport. La prime de risque représente le supplément de rendement qu’un investisseur demande pour investir dans un actif risqué par rapport à un actif sans risque, comme les obligations d’État.

Lorsque la prime de risque augmente, cela signifie que les investisseurs demandent un rendement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire associé à l’investissement dans des actifs risqués tels que l’immobilier. Par conséquent, cela peut réduire la valeur de l’immeuble, car les investisseurs sont moins disposés à payer un prix élevé pour un investissement plus risqué.

Inversement, si la prime de risque diminue, les investisseurs peuvent être prêts à accepter un rendement moindre pour cet investissement risqué, ce qui peut augmenter la valeur de l’immeuble.

A mon avis, la prime de risque est aujourd’hui un des facteurs majeurs impactant la valeur d’un immeuble.

Dernière modification par ddazin (25/09/2023 17h15)

Asn540, le 22/09/2023 a écrit :

Est ce que l’appart similaire sur le palier vaut 600k ? Ben non: un expert les évaluera toujours à 800k alors que je l’ai payé 600k

Ceci est complètement faux : une des méthodes utilisées pour déterminer la valeur d’expertise est la méthode par comparaison ou comparables:
Cette méthode consiste à évaluer la propriété en comparant ses caractéristiques (taille, emplacement, état, etc.) avec des biens similaires qui ont été récemment vendus sur le marché. On ajuste ensuite la valeur en fonction des différences identifiées.
Pour que votre raisonnement soit juste, il faudrait avoir constaté des VENTES de biens similaires au prix de 800k et là vous pourrez dire que vous avez fait une bonne affaire…

Asn540 a écrit :

Tout d’abord Corum n’achète pas en France donc pas de code monétaire et pas d’AMF - hors de propos..

Vos affirmations agressives et péremptoires n’en font pas des vérités . je vous invite à relire la décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 29 avril 2021

Dernière modification par ddazin (25/09/2023 13h58)

Surin a écrit :

Je veux bien qu’ils aient économisé des expertises qui ont un coût pour la SCPI mais il faut espérer que leurs évaluations pour la fin de l’année, si elles sont effectuées de la manière la plus impartiale, ne seront pas décevantes.

La société mandatée pour l’expertise des SCPI Corum est la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION France.
Dans le RA 2022 on peut lire que « La méthode retenue par l’expert est la méthode par capitalisation du revenu brut qui consiste à lui appliquer un taux de capitalisation conduisant à une valeur hors droit et hors frais. La cohérence des valeurs obtenues étant ensuite contrôlées au regard des transactions comparables »
Dans sa note « études économiques » du mois d’août, concernant l’immobilier commercial européen le groupe BPCE écrit : « sous l’effet de la hausse des taux, les valorisations immobilières ont amorcé une baisse à partir du 3e trimestre 2022, après une période de hausse quasiment ininterrompue depuis 2009. En moyenne, l’immobilier commercial prime enregistre une baisse de 17 % pour les bureaux et la logistique et de 12 % pour les centres commerciaux, avec des disparités importantes selon la localisation, par pays et au sein d’une même agglomération. » C’est donc une baisse générale, mais difficile à valider faute de transactions suffisantes, ces dernières étant en baisse de 60% en volume sur un an au 1er trimestre 2023.
Mais les experts savent mettre en œuvre d’autres modèles permettant d’obtenir une évaluation de la valeur intrinsèque d’un actif immobilier en se concentrant sur ses caractéristiques et ses performances individuelles, plutôt que d’être influencé par les tendances du marché. Notamment la méthode des discounted cash flow (DCF), les flux de trésorerie actualisés (l’Immobilière Dassault l’utilise dans un mixte d’autres méthodes). Laissons faire les experts…

Dernière modification par ddazin (27/09/2023 19h51)

Le lien indiqué par Surin indique aussi (voire surtout) que

L’AMF a demandé aux gérants des SCPI de produire leurs rapports jusqu’en fin août. La restitution des documents devrait donc s’effectuer tout au long de ce mois de septembre. Les gestionnaires peuvent ainsi réaliser eux-mêmes cette opération ou la confier à un expert externe.

Pour produire un tel rapport, une possibilité (celle choisie par l’ASPIM, et donc la majeure partie de ses adhérents, apparemment) est de faire procéder à des expertises. Mais ce n’est pas la seule…

Remarque : L’AMF délivre les agréments aux sociétés de gestion de SCPI. Donc si l’AMF exige, il est logique que ceux qui dépendent des agréments délivrés par l’AMF exécutent  (sauf à aller contester ce que l’AMF demande devant des tribunaux, ce qui ne serait envisageable que si la demande était largement hors de ce que le CoMoFi, la loi pour les SCPI, stipule).