Ficommerce : avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Les revenus 2021 sont donc pour les 4 trimestres (pour une part) :
T1 2,30 €
T2 2,29 €
T3 2,30 €
T4 2,62 €.

Le total des revenus 2021 est de 9,51 €.

Pour un investisseur ayant des parts valant 207,00 €, on peut considérer que le rendement est de 4,59 %.
Sur le prix acheteur de 230,00 €, le rendement est de 4,13 %.

Historique sur 8 ans :

Rendement faible depuis 2 ans, pas remis de la crise du COVID-19.

Prix de la part inchangé depuis 3 ans, on voudrait bien une petite revalorisation …

Ficommerce a écrit :

Convaincus de la solidité de notre gestion et des opportunités offertes par le marché en terme d’investissement, profitez dès aujourd’hui de

L’OFFRE SANS DELAI, jusqu’au 30 avril 2022*

Pour toute nouvelle souscription enregistrée avant le 30 avril 2022 sur les SCPI BUROBOUTIC Métropoles et FICOMMERCE Europe, optimisez la rentabilité de votre investissement en bénéficiant du DELAI DE JOUISSANCE OFFERT !"
(sur la base du dividende du T3 2021 soit 2,30€ par part FICOMMERCE Europe et 2,60€ pour BUROBOUTIC Métropoles)

Bingo, je me doutais que pour soulager le problème des parts en attente, Fiducial aurait à nouveau recours à un cadeau pour les nouveaux entrants…

La seule ’bonne nouvelle’ est une augmentation du RAN (non précisée).

Réponse de ficommerce

Ficommerce a écrit :

Le résultat fiscal de FICOMMERCE a évolué de 9,08 €/part pour l’exercice 2020 à 10,47 €/part pour l’exercice 2021, soit +1,39 €/part. Les facteurs explicatifs sont les suivants :

            1/ Augmentation des loyers encaissés : de 35 839 K€ à 37 476 K€, soit +1 637 K€ entre 2020 et 2021
            2/ Conjuguée à une baisse des charges au cours de l’exercice 2021, principalement polarisée sur (i) la non-réintégration de 50% des travaux déductibles, qui était de 1 099 K€ en 2020, (ii) la baisse de l’imposition (de 5 278 K€ en 2020 à 4 700 K€ en 2021, soit -577 K€) et (iii) la baisse du montant des charges locatives à réintégrer (de 411 K€ en 2020 à 247 K€ en 2021, soit un impact de +164 K€ sur le résultat fiscal)

Nous restons à votre disposition pour tout complément d’information.

Cela semble a priori une bonne nouvelle que le résultat augmente mais l’associé n’en voit pas la couleur. Peut-être est-ce dû à une augmentation des frais de structure de Fiducial.

98% des biens immobiliers en France, 2% en Europe hors France.
Le fonds de remboursement continue à être utilisé.
Sur le 1er semestre 2022, presque 4 fois plus de retraits que de souscriptions.
Les retraits sont payés à la valeur de retrait (207€) ou à la valeur du fonds de remboursement pour les vendeurs les plus pressés.
Le poids des parts détenues en assurance vie progresse par rapport à l’an dernier.
C’est un soutien pour la liquidité, mais pas suffisant.

Yes, bonne surprise !

On peut faire le bilan pour l’année 2022 :

Le chiffre en note est la variation par rapport au même trimestre en 2021.

Le total des revenus 2022 est de 10,50 € par part.

Pour une souscription à 230,00 €, on peut considérer que le rendement est de 4,57 %.
C’est un bon chiffre, qui devrait être un peu supérieur au rendement moyen des SCPI.

Pour un investisseur ayant des parts valant 207,00 €, on peut considérer que le rendement est de 5,07 %.

Historique sur 9 ans :



Ca ne change pas souvent …


On revient sur les niveaux de 2018 et 2019, la crise du COVID-19 est surmontée.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (31/01/2023 19h18)

Bonjour,

Je constate avec amusement que la SCPI a encore changé de nom pour devenir Ficommerce Proximité
Newsletter Fiducial Gérance. La mention Europe n’aura pas fait long feu.

On apprend en autre dans cet édito que la collecte reste faible

Fiducial Gérance a écrit :

Au niveau de la collecte, c’est un peu plus compliqué, un peu plus atone, moins dynamique que la fin de l’année dernière. Nos partenaires le ressentent : aujourd’hui, compte-tenu de la hausse des taux d’intérêt, il y a vraiment des interrogations. Et tant qu’il n’y aura pas une stabilisation des taux au niveau de la Banque Centrale et de la FED, on sera dans une situation d’attentisme…

ce qui ne va pas aider à absorber les parts en attente.

Néanmoins, cela est contre balancé par

Fiducial Gérance a écrit :

La distribution sera au moins égale à celle de 2022 et sera peut être meilleure pour certaines SCPI … En conclusion, nous sommes confiants pour la distribution 2023 de nos différentes SCPI.

Je viens de lire le BS. Etonnant que la tendance ne s’inverse pas au niveau du solde de parts car la tendance est plutôt positive depuis 12 mois. Contrairement à PFO2, ils ont su rebondir post-covid.

A voir comment va être géré ce passage délicat.

Celle-là je ne l’attendais pas.
Donc il n’y a pas que les foncières de bureau impactées par le fort développement du télétravail qui peuvent baisser.

Mais on peut trouver des motifs souvent passés :

FIDUCIAL Gérance a écrit :

À ce contexte financier et économique, s’ajoute pour l’immobilier depuis quelques années, la gestion de périodes difficiles accompagnées de changements de paradigme profond.

On peut citer les manifestations récurrentes qui ont fortement impactées les commerces de centre-ville ces dernières années,
la gestion d’une crise sanitaire majeure et ses périodes de confinement qui ont touché beaucoup de secteurs,
des changements d’usage post-covid avec le fort développement du télétravail notamment en Ile-de-France,
des modifications d’achats de la part des consommateurs avec le développement depuis plusieurs années du e-commerce
et, enfin, l’accompagnement de la transition énergétique et la nécessité de décarbonner progressivement les actifs immobiliers.

Je déteste l’expression "changements de paradigme" …

Sur 10 ans le prix de part avait été stable,
n’ayant connu qu’une minime augmentation du prix acheteur de 0,88 % le 01/04/19 (de 228,00 à 230,00 €).

On a eu une distribution de 4,80€ par part sur le 1er semestre 2023.
Si on poursuit la tendance (quoique le 4ème trimestre est souvent plus favorable) on aurait 9,60 € sur l’année.
Sur la base du nouveau prix de retrait de 189,00 €, ça donnerait un rendement de 5,08 %.

Il serait difficile de vendre

FIDUCIAL Gérance a écrit :

150 650 parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
La société de gestion, en accord avec le conseil de surveillance, a décidé de mettre en place un fond de remboursement, à compter du 1er juillet, afin de permettre aux associés inscrits sur le registre des retraits depuis plus de 3 mois, de sortir.

Quelle coïncidence de dates !
Le "fond de remboursement" est mis en place le 1er juillet,
pour pouvoir satisfaire les retraits depuis plus de 3 mois, soit à partir du 1er octobre.
Et le 29 septembre baisse du prix de part …

Par ailleurs je n’ai pas trouvé le montant du "fond de remboursement".
Qui en bon français serait un "fonds".
C’est le prix de retrait qui "fond" comme neige au soleil.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (29/09/2023 12h36)

Acompte de 2.4€/part pour T3 2023, identique à T1 et T2 soit 7.2€/part pour l’instant Vs 7.1€/part en 2022. Néanmoins, l’acompte T4 2022 était de 3.4€part pour porter à 10.5€ le montant total 2022.

Fun fact. Alors qu’il y a quelques trimestres, Ficommerce avait pris la dénomination Ficommerce Europe, la voilà à présent renommée Ficommerce proximité.

Actualisation :

Problème de liquidité.
Au 31/03/2024 : 7,18% des parts en attente de retrait,
au 30/06/2024 : 7,28% des parts en attente de retrait,

Les associés peuvent recourir au fonds de remboursement.

Sur le 1er semestre 2024, 19 465 parts ont été retirées :
91% par le fonds de remboursement, à 175,00€ la part,
9% en contrepartie de nouveaux souscripteurs, à 189,00€ la part.

Source : bulletin trimestriel T2-2024