Bonsoir,
M.erci à SeptièmeVague et à Maxicool pour leur retour !
@Sanvio : et non c’est CNP ou rien…. ça fait clairement partie de la combine pour marger un maximum sur l’assurance !
Yvan
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1 
2 #177 15/03/2022 18h33Bonjour,
Pour répondre à Bobby35, et à certaines questions qui m’ont été posées en MP, voici quelques compléments d’informations sur le montage :
- Montant apporté pour le capital social de la SCI : 1 200 €
- Apport réalisé au CCA : 3 000 € en tout et pour tout. Cet apport a permis de payer les premières dépenses (assurances et intérêts des prêts avant les premiers versements de la part des SCPI.
- Plutôt que de présenter mon tableau de suivi qui serait trop compliqué à comprendre sans de longues explications, je viens de refaire la synthèse sous forme de graphique des recettes et dépenses depuis l’origine de la SCI. Ce tableau ne concerne bien que les flux liés au prêt de 360 k€ sur 20 ans pour l’achat de SCPI en PP et au prêt de 180 k€ sur 15 ans pour l’achat de SCPI en US.
Eléments de lecture
1 - Les recettes par mois sont très variables car seule la société de gestion Corum effectue les distributions mensuellement, toutes les autres société de gestion effectuent les versement de manière trimestrielle.
2 - Les dépenses par mois comprennent chaque mois les remboursements des prêts et assurances associées. Ponctuellement, viennent s’ajouter : la prestation comptable, la mission juridique, voir un peu d’impôt sur les sociétés.
En février 2022, on voit que le montant augmente fortement. Celà est du au fait que l’anticipation est désormais terminée, je commence donc à rembourser le "CRD" des prêts.
3 - Le cumul des dépenses sur 12 mois va donc augmenter rapidement pour rejoindre la courbe bleu qui correspond aux dépenses prévisionnelles sur 12 mois : remboursement des prêts, des assurances, des frais de compta et de juridique, …. sur une année complète.
4 - La courbe des recettes sur 12 mois correspond aux rentrées d’argent qui va se stabiliser tout en continuant de monter légèrement avec l’arrivée de nouvelles distributions liés aux SCPI achetées grâce aux 24 mois d’anticipation des prêts.
on s’aperçoit qu’il y a, avec les distributions effectuées en 2021 (et donc susceptibles de variation), 4 000 € de cash flow positif par an.
Attention toutefois, une fois l’usufruit des SCPI terminées, le cash flow sera normalement négatif (cf. post 63) sur cette base de calcul.
Yvan
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1 6 #178 09/04/2022 19h35Bonjour à tous,
La souscription des parts de SCPI acquises via le prêt de la Caisse d’Epargne a été réalisé facilement, je suis donc propriétaire depuis le mois de Mars pour :
- 80 000 € de parts d’Activimmo, SCPI spécialisée dans le domaine de la logistique, qui affiche un taux de distribution de 6,02 % en 2021 et "vise par prudence 5,5 % en 2022". Source
- 70 000 € de parts de Pierval Santé que l’on ne présente plus.
Je me suis amusé à mettre à jour mes projections de recettes et dépenses pour voir si en l’état mon montage allait s’autofinancer où s’il faudrait que je fasse des apports en CCA prochainement. En effet les 150 k€ de prêt de la CE ont été financé sur 17 ans (taux 1,19 %, 2 ans d’anticipation), sans ajout d’usufruits.
Bonne nouvelle, le montage sera clairement positif en l’état, puisque je vais même avoir un excédent de trésorerie de 32 000 € à réinvestir d’ici fin 2023; et une fois la période d’anticipation de 24 mois passée, j’aurais environ 5 000 € de cash flow positif par an.
cool 
Concernant la délégation d’assurances du prêt, j’ai envoyé les dossiers la semaine passée en passant par le contact de Maxicool…… A suivre, je croise les doigts.
Bon wkend à tous
Yvan
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Bonjour,
Je prendrai prochainement le temps de faire un point d’étape de mon montage (après les versements de Janvier, mais comme le Père Noël vient passer ….. alors je vous fais ce petit retour 
.
Après 9 mois d’attente, après des dizaines de relances plus ou moins agressives, le miracle est arrivé concernant le changement d’assurances emprunteurs ….. Je viens de recevoir ce courrier concernant mon prêt de 153 k€ d’une durée de 17 ans, taux 1,19% obtenu en Mars dernier à la caisse d’épargne : 
Vous noterez qu’ils sont très forts : date d’effet le 5 Mai 2022 ….. Jusqu’au bout la Caisse d’Epargne aura brillé par sa célérité, l’essentiel étant d’arriver à ses fins…. et que l’avenant soit rétroactif.
- Coût initial des assurances : 17 162 euros.
- Nouveau coût des assurances : 3 804 euros.
=> Economie de 13 358 euros
=> Coût des assurances divisé par 4,5 :-)
Sympa le courrier du jour….. je commençais à ne plus y croire du tout !
Yvan
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1 #180 21/01/2023 18h05Félicitations pour votre pugnacité.
Ces méthodes de voyous sont en places pour décourager les consommateurs de faire valoir leurs droits et d’économiser des milliers d’euros !
J’ai un dossier sur le feu, pour des clients, egalement avec la caisse d’épargne et qui va feter ses 1 an de galères alors que c’est pour une résidence principale.
Il ne faut pas lâcher !
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Bonjour à tous,
Actuellement entrant d’échanger avec mon comptable pour préparer la clôture de l’exercice 2022 afin d’être prêt dès l’arrivée des IFU, voici un bilan à date dès événements 2022 / début 2023 :
1- Prêt Caisse d’épargne
- Après avoir trimé 1 an avec la CE, j’ai réussi à mettre en place un prêt supplémentaire de 153 k€ à un taux de 1,19 % sur 17 ans en incluant un différé de 24 mois….. Il s’agissait du dernier placement que je souhaitais faire…… quand je vois la remontée des taux depuis cette date, cela me semble une période très lointaine…..
- Après un an de discussion stérile, j’ai réussi à faire passer la délégation d’assurances en ce début d’année; et la Caisse d’Épargne m’a fait un contrat rétroactif à Mai 2022, je n’aurais donc finalement payé que 2 mois le tarif des assurances prohibitif de la CE.
=> Début février, la CE m’a gentiment reversé 8 mensualités, représentant 665 €.
Économie globale liée à cette délégation d’assurances 13 358 €. Pour ceux qui n’ont pas activer ce levier là, il ne faut vraiment pas hésiter !
2 - Réinvestissement lié au cash flow positif et au différé de 24 mois
J’ai acquis en 2022 en Usufruit 14 000 € de Pierval Santé avec pour objectif d’optimiser l’IS car j’en ai payé un peu au titre de l’année 2021.
Pour l’année 2023, je vais bénéficier pleinement du différé de la Caisse d’Épargne, je vous donc au global avoir de l’ordre de 20 k€ à placer.
3 - A venir
Le rapatriement de 25 k€ de parts de Cristal Rente détenues en direct vers la SCI.
Des bilans précis par exercices fiscaux passées sur les recettes et dépenses et des projections sur les 3 prochaines années afin d’avoir de la visibilité.
Pour que ça intéresse un article sur l’inreret de l’usufruit des Scpi que je trouve globalement bien fait.
Bonne journée
Yvan
Dernière modification par Yvan (18/03/2023 15h50)
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Très beau sprint sur les 3 dernières années ! Vous avez utilisé un schéma qui fonctionne dans une période très propice (offre de prêt).
En lisant l’ensemble de votre fil je me dis que j’ai été trop « conservateur » sur mon projet en 2022. Que j’aurais du être plus agressif. Mais enfin bon j’ai toujours dit à mes enfants d’apprendre à marcher avant de courir ce n’est pas pour faire l’inverse…
Afin de ne pas polluer votre fil je vais vous faire un retour par MP sur les 2 petites questions que j’ai.
Concernant votre PF action ou vous en êtes ?
Vous avez commencé en 2020 (comme moi) qui ont été avec 2021 les années de la performance. Quel est le bilan début 2023 ?
Concernant les assurances de crédit (j’ai 12 lignes en combinant pro/ perso) j’ai retenu metlife via un courtier d’assurance. Mieux que la proposition de Zen’up
Bien à vous
Al.
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5 #183 05/08/2023 19h15Hello tout le monde,
Cette semaine, j’ai pris le temps de lire les bulletins trimestriels de mes différentes SCPI, et hormis pour EFIMMO où nous manquons de visibilité compte tenu de l’impact des bureaux, il semblerait que globalement :
- Les prix des parts de SCPI choisies ne devraient pas baisser, ce qui est plutôt rassurant. Merci aux sociétés de gestion d’avoir maintenu un prix de part nettement en deçà des valeurs de reconstitution.
- Les loyers devraient commencer à profiter des "bienfaits" de l’inflation : plusieurs sociétés de gestion commencent à parler d’indexation de l’ordre de 4 à 5 % pour cette année. Si c’est le cas c’est évidemment une bonne nouvelle ;-).
Je viens de faire le point sur les flux financiers de la SCI, voila ce que cela donne et les projections jusqu’à Avril 2025 (en tenant compte de versements stables dans le temps).
Conclusion : Sur 12 mois, il y a actuellement une marge de 10 000 € entre les recettes et les dépenses, en plus de l’anticipation de 9 mois restant sur le prêts de la Caisse d’Epargne, cela représente donc environ 7 000 € supplémentaire à placer d’ici Mars 2024.
La situation est à ce jour meilleure que ce que j’avais présenté dans mon message n°178 du 9 Avril 2022, notamment expliqué par :
- le réinvestissement du cash flow + depuis le début du montage (initialement pas pris en compte dans mes calculs), ce qui m’a permis d’acheter :
- 22 k€ d’usufruits Corum origin et Pierval Santé
- 45 k€ de Pierval Santé et d’épargne Pierre Europe
A noter : cela permet également de toucher des rétrocommissions ;-).
- l’apport au CCA de 100 k€ de SCPI initialement détenues en direct.
Voici la répartition de mon portefeuille dans la SCI à date : 
Je ferais prochainement un bilan des prévisions des différentes SCPI ainsi qu’un bilan retraçant l’évolution des versements des SCPI détenues depuis le début de la SCI pour bien voir la tendance de l’évolution des taux de distribution.
Je ne fais volontairement pas de projection sur du plus long terme compte tenu des incertitudes actuelles.
A Bientôt
Yvan
Dernière modification par Yvan (23/09/2023 08h57)
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Bonjour Yvan,
Quelle est votre stratégie pour investir le cash flow? Allez-vous continuer d’investir en usufruit de SCPI ?
Allez-vous diversifier en investissant dans des foncières cotées ?
Cordialement
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Yvan, le 05/08/2023 a écrit :
- l’apport au CCA de 100 k€ de SCPI initialement détenues en direct.
Je suis curieux de savoir comment vous faites et quels sont les frais pour le changement de propriétaire ? Et quelle valeur est prise en compte par le comptable ?
Je n’avais jamais envisagé cette possibilité ça m’ouvre pleins de perspectives, est-ce qu’il serait par exemple possible que la SCI rembourse son CCA avec des parts de SCPI ?
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Je ne sais pas si c’est possible mais Stephane indique ici que cela l’est (en bas du post d’ouverture) :
stephane a écrit :
(remboursement de compte courant d’associé en numéraire ou en nature de pleine ou de nue-propriété de parts de scpi)
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2 3 #187 07/08/2023 18h12@Robot,
Pour le cash Flow, j’ai décidé d’acheter
- Du Epargne Pierre Europe en 2023 en Pleine Propriété, cela fera un montant de l’ordre de 30 000 €. Cette SCPI est très jeune, la société de gestion me semble (très) performante au vu des performance d’Interpierre, donc il se peut que ce soit une bonne surprise dans le contexte actuel,
- A compter de 2024, j’investirai en Usufruit pour optimiser l’Impôt sur les sociétés (j’ai payé un peu plus de 1 000 € au titre de 2022).
@Bed43fr
Il faut déclarer le changement de gré à gré auprès de la société de Gestion pour un montant d’environ 100 € et aux services des impôts auquel on est rattaché en remplissant le formulaire "Cession de droits sociaux non constatée par un acte" (cerfa 2759-SD) ainsi que déclaré d’éventuelles plus values (Cerfa 2048-M-SD).
La valeur de cession (correspond à la valeur de retrait de la part de la SCPI) a été prise en compte par le comptable en apport au CCA, les frais de cession ayant été payé par la SCI.
Concrètement, cela veut dire que j’ai apporté des parts de SCPI au CCA afin que les revenus distribués ne supportent pas CSG RDS et l’imposition sur le revenu, optimisant ainsi l’effet boule de neige ;-). L’intérêt de l’apport est bien celui-ci !
Mais faire l’inverse en sortant des SCPI doit forcément être possible.
A noter :
- Je n’ai fait cela que pour les parts de SCPI pour lesquelles j’avais fini de payer les prêt, pour les autres, je le ferais dès que possible (fin des prêts)
- Quand je serais rentier, j’aurais donc ainsi 300 000 € de CCA à me faire rembourser par la SCI sans aucune taxation à supporter.
Cordialement
Yvan
Dernière modification par Yvan (07/08/2023 21h44)
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C’est ce que suggère Stéphane comme je l’indique plus haut. Je ne sais pas si c’est légalement risqué mais ça semble possible.
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2 #190 15/09/2023 09h33Je prends le temps de mettre à jour mes valorisations PEA et PEA-PME : 
Bon, comme vous pouvez le constater, rien de mirobolant :
- En 2022, beau gadin particulièrement aidé par Hipay et par Lexibook, dans un contexte où les small caps ont bien souferts et le CW8 a fait -13% sur l’année,
- En 2023, je me refait un peu la cerise grâce à Hipay (+160%) notamment.
A date, pour 2023 :
- J’ai mis 25 250 € en apport en bourse pour un objectif annuel de 20 k€ mini,
- Mon portefeuille a pris 15 675 €, soit +16% en valeur, globalement dans les clous d’un CW8 et d’un CAC40GR,
- je suis en PV de 15 039 € versus - 636 € au 31/12/2022,
- Les 150 k€ en bourse approchent .
Au niveau de mon exposition, mes principales lignes sont :
- sur PEA : CW8 (33% du PEA), Lexibook, Stellantis, BNP, ALD.
- Sur PEA-PME : IDI, Delfingen, Hipay, Kalray, Arcure et Bio uv.
Yvan
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Yvan, le 07/08/2023 a écrit :
@Bed43fr
Il faut déclarer le changement de gré à gré auprès de la société de Gestion pour un montant d’environ 100 € et aux services des impôts auquel on est rattaché en remplissant le formulaire "Cession de droits sociaux non constatée par un acte" (cerfa 2759-SD) ainsi que déclaré d’éventuelles plus values (Cerfa 2048-M-SD).
La valeur de cession (correspond à la valeur de retrait de la part de la SCPI) a été prise en compte par le comptable en apport au CCA, les frais de cession ayant été payé par la SCI.
Concrètement, cela veut dire que j’ai apporté des parts de SCPI au CCA afin que les revenus distribués ne supportent pas CSG RDS et l’imposition sur le revenu, optimisant ainsi l’effet boule de neige ;-). L’intérêt de l’apport est bien celui-ci !
Cordialement
Yvan
Bonsoir Yvan,
Il s’agit bien d’une vente de vis Scpi à la Sci avec un paiement sous forme de créance en CCA ou de crédit vendeur ?
Avez-vous payé la taxe de 5% (ou une autre taxe) ?
Chronologiquement il faut une délibération de l’AG de la Sci validant l’achat et le prix puis remplir le Cerfa puis informer les gestionnaires des Scpi, est-ce bien cela ?
Bonne soirée
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1 #192 16/09/2023 07h30Bonjour JulienIH,
J’ai fait un apport au CCA du montant des parts à la valeur du prix de retrait défini par la société de gestion.
S’agissant d’un appart au CCA il ne me semble pas qu’il faillle une délibération de l’AG de la sci (à vérifier toutefois… car c’est peut être lié aux statuts de ma sci).
Pour les 5%, oui c’est lié à ce document "Cession de droits sociaux non constatée par un acte" (cerfa 2759-SD)
Et il y a éventuellement les plus values également
Yvan
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Bonjour Yvan,
J’aimerais réaliser la même opération que vous (apport des parts de Scpi que je détiens personnellement à une Sci familiale) mais je bloque.
Il semble :
- qu’il ne s’agisse pas d’un apport en nature des Scpi à la Sci car celui-ci est rémunéré en parts sociales donc par une augmentation de capital
- ni d’un apport en compte courant car celui-ci est défini comme le prêt d’argent à la société.
Il s’agirait d’une cession de gré à gré constatée dans le formulaire Cerfa 2759.
Cet achat des parts de Scpi par la Sci serait payé par un crédit vendeur constaté dans le formulaire Cerfa 2062, est-ce bien cela ?
Si oui je me demande comment remplir la partie 3 du Cerfa 2062 "Informations relatives au prêt" : ce remboursement étant aléatoire quant à sa date de début (= quand la Sci aura des liquidités) et au montant (en fonction des versements par les Scpi).
Pourriez-vous préciser comment vous avez procédé svp ?
Bon dimanche !
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Bonjour JulienIH,
Il s’agit d’un apport au CCA de parts de SCPI dans le cadre d’une cession de gré à gré.
LE CCA est crédité du montant en euros de votre apport.
Cordialement
Yvan
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Bonjour à tous,
Je souhaite faire comme Yvan et céder les parts de Scpi que je détiens personnellement à la Sci familiale créée avec mon épouse.
J’allais remplir les Ceraf 2759-D et payer l’enregistrement mais mon expert-comptable que la taxe de 5% ne serait pas due selon l’article 730 quinquies du CGI que je ne parviens pas à insérer ici.
Un explorateur a-t-il déjà suivi ce chemin ?
Bon weekend à tous !
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1 #196 06/01/2024 15h54Bonjour,
JulienIH, ce n’est que mon expérience personnel mais j’espère que cela vous aidera.
Cas d’apport de part de SCPI à SC:
- 1. Création de la SC en 2022 avec apport de parts de SCPI au capital et de l’équivalent en cash pour être à 50/50 avec mon épouse.
- 2. Augmentation de capital en 2023 avec apport de parts de SCPI commune, d’un petit bien immobilier et de l’équivalent en cash (toujours dans l’optique de rester à 50/50).
J’avais lu ici et là, et notamment sur le forum (je n’arrive malheureusement pas à retrouver les 2 sujets pour le moment), que les droits d’enregistrement de 5% étaient dus.
Lorsque j’ai questionné l’expert-comptable et le notaire, j’ai obtenu la même réponse que vous : à savoir que les droits d’enregistrement ne s’appliquaient pas. Si mes souvenirs sont bons, je pense qu’ils ont tous deux mentionnés l’article auquel vous faites référence.
J’étais sceptique et avais même envoyé un message au Service des Impôts des Entreprises lors du premier apport.
Voici la réponse que j’avais reçu quelques semaines plus tard:
SERVICE DEPTAL ENREGISTREMENT a écrit :
Bonjour Monsieur,
les formulaires 2759 sont à compléter uniquement en cas de cession, ce qui implique versement d’un prix de la part de l’acheteur (ou cessionnaire) au vendeur.
Au cas présent, à la lecture de votre message et du contrat d’apport, les parts des SCPI n’ont fait l’objet d’aucune cession mais d’un apport au sein d’une société nouvellement créee.
En effet s’agissant d’un apport à titre pur et simple, aucun droit d’enregistrement n’est dû, cependant le contrat d’apport doit obligatoirement être présenté auprès du service Enregistrement.
En vous remerciant de votre attention.
Dans la pratique, les 2 actes ont été enregistrés et nous n’avons pas eu à payer les 5%
- Dans le premier cas, j’ai envoyé 3 copies du contrat d’apport au Service Départemental des Enregistrements qui m’en a retourné une copie validée comme indiqué dans la réponse des impôts.
- Dans le second cas, l’apport a été enregistré directement via le Service de la Publicité Foncière car l’acte contenait également un bien immobilier.
Ensuite, je n’ai eu qu’à transmettre les 2 documents (+ les formulaires de demande et autres documents administratif) aux SdG pour qu’elles procèdent au transfert des parts plus ou moins rapidement.
Petites précisions:
- Les parts SCPI ont été apportées aux prix d’acquisitions (pas de PV ni de MV).
- Nous avons conservé à titre perso le crédit immo associé aux parts de SCPI apportées lors de l’augmentation de capital.
- Dans le second cas et afin d’être dispenser de la demande d’agrément auprès des SdG, j’avais acheté quelques parts de toutes les SCPI que nous souhaitions transférer pour que la SC soit également associé.
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Bonsoir m0rpheus,
Intéressant partage d’expérience. Pouvez vous détailler la partie concernant les prêts immobilliers associés aux parts apportées au capital?
Comment avez vous pû les garder à titre personnel?
Avez vous demandé l’accord de la banque préteuse?
Les parts étaient elles nanties au prêt?
Merci d’avance.
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1 #198 06/01/2024 17h32Au départ, l’idée était de transmettre les parts et le crédit.
Si dans un premier temps la banque s’est plutôt montrée ouverte à l’idée, nous avions même obtenu un accord oral, ils sont revenus vers nous après 4 mois en nous proposant 2 options:
- Un "rachat de crédit" par la SC avec un taux nettement moins avantageux
- Le nantissement d’une assurance vie pour un montant de 100 000€
Face à se revirement de situation, j’ai cherché une autre alternative. Cette solution, bien que moins intéressante, restait la seule option (à part garder les parts en nom propre).
J’ai envoyé un mail puis un courrier à la banque. Sans réponse de leur part, je me suis assuré auprès de l’expert-comptable et du notaire qu’elle était envisageable sachant qu’il n’avait pas de nantissement.
Nous avons également consulté une juriste pour nous assurer que ça ne rentrait pas dans la clause d’exigibilité anticipée de notre contrat de prêt. Après confirmation, nous avons fait l’apport
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1 #199 06/01/2024 17h50Quand vous dites SCI familiale parlez-vous de SCI à l’IR ?
La taxe d’enregistrement de 5% n’est sans doute due qu’en cas de changement de propriétaire, or une SCI à l’IS est une personne morale.
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En fait je suis propriétaire à titre personnel de parts de Scpi.
L’imposition des revenus de ces Scpi est donc élevée.
En parallèle je dois verser de l’argent chaque mois à la Sci familiale à l’Is pour compléter le gap versements des Scpi/mensualité du prêt.
Je souhaite donc céder les parts détenues personnellement à la Sci Is familiale afin que leurs revenus comblent le gap.
Il est donc possible d’enregistrer le formulaire Cerfa sans payer les 5% ?
Bonne soirée
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