Acheter ou louer sa résidence principale ?

Thomas a écrit :

Alors quand des gens autour de moi qui empruntent la quasi-totalité du montant de l’acquisition, s’endettent sur 20 a 25 ans pour un achat de RP en envisageant d’y habiter seulement 5 ans (en gros avant l’arrivée du 2ème enfant) et me prennent pour un demeuré car je loue alors "qu’eux au moins ils sont propriétaires" je ne peux m’empêcher de rire intérieurement de la situation…

C’est vrai.

j’avais lu quelque part que si l’immobilier ne bougeait pas progression= inflation avec des taux actuels
il fallait rester 1/3 du temps de son crédit dans son logement pour que ce soit rentable.

La donne a été faussée par l’augmentation brutale de l’immobilier mais c’est comme les actions quand elles sont au plus haut et que tout le monde chante leurs louanges de nombreuses personnes en achète mais le résultat n’est pas toujours ce que l’on a espéré

Ce qui est drôle c’est que la gestion de son argent, la manière d’appréhender les investissements et la gestion du risque financier, qui sont à mes yeux des éléments essentiel à la constitution d’un budget, et bien aucune de ces choses n’a fait parti de ma formation scolaire

Pourtant quand j’imagine un jeune couple au smic qui s’achète un appart de 50m2 en Région Parisienne avec un crédit sur 20-25 ans ça me fait un peu mal au cœur
et pourquoi le font-ils ?
principalement à cause de la "pression sociale" en plus d’argument irréfutable
"L’immobilier ne baisse jamais" (? et en 92 la valeurs des biens a été divisée par 2 en RP ?)

La question de l’achat ou non de sa résidence principale amène pour une grande partie des gens à se poser la question de l’évolution futur des prix de l’immobilier…. Pourquoi attendre 5, 10 ou 15 ans voir plus pour acheter le logement que je convoite si son prix risque d’augmenter ?… et inversement…

J’ai un avis assez tranché sur la question… pour moi rien ne laisse à penser qu’à moyen ou plus long terme les prix de l’immobilier puissent baisser. Pour une raison principale, de plus en plus de restrictions liées à des documents d’urbanisme (les SCOT pour ne pas les citer) se mettent en place pour limiter les nouvelles opérations et la possibilité de dégager de nouveaux espaces destinés à la construction.
Le foncier (constructible) va devenir de plus en plus rare et par effet domino impacter l’ensemble des biens immobiliers destinés à l’habitation.
Le marché de l’immobilier comme tout marché dépend de l’offre et de la demande… la demande est là, il faut loger les gens, beaucoup prétendent à devenir propriétaire… par contre l’offre se réduit significativement (en particulier sur les TAB) et les contraintes que j’évoquais précédemment ne vont rien arranger.

Donc pour moi si vous avez au moins 10 % d’apport, si vous ne pensez pas déménager sous une période inférieur à 5 ans et que vous partez sur une durée de prêt raisonnable…. Il ne faut pas hésiter à acheter !

Nota : ça reste un avis… je ne prétend pas détenir la vérité…

Etre primo accédant et acheter sa RP aujourd’hui, c’est un suicide financier ni plus ni moins. Moi catégorique ?

La question de la RP s’aborde avec des points de vue financier et extra-financier.

Du point de vue financier, si on regarde l’historique (l’histoire se répète toujours/tiens regardez la bourse !), on aura le droit à une belle correction. Il ne reste plus qu’à savoir quand. zParisien montre que l’effet de levier est très important. Mais, je ne suis pas d’accord, ses hypothèses sont optimistes car il suppose que le ménage aura 100k en fond propres. Je vois de nombreux jeunes qui n’ont pas cette somme, mais même rien ou presque rien et qui se lancent dans l’achat d’une RP à crédit. On connaît tous les avantages et les inconvénients de l’éffet de levier. Malheureusement, la population a la mémoire courte et n’enregistre que les cinq dernières années très fastueuses de l’immobilier. Investir autant d’argent, qu’on ne possède pas, dans un segment de l’économie surévalué est suicidaire (il suffit de voir la crise aux Etats-Unis et en Irlande).
De plus, le propriétaire est taxé plus lourdement que le locataire et est exposé à bien plus de dépenses et aléas (et si on construit un aéroport ou la prison pour les tueurs en série et pédophiles du pays entier à 200m de votre maison, vaut-il est le propriétaire occupant ou le locataire ? en terme de qualité de vie, de mobilité et de réussite financière).

Pour ce qui est de l’extra-financier, les "gens" se sentent mieux comme propriétaires (sentiment de puissance ? de tranquillité ?). La pression sociale est très présente (héritage des paysans, des bourgeois propriétaires terrien ? / en tout cas dans les pays anglosaxon, je suppose que la mentalité est différente). Je le vis au quotidien, avec mes parents me demandant d’acheter. Acheter est une bonne chance, louer une mauvaise chose. Le propriétaire est une personne qui a réussit et qui réussit (même si vous avez payé 30 000€ le mètre carré au Sud de Montcuq pour une maisonnette à rénover) et le locataire est le looser, la personne qui ne sait pas aller de l’avant, entreprendre… Le monde professionnelle pousse à la mobilité géographique, donc ce logement acheté ne sera pas vendu dans 20 ou 50 ans, mais dans 5 à 10 ans (surcoûts de transaction, frais de notaires…). L’entreprise appréciera d’avoir des salariés tenu par des engagements auprès des banques pour réduire leur mobilité vers les concurrents et réduire leurs libertés.

Même si la situation et le monde professionnel nous montre que l’achat est pour la plupart non justifié et un gouffre financier éventuel, les gens continuent à se ruer vers ce gouffre…

Un accident de parcours (divorce) enfoncera bien le clou pour les couples acheteurs : revente rapide du bien à prix bradé et perte conséquente de l’argent qu’on n’a pas (endettement/sur-endettement).
C’est un problème qu’il faut penser avant, pas après…

Il vaut mieux rater 10 bonnes affaires que faire une mauvaise affaire (surtout avec les montants en jeu).

Je trouve que prendre le risque d’acheter en couple sa RP maintenant est un mauvais choix, en général (sauf bonne affaire).

Voila un petit calcul que je viens de faire en comparant un propriétaire et un locataire pour le même montant.

Supposons que je veut acheter une RP pour 150k€, ce qui équivaut chez moi un appart pas trop mal situé en ville de 40 a 55m2

Pour avoir cette RP je fait un crédit sur 30ans ce qui équivaut a 800€/mois
800*12*30=288k€ débourser avec les intérêts

Maintenant je décide d’être locataire, je loue actuellement une maison de 85m2 avec jardin pour 600€/mois, je peux donc mettre 250€/ mois de coté pour avoir le même budget immobilier que le cas propriétaire. Au lieu de garder cet argent sur un livret je décide de le placer. Sur une moyenne de 30ans j’espère avoir un rendement de 4%/an.

Je fais donc une économie de 250€/mois soit 3k€/ an en plaçant cet argent et avec les intérêts composés j’arrive à  un solde de 174 985€

Non seulement je suis locataire et je vis dans un endroit plus grand que si j’étais propriétaire.
Mais en plus si je décidais d’acheter la même résidence je pourrais la payer directement et garder presque 25k€

Me suis-je tromper quelque part?

cher Kool 31, le loyer aura augmenté de combien pendant 30 ans ?

Sadlig a écrit :

Pourquoi serait-ce un suicide financier ?
En tout cas personnellement je ne pense pas être dans une situation dégradée par rapport au faire d’être locataire

Dans mon dernier article sur l’immobilier je reste aussi sur une conclusion qui dit qu’acheter sa RP est financièrement raisonnable si l’on :
    envisage de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants)
    obtient crédit sur 15 ans maximum
    s’endette à 33% maximum

Etre propriétaire coûte cher, ne l’oublions pas. Si votre objectif est d’être rentier à 65 ans, alors faites un crédit sur 25 ans pour acheter votre RP mais il me semble que ce n’est pas le plan que la plupart des participants ont ici.

Super_Pognon a écrit :

Acheter est une bonne chance, louer une mauvaise chose. Le propriétaire est une personne qui a réussit et qui réussit (même si vous avez payé 30 000€ le mètre carré au Sud de Montcuq pour une maisonnette à rénover) et le locataire est le looser, la personne qui ne sait pas aller de l’avant, entreprendre…

Dans la tête des gens, le propriétaire de sa RP est un "winner", bien plus que l’entrepreneur qui (même petit) reste un "c** de patron".

Mais bien plus que tout, "acheter sa maison" c’est le rêve de beaucoup de gens, tout comme "fonder une famille". Et le rêve, ça n’a pas de prix.

Même Olivier B., jeune politicien qui a souhaité garder l’anonymat, est propriétaire (à crédit) !

Pour ceux du forum qui hésitent aujourd’hui, je maintiens mon avis de rester 15 ans dans sa RP achetée, de ne pas la partager (à l’achat ou à l’occupation) et de ne pas faire d’enfants :-)

Immobilier : l’attrait irrationnel des épargnants par Henri Schwamm

Immobilier :  l’attrait irrationnel des épargnants par Henri Schwamm – Le blog A Lupus un regard hagard sur Lécocomics et ses finances

Henri Schwamm a écrit :

Un très grand nombre d’investisseurs considèrent la propriété d’un patrimoine immobilier comme la façon tangible, contrôlable et moderne d’épargner à moyen et long terme. Cette propriété leur confère, semble-t-il, autonomie et maîtrise de leur destin. A l’unisson, ils déclarent à qui veut l’entendre qu’en ces temps troublés, leur maison est leur rente. Il est toutefois évident que ce type de placement comporte aussi un coût et présente souvent bien des aléas. On ne comprend pas très bien, admet Aegon, pourquoi ceux qui le pratiquent ont trop souvent tendance à ne voir que le bon côté des choses.

Henri SCHWAMM  Université de Genève avril11

EN COMPLEMENT : Jean-Pierre Petit : le mythe de la société de propriétaire pas viable économiquement

“Etre propriétaire à tou prix, cela n’a aucun sens ! Il faut améliorer ses conditions de logement, pas être propriétaire de son logement, quelque soit le cycle de vie des gens.”

“Nous vivions dans une économie de bulle…”

“Ce que vous gagnez au niveau fiscal vous le perdez au niveau des prix.” Depuis le temps qu’on le dit ! Evidemment !

“Cela fait 14 ans que l’immobilier progresse en France, c’est à ma connaissance le cycle le plus long.”

“On a énormément construit en France.”

Sans aucun faire de calcul, et passer une certaine "nausée" qui me vient à la lecture de votre message (200 k€ de patrimoine financier mais vit en HLM, propos sur la population locale qui aurait pu être tourné de façon + convenable), il est probable que rester en HLM soit la meilleure solution.

1) Les logements bas de gamme en banlieue populaire seront les premiers à baisser avec la hausse des taux, la hausse du pétrole et l’éclatement de la bulle immo à venir. (conviction personnelle).

2) Ce sont aussi dans ce type de villes que l’on fait du Scellier et compagnie, ce qui fait décoter les vieux appartements de mauvaise qualité.

3) Il y a une bulle immobilière gonflé artificiellement par des conditions de crédit favorable, or vous pouvez acheter cash. Vous avez donc tout intérêt justement à attendre que les taux remontent et que la bulle crève, pour pouvoir acheter ensuite à bas prix avec votre cash : la hausse des taux n’influence pas votre capacité d’emprunt vu que vous n’empruntez pas.

4) Vu le montant de votre loyer actuel, qui ne doit pas grever bcp votre capacité d’épargne, vous pouvez vous permettre d’attendre, a fortiori si c’est pour rester dans un quartier proche géographiquement.

Pour vos 200 k€, peut-être que vous pourriez en racheter une petite partie pour la placer en action à haut rendement dans un PEA et dynamiser un peu vos placements.

J’ai bien compris, mais c’est l’exhaustivité des précisions qui rendait le propos tendancieux, surtout par rapport à la pudeur habituelle, qu’implique le terme Gentleman, sur le forum :

Discussions courtoises entre gentlemen sur les stratégies d’investissement pour devenir rentier

Le terme ZUP, et banlieue populaire Nord/Sud parisienne se suffisait à lui-même, inutile de disserter sur le pourcentage de résidents d’origine étrangères, les kabils, etc. c’est hors de propos.

Question à 2 balles….

Quid d’une remontée des taux d’interêts ?

Peuvent ils remonter entre 6.2 et 6.4 ? ( pour mémoire ces niveaux correspondent au TEC10 en 1996 à sa création ).

Si l’on remonte à de tels niveaux, quelles conséquences pour le prix de l’immobilier ?

As t’on une idée de l’évolution des prix de l’immobilier en Grèce et au Portugal avec des taux longs superieurs ou voisins de 10 % ? Quel taux doit on payer pour un emprunt immobilier sur 10-15 ans en Grèce ou au Portugal en ce moment ?

Perso, je suis un peu un cas atypique puisque je suis propriétaire ( Crédit remboursé ) d’un logement que je loue dans ma ville natale ( que je récupèrerai à ma retraite ), mais locataire du logement que j’occupe ).

Je n’ai donc personnellement aucun empressement à m’offrir un toit et je refuse de céder aux sirènes de la défiscalisation ou l’on nous vend des logements bien trop chers avec un promoteur qui se met dans la poche le cadeau de l’état. On commence d’ailleurs dans certaines régions à mesurer les effets désastreux d’une telle politique.

Question complémentaire : que va t’il se passer sur le marché quand les premiers De Robien pourront être mis sur le marché sans pénalité fiscale ?