Pogman [74] : étude de cas immobilier (achat d'un T2 : LMNP ou SCI à l'IS)

Tout à fait si on considère que la fiscalité d’aujourd’hui ne sera certainement pas celle de demain, je conçois que cet aspect ne doit pas être l’élément central de la décision.

Sinon, niveau hypothèse de rentabilité entre le loyer que j’estime en fonction de mon analyse du secteur et l’état du bien vs. offre formulée, pensez vous que cela est cohérent ou ai je oublié des points majeurs ?

J’édite mon message initial car j’ai oublié un point important au sujet ravalement de façade après ces 50 ans.

Olivier

Oui GBL, nous sommes d’accord, je ne pense pas avoir écrit autre chose…
Si je reformule un peu pour que mon message soit plus clair :

Le mode de calcul du montant de la plus-value imposable devient identique entre LMNP et SCI IS (puisqu’on va réintégrer les amortissements)

MAIS

Le mode de calcul de l’impôt à payer sur ce montant reste le même qu’aujourd’hui, à savoir :
- IR 19%
- PS 17,2%
- éventuelle taxe sur les plus-value élevées
A appliquer sur le montant de la plus-value calculée plus haut, diminué des abattements pour durée de détention

Si on prend un exemple avant - après réforme, si elle est adoptée :
Pour un bien acheté 100K et revendu 150K au bout de 15 ans, amorti à hauteur de 30K, le calcul avant-après (sans prise en compte des frais d’achats/vente et des travaux pour simplifier) donne



J’ai ajouté une colonne IS avec pour hypothèse un revenu locatif net imposable de 10K (donc taux réduit appliqué sur 32500€).
Dans cet exemple, on voit que l’IS est plus avantageux que le nouveau mode LMNP si on ne veut pas se verser de dividendes.

Dernière modification par Siocnarf (17/10/2023 11h06)

Merci à tous vos avis.

@Bernard2K : vous avez tapé dans le mille. Je suis natif de Cluses mais m’en suis éloigné pour me rapprocher de Genève dans un secteur verdoyant et plutôt très sympa. MAIS cette résidence représentait la grande classe à l’époque où tous les notables y possédaient un appartement ou y vivaient.
J’ai cette image c’est vrai.
La visite de l’immeuble puis de l’appartement m’ont fait prendre conscience que la construction est de très belle qualité (beaucoup plus que les biens dans la plupart des résidences de moins de 10 ans que j’ai pu visiter et dont les prix au m2 sont souvent "déconnants".
Avec l’offre que j’ai donné, je tombe sous les 2 k du m2 ce qu’on ne voit pas tous les jours sur ce secteur et pour ce standing.
Pour finir, j’ai effectivement un biais immobilier congénital (mon père avait une entreprise de gros œuvre sur le secteur et le goût de la Pierre est une valeur qu’il m’a transmise).
Je dois effectivement rester plus mesuré dans mes approches c’est certain. Je vais aller voir le post dont vous parlez sur ma page de présentation

@Laucyn:
le bien est situé à moins de 10 minutes de l’entrée de l’autoroute A40 qui file direct sur Genève Centre ou Genève Aéroport.
Si la personne est frontalière et en horaires décalés ce qui est souvent le cas (personnel médical aux HUG ou opérateurs dans l’industrie genevoise), en moins de 40 minutes la route est faite. Concernant le % de rabais que je demande, je ne l’ai pas fait au hasard car je connais l’envers du décor et la personne qui a reçu le bien en succession veut s’en débarrasser et ne souhaite pas payer des charges pour rien trop longtemps. Je pense que mon offre a 90% de chance de passer en l’état et ai déjà prévenu l’agent que je ne participerai pas à un éventuel jeu de contre-offres.
Pour revenir sur le point que vous mentionnez à savoir de viser plutôt des communes de 1ere zone frontalière (Vetraz, Cranves Sales, Annemasse, Gaillard, Ambilly, Saint Julien etc etc) les prix sont FOUS je trouve. Du coup, effectivement je me doute que la demande locative doit être forte et le loyer aussi mais vu les prix d’achat et les montants des travaux des artisans, je ne suis pas certain que la renta soit vraiment meilleure.

@ Carignan :
merci également pour le retour. J’ai effectivement peut être été avare en informations et je vais tâcher de compléter mon post initial (je réponds au moins au niveau loyer : 815 charges comprises - dont 167 euros de charge). Avec des taux nominaux approchant les 4.6 et TAEG bien au dessus de 5%, je me dis aussi que dans un éventuel retour à la baisse (dans un horizon moyen terme), une rénégociation du crédit pourrait me faire gagner entre 30 et 60 euros par mensualités ce qui ne serait pas neutre en terme de cashflow sur la période restante sans compter les possibilités d’augmentations du loyer selon les évolutions de l’indice.

De façon plus général, en Haute Savoie, pour avoir une opération vraiment rentable c’est quand même mission impossible sauf gros gros coup de chance.
Soit le loyer n’est pas trop élevé et on arrive à trouver des biens sous les 2000 euros du m2 (2600 euros du m2 avec quelques travaux) mais dans un secteur moins prisé (30 / 50 kilomètres de Genève) soit on vise le premium avec des prix > 4000 du m2 et des loyers autour de 20 / 22 euros du m2 mais on sera tout de même autour des 6 / 8% de rendement brut.

Trouver une anomalie à moins de 3000 € du m2 dans un secteur tendu proche de Genève (15 km à la ronde) ne me semble pas possible (à mon niveau de réseau en tout cas)

De toute façon, n’en étant qu’à la phase de l’offre, je ne suis engagé sur rien (pour autant qu’elle soit acceptée).

Merci encore d’apporter des éclairages différents et sincères qui permettent de retirer les œillères.

Olivier

@pogman

Je plussoie les réponses précédentes.

A mon avis la rentabilité de ce bien à Cluses est faible pour une ville qui n’est pas en devenir.

Ce bien est dans de l’ancien avec potentiellement des travaux à venir et les contraintes sur la location qui s’intensifie
A se demander si le sens de ces contraintes n’est pas étouffer le marché locatif des particuliers

Cluses est situé au carrefour d’agglomérations qui donnent plus envie , en bas de vallée et probablement elle va se diriger vers une ville dortoirs où les constructions actuelles vont dans le sens du social , c’est jamais bon pour l’avenir 

Nombreuses constructions récentes sur Cluses dans lesquelles un locataire va se projeter plus facilement

Vous devriez regarder autour de Genève en privilégiant les accès vers la Suisse et les services autour des biens.

Pour avoir pratiquer l’immobilier en direct longtemps , je bascule progressivement vers les biens en résidence de services , les rentabilités sont moindres , je le sais et je l’assume
un 5-6 % est moins satisfaisant qu’un 12-18 % mais que de soucis en moins …

Dans l’immobilier nous avons tous notre phase achat , travaux , forte rentabilité , emmerdements suivi de revente à long terme et achat tranquille pour les vieux jours sans gestion.

La rentabilité de ce bien à Cluses est similaire aux résidences de services à 5 % autant aller vers ce type de bien , d’autant qu’on en trouve à 60K€ ce qui permettrait d’en acheter presque deux pour le prix de Cluses et ainsi de lisser le risque et les soucis.

Sinon vous pouvez regarder plus loin en France où les prix sont moindres , un bien déjà loué en agence , pas de soucis de gestion à distance

J’ai toujours privilégié les rentabilités à minimum à 10 % mais c’était dans le Gard , en Haute Savoie c’est utopique
Cette notion de 10 % de rentabilité reste la base pour faire des achats locatifs en pérenniser de nouveaux achats par emprunt , si vous êtes en dessous cela ne vous permettra pas d’avoir un cash flow suffisant pour emprunter de nouveau dans le futur

Tout dépend de vos envies et objectifs en terme d’immobilier

@bernard2K

Votre remarque est tout à fait judicieuse et fondée.

Lorsque que le parle de 60K€ , c’est sur des petites surfaces de type studios qui sont les plus rentables dans les résidences de services.
Si on regarde des prix à 120-140K€ on tourne à 4 % alors que sur les studios dans la même résidence on est à 5 %

Pour ce qui est du choix , je regarde les prix , le loyer , les charges , le foncier recherche basique.
Je regarde les diagnostiques en refusant ce qui F et G.
Pour le E , il faut que le prix initial soit attractif.
Ensuite je regarde ou se trouve la résidence , les avis sur internet compte beaucoup.

J’ai vu des résidences dans nord du Gard limite Ardèche … A fuir au vue des commentaires et ce ne sont pas de bons emplacements géographiques , trop excentré.

Mes recherches se positionnent sur la Haute Savoie pour l’attrait touristique été et hiver..

Je regarde en ce moment sur la Corse avec dans l’idée d’aller voir sur place et disposer de biens là bas me permettrait d’y aller régulièrement.

J’ajoute que tous ces achats se font comptant , je dispose donc d’une marge de négociation plus importante car le vendeur est certain de l’issue du compromis.

Je dispose de 3 résidences de tourisme actuellement , j’ai vendu un immeuble en Mars et il me reste 3 immeubles à vendre qui me rapporte de quoi acheter 1 studio en résidence par an

Une fois vendu , ils me serviront à faire d’autres achats en tourisme.

Je vise à basculer progressivement vers les résidences  afin de maintenir mon revenu annuel souhaiter
Les excédents seront ensuite ventilés hors de France

La vente des immeubles prend du temps …..
Avec les contraintes locatives sans fin , la hausse des taux ,  le taux d’usure et d’endettement , les permis de louer etc…
La vie de l’investisseur immobilier en direct  prend du plomb dans l’aile

Je crois à la loi de l’offre et de la demande. A mon avis, cet histoire de loyer qui varie de 720 à 815 (soit quasiment +/-15 %), selon s’il y a un pigeon frontalier prêt à louer à ce montant là ou pas, ça ne tient pas. Dans un marché efficient, il y a un prix de marché. C’est le prix où ça se loue. Ce prix est notamment entretenu par la concurrence. Des biens de qualité similaire à Cluses sont-ils à 720 ou 750 ou 800 ou 815 ? Les biens similaires, mais situés dans le village voisin qui est un peu plus désirable, sont-ils à plus ou à moins que 815 € ? Ca fixe un prix de marché. A partir de là, vous êtes au prix de marché, ou pas.

Supposons que le marché soit tellement petit qu’il est inefficient.  A un instant T, il y a une telle pénurie de logement que le logement à 720 € est déjà parti, ne reste que le votre à 820 €. Et M. Dupont, frontalier, a besoin de se loger urgemment. Il vous le loue. A votre avis, combien de temps va-t-il rester ? Au bout de quelque mois, il va vous dire "M. Pogman, je pars car (cocher la case) a) j’ai trouvé plus près de Genève au même prix ou à peine plus cher b) j’achète, certes c’est cher mais je peux me le permettre avec mes revenus de frontalier c) je rentre chez moi, la vie de frontalier ce n’est pas pour moi".

Peut-on vendre des sandwichs à 8 € dans un snack à la gare, en se disant "je suis un peu cher mais les gens qui ont les moyens viendront forcément chez moi quand les enseignes voisines n’auront plus de sandwich à 6 €" ? De temps en temps, on vendra des sandwichs. Mais la plupart du temps, on restera avec des invendus. Car il y a un prix de marché pour le sandwich dans cette gare, et c’est 5-6 €. Et c’est le même prix, que l’acheteur soit frontalier ou italien ou qatari. Et si vous en vendez un à un client à 8 € un jour de pénurie chez les voisins, vous êtes sûr de ne pas le revoir le lendemain.