SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Asn,

Non, Capimmo ne détient pas 70% d’immobilier en direct (sinon ce serait presque une SCPI) mais 70% d’immobilier indirect à travers de multiples lignes de SCPI et fonds. Ce n’est donc pas Capimmo qui détermine la valeur de ces lignes.


De plus il serait utile que la gérance rende compte de la raison pour laquelle ils ont tardé à publier une valeur d’expertise actualisée puisque des personnes ont acquis des parts la semaine précédente ou n’ont pas vendu pendant que le second semestre serait "probablement" positif comme cela avait déclaré par écrit. Ce n’est pas parce que l’AMF demande des expertises qu’il faut en faire. Quand on prétend publier des VL hebdo, c’est quand il y a des indices de dépréciation qu’il faut en faire immédiatement et c’était bien avant le mois de septembre : la hausse des taux et la baisse du nombre de transaction en immobilier de bureaux.

skywalker31 a écrit :

Asn,

Non, Capimmo ne détient pas 70% d’immobilier en direct (sinon ce serait presque une SCPI) mais 70% d’immobilier indirect à travers de multiples lignes de SCPI et fonds. Ce n’est donc pas Capimmo qui détermine la valeur de ces lignes.
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De plus il serait utile que la gérance rende compte de la raison pour laquelle ils ont tardé à publier une valeur d’expertise actualisée puisque des personnes ont acquis des parts la semaine précédente ou n’ont pas vendu pendant que le second semestre serait "probablement" positif comme cela avait déclaré par écrit. Ce n’est pas parce que l’AMF demande des expertises qu’il faut en faire. Quand on prétend publier des VL hebdo, c’est quand il y a des indices de dépréciation qu’il faut en faire immédiatement et c’était bien avant le mois de septembre : la hausse des taux et la baisse du nombre de transaction en immobilier de bureaux.

L’essentiel du patrimoine de Capimmo est considéré comme de l’immobilier considéré "indirect", en revanche bien souvent il s’agit d’un actif détenu totalement ou en partie au travers d’une SCI. Fondamentalement ce n’est pas si différent de détenir l’actif en direct.

De ce point de vue là Capimmo n’est pas si différent d’une SCPI, en plus gros et plus diversifié.

Sur le marché de l’immobilier commercial ça fait un moment qu’on sait que les valeurs d’actif plongent, par conséquent c’était uniquement une question de temps avant que ça se répercute sur les valeurs de part des SCPI et de Capimmo (entre autre). J’imagine que personne ne veut être le 1er à annoncer la mauvaise nouvelle, et les gérants préfèrent le faire en une fois que peu à peu.

Aussi, 250 expertises (minimum) ça ne se réalise pas en un clin d’oeil, ils doivent se synchroniser notamment avec leurs co-actionnaires dans certaines de leurs opérations, lesquels ont leurs propres timing (ex : trimestriel s’ils sont avec des SCPI), a fortiori si Capimmo n’est pas majoritaire).

Et dans un marché mort, les experts ont du mal à donner des estimations précises de la valeur d’un bien car il n’y a aucun comparable (exemple : j’ai déjà vu 2 expertises pour un même actif avec un écart de valorisation de 30%, ça n’aide pas forcément). Une expertise peut valoriser un immeuble à 100 car il n’y a aucune transaction, puis à 80 3mois plus tard parce que les ventes autour se sont faites sur cette base de multiples.

Bref ils n’ont pas forcément tant de flexibilité que ça, forcément il y a des gens qui vont faire des plus ou moins bonnes affaires selon les timing d’achat, c’est l’inconvénient quand on investit dans ce type de produit sans cotation en temps réel.

Dernière modification par Sheeplooser (30/09/2023 12h52)

Personnellement je suis surpris de constater que Capimmo ne détiendrait que 15 % de SCPI.
Je me suis toujours désintéressé de ce produit car disponible en AV uniquement (j’ai été vacciné avec OPCIMMO) et très opaque (toute ressemblance linguistique entre l’adjectif cité et le produit serait purement fortuite).

Quid du rapport annuel détaillé ? On retrouve la liste des investissements dans chaque reporting, prenons celui du T4 2022 :



Recherchons à présent ce que peuvent être WEERTS, BLOOM ou OREIMA IV qui sont catégorisées "Immobilier indirect (hors SCPI)" :

Weerts Group
Weerts Group is a holding company with a diversified portfolio in the logistics, real estate, motorsport and renewable energy sectors. These four seemingly different activities offer synergies and interesting cross-over opportunities.
On trouve beaucoup d’articles sur des investissements pour de la construction en logistique.

BLOOM : quelques recherches en y ajoutant le terme SCI finissent par aboutir à une SCI domiciliée 36 rue de Naples à Paris. Tiens ça me rappelle quelque-chose ça, ah oui l’adresse de Primonial.
SCI Preim Bloom (75008) : siret, siren, TVA, adresse…

Mandataires sociaux :

Gérant : PRIMONIAL REIM FRANCE,
Associé : PRIMONIAL CAPIMMO, Associé : OPCI PREIM ISR, Associé : PRIMOPIERRE
SCI créée pour l’occasion … Je ne sais qu’en penser, je me méfie toujours du mélange des genres (et de l’empilement de frais qui en découle).

OREIMA IV :
Nouvelle levée de fonds OREIMA IV - Oreima - Investisseur immobilier expert de la valorisation durable
Encore un fonds immobilier qui lève des capitaux, avec un levier de 50 % dans cet exemple,  pour du bureau notamment. Sinon c’est une société de gestion tout ce qu’il y a de plus classique agréée par l’AMF.

Difficile de tirer des conclusions de tout cela mais Primonial investit l’argent des épargnants de manière très diversifiée en s’appuyant sur une ribambelle de fonds divers et SCI sans qu’il y ait spécifiquement de comptes à rendre comme dans une SCPI.
Ca vaudrait le coup de compléter ce panel avec 3 exemples seulement pour avoir une représentativité plus exhaustive. Cet immobilier indirect (un peu trop à force), représente 4,2 Md€, c’est énorme.

Asn540 a écrit :

C’est malheureusement un peu plus compliqué que cela. Ce qui est indiqué comme "immobilier indirect" dans le graphique que vous montrez est en grande partie (pas en totalité) composé de SCI créées par Primonial pour abriter les actifs qui sinon auraient été achetés en direct.

Pourquoi faire cela ? Pour optimiser la fiscalité de Capimmo qui lors des cessions ne vend pas un immeuble mais des parts de SCI. Parts de SCI qui sont totalement défiscalisées dans le cadre de l’AV. Si les biens avaient été détenus en direct il y aurait possiblement de la plus value taxable y compris en AV.
Bref, il s’agit majoritairement d’actifs achetés par Capimmo (parfois avec d’autres véhicules de Primonial) et hébergés en SCI. Ce sont donc en réalité des actifs gérés par Primonial.

Ce n’est pas parce que la SCI Capimmo ne se souscrit qu’en Assurance Vie, qu’elle bénéficie du régime fiscal de l’assurance Vie et que ces montages seraient purement fiscaux.
La SCI prend des participations dans d’autres SCI, comme beaucoup de SCPI le font d’ailleurs, pour mutualiser des achats importants ou pour prendre des participations diversifiantes.
C’est d’ailleurs son principal objectif : extrait du DICI : " Proposer aux investisseurs une récurrence de performances et une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier principalement constitué de participations immobilières collectives, ainsi que d’immeubles construits et de terrains à bâtir localisés en France et dans tous les états membres de de l’Organisation de Coopération et de Développement Economique"

Cela peut être fait en interne du groupe Primonial comme la SCI Preim Bloom financée par plusieurs véhicules de la société (Primopierre, Capimmo…)
L’ OPPCI PREIM CARE (de Primonial) qui prend une grosse participation dans le portefeuille d’Icade (Primovie doit certainement avoir des parts)
Ou de participations externes à Primonial :
OREIMA IV de la société OreimA
La SCI Usufruimmo 2016 qui appartient à France Valley
La SCI CIFA 1234 partagée entre Mata capital et Primonial
et beaucoup d’autres.
Cela représente 70% du portefeuille de Capimmo noté dans la ligne "immobilier indirect" comme est noté "participations" dans les SCPI

Asn540, le 30/09/2023 a écrit :

Bref, il s’agit majoritairement d’actifs achetés par Capimmo (parfois avec d’autres véhicules de Primonial) et hébergés en SCI. Ce sont donc en réalité des actifs gérés par Primonial.
Ce n’est pas Capimmo qui détermine la valeur de ces lignes comme vous le dites mais Primonial. Et Primonial a fait réévaluer son patrimoine et toutes les valeurs ont été mises à jour, dans les SCPI, dans les SCI et dans les OPCI détenant des SCI et des SCPI vers mi septembre. Ce qui explique la grosse baisse soudaine.
Pas la peine d’y voir une théorie du complot. C’est en fait assez simple.

Et pour étayer ce propos très intéressant, vous pouvez certainement nous fournir la liste des 242 lignes composant la ligne "immobilier indirect" dont celles détenues directement par Primonial ou au moins un graphique nous donnant le pourcentage détenu par Primonial.

Dernière modification par ddazin (01/10/2023 12h08)

Actualisation :
ISIN FR0014004GX5
Actif net : 5 971 M€ au 13/10/2023.
Valeur liquidative : 259,22€ par part.
Cela prend en compte les baisses actées en septembre 2023 des parts de SCPI dans le portefeuille de la SCI Capimmo.
Forte baisse de -11,67% du 31/12/2022 au 13/10/2023.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.
Source

Vous vous faites l’avocat du diable là. En plus de refaire le film à l’envers.

Rien de ce qu’a dit Primonial ne s’est réalisé, ils ont menti/se sont trompés dans leur diagnostic, je dis menti car au moment où ils ont écrit les lignes en juillet, ils savaient qu’ils allaient vers une baisse inéluctable, leur discours n’ayant que pour but de soutenir la collecte/limiter la décollecte.

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit :

nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive.

SCI Capimmo → avis sur cette SCI (Primonial) ? p.4

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T2 2023 a écrit :

Face à une remontée aussi rapide et brutale des taux, la qualité et la diversité du patrimoine de la SCI Primonial Capimmo a permis d’en limiter l’impact avec une baisse de la VL au 30 juin 2023 à 1,82% et une VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.

SCI Capimmo → avis sur cette SCI (Primonial) ? p.4

Difficilement défendable !

Non, vous posez la question de si Primonial n’avait pas annoncé cela, j’y ai répondu.
La baisse du début de l’année (9 mois !) se sera jamais résorbée avant plusieurs années et très certainement pas d’ici le 31 décembre. Quant au point bas annuel annoncé par Primonial au T2 …

J’ai surtout l’impression que vous ne comprenez pas pourquoi ça remonte.
Ca remonte (si timidement !) car la SCI perçoit des loyers en permanence et ça continuera ainsi, heureusement.

Houla, il n’y avait pas de tentative condescendance ou autre dans mon propos, vous dîtes que ça remonte, je vous explique ce qui fait que ça augmente, la distribution de loyers. Je peux vous annoncer sans risque que ça va continuer de monter jusqu’à la fin de l’année, à hauteur de 3-4 % en rythme annuel car c’est l’évolution naturelle de ce fonds, les impacts négatifs il faut l’espérer ont tous été pris en compte au moins pour quelques mois.

Dans cet article, on lit que ’L’assureur Oradéa Vie (Société générale) a, lui, bien indiqué à ses distributeurs (conseillers financiers, courtiers…) qu’il n’autorisait plus les arbitrages à l’intérieur du contrat, tout en restant souple en cas de sortie définitive.’

Donc une première entorse au principe de liquidité assurée par les assureurs… Un membre du forum confirme t’il ce blocage des arbitrages?

’Elle a vu sa capitalisation fondre de 7,4 milliards d’euros au premier janvier à 6 milliards aujourd’hui’.
’Reste que Primonial doit retrouver de la liquidité. Pour ce faire, il va procéder à d’importantes cessions d’actifs détenus par Capimmo: 2,2 milliards d’euros, dont 300 à 400 millions en 2023, 1 milliard l’an prochain et environ 300 millions en 2025.’

C’est donc une fonte prévisible de la capitalisation de 3,6 milliards sur 7,4… impressionnant.

L’histoire de la liquidité via les assureurs est en effet intéressante à suivre.

Le fait de ne pas avoir à vendre d’immeubles sous la contrainte n’est en rien une garantie d’absence ou de limitation de la baisse de la VL (valeur liquidative).
Il y aura d’autres expertises qui entraîneront possiblement une baisse et chaque baisse de parts de SCI ou SCPI détenues au sein du fonds auront pour effet d’entraîner une baisse de la VL.

Dernier point : 2 choses ont pour conséquence d’abaisser la capitalisation :
_La vente de biens ou liquidités
_La dévalorisation de ces derniers, quand la VL diminue de 10 %, la capitalisation diminue d’autant.

C’était ici pour mémoire. Ce n’est faute de vous le dire, il faut argumenter, sourcer, avant d’être aussi affirmatif.

FCP, le 28/09/2023 a écrit :

Ils ne vont pas racheter les parts pour leur compte.

J’ai tendance à penser comme vous FCP et souvent posté des liens dans les conditions générales que les assureurs ne se portaient pas garants de la liquidité en toutes circonstances. Pourtant le message de Greyna laisse à penser qu’ils ont pu négocier un accord, qui durera le temps qu’il fonctionnera et qui aura ses limites.

Capimmo n’est disponible qu’en AV et c’est pour cela que je vais suivre le sujet avec intérêt pour les SCPI où l’on saura si, sur celles qui sont bloquées sur le marché secondaire, il est malgré tout possible de récupérer ses fonds rapidement et en intégralité (à la valeur de retrait) sur les contrats de certains assureurs.

Actualisation :
ISIN FR0014004GX5
Actif net : 5 974 M€ au 27/10/2023.
Valeur liquidative : 259,31€ par part.
Cela prend en compte les baisses actées en septembre 2023 des parts de SCPI dans le portefeuille de la SCI Capimmo.
Forte baisse de -11,64% du 31/12/2022 au 27/10/2023.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.Source