Plutarque [Auxerre] : étude de cas immobilier (T1 de 27m² en centre-ville en LMNP)

Je ne connait pas Auxerre, mais selon Meilleurs Agents le prix au m² moyen (appartement ) est de 1632€/m², soit pour 27m²… 44000€. En quoi ce bien est une bonne affaire exactement? A-t-il des prestations qui justifie un prix supérieur à la moyenne? Et pour 2024 l’immobilier ne semble pas sur une trajectoire de revalorisation époustouflante.

Avez vous une estimation du loyer par experience ou en analysant les annonces similaires?
Vos biens sont ils deja a Auxerre?
Quel taux de vacances envisagez vous?
Quel profil de locataire?
Changement de locataire tous les combien de temps?
Combien de temps pour trouver un locataire?

Est ce que votre banque vous suit?
Car la charge de travail pour la banque est la meme qu’ils mettent en place un emprunt de 40k ou un emprunt de 500k.
J’ai deja vu des banques me refuser des emprunts trop faible (<100k sur Paris).

Savez vous pourquoi le proprietaire actuel souhaite vendre?

Démarrer au quart de tour peut être aussi bien une qualité qu’un défaut. Dans le cas présent, il me semble important d’être réactif, ces biens en off-market ne le restent parfois pas souvent, il faut réussir à "ferrer" le vendeur suffisamment vite pour qu’il prenne la décision de vendre (au prix négocié), sans trop se poser de questions.

Tout d’abord, je précise ne m’intéresser à cette opportunité que depuis hier matin, quand j’en ai été informé. A ce stade, la seule chose que j’ai faite est une offre orale, j’ai tâté le terrain en montrant mon intérêt pour un prix à 50000€. Au moment où j’ai tenu ces propos au vendeur, je n’avais fait aucun calcul précis de cash-flow. Je ne suis donc engagé en rien, autant formellement que moralement, et je préférais sonder la communauté du forum avant d’envisager aller plus loin, car souvent ce sont les bonnes questions qui sont posées ici. A ce stade, je n’ai pas encore décidé de faire une offre. On voit tellement souvent de personnes arriver sur ce forum à quelques jours du compromis (une fois que la décision est prise) pour qu’il soit intéressant de s’intéresser à une opportunité dès ses débuts. Bien sûr, il y a le risque d’une fausse bonne affaire, ou que quelqu’un me passe devant, mais c’est le jeu de l’immobilier.

Concernant le fait que je me contredise sur le LMNP, il y a du vrai mais cela mérite d’être nuancé. Très clairement, je suis très dubitatif sur l’avenir du LMNP, cela étant un bon investisseur doit saisir les opportunités quand elles se présentent, et c’est parfois une qualité que d’être capable de voir un peu de lumière là où par principe on ne voit que de l’obscurité. C’est la capacité à toujours se remettre en question.

Concernant le cash-flow, je n’ai jamais dit dans mes messages précédents qu’il était positif dans le cas d’une location nue (je ne l’ai pour l’instant pas calculé en location nue). Bien entendu, ce cash-flow positif que j’indique s’entend dans le régime LMNP au réel avec amortissement. Et, bien sûr, il sera intéressant, comme vous le proposez, de voir ce que devient ce cash-flow en cas de passage en location nue.

Je ne parle pas de vente à court terme, ce n’est pas du tout mon objectif, qui est au contraire de garder ce bien pendant longtemps. Lorsque je disais "Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus", je voulais dire que ce n’était pas pour la plus-value que je m’intéressais à ce bien. Autrement dit, si les amortissements du bâti venaient à être réintégrés dans le calcul de l’imposition de la PV comme je le crains fortement, non seulement je n’y serais que peu exposé sur cet investissement, mais surtout ce n’est pas l’objectif de cet investissement. C’est surtout en cela que je mets en garde les personnes intéressées par du LMNP : attention à l’imposition des PV !

Mon hypothèse principale vis-à-vis du statut du LMNP est que les amortissements sur le bâti seront maintenus (complètement, ou a minima via une clause de grand-père pour les investissements déjà commencés) et que seul le calcul de l’imposition de la PV sera modifié (en tenant éventuellement compte de tous les amortissements depuis l’achat). Une telle modification concernerait en fait assez peu cet investissement-là, dans la mesure où l’on n’est pas prêt d’être dans un marché haussier.

Vous l’avez compris, ce qui m’intéresse ici c’est le rendement et le cash-flow positif. En rendement brut, on est à 10%. Pour un logement en plein centre-ville d’une préfecture assez proche de Paris, c’est plutôt intéressant sur le papier. On est pas dans un quartier sensible ni à la campagne, mais à proximité immédiate de tous les commerces du centre-ville.

Pour répondre aux excellentes questions de Jérôme :
- j’avais déjà longuement analysé cette ville dans le passé, par les annonces de location, qui donnent une idée assez fidèle (écart-type assez faible sur les annonces de ce type en plein centre-ville)
- je n’ai aucun bien à Auxerre
- il y a quelques étudiants à Auxerre (IUT), mais le gros du public visé sera des jeunes travailleurs et des apprentis
- je pense qu’on serait sur des locataires qui changent une fois par an
- j’ai estimé une vacance de 5%, soit grosso-modo 18 jours de vacance à chaque changement de locataire une fois par an

Pour la banque, c’est en effet l’inconnu. J’ai de très bons revenus, mais le durcissement avec la règle des 35% appliquée de manière très stricte pourrait me bloquer. De toutes façons, si je fais une offre, ce sera avec condition suspensive. A noter que j’ai largement les moyens d’acheter ce bien au comptant, mais je ne le souhaite pas. Au pire, je peux jouer sur l’apport (ce que je ne souhaite pas non plus). L’argument d’une banque rechignant à prêter un petit montant est intéressant, j’en prends note.

Je ne sais pour l’instant pas exactement pourquoi le propriétaire actuel veut vendre, si ce n’est qu’il profite d’un départ très récent de locataire pour vendre vide, mais je compte bien continuer à mener mon enquête, et à vite savoir s’il y a un loup.

Je vais poster très prochainement mes calculs de cash-flow, le temps de les mettre au propre.

Voici un calcul de cash-flow en LMNP au réel :

Prix d’achat : 50000€
Frais de notaire : 4500€
Travaux pour remettre en location : 500€
Coût d’acquisition : 55000€

Apport : 10000€
Crédit : 45000€ + 400€ frais de dossier + 900€ garantie = 46300€
Mensualité : sur 20 ans à 4% = 280€ par mois
Assurance crédit : 5€ par mois

Revenus : 450€ HC, 5% de vacance = 430€ par mois

PNO : 5€ par mois
Entretien courant : 10€ par mois
Frais administratifs/comptables : 10€ par mois
Taxe foncière 360€/12 = 30€ par mois
Charges non récupérables : 10€ par mois
CFE : 237/12 = 20€ par mois

Imposition sur les 10 premières années : 0€

On arrive donc à un total revenus moins charges de : 430-5-5-10-10-30-10-20 = 340€.
On arrive donc à un cash-flow positif sur les 10 premières années 340-280 = 60€ par mois. Bien sûr, il y aura potentiellement augmentation du cash-flow en cas de baisse des taux et de renégociation.

Si l’on part maintenant du principe que les amortissements du bâti LMNP sont supprimés (ce qui, je le rappelle n’est pas mon hypothèse), et que je bascule en location nue au réel dans le pire des cas, ce qui change c’est l’imposition. Avec une TMI à 30%, on impose les revenus locatifs à 47,2%. Pour simplifier, on va faire une moyenne des intérêts payés (88€ d’intérêts par mois, bien plus au début, bien moins à la fin). On arrive à des revenus fonciers égaux à : 340-88 = 252€. Soit une imposition de 252 x 0,472 = 119€.

Ainsi, le cash-flow est de 340-280-119 = -59€. Cash-flow négatif effectivement.

Mais derrière ce cash-flow négatif (qui est une moyenne sur 20 ans) se cache une très forte disparité en fonction des années : à l’année 1, le cash-flow sera quasi à l’équilibre ; à l’année 20, le cash-flow négatif sera autour de 100€ par mois.

J’espère ne pas avoir fait d’erreur.

Après longue réflexion, j’ai décidé de ne pas faire d’offre sur ce bien, malgré ses 10% de rendement brut.

D’une part je dispose déjà de deux investissements en location nue et aucun en LMNP, et d’autre part je suis très circonspect quant à l’avenir du LMNP ; je vais donc continuer mes recherches d’opportunités en restant en location nue.

Merci à tous pour vos partages d’impressions sur ce bien, qui ont clairement été décisives dans ma décision de ne pas faire d’offre. Rendez-vous pour le prochain projet !

La question est intéressante, la réponse dépend du mode d’exploitation.

En LMNP, le cash-flow est déjà positif sur les 10 premières années, et autour de l’équilibre en moyenne sur 20 ans si on compte la fiscalité après 10 ans. Un prix d’achat de 45000€ amènerait un cash-flow plus intéressant. Mais il reste les inconvénients du LMNP discutés précédemment.

En location nue, il faudrait arriver à un prix d’achat autour de 45000€ pour être à l’autofinancement. Mais le problème est que le bien, un T1 de 27m², ne se prête pas bien à la location nue.

Ainsi, je ne suis pas certain que ce soit juste une question de prix. Sauf peut-être à l’avoir à 40000€.

Plutarque, le 01/01/2024 a écrit :

un T1 de 27m², ne se prête pas bien à la location nue.

J’ai du mal à y croire. Au cours du temps, il doit y avoir une proportion à peu près constante de gens qui ont déjà leurs meubles, et de parents disposés à payer des meubles à leurs rejetons. Vu que l’offre en en petites surfaces meublées a augmenté, du fait des dispositions fiscales avantageuses, l’offre en location nue a dû baisser. La loi de l’offre et de la demande me dit donc qu’il devrait y avoir de la demande pour des petites surfaces en location nue.

En effet, vous avez tous les deux raison, il n’y a rien d’impossible à le louer en location nue, j’ai parlé un peu vite. Je voulais surtout dire que, vu sa surface et son emplacement, il se prête davantage à la location meublée.

Le DPE a été fait en août 2023, donc je soupçonne que le propriétaire a déjà dans l’idée de vendre depuis 5 mois, même s’il n’a encore publié d’annonce nulle part. J’ai volontairement un peu laissé trainer la situation lors des échanges, en attendant qu’il me recontacte, ce qui n’a pas manqué. Il m’a demandé hier de confirmer mon offre à 50000€, sinon il mettrait une annonce pour le bien. Je lui ai indiqué par écrit que j’avais fait mes calculs de rentabilité, et que cela ne passerait pas pour moi avec un taux de crédit à 4/4,5%. Il n’a pas répondu à ce dernier mail, je le laisse mariner un peu, car je sens qu’il va revenir vers moi. Il sera temps de dégainer une offre à 40000€ à ce moment, car je serai en position de force. Et ça peut se finir sous les 45000€, ce qui m’amènerait à bien réfléchir. Mais à 50000€, c’est non.