Décembre 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030
RECAP ET PREVISIONS :
Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleures que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).
Par ailleur, j’ai fait une modification de la SCI que j’ai avec ma femme pour passer la Société Civile Immobilière en Société Civile Patrimoniale.
Cela fonctionne comme une SCI (Nous sommes à l’IR) d’un point de vue gestion et transmission / démembrement des parts mais une SCpatrimoniale permet de loger en plus de l’immobilier, des actifs financiers (Or, Livrets, Bourse, Compte à terme …)
De ce fait je ne ferai pas de PEA PME (Trop délicat comme un PEA pour la succession…) mais ouvrirai un CTO sur la SCPatrimoniale qui sera légué aux enfants.
Notre but ? En plus de ne plus avoir besoin de travailler à 45 ans, pouvoir faire fructifier et transmettre ce patrimoine pour que nos enfants soient à l’abris du besoin. Cependant, notre morale et gout du travail fait que nous leur inculquons en priorité le gout et le besoin de travailler pour gagner leur vie.
IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
RAS, un locataire en or dont je n’entends pas parler. Le loyer est payé à l’heure, Le loyer sera réévalué à la date anniversaire des 3 ans lors de la révision triennale et dépassera les 900 euros dans un an (sauf chute de l’indice ILC).
IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.
IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.
Concernant ma locataire esthéticienne imbuvable…
Le 11 décembre j’ai loupé un appel sur mon téléphone perso et un message a été laissé sur mon répondeur :
J’ai écouté le message à 18h, ce dernier disait:
"Bonjour, ce message s’adresse à Mr XX (Moi) , je suis Mr XXX, Est ce que Mr XX (Moi) pourrait me rappeler s’il vous plait c’est à propos des locaux dont il est propriétaire, Merci à tout à l’heure, au revoir"
Je l’ai rappelé à 19H, dans un premier temps sans se présenter (Juste sous le nom de Mr XX) et m’a directement parlé de mes relations avec ma locataire (l’esthéticienne).
Je lui ai coupé la parole pour lui ai demandé qui il était et il s’est enfin présenté comme Mr XX , gérant de la société immobilière XX (Agence immobilière très connue dans la région en terme d’immobilier commercial).
Je lui ai demandé quel était le but de son appel.
S’en est suivi de 10 minutes pendant lesquels il m’a dressé le portrait de ma locataire de manière extrêmement déplacée.
Tantôt il la nommait comme une botoxée imbuvable que personne ne veut voir,
Tantôt il m’expliquait qu’elle ne comprends rien et que personne ne veut vendre son fonds de commerce car elle renvoi chier tous les agent immobiliers.
Jusqu’a m’expliquer que ma locataire est désagréable car elle n’arrive pas a se faire culbuter par un homme…
Passé ces présentations quelques peu déplacées… il m’a expliqué qu’il s’occupe de vendre l’activité de ma locataire.
Je me suis permis d’écourter en lui expliquant que la vente du fond ne me regardais pas mais qu’elle restait responsable en cas d’impayé pendant 3 ans.
(Un propriétaire n’a pas son mot à dire quand son locataire vends le fond de commerce avec le bail qui est repris par le nouveau locataire. Cependant le locataire vendeur reste garant en cas d’impayé de son repreneur pendant 3 ans …)
C’est la qu’il m’a expliqué que si il m’appelais c’était pour me faire une proposition.
Son explication et le cheminement qu’il souhaite mettre en place est le suivant:
Aujourd’hui pour contourner l’interdiction de vente du bail (interdit dans ce bail) et la vente du fond (que ma locataire souhaite éviter pour ne pas être responsable d’éventuels impayés), il a expliqué à ma locataire qu’il allait lui vendre les parts sociales de sa société.
Dans un tel cas, selon ses dires je n’ai pas mon mot à dire, le repreneur récupère le bail existant et cela libère ma locataire de toute responsabilité en cas d’impayé futurs.
(On comprend mieux pourquoi, sur la totalité de mes baux, je fais signer un acte de cautionnement du gérant. En cas de vente de sa société… Il reste garant en cas d’impayé et dégradations… De ce fait cela limite les ventes ultérieures sans mon accord… Avec un nouveau bail).
Le prix de vente est de 12 000 euros.
Puis il m’a présenté et décri le repreneur comme un coiffeur barbier à gros bras, qui roule en grosse voiture avec la chaine en or.
Ses coiffures sont de l’ordre des dessin rasés sur le crâne ce qui amènerai une clientèle pas très clean dans mes commerces tout en me mettant en porte à faux avec mon locataire, un coiffeur du centre commercial BOETIE dont, selon lui, doit avoir une exclusivité inscrite sur son bail…
Cette description a durée bien 10 minutes, il a extrêmement insisté sur le "type" de locataire que j’allais faire rentrer par le biais du rachat de la société.
Cependant, Cela risque de trainer car elle clôture son bilan et l’acquéreur attends le bilan pour finaliser la cession.
Cependant un RDV est déjà pris semaine prochaine pour la signature du projet d’acte qu’il est censé me transmettre suite à ma demande.
Mais il pouvais m’éviter cette situation désagréable pour moi en me proposant le deal suivant:
Dans la mesure ou il à trouvé acquéreur des parts sociales, ma locataire lui doit ses 3 000 euros d’honoraires que cela aille au bout ou pas.
Si je propose à ma locataire rapidement une somme de 12 000 euros d’indemnité d’éviction contre la résiliation amiable du bail, elle accepterait car elle aurait des dettes à payer à titre perso.
De cette manière elle aurait l’argent plus vite que lors de la cession de sa société.
De ce fait l’agent immobilier pourrai faire signer un autre local au potentiel repreneur (local qui lui a déjà fait visité qui leur conviens également).
Enfin sa proposition consistait à me rembourser les 12 000 euros payé en indemnités d’éviction si je lui donnais mandat de trouver un locataire en payant un droit au bail de 12 000 euros…
Son but ? Voila sa réponse :
« Gagner de l’argent, triple commission et par la même occasion en faisant cela vous vous évitez des emmerdes avec les locataires qui veulent reprendre la société ET vous sortez votre locataire imbuvable (le mot était bien celui-là…).
Voila a peu près les termes et orientations de la discutions qui a durée 1h07min59 secondes pour se terminer à plus de 20h.
Contact pris en urgence avec mon avocate spécialisée en la matière et recommandé envoyé à cet agent immobilier.
Je ne publierai pas le contenu mais mon attaque portait sur deux points :
- La manière de faire de l’agent immobilier, clairement du chantage proche de l’extorsion par manipulation.
- Les statuts de ma locataire qui ne prévoyait pas, lors de la constitution de sa société, l’intégration du bail signé en nom propre avant création de son entreprise. De ce fait, la vente des parts sociale ne validait pas la reprise du bail par le nouveau propriétaire de la société.
Ceci dit, j’ai tout de même posté une annonce pour la mise en location de ce commerce en demandant un droit au bail de 10 000 euros.
Mon idée (celle de l’agent immo verreux) ? Demander un DAB, me payant l’indemnité d’éviction de ma locataire. Dans la mesure ou c’est pour relouer le local a meilleur loyer (le passer de 580 à 800), l’indemnité d’éviction est déductible des revenus fonciers et sera annulé par le droit au bail payé par le futur locataire… (et ma locataire sera contente, même si elle en demande 12 000 euros, comme elle est pressée d’avoir du cash, je compte bien qu’elle accepte pour 10 000 euros, fin janvier).
J’avais déja eu cette idée de demander un DAB pour la mettre dehors mais j’avoue que cela me coupe le bras de lui filer du cash…
Ceci dit elle est tellement imbuvable, ce peut être l’occasion de la sortir!
CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 889 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040
ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 118 500 Euros (Livrets).
INVESTISSEMENT BOURSIER
Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent un peu plus de 10 % chacune de mon portefeuille).
J’accepte cependant un écart de pondération de + ou – 1% pour laisser sur-courir les boites qui montent plus que les autres et renforcer celles qui auront baissé bien plus.
Équipondérer les lignes permet de prendre quelques gains sans trop essayer de timer le marché, chose assez délicate et difficile à réussir.
A ce jour sur le total des deux PEA (Un de plein abondé à 150 000 euros, l’autre abondé à hauteur de 113 000 euros) les plus-values réalisées et dividende encaissés sont de 22 657 euros depuis Janvier 2023.
(Bien entendu je ne compte pas les plus-values ou moins-values latentes qui, de fait, ne sont pas gagnées ou perdues.
INVESTISSEMENTS DIVERS
Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).
PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel
Soit 81 708 € Annuel
Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 € une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.
Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.
Revenus CTO de la SC: 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 € une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.
Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus.
Membres
1 #76 02/06/2023 08h49
Hall of Fame 
Hors ligne
