Capiforce : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Communication officielle de Fiducial en date du 11 mai sur les comptes associés :

11.05.2023 Démarches en cours en vue de l’obtention du visa AMF de la SCPI CAPIFORCE
Chers associés,

Dans le cadre de la redynamisation de votre SCPI CAPIFORCE sur le marché et de son développement en vue de mutualiser les risques et d’investir dans des actifs immobiliers s’inscrivant dans une démarche éco-responsable, l’opération de fusion-absorption réalisée avec ATLANTIQUE PIERRE 1 en fin d’exercice 2022 doit s’accompagner de la réouverture du capital de la SCPI CAPIFORCE au public.

Suite à la réalisation de la fusion et dans le cadre de la prochaine réouverture de capital au public, une refonte complète de la documentation réglementaire doit être opérée et être à jour des dernières dispositions applicables, notamment, en matière de développement durable, d’E.S.G. et de taxonomie à laquelle se sont greffées des demandes de compléments d’expertises afin d’affiner les valeurs de réalisation et de reconstitution et ce, en considération de la décompression importante des taux sur le marché immobilier dans son ensemble.

Soyez assurés, Chers associés, en considération de ces différentes contraintes, que la Société de Gestion fait de son mieux pour limiter les délais d’obtention du visa.

Hâte de découvrir la prochaine confrontation avec le prix acquéreur retenu.

Celui en date d’il y a un an représente -29,5 % de la valeur de reconstitution !

La société de gestion a beau rappeler que le montant de cette valeur s’établit à 330,48 € au 31 /12/2022, il n’est pas évident qu’il en soit tenu compte dans le cadre de successions à liquider.

Pour une mise à jour des prix il faudrait qu’il y ai des acheteurs :



Sur le carnet d’ordre on voit des vendeurs qui prennent des vessies pour des lanternes et d’autres qui veulent s’en débarrasser et qui remettent les prix de ventes d’il y a un an.
Quand je pense que cette SCPI était le Graal des SCPI et que je suis passé de plus value +10 à moins value -17%

Le marché est trop étroit pour cette SCPI qui n’attire pas les foules. Un passage en variable pourrait être une solution doublé d’une commercialisation active.

Il y a aussi le fait qu’effectivement il doit y avoir des détenteurs plutôt âgés ce qui donne des successions bradées dans ce canal étroit.

Première reprise de confrontation et un passage de 210 à 230€. Cela reste nettement en dessous de la valeur de reconstitution qui est à 330,43

On peu noter cependant qu’il y a nettement plus de parts à la vente qu’à l’achat. Après avoir suivi au cours du mois les ordres, de nombreux téméraires ont tentés de vendre leurs parts à plus de 280€ qui est le dernier ordre affiché.

Point moins important, j’ai demandé à Fiducial de m’envoyer début Août le process pour essayer de placer un ordre, j’attends toujours leur réponse… D’après ce que je comprends, tout se fait en ligne pour les propriétaires existants mais pour les nouveaux?  Donc ce n’est pas comme cela qu’il risque d’avoir de nouveaux acheteurs.

La commission d’intervention de la société de gestion est de 5% HT soit 6% TTC, et pour les associés depuis au moins 5 ans de 2% HT soit 2,4% TTC.

PS: doublé par Surin !

Prix d’exécution hors frais au 29/09 : 210 € (prix acquéreur 233,10 €) pour 249 parts échangées.

Déprimant…

Par ailleurs, quelqu’un pourrait-il m’expliquer cette phrase que j’avoue ne pas bien saisir (en page 4 des bulletins semestriels) :

Les parts cédées cessent de participer aux distributions d’acomptes, et à l’exercice de tout autre droit à compter du 1er jour du mois suivant la transaction jusqu’à la date de confrontation.

Dernière modification par Franck059 (30/09/2023 09h04)

Au 12/10, toujours pas de trace du loyer du T3 alors que les loyers sont versés de façon métronomique le 25 du 1er mois du trimestre suivant (ou le jour ouvré des banques le plus proche).

Pour en savoir plus, j’ai envoyé un mail à la présidente du CS mais elle est absente de son bureau…
J’espère que ce n’est pas l’échéance de la dette au 25/09 qui pose problème…



Si en plus on ajoute cet extrait du bulletin du 2T2023, cela fait un autre signal faible qui pourrait alerter sur certaines difficultés liées au financement :

Communication de votre Conseil de Surveillance De la SCPI CAPIFORCE a écrit :

Rappel : Un crédit in fine doit être remboursé fin septembre 2023 pour 3,4 M€ les ventes permettront le remboursement sans qu’il soit utile de le transformer en crédit basique, les taux sont trop élevés en ce moment.
La ligne de Trésorerie de 10M€ au taux précèdent de 1.1% (calculée avec un Euribor négatif) était intéressante ; elle a été utilisée pour acheter les 4 messageries. Désormais celle-ci devient chère. Tout est étudié actuellement.
Dans le même temps, le conseil attend des propositions d’investissements

L’argent gratuit, c’est fini !

edit : je devais être bien fatigué hier soir…comme l’a heureusement rapidemment remarqué badeline dans le message ci-dessous ! Je ne garde donc que la remarque sur l’échéance bancaire, le reste est rayé pour conservé la lisibilité

Dernière modification par sinwave (13/10/2023 07h44)

Distribution le 25/10, visible ce jour sur mon CC, d’un dividende de 3,5€ par part.
Montant en baisse de 8,8% par rapport au T2 2024 2023.

Pour l’instant pas d’explication reçue sur la raison de cette baisse significative.

Dernière modification par sinwave (26/10/2023 20h07)

Eh bien, il va vraiment falloir que je me relise avant de publier !
Après mon décalage d’un mois dans le précédent message, je suis passé à un an d’avance !

Ça doit être une déformation professionnelle, où on travaille 2024 depuis un moment déjà !

Surin, le 01/09/2023 a écrit :

le prix acquéreur affiché sur le carnet d’ordre de la SCPI est celui pour les associés depuis plus de 5 ans. C’est trompeur.

A noter que Fiducial a rectifié et affiche bien le prix que paie tout nouvel associé sur son carnet d’ordres.
La dernière confrontation indique une stabilité à 205 € prix vendeur, restent beaucoup de parts (1163) à la vente à 210 € prix vendeur.


Capiforce, SCPI de FIDUCIAL Gérance

Comme vous le signalez sm94, cette SCPI n’est pas prête de voir une augmentation de capital, argument qui a pourtant servi à "vendre" aux associés (et au CS) la fusion …
Il semble que pour un passage à capital variable, cette règle existe et était ignorée jusque là. Si elle s’aplique, fini le temps où l’on faisait la culbute lors de passage de capital fixe à variable !

Capiforce vient de verser le dividende du 1er trimestre 2024 qui s’élève à 3.60€/part (idem pour associé à l’IS ou à l’IR).

Le prix d’exécution sur le marché secondaire a toutes les chances de rester inchangé ce mois, à 199.80€ net vendeur et 221.78€ net acheteur (et un peu moins pour ceux déjà associés depuis 5 ans au moins, qui ont une "ristourne" sur les frais perçus par la SdG). Le rendement "spot" ressort donc vers 6,5% (3.60*4/221,78).

C’est bien une relance du mail envoyé le 7 juin par la SDG pour dire si l’on sera présent (il faut bien qu’ils organisent le vote en physique…) et qui offre aussi la possibilité de voter de manière électronique. Il est important de voter…

Je me suis aperçu que je n’avais pas encore voté pour l’AG en mode électronique. Je viens de le faire, et j’ai indiqué que je n’assisterai pas en physique.