SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Bonjour Woyal, je partage totalement votre point de vue et je l’ai déjà exprimé. Mantenant on sait donc que c’est une provision pour illiquidité, nouvel avatar de la comptabilité créative. Mais ne pensez vous pas que le fait que les clients de Capimmo soient les assureurs vie, et non Monsieur et Madame Tartempion, va protéger la société de gestion de toute action juridique ? Les liens entre la société de gestion et les assureurs vie sont tellement imbriqués qu’à mon avis il ne va rien se passer. Un déjeuner arrosé dans un bon restaurant avec les dirigeants de l’assurance vie et c’est oublié.

Actualisation :
ISIN FR0014004GX5
Actif net : 5 977 M€ au 10/11/2023.
Valeur liquidative : 259,43€ par part.
Cela prend en compte les baisses actées en septembre 2023 des parts de SCPI dans le portefeuille de la SCI Capimmo.
Forte baisse de -11,60% du 31/12/2022 au 10/11/2023.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.Source

Actualisation :
ISIN FR0014004GX5
Actif net : 5 979 M€ au 08/12/2023.
Valeur liquidative : 259,50€ par part.
Cela prend en compte les baisses actées en septembre 2023 des parts de SCPI dans le portefeuille de la SCI Capimmo.
Forte baisse de -11,57% du 31/12/2022 au 08/12/2023.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.Source

Belle analyse.
Je n’arrive toujours pas à me décider si je dois vendre (au cas ou cela baisse encore ou même car la remontée sera très lente pour récupérer 12%) ou garder ma ligne de cette SCI (pour ne pas cristalliser "comme qui dirait" ma perte)….

Surin, le 23/10/2023 a écrit :

Vous vous faites l’avocat du diable là. En plus de refaire le film à l’envers.
Rien de ce qu’a dit Primonial ne s’est réalisé, ils ont menti/se sont trompés dans leur diagnostic, je dis menti car au moment où ils ont écrit les lignes en juillet, ils savaient qu’ils allaient vers une baisse inéluctable, leur discours n’ayant que pour but de soutenir la collecte/limiter la décollecte.

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit :

nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive.

SCI Capimmo → avis sur cette SCI (Primonial) ? p.4

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T2 2023 a écrit :

Face à une remontée aussi rapide et brutale des taux, la qualité et la diversité du patrimoine de la SCI Primonial Capimmo a permis d’en limiter l’impact avec une baisse de la VL au 30 juin 2023 à 1,82% et une VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.

SCI Capimmo → avis sur cette SCI (Primonial) ? p.4
Difficilement défendable !

Indéfendable comme l’avait dit Surin, d’où personnellement un sentiment de "trahison" même si c’est surtout à moi-même que j’en veux de ne pas avoir écouté les avertissements de Skywalker et d’autres.
J’ai donc pris mes pertes en novembre, près de 2000€ qui me manquent sur un projet immobilier à moyen terme.
J’ai tout reporté sur des fonds obligataires datés avec un bon timing qui me permettra peut-être de récupérer une partie de la moins-value sans prendre trop de risque. J’avais également vendu mes parts de Tangram au bon moment heureusement.
Au final une leçon de plus, la vie d’un investisseur est pavée de de déconvenues et de quelques réussites, l’essentiel étant de ne pas voir s’évaporer l’intégralité d’un patrimoine difficilement acquis !
@suivre mais sans moi sur les UC SCI 🙄.
(Édit : c’est la conseillère bancaire de ma compagne qui lui avait proposé d’arbitrer sa ligne Capimmo. Arbitrage vers un produit "maison" certes, mais bon conseil quand même que j’avais suivi rapidement !).

Dernière modification par Yg75 (02/02/2024 19h56)

Sisco2117 a écrit :

Belle analyse.
Je n’arrive toujours pas à me décider si je dois vendre (au cas ou cela baisse encore ou même car la remontée sera très lente pour récupérer 12%) ou garder ma ligne de cette SCI (pour ne pas cristalliser "comme qui dirait" ma perte)….

C’est mort, le potentiel de revalorisation me semble très éloigné, avec un potentiel à la baisse toujours présent.
L’erreur a été à l’investissement, il ne fallait pas y aller. Là vous êtes rincé, en prenant des pertes aujourd’hui, vous savez qu’elles n’iront pas plus loin, à la condition que vous puissiez vendre ce qui n’est pas acquis.

J’avais fait la même erreur en allant sur Opcimmo, je suis sorti avec un gain équivalent au livret A du temps où il rapportait moins de 1 %. C’est un moindre mal quand je vois le parcours depuis.

Autre exemple : Primopierre, j’ai voulu sortir mais trop tard, marché bloqué puis baisse de prix. Là je maintiens ma conviction à savoir que je ne regrette pas l’achat à la base et reste persuadé que sur le long terme, je m’y retrouverai. Je croise les doigts ceci dit.

A vous de voir si vous pensez que Capimmo a du potentiel mais je vous ai donné ma position.

Baisse des prix de parts :
- SCPI Primopierre : -6,11%
- SCPI Primovie : -8,86%
- SCI Cap Santé : -6%
- SCI Capimmo : -9,04%

Les performances exécrables et la gestion odieuse de cette SCI par Primonial se vérifient et se confirment mois après mois.

Comme l’a souligné skywalker31 dans ce message la valorisation de la SCI prend en compte la valeur de retrait des SCPI à date.

Or comme l’ont partagé certains contributeurs ici, la date effective de baisse de valeur de retrait de la SCPI Primovie par exemple est au 13 février 24.

Idem pour Primopierre (mais bon la valeur de retrait ne change que de 160.89 € à 160€).

Et là, oh surprise, en date de valeur du 9 février, la valeur de la part de capimmo baisse de à 259.86 à 236.11, soit une baisse de 9.1%, et ce en écart avec les méthodes de valorisation des actifs immobiliers décliné par Primonial eux-mêmes.

Cette société de gestion a perdu réellement toute crédibilité. J’avais ce matin même leur service client (charmant au demeurant) au téléphone qui était ravi que je leur apprenne certains points de détail sur le marché des SCPI… Absolument stupéfiant.

Tout simplement parce que Primonial nous refait le coup de la baisse du 15 septembre dernier.
Je suis prêt à prendre le pari que la VL remontera de l’ordre de 0.03% par semaine durant les semaines qui viennent et n’accusera pas de révision à la baisse la semaine prochaine pour prendre en compte la baisse de Primovie.

Ce message peut être conservé au titre du SAV, de lamême façon que les messages situés dans les pages 5 à 7 de cette file de message qui illustrent mes propos.

Pour suivre la discussion de la semaine dernière sur la baisse du prix de part anticipée de Capimmo, mes prévisions se sont avérées exactes.

Thortue a écrit :

Je ne comprends donc pas votre raisonnement, la prochaine VL devrait éclairer le débat…

Semaine présente (VL en date du 16-02) = 236.15 euros
Semaine passée (VL en date du 9-02) = 236.11 euros
soit une revalorisation de +0.02%

Sachant que la date effective de baisse de valeur de retrait de la SCPI Primovie par exemple a été actée au 13 février 24, on en déduit que la VL de la SCI Capimmo a été actualisée par anticipation.

Ceci c’est révélé malheureusement inexact du fait que la gestion de truand de Primonial

Thortue a écrit :

Il est tout à fait possible et il serait normal que la valeur liquidative au 09/02 n’intègre pas les baisses de part des SCPI que vous mentionnez. Ces baisses seront intégrées dans la prochaine valeur liquidative puisque c’est la première qui sera postérieure au 13/02.

Ceci s’est révélé malheureusement exact…

Luce a écrit :

Je suis prêt à prendre le pari que la VL remontera de l’ordre de 0.03% par semaine durant les semaines qui viennent et n’accusera pas de révision à la baisse la semaine prochaine pour prendre en compte la baisse de Primovie.

Désormais que nous avons la démonstration chiffrée de ce tour de passe-passe, je vais réfléchir à déposer un signalement comme le suggérait Skywalker31 :

Skywalker31 a écrit :

Intervention intéressante qui mériterait une question formelle auprès de l’ACPR l’autorité de contrôle de l’assurance vie !

Luce, le 20/02/2024 a écrit :

Thortue a écrit :

Je ne comprends donc pas votre raisonnement, la prochaine VL devrait éclairer le débat…

Semaine présente (VL en date du 16-02) = 236.15 euros
Semaine passée (VL en date du 9-02) = 236.11 euros
soit une revalorisation de +0.02%

Sachant que la date effective de baisse de valeur de retrait de la SCPI Primovie par exemple a été actée au 13 février 24, on en déduit que la VL de la SCI Capimmo a été actualisée par anticipation.

Votre prévision s’est en effet avérée exacte. Comme il semble assez établi que Capimmo possède des SCPI qui ont chuté, on peut donc conclure avec une probabilité assez bonne que la SdG a anticipé ces baisses dans la VL de Capimmo.

Sm94 vous avez raison sur la part de SCPI mais on devrait quand même observer la chute sur la dernière VL.

S’il y a une conclusion, c’est surtout que ce type de produits est très opaque : on ne sait rien de ce qui le compose (sauf une répartition très macro), on pense savoir comment la VL est calculée mais il apparaît que la SdG peut prendre des libertés (dans l’intérêt des assureurs ou dans son propre intérêt). Et on ne peut pas en savoir plus car seuls les assureurs sont présents au capital.

Actualisation :
ISIN FR0014004GX5
Société Civile investie en Immobilier, éligible à l’assurance vie.
Encours, en forte baisse : 5 448 M€ au 28/03/2024.
Valeur liquidative : 236,46€ par part.
Mauvaise performance en 2023 : -11,55%.
Mauvaise performance en 2024 : -8,90% depuis le 31/12/2023.
Capitalisation, pas de distribution de revenus.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.
Source

Bulletin trimestriel

Dernière modification par Fanscpi (07/04/2024 18h01)

Bonjour, j’ai acheté capimmo il y a 1,5 ans. Bien m’en a pris. Il ne fallait pas y aller, mais c’est fait. J’avais investi pour du LT 8/10 ans.
En fait je ne sais si je dois vendre ou garder vu les pertes en 1,5 ans.
La BCE risque fort de baisser ses taux. Avons-nous toucher le plancher ? Va-t-il y avoir une nouvelle dévalorisation ?

Quels sont vos avis ?
A l’avance, merci.
Bonne soirée