Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Excellente question.  En ce qui me concerne, je suis vendeur sur le compartiment immobilier.  Après avoir connu une decennie extraordinaire (1995-2005), l’avenir se presente plus difficilement.  Je pense donc que ce n’est pas la meilleure classe d’actif à privilegier pour l’instant et ce pour plusieurs raisons :

* l’espoir de plus-values futures reste modeste
* les rendements sont faibles et ne s’ameliorent pas (les locataires privés ou pros negocient à la baisse)
* les taux d’emprunt très bas, maintiennent l’illusion d’un marché actif
* la pression fiscale, déjà elévée sur ce marché, est encore accentuée par la loi de finances 2011.

Donc dans l’immediat prudence.

Au mieux, il faut rester sur des montages à fort TRI (taux de rendement interne) :

* achat en Nue-propriété : on supprime l’aspect fiscal, et la plus value est quasi certaine par le prix decoté.
* achat avec la loi scellier ancienne version (25%) grâce au coup de pouce fiscal qui permet de passer d’un TRI très moyen, a quelque chose de plus "sexy" (cf mon post avec simulation chiffrée sur le sujet).

* et l’achat de sa residence principale, où là on ne calcule pas vraiment de TRI

Aujourd’hui, je pense que les actions, presentent plus d’interêt, et à l’extrême moins de risques…

Faire un pronostic sur l’évolution FUTURE du prix de l’immobilier relève de la divination et semble donc impossible tant les facteurs sont nombreux.

Certes, vous évoquez une possible remontée des taux qui aurait pour conséquence de réduire la solvabilité des acquéreurs-emprunteurs et donc la demande, et donc les prix. Mais, en même temps, d’autres facteurs doivent être pris en compte, pour évaluer la probabilité d’une baisse, d’une hausse ou d’un maintien au niveau actuel, dans un tel contexte :

- les taux remontent généralement en parallèle avec l’inflation. Or, à long terme, une forte inflation a généralement pour conséquence de renchérir le prix des actifs réels, dont l’immobilier, en attirant les investisseurs qui souhaitent trouver un refuge efficace pour leur argent (plutôt que l’assurance-vie, dont le rendement pourrait descendre au dessous du taux d’inflation).

- les prix de l’immobilier sont également fortement corrélés à la démographie du pays, qui reste relativement dynamique en France.

- le souhait, pour un nombre croissant de personnes, d’habiter à Paris intra muros ou en centre ville, plutôt qu’en lointaine banlieue, compte tenu des difficultés du transport et de l’attrait culturel des grands centres urbains, notamment.

- les banques qui peuvent décider d’accorder des financements plus ou moins longs et plus ou moins risqués (110%), selon des critères d’endettement plus ou moins flexibles (25%, 30% ou 33%).

- les collectivité publiques, qui, en limitant la densification des villes, entretiennent artificiellement la pénurie…

- la politique des investisseurs étrangers.

- la politique fiscale française

etc…

Enfin, il est impossible de parler du marché de immobilier au singulier. Il y a autant d’évolutions possibles que de marchés et autant de marchés que de villes ou de quartiers…

En effet, les incertitudes sont nombreuses, il est donc délicat de faire un pronostic ferme sur le sujet. Néanmoins, je persiste à penser qu’au prix actuel, la valeur d’un logement me semble très élevée. Il n’y a aucune marge de sécurité sur l’investissement (nous ne sommes pas en situation de prix historiquement faible comme en 1996-1998).

Et honnêtement, 400 k€ pour un appartement (même quasi-neuf) en proche banlieue, je considère que je n’en ai pas pour mon argent ;-)

Voici quelques réflexions sur les prix de l’immobilier.

Ne peut-on pas considérer en gros que l’on a :

   Prix Immobilier = Prix Foncier + Coût Matériaux + Coût Main d’Oeuvre + Marge Promoteur

Ceci doit être vrai, au moins dans le neuf. Et comme le prix du neuf influence les prix de l’ancien, au moins quand il y a du neuf disponible dans les environs, on peut considérer que le prix de l’immobilier ancien obéit à une règle similaire.

Le Cout de la Main d’Oeuvre augmente régulièrement (un peu comme l’inflation), et le Cout des Matériaux suit une évolution similaire (un peu comme l’inflation) à qualité de construction égale (mais augmente bien plus dans l’immobilier neuf avec des normes de plus en plus contraignantes).

La Marge du Promoteur n’a sans doute pas une très grande influence sur le Prix de l’Immobilier. En effet, même si elle devait varier entre 1 et 10%, voire 0 à 20%, elle n’expliquerait pas les hausses de prix sur longue durée. Sans oublier que la concurrence (même imparfaite) entre promoteurs limite aussi les abus.

Par contre, le Prix du Foncier varie beaucoup en fonction de l’offre et de la demande, et dans la situation actuelle où la demande est souvent plus importante que l’offre, il augmente bien plus vite que l’inflation (en moyenne, car la localisation est clé : sur certaines zones il doit baisser, sur d’autres exploser). En général, le Foncier représente bien moins de la moitié du prix (mais à Paris, il peut représenter plus…). A l’extrême, le Foncier pourrait même avoir une valeur négative, dans une zone où personne ne voudrait acheter (zone inondable, voisinage d’industries polluantes, zone très bruyante par ex. voisine d’un aéroport, etc.), ou en cas de déséquilibre du marché (beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs, insolvabilité de nombreux acheteurs potentiels en cas de crise économique, vieillissement ou décroissance de la population, etc.).

Quelle est alors l’influence des taux d’intérêts (des emprunts dont les acheteurs ont souvent besoin) ?  Outre que les taux d’intérêts sont souvent plus élevés quand l’inflation est plus élevées, ces taux vont avoir une influence sur la demande (plus de candidats acheteurs seront capable de mettre un certain montant dans un achat) …. donc sur la valeur du foncier.

Tout ceci ne nous indique toujours pas si l’immobilier va monter, stagner ou baisser, disons dans les 3 prochaines années (et idem pour les loyers), hélas.

choukrov a écrit :

Voici un article intéressant que je souhaite vous soumettre afin d’enrichir
le débat avec plusieurs scénarios possibles :

Une baisse des prix immobiliers est possible, pas assurée… - Prix immobilier | LaVieImmo.com

Très intéressant. Comme cela a été dit, des forces contradictoires vont œuvrer dans les années à venir :
- Prix du foncier : pas de baisse en vue (sauf reprise improbable d’un vaste programme de grands ensembles)
- Influence des taux d’intérêts : historiquement bas, ne peuvent que remonter, entrainant une baisse des prix
- Démographie française : la population des 25-60ans, celle qui achète en grande majorité, va continuer d’augmenter au moins jusque 2040.
- Immigration : l’entrée d’étrangers (100k/an) continue de pousser à une hausse des prix.
- Pouvoir d’achat : le prix ont atteint un niveau tel que s’ils continuaient d’augmenter, plus grand monde pourrait acheter = pression à la baisse.

Impossible donc de prévoir, le plus probable étant une stagnation des prix immobiliers dans la décennie à venir. On ne peut exclure un krach de l’ordre des 35% décrit dans l’article, mais il faudrait un élément déclencheur : crise économique, guerre civile en France sur fond de 2e tour extrême gauche vs extrême droite (possible..), etc..
Ca reste donc un pari. Plutôt que de prévoir la direction, il vaut mieux s’atteler à choisir le bon endroit.

En effet, même s’il y a un krach de 35%.. on perd de l’argent.. mais on peut racheter facilement à bas prix.. d’où l’importance de ne pas trop s’endetter dans l’immobilier, en gardant une marge de manoeuvre en cas de krach…

Ce qui me laisse pour le moins perplexe c’est le fait de vouloir mettre en corrélation de manière aussi stricte la hausse ou la baisse des taux et la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier. C’est d’autant plus surprenant que les méthodes d’évaluation des biens immobiliers ne se basent jamais sur les taux d’intérêt ! (Méthode par comparaison directe, par comparaison indirecte, par sol et construction, par capitalisation du revenu…).
En caricaturant volontairement, on pourrait se poser la question suivante : viendrait-il à l’idée des constructeurs automobile de calquer le prix des véhicules neufs sur les taux d’intérêt ? (Sachant que bon nombre de leurs clients font appel aux banques pour financer l’achat d’un véhiculer neuf)… la réponse est bien évidement non…
Le raccourci qui consiste à dire que les taux vont augmenter et du coup l’immobilier baisser me semble pour le moins dangereux…

Il est exact que les acquéreurs en cas de hausse des taux se voient pénalisés sur leur budget global… mais dans les faits ils font le choix de se tourner vers un foncier moins cher (surface de terrain à bâtir plus faible pour la construction d’une maison individuelle / choix de l’achat en commun d’un terrain à bâtir avec construction d’une maison mitoyenne / Achat d’un appartement de superficie plus faible qui rentre dans le budget), la hausse des taux n’influe pas sur les le prix de l’immobilier mais sur le budget des ménages.

Pour revenir à mon exemple, caricatural au possible, ce n’est pas parce que j’ai moins d’argent disponible que les constructeurs de voiture vont me proposer une audi A3 moins chere… ils vont plutôt chercher à me proposer une Logan Dacia…

Pour finir, à l’extrème, si je n’ai vraiment plus aucun biens qui rentrent dans mon budget…. la dernière solution reste la location… avec la location on trouve le bailleur (qui est au demeurant lui aussi un propriétaire, qui a dû, dans la grande majorité des cas acheter un bien immobilier et donc, de fait, participer à la dynamique de ce marché).
On touche du doigt, ici une cause "viable" de chute de l’immobilier… un nombre de logement trop important par rapport au nombre de ménages, avec une vacance des biens à la location ou à la vente… ce qui n’est pas le cas de la France au niveau national (on est même plutôt dans une dynamique inverse, création de logement insuffisante par rapport à l’évolution démographique et social de la france).

Le site Calculated Risk a publié plusieurs graphiques sur prix de l’immobilier résidentiel US :
Calculated Risk: House Prices: Nominal, Real, Price-to-Rent

Les prix en nominals :


Les prix tenant compte de l’inflation :


Ratio des prix sur loyer :


Sur le graphique en nominal, on voit bien que la tendance longue est linéaire.

Elle s’écarte entre 2000-2007 et devient exponentiel.

Mais la chute 2007-2010 ramène à la tendance linéaire long terme.

Les chiffres habituels (http://www.cgedd.developpement-durable. … brique=138) de Monsieur Friggit :


Il y a un retour à la tendance qui a débuté en 2007 et été avorté.

Sasuke a écrit :

Ce qui me laisse pour le moins perplexe c’est le fait de vouloir mettre en corrélation de manière aussi stricte la hausse ou la baisse des taux et la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier. C’est d’autant plus surprenant que les méthodes d’évaluation des biens immobiliers ne se basent jamais sur les taux d’intérêt ! (Méthode par comparaison directe, par comparaison indirecte, par sol et construction, par capitalisation du revenu…).
En caricaturant volontairement, on pourrait se poser la question suivante : viendrait-il à l’idée des constructeurs automobile de calquer le prix des véhicules neufs sur les taux d’intérêt ? (Sachant que bon nombre de leurs clients font appel aux banques pour financer l’achat d’un véhiculer neuf)… la réponse est bien évidement non…
Le raccourci qui consiste à dire que les taux vont augmenter et du coup l’immobilier baisser me semble pour le moins dangereux…

Je pense que l’automobile et l’immobillier ne sont pas comparables.

L’immobilier est un placement ( pour tous les investisseurs à tous le moins ) contrairement à une automobile.

Et donc comme placement il se compare qu’à d’autres placements.

Bonjour,

un rapide message pour prendre la température du marché immobilier français, ou plutôt DES marchés, à travers les témoignages des investisseurs immobilier du forum.

J’ai remarqué que le nombre de posts pour étude de cas avait diminué: Est ce un signe dans un sens ou dans l’autre?

Pour ma part, je commence à avoir du recul sur le marché de Blois et mon constat est que :

Pour l’habitation:
- peu de biens se rapprochent des 10% bruts nécessaires à l’autofinancement, même après négociation,
- les immeubles de rapport sont estimés sans tenir compte de l’effet de taille, et restent longtemps à la vente.
- les RP sont affichées avec un prix de vente supérieur à ceux d’Orléans et Tours, qui sont les 2 grosses agglomérations situées à proximité.
- les professionnels que j’ai croisé (banquiers, agent immobilier, notaires…) constatent une situation de gel des transactions. Peu de vente.
Pour les murs d’entreprises:
- risque d’impayés et de vacances élevé du fait d’une offre supérieure à la demande et d’une économie faiblarde.
- peu de recul sur les prix si ce n’est qu’il est plus aisé de trouver des rentabilités plus fortes, avant négo.

Je vais effectuer une pause dans ma recherche pour pouponner, mais je n’abandonne pas mon projet, au contraire, plus le marché se grippe, plus ça me donne envie d’y aller, en considérant que ma position d’acheteur est renforcée.

Quels sont les constats que vous faites sur vos secteurs de recherches et quelles conclusions en tirez vous?

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (15/11/2013 16h29)

Bonsoir Pruls,
Je fais à peu près les mêmes constats que vous.

Ma dernière opération d’investissement remonte à deux ans… Je n’ai strictement rien trouvé d’intéressant depuis et ai fait quelques visites très décevantes. Ne sortent que des vieilleries et mochetés.
J’ai le sentiment que les propriétaires de beaux produits les gardent.

Restons vigilant : si quelque chose d’intéressant sort, il faudra être réactif.

(J’oubliais de re-préciser ce qu’est un bien intéressant pour moi : immobilier de qualité, même si le rendement immédiat est inférieur).

à moins d’avoir le couteau sous la gorge,à 10%,je vois pas ce qui motiverait les vendeurs à baisser leurs prix(à moins de ne plus vouloir en assumer les tracas)