Realty Income : analyse d'une foncière américaine à fort rendement
Cette discussion approfondie analyse Realty Income (O:US), une foncière américaine spécialisée dans les baux triple-net, en examinant sa performance financière, sa stratégie d'investissement et sa valorisation boursière. Les membres partagent des informations sur les résultats financiers de la société, notamment son AFFO (Adjusted Funds From Operations), son rendement, et sa gestion de la dette. Des analyses de la solidité du bilan et de la structure de la dette sont réalisées, soulignant la qualité de la gestion et la diversification géographique et sectorielle de son portefeuille immobilier.
Un point central de la discussion porte sur la valorisation de l'action et les méthodes d'évaluation utilisées. Les membres débattent de l'utilisation du taux de capitalisation, du FFO et de l'AFFO pour déterminer la valeur intrinsèque de l'entreprise. Ils soulignent la prime de valorisation significative par rapport à la valeur nette d'actif (NAV), expliquant cette surcote par la qualité de la gestion et le potentiel de croissance à long terme. La question de savoir comment évaluer l'intelligence du management dans le temps est également abordée.
La discussion met en lumière la stratégie de croissance de Realty Income, reposant sur de fréquentes augmentations de capital pour financer des acquisitions immobilières. Les membres analysent l'impact de ces opérations de croissance externe sur la dilution des actionnaires et la gestion du risque. L'analyse des concurrents permet de contextualiser la performance de Realty Income et de comparer son rendement et sa valorisation. L'impact des hausses de taux d'intérêt et des incertitudes économiques sur le secteur de l'immobilier et la performance de Realty Income est également discuté. La fusion avec VEREIT et le spin-off d'Orion sont analysés en détail, soulignant la complexité de ces opérations et leur impact sur la fiscalité des actionnaires.
Enfin, la discussion aborde la résilience de la foncière face aux défis du e-commerce et la diversification de son portefeuille, ainsi que l'évolution de sa stratégie d'investissement à l'international. La pérennité du dividende est un sujet récurrent, avec des analyses de son évolution au fil du temps et de sa relation avec l'AFFO. Les membres partagent leurs stratégies d'investissement concernant Realty Income, en fonction de la valorisation boursière et des perspectives de marché.
Aujourd’hui Realty Income vaut le même prix qu’au pire de la crise COVID, 13.09 P/FFO.
Elle offre un dividende de 5.68%.
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C’est justement le mois de la recharge sur mon portefeuille!
Entre les résidentielles et elle, je charge mensuellement tant que les taux sont haut.. il faut bien qu’il y est cet "avantage" la de tenir cette politique monétaire plus longtemps…
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Hall of Fame Les anticipations de baisse des taux n’en finissent pas d’être repoussées :
Marc Fiorentino a écrit :
À New York, les récentes données sur l’emploi ont confirmé la solidité de l’économie américaine, malgré les inquiétudes que la Réserve Fédérale puisse retarder la baisse des taux d’intérêt. En effet, une note de prudence a été injectée cette nuit sur les marchés après une interview de Jerome Powell, indiquant que les anticipations du marché concernant la trajectoire des taux d’intérêt étaient excessivement optimistes. Alors que quatre baisses de taux étaient précédemment attendues cette année, Powell a fait comprendre que ce sera plutôt trois baisses et la première à une date indéterminée, mais certainement pas en mars. Ce qui a réduit les probabilités d’un premier assouplissement en mai de plus de 90% à environ 70%.
Ce qui explique qu’en bourse, Realty Income (et d’autres) soient à nouveau malmenées.
Mais comme les taux US finiront par baisser tôt ou tard, on peut aussi considérer que c’est la 2e démarque des soldes…
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Ils en sont à combien ? 28 années de hausse consécutive du dividende ? Ca m’étonnerait qu’ils courent le risque de le baisser pour faire repartir le compteur à 0. Au pire, le dividende restera stable. Donc à ce niveau de rendement c’est une bonne affaire.
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C’est vrai que pour ceux qui ont raté le train lors des plus bas précédents, c’est probablement un bon moment pour en acheter avec un rendement supérieur à 5,5%.
Ça me tente énormément de renforcer fortement ma position (peut-être même qu’aujourd’hui à l’ouverture ce sera encore moins cher après l’intervention TV de J. Powell hier soir).
La seule énigme reste surtout l’impact des changements structurels du marché des bureaux et du retail (changement sociétaux post-covid + évolution toujours importante du online). Mais plus qu’un portefeuille d’actif, il faut avoir à l’esprit comme rappelé à de nombreuses occasions sur cette file, c’est surtout la capacité d’adaptation de Realty Income, ainsi que leur talent pour saisir les bonnes opportunités qui font le potentiel de cette jolie boutique.
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Hall of Fame vertaco, le 03/12/2023 a écrit :
Acquisition de 90 murs de magasins Decathlon en France, Espagne, Portugal, Italie et Allemagne, estimé entre 550 et 600 millions, en sale/leaseback
source : business immo (pas plus de détails sans accès premium), pas de news publiée sur le site officiel pour l’instant
Vous aviez de l’avance, ou alors c’est une autre transaction :
Realty Income, hier a écrit :
SAN DIEGO, Feb. 7, 2024 /PRNewswire/ -- Realty Income Corporation (O) (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company®, announced a sale-leaseback transaction for 82 retail properties leased to affiliates of Decathlon SE, one of the world’s leading sports companies and sporting goods retailers. The portfolio includes properties located in Germany, France, Spain, Italy, and Portugal.
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Hall of Fame Quelques phrases importantes des résultats publiés hier :
Realty Income, prévision 2024 a écrit :
Subsequent to year end, we closed on the previously announced merger with Spirit, laying the foundation for 2024 AFFO per share growth guidance of 3.3% to 5.3%.
Realty Income, T4-2023 a écrit :
Entered the markets of France, Germany, and Portugal for the first time through sale-leaseback transactions with affiliates of Decathlon SE ("Decathlon"), a world leader in retail sporting goods and an investment grade rated company, for €527.0 million, which includes 82 retail properties located in France, Germany, Italy, Portugal, and Spain
Realty Income, bilan 2023 a écrit :
Invested $9.5 billion at an initial weighted average cash yield of 7.1%
Realty Income, bilan 2023 a écrit :
The annualized dividend amount as of December 31, 2023 was $3.078 per share. The amount of monthly dividends paid per share increased 2.8% to $3.051 in 2023, as compared to $2.967 in 2022, representing 76.3% of our diluted AFFO per share of $4.00 during the year ended December 31, 2023.
Realty Income, prévisions 2024 a écrit :
Normalized FFO per share: $4.17 - $4.29
AFFO per share: $4.13 - $4.21
Acquisition volume: Approx $2.0 billion [seulement !]
La mécanique de croissance pour 2024 est poussive avec un cours de bourse "trop" bas, mais Realty ne s’en sort pas si mal grâce à l’opération avec Spirit.
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1 #233 21/02/2024 21h52Dans l’un de vos messages IH, vous mentionnez que l’avantage de O était que lorsque la société surcôtait elle émettait des actions pour procéder à des acquisitions tandis que lorsqu’elle décotait elle rachetait des actions sur le marché avec ainsi un effet relutif dans les deux cas.
Je comprends de vos échanges que la société décôterait (Mais je ne trouve pas de valeur par titre dans le rapport annuel, je n’ai pas su vérifier)
Savez-vous pourquoi elle n’essaye pas de procéder à des rachats d’actions ? Vu les transactions, la société ne manque visiblement pas de liquidités.
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Realty Income (O) Below $52 - MASSIVE Opportunity With Rate CUTS? | BUY This UNDERVALUED Stock? | - YouTube
Dividend Talks a couvert O il y a 3 jours.
Il conclut à une valeur intrinsèque de 65,11 USD.
Wallstreet forcast moyen = 61,88 USD.
J’en rachèterais au prix actuel mais j’ai déjà un paquet de 1’000 titres et ça commence à faire beaucoup. Mais je ne veux pas exclure qu’en dessous de 50 USD je me laisserai peut-être tenter.
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A Pauriak, pour l’instant, Realty Income à procédé à des émissions d’actions, mais pas à des rachats d’actions.
En terme de liquidité, O dispose de 232 millions de dollars en cash.
Utiliser le cash pour racheter des actions, pourquoi pas, mais ça n’aurait même pas un impact sur l’AFFO/action (seulement de 0,003 par action si on utilisait 100 millions de cash pour racheter grosso modo 2 millions d’actions).
On pourrait utiliser la dette pour racheter plus d’actions, mais cela détériorerait la LTV.
Il faudrait une grosse baisse de l’action et beaucoup de cash pour que ça en vaille la peine.
A IH. Seulement 2 milliards de prévu d’acquisition…..
Je crois que ça en a surpris plus d’un. Les années précédentes, ils nous ont habitué à toujours un peu plus que la guidance. Espérons que ce soit le cas cette année aussi (mais bon, avec une dette à 39 %, il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre de ce côté là, et un cours pas très élevé, il n’y a de ce côté là pas non plus beaucoup de marge de manœuvre, il reste à trouver des opportunités avec des rendements élevés….)
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1 #236 22/02/2024 11h24Bonjour,
je poste ici l’évolution de la nav des REITS triple net (dont realty income) sur 3 ans.
2022
2023
2024
Sur REALTY INCOME on passe d’une prime de +25% en janvier 2022 à une décote aujourd’hui.
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1 #237 23/02/2024 18h20 Hall of Fame Jeff33, le 22/02/2024 a écrit :
On pourrait utiliser la dette pour racheter plus d’actions, mais cela détériorerait la LTV.
Il faudrait une grosse baisse de l’action et beaucoup de cash pour que ça en vaille la peine.
Exactement, c’est pour ça quand dans la quasi-totalité des cas, c’est toujours une mauvaise idée pour une foncière de racheter des actions.
Jeff33, le 22/02/2024 a écrit :
A IH. Seulement 2 milliards de prévu d’acquisition…..
Je crois que ça en a surpris plus d’un. Les années précédentes, ils nous ont habitué à toujours un peu plus que la guidance. Espérons que ce soit le cas cette année aussi (mais bon, avec une dette à 39 %, il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre de ce côté là, et un cours pas très élevé, il n’y a de ce côté là pas non plus beaucoup de marge de manœuvre, il reste à trouver des opportunités avec des rendements élevés….)
J’ai lu la transcription de la conférence téléphonique.
- Les $2 Md correspondent à une prévision sans avoir recours à de nouvelles émissions d’actions, uniquement de la trésorerie ($800 M disponible après paiement du dividende + les émissions déjà réalisées + de la dette).
- Le management indique qu’ils regardent comme d’habitude bcp de projets, mais que les vendeurs en demandent trop cher dans le contexte de marché actuel pour pouvoir générer suffisamment de spread sur le coût du capital, donc c’est Realty qui refuse.
- Cependant les choses peuvent évoluer vite, que ce soit au niveau des taux d’endettement, de l’immobilier, ou du cours de bourse, donc ils sont réactifs.
- L’Europe est intéressante car les coûts d’endettement sont plus bas, alors que les prix de l’immobilier ne sont guère moins élevés, donc le spread est meilleur.
- Pour autant, même avec seulement $2 Md d’acquisitions, les équipes ne vont pas se tourner les pouces car il faut gérer la fusion avec Spirit, et peut-être certains actifs seront vendus.
- La fusion avec Spirit a encore amélioré la liquidité du titre, ce qui est un avantage pour de l’émission de titres directement sur le marché.
---
En résumé, Realty Income c’est du solide.
On a un management (comme celui de VICI Properties) qui comprend ce que c’est que le coût du capital, et qui ne nous diluera pas pour de la croissance qui ne rapporterait rien.
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1 #238 01/03/2024 09h33Seeking Alpha publie un article dont l’auteur souligne la déperdition qualitative du portefeuille de Realty Income suite aux fusions et acquisitions, notamment après les opérations réalisées avec Vereit et Spirit Realty.
Je n’ai pas suivi ces opérations d’assez près pour me faire une idée précise de la validité de cette analyse, mais il me semble que ce qui est souligné ici mérite au moins d’être pris en considération.
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3 #239 01/03/2024 12h40 Hall of Fame Jussi Askola exagère pour générer du clic, comme souvent.
Realty Income n’a jamais cherché à avoir bcp de locataires Investment Grade, c’est une volonté assumée de leur part (tout comme NNN Reit).
Ils utilisent leur expérience et leur connaissance du marché pour pouvoir louer à des locataire Non-Investment Grade tout en maîtrisant le risque de crédit de ceux-ci et de l’emplacement.
Cette capacité fait partie de leurs avantages compétitifs par rapport aux autres acteurs plus petits.
Si on prend un vieux rapport annuel de 2014, on voit qu’on était à 44% de locataires Investment Grade.
Aujourd’hui, on est à 35%, probablement en partie à cause du spin-off des actifs de bureaux suite à la fusion avec ARCP, qui étaient loués à des locataires Investment Grade.
On peut d’ailleurs constater en regardant le parcours opérationnel et boursier du spin-off Orion que se débarrasser de ces actifs a été une excellente décision.
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Hall of Fame Un premier trimestre 2024 sans aucune surprise, et c’est bien ce qu’on attend de Realty Income : Realty Income Announces Operating Results for the Three Months Ended March 31, 2024 | Realty Income
On notera que la foncière investit de + en + en Europe en relatif :
Realty Income a écrit :
During the quarter, we completed $598 million of investment volume at an initial weighted average cash yield of 7.8%. Approximately 54% of total investment volume was in the U.K. and Europe at an initial weighted average cash yield of 8.2%. International growth continues to be a differentiating avenue for Realty Income to generate accretive earnings growth as our unique platform allows us to partner with best-in-class clients in a highly fragmented net lease market.
O continue à lever du capital sur les marchés, mais dans des proportions + modestes que par le passé :
Raised $550.1 million from the sale of common stock, primarily through our At-The-Market (ATM) program, at a weighted average price of $56.93
Au passage, O achète à 8,2% de rendement aux UK et en Europe, et c’est pas des bureaux ?!
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Bonne nouvelle.
En plus d’acheter des biens avec des rendements très élevés (comme indiqué par IH), Realty Income augmente son dividende de 2.1% à $0.2625.
FlyingRyu
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Hum, ça cest pas franchement une surprise, cest la 125ème augmentation du dividende depuis 1994, donc il augmente chaque trimestre
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Realty Income Corporation révise ses prévisions de bénéfices pour l’année 2024
Realty Income Corporation a révisé ses prévisions de bénéfices pour l’année 2024. Pour l’année, la société prévoit désormais un revenu net par action de 1,26 à 1,35 $, contre des prévisions antérieures de 1,23 à 1,35 $.
La société s’attend également désormais à ce que le volume d’investissement pour 2024 s’élève à environ 3,0 milliards de dollars, contre une prévision précédente de 2,0 milliards de dollars.
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1 1 #244 07/08/2024 09h47 Hall of Fame Les résultats du 2e trimestre sont sans surprise.
Realty Income continue à investir en Europe :
Realty Income a écrit :
During the 2nd quarter, we deployed $805.8 million in investments at an initial weighted average cash yield of 7.9%. Of this volume, $543.8 million was invested in the UK and Europe at an initial weighted average cash yield of 8.0%.
D’ailleurs, avec un portefeuille en Europe de 11 Md, je ne serai pas étonné que ce soit le + gros acteur européen :
On a même droit à une diapositive sur le sale & leaseback avec Decathlon :
Des frais de gestion sur loyers de 3,6% (je l’avais déjà mentionné à plusieurs reprises sur la file de discussion) :
Je rappelle que les SCPI sont à 10% de frais de gestion sur loyers, quand ce n’est pas plus.
Même topo si vous avez des biens immobiliers en direct et que vous déléguez la gestion à une agence.
A ma connaissance, aucune foncière à part VICI Properties n’arrive à des frais de gestion aussi faibles.
Le consensus des analystes estime la NAV à $57.
Le cours de bourse est repassé au-dessus des $60, ce qui signifie que Realty Income peut à nouveau croître en émettant des titres directement sur le marché.
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1 #245 16/09/2024 10h56 Hall of Fame Pour améliorer la Google Sheet du suivi de mon portefeuille, je fais un récapitulatif sur toutes mes foncières.
Ici pour Realty Income :
Je suis allé chercher le FFO ou Normalized FFO quand disponible dans les communiqués de presse depuis 2016.
Au passage, je me suis rendu compte qu’il y avait des erreurs dans les données que j’avais récupérées sur un article de SeekingAlpha : il faut tout vérifier par soi-même.
Malgré un dividende croissant et le spin-off Orion, le Normalized FFO a toujours été en croissance depuis 2017.
On constate également que la croissance du dividende a été volontairement déconnectée de la croissance des profits pour abaisser le taux de distribution.
En résumé : Realty Income, c’est le top quand on veut des dividendes résilients !
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Quelqu’un comprend t-il la baisse de O de plus de 2% alors que la FED vient de baisser ses taux de 0.50 pdb ?
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Vous avez la réponse ici : Encore un krach sur le marché actions… p.398
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Si c’était le cas, toutes les REITs auraient perdu au moins de 2% comme O.
Mais ce n’est pas le cas ; il suffit de voir PLD + 1.79%, SUI, 1%, etc…
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1 1 #249 20/09/2024 09h35Le cours a prix 20% en trois mois, c’est une durée intéressante pour faire une analyse. Commenter une variation assez faible sur une journée est impossible et pas très utile, surtout sans information particulière. Ca doit pas être facile pour les day traders d’analyser des variations quotidiennes.
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Hall of Fame Voilà où on en est :
La croissance est tjs poussive en l’absence d’émission massive d’actions au-dessus de la NAV.
Le taux de distribution est à 75,1% de l’AFFO dilué.
Ce trimestre, Realty Income achète des propriétés avec un rendement de 7,3% (en Europe) et 7,4% (aux USA). Des rendements proches des actifs de bureaux non-prime, mais probablement avec moins de risque…
Mon chiffre préféré, toujours plus bas :
G&A expenses inclusive of stock-based compensation expense as a percentage of rental revenue, excluding reimbursements, is expected to be approximately 3.4% - 3.7% in 2024.
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