Barrière de parking d'un appartement dégradée : assurance propriétaire ou assurance locataire ?

Je n’ai reçu aucune réponse écrite de mon bailleur ou de l’agence. Dès le premier jour du constat de vandalisme, j’avais tendu cette perche de retirer cette barrière avec l’accord des parties prenantes.

Le propriétaire m’a indiqué oralement, par téléphone, que son assureur n’interviendrait pas et qu’il (le propriétaire) ne souhaitait pas payer pour cette barrière. J’ai répondu oralement que le seul point qui m’importait était de dégager ma responsabilité.

J’ai envoyé la lettre recommandée avec la réponse de mon assureur et le dépôt de plainte. J’imagine que le propriétaire devra a minima fournir des justificatifs écrits de son côté également et enfin m’apporter une réponse.

J’ai rendez-vous chez mon assureur actuel vendredi pour creuser les questions de couverture juridique.

Tlaloc a écrit :

Maintenant, pour ergoter, à moins de considérer que l’intervenant nous ment, c’est bien au propriétaire de payer (c’est un tiers qui a commis la dégradation).

Pour ergoter, le locataire prétend qu’un tiers a commis la dégradation. Par extension, votre locataire peut donc prétendre qu’un tiers a commis toute dégradation sur vos biens, vous ne le considérerez alors pas comme responsable ?

C’est bien pour cela que la loi prévoit par défaut la responsabilité du locataire et la possibilité de s’extraire de sa responsabilité en prouvant, pas en prétendant, mais bien en prouvant qu’un tiers est responsable.

Or en l’absence d’une preuve parfaite, il n’y a que des éléments que le juge appréciera pour déterminer si la preuve est établie ou non.

Tlaloc a écrit :

C’est d’ailleurs aussi l’avis de l’assureur.

Il est d’ailleurs bien connu qu’aucun assureur ne répond en biais pour éviter d’assumer une prise en charge.

L’avis de l’assureur : c’est immobilier donc non couvert par l’assurance locataire.

Ok. retenons l’argument. Ce qui est immobilier n’est pas de la responsabilité du locataire, c’est l’argument.

Par extension, le locataire est responsable des dommages sur la cuisine … à condition qu’elle ne soit pas intégrée / fixée aux murs. Sinon, vu qu’elle est immobilier par destination (code civil), elle serait exclu de responsabilité, selon cet argument.

Tlaloc a écrit :

Vous dites que le dépot de plainte est nécessaire. Je n’en suis pas sur, c’est au tribunal de décider.

Vous êtes ingénieur, il me semble. Alors, au lieu de parler dommages, déclarations, assurances, parlons ingénierie.

Je ne connais pas votre spécialité. Mais peu importe.

Un incident se produit dans un processus aujoud’hui. L’ingénieur que vous êtes, outre la prise en charge de l’incident, fait-il un rapport d’incident pour dater l’incident et accessoirement suivre sa résolution, ou attend-il 3 ans pour défendre l’idée que oui, il y a eu un incident mais que ….

Inversez le raisonnement : lorsque le tribunal doit décider si Samuel est responsable ou non, considère-t-il uniquement la parole de Samuel en 2028, au moment de la décision, ou considère-t-il le fait que Samuel, en personne responsable, a signalé la dégradation (plainte) ou le sinistre (déclaration) dans les délais usuels post constatation, ce qui vient renforcer sa version (ai constaté un sinistre, donc ai signalé immédiatement ce sinistre à mon assureur, dans les formes requises) ?

La plainte ne prouve pas la vérité, mais elle vient renforcer la bonne foi qu’on peut attribuer à Samuel (qui prend le risque, s’il est l’auteur du dommage, d’un retour de flamme si la plainte est frauduleuse).

La photo ? mieux que rien, mais c’est surtout utile dans les jours qui suivent ou pour appuyer une plainte ou une déclaration de sinistre. Dans 3 ans, la photo dont la date est incertaine ou modifiable …

Le témoin ? Idem. Dans les jours qui suivent, c’est valide. Au bout d’1, 2, 3 ans, les souvenirs se mélangent à d’autres souvenirs et considérations.

Le processus normal d’une victime (agression, dommage, sinistre) devrait être de signaler les faits. En ne le faisant pas, un doute est induit sur la véracité des faits.

Tlaloc a écrit :

Pour ergoter encore un peu plus, l’article 7 fait référence à des locaux ; c’est à dire, par définition, un espace clos et couvert, ce qu’une place de parking ouverte n’est pas.

Ergotons, ergotons. Selon votre définition, le balcon, la terrasse, le jardin, le palier extérieur, la BaL installée au niveau du portique de rue, etc … n’étant pas simultanément clos et couverts ne sont donc pas de la responsabilité du locataire en cas de dégradation.

Pas si simple, vous en conviendrez.

@Sven

Il ne s’agit pas seulement de faire du juridique fiction, il s’agit de répondre à peu près complétement à une question qui ne peut se limiter à "comment répare-t-on cette barrière".

Samuel nous demande pourquoi son assurance ne couvre pas, si c’est de sa responsabilité, de celle de son bailleur ou de l’assureur de son bailleur, les conséquences potentielles. Cela concerne Samuel mais aussi d’autres bailleurs ou d’autres locataires.

A priori, d’après ce que vous décrivez, ce courrier était une mise en demeure de faire réparer cette barrière. Je précise car une mise en demeure est un acte de procédure et bien souvent un préalable obligatoire à toute action. C’est la raison pour laquelle ce type de courriers est titré "mise en demeure" et conclut grosso modo par "je vous mets en demeure de…", afin de lever toute ambiguïté sur la portée juridique du document. Le fait que ce soit en LRAR n’en fait pas une mise en demeure, mais sert seulement à prouver que le pli a été délivré à l’adresse indiquée (et ne prouve pas qu’il a été effectivement reçu par la personne à qui c’était destiné, contrairement à un pli délivré par un huissier). Comme vous ne précisez pas, en parlant de "courrier", on va partir sur "mise en demeure".

Est-ce que ça suffit à prouver que vous avez fait tout ce qu’il vous était possible, afin que le propriétaire répare cette barrière à ses frais? Non. Ca prouve juste que vous avez demandé à l’agence. D’ailleurs vous indiquiez au début de la discussion que c’était une agence de gestion locative, donc quelqu’un mandaté par le propriétaire pour gérer la location. Ce n’est pas le propriétaire, donc en somme vous avez envoyé votre courrier à la mauvaise personne, sauf à ce que le contrat de location précise que l’agence remplace le propriétaire dans tous les rapports entre celui-ci et le locataire.

A cet égard, je doute que l’agence aille à la commission de conciliation voire devant le tribunal à la place du propriétaire, vous ne pensez pas? Il aurait été plus sûr d’envoyer au propriétaire et éventuellement copie pour information à l’agence. D’ailleurs le propriétaire aurait été sans doute plus "motivé" par une mise en demeure, plutôt que l’agence qui de toutes manières ne paiera rien de sa poche à l’arrivée, ce qui expliquerait son absence de réaction à votre courrier recommandé.

Pour ma part, je disais plus haut que cette barrière me paraît être un équipement de sécurité et que vous devriez donc demander à ce qu’elle soit réparée, car cela impliquerait une obligation d’agir de la part du propriétaire. Si vous ne demandez pas à ce qu’il la répare, alors c’est toute votre procédure qui prend l’eau. On ne peut pas mettre en demeure le propriétaire de s’engager à ne pas vous faire payer le jour où vous rendrez les clés, a minima car il n’a aucune obligation de vous répondre favorablement et s’il en avait, alors ce ne serait de toutes manières pas une obligation actuelle, donc pas une obligation pour laquelle vous pourriez le mettre en demeure aujourd’hui.

On peut donc se demander en quoi ce courrier constituerait "une démarche en votre pouvoir", afin de ne pas payer la réparation. Je serais tenté de voir ce courrier, tel que vous le décrivez, comme un coup d’épée dans l’eau, sous les réserves formulées plus haut (le fait que l’agence remplace le propriétaire dans tous vos rapports et que ce LRAR soit une mise en demeure).

Je maintiens également que vous devriez vous faire assister par le service juridique de votre assureur actuel, afin qu’il vous conseille (voire s’occupe de la procédure, vous offre une consult’ chez un avocat ou avance les frais, selon ce que recouvre votre garantie), car ça ne coûte rien et permet d’éviter de fragiliser la procédure en amont

Sur le fond, ça ne coûte rien non plus de saisir la commission de conciliation.

Oups, réponse tardive car j’avais perdu de vue ce fil de discussion…

Le mieux pour cet "engagement", c’est de conclure un état des lieux modificatif, dans les mêmes formes que le premier. Il aura la même valeur que le bail. Le top reste l’acte notarié voire délivré par huissier, m’enfin vus les montants en jeu…

Mon conseil est le suivant :

1- Soit il répare la barrière / à ses frais (car équipement de sécurité permettant la jouissance paisible des lieux loués) et le résultat vous paraît conforme à ce qui est écrit sur l’état des lieux ;

2- Soit vous la réparez vous-même / à ses frais, à condition qu’il vous charge de réaliser la réparation et vous dégage de toute responsabilité si, au moment de la remise des clés, il ne la trouvait pas assez jolie à son goût ;

3- Soit vous la réparez vous-même (à vos frais ou non), il vient regarder et si ça lui convient, il signe un document attestant qu’il est venu ce jour, a constaté les réparations et que l’équipement est conforme au descriptif réalisé dans l’état des lieux ;

4- Soit vous concluez un état des lieux modificatif (c’est-à-dire un nouvel état des lieux, daté et signé comme le premier), dans lequel il est indiqué :
      4 bis- soit que la barrière réparée est dans le même état qu’à l’origine (= l’état des lieux disait "état bon", le modificatif dira pareil), en précisant que la barrière a été réparée au cours du bail et que le propriétaire vous la confie désormais dans cet état ;
      4 ter- soit que la barrière (cette fois non réparée) vous est confiée dans un état mauvais / médiocre / cassée (à voir quelle case correspond le mieux sur l’imprimé), en précisant donc que cette barrière est désormais placée sous votre garde dans cet état et que le propriétaire ne vous demandera ni de la remettre en l’état à l’issue du bail, ni de payer pour sa réparation.

La solution 1 est fragile car elle repose sur votre propre appréciation de l’état de la barrière, par rapport à ce qui est marqué sur l’état des lieux.

Les 2 et 3 sont moins solides juridiquement, car la preuve de son accord est légère.

Je n’aime pas trop la toute dernière solution (4 ter) car, comme je disais, cet équipement (pour changer d’écrire "barrière" tous les quatre mots!) est destiné à assurer votre tranquillité et votre sécurité, ça évitera a minima que l’on vienne squatter votre place de stationnement.

La "4 bis" paraît plus simple et sécurisante, idéalement à coupler avec une réparation de fortune afin de ne pas coûter trop cher. Si la réparation s’avère plus coûteuse, alors il restera la question du "qui paie quoi".

A ce titre, je rappelle que rien ne démontre, faute de constat de police, de condamnation ni même de commencement de preuve, que la dégradation est extérieure au comportement du locataire. Autrement dit, je serais le propriétaire, ces solutions n’auraient pas ma préférence, en me disant que si ça se trouve, vous faites tout cela alors c’est vous ou un de vos amis qui l’avez cassée, donc que je vais me retrouver avec une barrière à réparer de ma poche à la fin du bail, voire à remplacer carrément (même si c’est dans 10 ans) si la réparation de fortune ne tenait pas sur la durée

Bref je ne connais pas votre propriétaire, mais "moi proprio" (déclinaison de "moi Président"!), je me retrancherais derrière l’état des lieux pour que ce bien soit remplacé ou réparé de manière parfaite. Pas sûr donc que vous ayez son accord pour qu’il renonce à la remise en état…

Fin de la "saga de la barrière" je l’espère, car je ne veux plus avoir à écrire ce mot désormais tabou pour un moment

Pour le reste il faudra voir sur les forums spécialisés ou toute aide juridique, car c’est peut-être l’heure qui parle (dimanche minuit ici) et ne le prenez pas mal, mais je pense en avoir fait beaucoup dans un domaine qui ne m’est que vaguement familier et sur un forum financier, plutôt que de droit locatif ou de la responsabilité, surtout rapporté au coût de la réparation de la barr chose, selon le chiffrage qui était estimé dans les messages précédents

Dernière modification par Leukie (25/03/2024 00h30)

Je vous propose ci-dessous un résumé de mon passage devant la commission de conciliation des litiges locatifs qui vient conclure cette aventure. Le bailleur était présent par téléphone, chacun n’a parlé à son tour qu’à la commission, sans entendre l’autre partie.

Avant même d’écouter mon argumentaire, la commission semblait tomber d’accord sur le fait qu’il me revenait de payer le remplacement de cette barrière présente à l’état des lieux d’entrée.

Seul le représentant des logements sociaux semblait plus nuancé, mais les autres membres ont balayé son intervention au motif qu’elle ne s’appliquerait pas à mon cas, étant locataire d’un bailleur privé. Ce même intervenant déplorait en tout état de cause que le bailleur n’ait pas pris la peine de faire jouer son assurance PNO (contrairement à ce qu’il m’avait affirmé par téléphone des mois plus tôt, donc).

Le bailleur a prétendu ne pas avoir été mis au courant que mon problème concernait du vandalisme, prétextant qu’il avait compris que je l’informais simplement avoir cassé la barrière (j’en ai été choqué !). La commission a pu constater que j’avais envoyé une LRAR au bailleur avec tous les éléments, et pas uniquement à l’agence (qu’ils appellent "le mandataire"). Parmi ces éléments figurait la copie de ma plainte à la gendarmerie.

Sur les points de droit qui ont été soulevés par les intervenants de cette file :
- (7c de la loi de 89) : le fait que je n’ai pas introduit le tiers dans le logement ne changerait rien à l’affaire selon la commission, une barrière ou une boîte aux lettres dégradés à l’extérieur du logement seraient aux frais du locataire, charge à lui de s’assurer s’il le souhaite
- (7d de la loi de 89) : le "cas fortuit" ne s’appliquerait pas ici selon la commission, il faudrait comprendre "un coup de vent" mais pas un acte de vandalisme causé par un tiers
- la fonction de "sécurité" de la barrière : argument balayé par la commission au motif que cette barrière ne serait pas un élément de sécurité
- le défaut de jouissance de la place de parking : pour la commission, c’est à moi de sécuriser la place pour en jouir

La commission m’a interrogé sur le coût du préjudice, qui lui semblait sans doute dérisoire a priori. J’ai pu présenter la facture d’origine de l’équipement dont j’avais eu connaissance via le "mandataire". Les photos ont été utiles pour que chacun se fasse un avis.

Finalement, la commission m’a demandé ce que je souhaitais. J’ai indiqué que puisque personne ne semblait attaché à cette barrière je souhaitais qu’on ne déduise pas la remise en état du dépôt de garantie à ma sortie du logement. Du reste, dès mon premier mail au "mandataire", le jour de la découverte de l’acte de vandalisme, je proposais cette solution de retrait définitif de l’équipement.

Le bailleur, tout d’abord en désaccord, a finalement bien voulu signer un document de conciliation en ce sens : pas de remise en état, rien à déduire. Si j’ai bien compris, la barrière avait été installée aux frais du bailleur à la demande du locataire me précédant, et le bailleur me confondait avec lui. J’imagine qu’il se disait à peu près "il l’a voulu sa barrière, et bien qu’il l’assume".

Donc visiblement, un bailleur qui n’avait pas compris que cette barrière était à mon état des lieux d’entrée, qui n’avait pas compris qu’elle avait été vandalisée, qui n’avait pas compris mes propositions d’arrangement.

Je remercie tous les intervenants de cette file qui m’ont permis de me présenter bien préparé à la commission, avec un dénouement favorable pour moi !

Sur les points de droit, j’ai été étonné qu’il n’y ait même pas matière à débat pour la commission. Les échanges ici laissaient penser que la situation n’était pas si clairement contre moi.