Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Kabal a écrit :

Ou vous pouvez les vendre à la SCI. Et augmenter votre CCA. 5% sont dus sur le montant vendu + l’IR sur la PV (si PV) ainsi que des droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion.

C’est effectivement plus intéressant. Mais quid de l’abus de droit ?

Je constitue une SCI avec ma concubine (PACS), nous pouvons argumenter en disant que nous cherchons à éviter les aspects négatifs de l’indivision mais nous n’avons qu’un enfant ce qui annihile en partie l’argument de la préparation de la succession…

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (10/04/2024 13h28) :
- correction : "concubine" au lieu de "combine"….

Joli mot valise entre compagne et concubine.

Manarea a écrit :

Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

J’ai recontacté les sociétés de gestion (Sofidy, Aestiam , PFO2, Atland-Voisin, AEW) elles me disent toute vouloir une copie du cerfa 2759 pour acter un changement de propriété, y compris pour la constitution du capital de la SCI. Cela n’est-il pas contradictoire avec le fait de n’avoir rien à payer pour le changement de propriété des parts ?

Bien à vous,

Manarea a écrit :

Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

Je les rappelerai demain en précisant que je veux bien faire un apport et non une cession. Je ferai le suivi sur ce forum. Je dois quand même pas être le seul propriétaire de ces parts à qui cela arrive.

Bien à vous,

Manarea a écrit :

Soit les sociétés de gestion sont incompétentes, soit elles n’ont pas bien compris ce que vous voulez faire.

Je place ci-dessous le mail reçu ce jour d’Aestiam, mais il est conforme à ceux reçus des autres sociétés de gestion :

Aestiam a écrit :

En réponse à votre courriel, je vous confirme que le transfert de vos parts acquises à titre personnel vers votre SCI nécessitera la réalisation d’une cession de « gré à gré ».

De ce fait et conformément à nos statuts, des frais de dossier d’un montant de 240,00 € TTC seront à prévoir.

A toutes fins utiles, je vous joins la liste de document(s) nécessaire(s) à l’apport de vos parts acquises à titre personnel vers votre SCI :

Statuts de la SCI check-list PV d’assemblée générale de constitution sauf s’il est détaillé dans les statuts l’origine et le montant des apports.
Extrait K-bis datant de moins de 3 mois.
Coordonnées bancaires.
Copie recto-verso de la carte d’identité du gérant en cours de validité (ou à défaut de son représentant accompagné le cas échéant du pouvoir validé par l’ensemble des associés de la SCI). 
Chèque bancaire ou preuve du virement relatif aux frais de dossier.
Déclaration de cession de parts (Cerfa 2759) enregistrée par la recette des impôts.

L’auteur du mail semble penser que la SCI existe déjà, ce qui n’est pas le cas. Elle sera créée pour recevoir les parts qui constitueront son capital social. Est-ce que l’erreur vient de là ?
Quoi qu’il en soit, je viens de faire partir le mail ci-dessous aux sociétés de gestion :

Aesculus Hippocastanum a écrit :

Bonjour monsieur,

Je vous remercie pour votre retour.

Dans la liste des documents à fournir, vous mentionnez le cerfa 2759. Ce document est fait pour enregistrer les cessions. Or, je souhaite apporter (et non céder) mes parts au capital social de la SCI que je suis en train de créer pour cela. Ce n’est donc pas une cession de parts à une SCI déjà existante, comme vous semblez le penser.

Je pourrai donc vous fournir une copie du traité d’apport signé par les parties et enregistré auprès de l’administration fiscale. Est-ce bien de cela dont vous avez besoin en cas d’apport et non de cession ?

Avec mes remerciements pour votre retour,

Bien cordialement,

Un apport est, en règle générale, assimilé à une cession pour les besoins de l’impôt sur le revenu (ex: article 150-0 A du CGI pour les plus-values de cession de valeurs mobilières).

Pour les besoins des droits d’enregistrement (qui sont le sujet en question via le Cerfa 2759), un apport n’est assimilé à une cession qu’à concurrence de sa composante qui n’est pas rémunéré en droits sociaux.

BOI-ENR-AVS-10-20 a écrit :

Il y a apport à titre onéreux toutes les fois que l’apporteur est rémunéré par la société bénéficiaire de l’apport au moyen d’un équivalent ferme, actuel et soustrait aux risques sociaux. Tel est le cas de la remise de titres à revenu fixe (obligations, bons de caisse), d’espèces ou encore la prise en charge d’un passif incombant à l’apporteur.

Dans ces cas, l’associé ne fait pas une véritable mise sociale, au sens de l’article 1832 du code civil, puisqu’il reçoit, en contrepartie de son apport, non pas des droits sociaux exposés aux aléas de l’entreprise, mais un avantage ferme et actuel qui lui est définitivement acquis et qui se trouve soustrait aux chances de gain, d’économie ou aux risques de perte de la société.

Il s’opère, dès lors, une transmission à titre onéreux, juridiquement indépendante de la convention principale et assujettie au droit de mutation.

Des apports de cette nature, dont l’existence ou le caractère sont parfois dissimulés, se rencontrent dans des circonstances très diverses.

Concernant les SCPI françaises ou étrangères, je dois donner à mon comptable les "dividendes" nets de fiscalité étrangères afin qu’ils les soumettent à l’IS. J’ai du mal à comprendre ou je peux trouver cette information.

Par exemple pour CORUM XL -> 0% de loyers français -> donc 0 fiscalisé en France ?

Pour Activimmo ou Crystal Rente, vont ils publier à un moment ce qu’une SCI IS doit déclarer ?

C’est la première année de la SCI donc je ne suis pas au fait.

Merci GBL ! Il me reste à attendre tous ces documents, je suis étonné de ne pas les avoir pour certains SCPI : Novaxia, Activimmo, Vendome, Crystal Rente, Pierval Santé. Vont elles publier ces documents avant fin mai afin de déclarer le bilan comptable dans les temps (cloture pour ma SCI au 31/12).

GoodbyLenine, le 15/04/2024 a écrit :

Vous trouverez toutes les informations dont votre comptable a besoin sur l’IFU que vous avez reçu, ou recevrez, de chaque SCPI ou société de gestion de SCPI dont votre SCI est associé.
Souvent, à l’IFU sera joint une notice, expliquant comment utiliser l’IFU.

Attention à utiliser l’IFU "pour associé à l’IS" (et pas celui "pour associé personne physique à l’IR").

Les SCPI sont (toutes) des SCI fiscalement transparentes, avec ce que ça implique au niveau comptable et fiscal pour leurs associés.

En explorant le forum (la présente discussion, et qqs autres), vous trouverez pleins de détails sur la comptabilité d’une SCI IS détenant des parts de SCPI, ce qui vous permettra de vérifier que votre comptable (qui semble découvrir ce genre de situation) fait les choses correctement.

J’ai enfin reçu les documents mais entre les SCPI qui sont "pros" et celle qui ne le sont pas, il y a un monde. Notamment celles qui envoient un IFU pour IR alors que je suis IS.

J’eusse pensé que CORUM allait etre simple… j’ai uniquement deux chiffres : 15488€ (case WL / K7) et 15078€ (case XG)… je dois donc moi meme déduire le résultat imposable en France ? qui est la différence entre les 2 ?

Je ne peux pas croire que XL / EURION (dont seulement 10% des actifs sont en France) me donne un tel résultat fiscal.

@GBL, je n’ai pas trouvé les fils de discussions que vous mentionnez pour aider à la compta c’est ma premiere déclaration avec le comptable et j’aime bien comprendre (ce n’est pas une qualité, je le subis).

En effet, l’information utile pour déterminer le montant imposable à l’IS côté Corum est la différence des deux chiffres qui vous sont communiqués.
Pour d’autres SCPI il y a un peu plus de chiffres à additionner (avec le montant des plus-values mentionné séparément) ou soustraire (avec le montant des revenus de source étrangère réparti pays par pays).
Mais dans tous les cas, ça reste bien plus simple que la déclaration de revenus d’une personne physique.

Pour des informations sur la compta d’une SCI IS détenant des parts (en PP ou US) de SCPI, voir notamment ce message, les liens dans ce-dit message  et les message qui le suivent.

Vous vendez à titre personnel l’usufruit temporaire ?