D’un côté vous payez 5% et les impôts sur les PV mais vous avez un CCA.
De l’autre vous faites une augmentation de capital. Sachant qu’une réduction sera possible mais pas simple car il faut avoir épuisé toutes les réserves si je me souviens bien.
Deux techniques avec ces avantages / inconvénients.
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Pour ma part je souhaitais volontairement avoir un apport en CCA pour pouvoir être en situation de retirer de l’argent en phase de rente sans avoir à subir une taxation à ce moment là.
Cela m’a parut beaucoup plus simple que l’augmentation et la réduction du capital qui nécessite des déclarations administratives, mais surtout cela est beaucoup plus souple :
A terme je devrais avoir de l’ordre de 300 keuros en CCA que je pourrais retirer simplement quand je le souhaite par un simple virement.
Ne connaissant pas la date où je passerais rentier ni le timing des sorties d’argent du CCA, … Dans ce schéma je garde une souplesse maximale versus l’augmentation puisla réduction de capital.
Yvan
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2 #203 14/04/2024 15h43Bonjour à tous, et à toutes !,
En ces temps de préparation des comptes 2023, je prends un moment pour suivre la trajectoire de la SCI…. Il n’y a vraiment pas à dire, ce montage est vraiment dingue ! Encore une fois merci à la communauté des Investisseurs Heureux qui m’a permis de découvrir ce montage optimisé :-)
Faits importants de 2023
- Apport au CCA via cession de gré à gré de 125 parts de Cristal Rente détenues en direct (31 k€),
- Achats de 76 parts de Epargne Pierre Europe grâce au cash flow + (15 k€),
Et en ce début d’année
- Achat de 290 parts de Pierval Santé en US 4 ans grâce au cash flox + (9k€).
Graphique des Recettes / Dépenses
=> Cash flow prévisionnel de +12 k€ pour cette année, alors que désormais la période d’anticipation du prêt de la Caisse d’Epargne est finie.
Tableaux des flux depuis l’origine de la SCI
Evolution annuelle du patrimoine, en incluant les variations de prix de part
C’est tout simplement dingue : mon patrimoine a quasiment augmenté de 1 000 € par semaine l’année dernière malgré l’impact de la baisse du prix de la part d’Efimmo….
Bref, autant vous dire qu’il me demange de voir les taux passer sous les 2,5 %….. je me mettrai alors sérieusement à réfléchir à effectuer une nouvelle tournée des banques pour voir ce qu’il serait possible de faire ;-)
A bientôt (je vais essayer de mettre à jour mon portefeuille boursier prochainement)
Yvan
Dernière modification par Yvan (14/04/2024 21h10)
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Hall of Fame Avez-vous essayé de chiffrer quelle part de la valeur créée provient des parts en pleine propriété, et quelle part provient des usufruits ? Ca pourrait être instructif (même s’il ne faut pas oublier que vous n’avez sans doute obtenu les prêts que parce que vous investissiez dans les 2)…
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Bonjour Ivan,
J’ai lu avec attention votre fil et je vous félicite pour le parcours et votre montage m’intéresse fortement
Par contre j’ai des questions que vous vous êtes sans posées:
1. Si le crédit que les SCPI US n’est pas accordé, est-il toujours intéressant d’acheter ses SCPI via une SCI?
2. Au bout de 20 ans, vous n’aurez plus de crédit à payer. Vous aurez le choix entre garder les parts SCPI et toucher les dividendes ou les vendre. Pour sortir l’argent de la SCI, vous allez passer par les différentes couches IS, charges sociales et IR. Quel sera votre stratégie pour récupérer l’argent?
3. Le taux de crédit à augmenter ces 2 dernières années, avez-vous étudier le taux pivot approximatif pour que le cash flow soit positif?
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Bonjour,
Je me permet une tentative de réponse étant moi aussi confronté à ces problématiques.
1) Sans usufruit la SCI IS est-elle une bonne façon de détenir les part de SCPI?
Ce n’est pas la panacée mais pas pire qu’en assurance vie a partir d’un certain montant. On substitue des frais fixe (600-1000€ d’expert comptable …) pour des frais de garde de 0,5-0,6% (soit généralement quand même 10% de la performance). L’IS est généralement négligeable entre les SCPI européenne et l’éventuelle déductibilité des emprunts, reste 30% de PFU à payer pour rapatrier dans son patrimoine propre (Jusqu’au prochain changement fiscal). Donc au final, le débat se résume à PFU vs frais de garde +CSG-RDS (17,2%) (en comptant le cas le plus favorable pour l’AV qui est l’absence d’IR en maximisant les abattements).
2) une de mes "exit stratégie" pour ma SCI IS est de donner quelques parts de la SCI à mes enfant (dans la limite de 100k par parent par enfant histoire de profiter des abattements au maximum) Puis de faire racheter dans la foulé les parts par la SCI via une réduction de capital. Ainsi le cash sorti ne génère ni imposition pour moi ni pour mes enfants ! C’est pour cela que je privilégie l’usufruit pour être plus facilement cash.
3) dépend de tellement de paramètre qu’il est difficile je pense d’apporter une réponse universelle simple.
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1 #207 20/04/2024 19h22
Hall of Fame La différence majeure tient aussi dans l’effet de levier qu’apporte un montage SC IS.
Le prêt pour acheter l’US est très compliqué à avoir. On peut le substituer par un prêt à la consommation avec un apport en CCA (récupérable sans aucune imposition), et l’on peut se rémunérer pour cela.
Sans usufruit, c’est impossible d’être en cash-flow positif (et même à l’équilibre), même sur 25 ans.
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@yannou77 @maxicool
Merci pour vos réponses.
L’alternative sera pour moi d’apporter l’argent de ma SASU à la SCI pour acheter les parts de SCPI US. Est-ce que ça vous semble une bonne stratégie?
Je vais commencer à démarcher les banques pour voir les taux qu’ils nous proposent actuellement.
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