SCI Capimmo : analyse d'un investissement immobilier controversé

Cette discussion porte sur la SCI Capimmo, un support d’investissement immobilier proposé au sein de contrats d’assurance vie. Les membres échangent leurs expériences et analyses concernant la performance, la transparence et les risques associés à ce placement. Un point central du débat est la transparence limitée de la composition du portefeuille, notamment la part importante d’investissements indirects, qualifiés de "club deals" puis d'"immobilier indirect", dont la nature exacte et la structure des frais restent floues pour les participants.

Les participants débattent des arguments pour et contre l’investissement dans la SCI Capimmo. Certains mettent en avant la liquidité relative du support, des frais d’entrée faibles (2% acquis au fonds), et un rendement historique acceptable. D’autres s’inquiètent de l’opacité de la gestion, de la superposition de frais liée aux investissements indirects, et du manque de visibilité sur les actifs sous-jacents. L’importance de la diversification et de la gestion du risque sont également soulevées, notamment au regard de la forte collecte de capitaux observée les années précédentes.

La discussion est marquée par une évolution notable de la performance de la SCI Capimmo. Suite à une forte collecte et à une conjoncture économique dégradée, la valeur liquidative subit des baisses significatives à partir de mars 2023, entraînant de nombreuses questions et inquiétudes chez les membres. Des incertitudes quant à la liquidité à long terme sont également exprimées, notamment suite à l’annonce par Primonial REIM d’une limitation des retraits à un milliard d’euros. L’impact des baisses de valeurs sur les SCPI et OPCI détenus dans le portefeuille de Capimmo et la communication de Primonial REIM, jugée parfois opaque et même mensongère par certains participants, sont au cœur des préoccupations.

Plusieurs alternatives d’investissement sont évoquées, notamment les ETF immobiliers, les fonds immobiliers et les SCPI. La discussion met en lumière la complexité de l’investissement immobilier indirect et l’importance d’une analyse approfondie des risques et des frais avant toute prise de décision.

Enfin, les participants soulignent la nécessité d’une diversification adéquate du portefeuille et d’un horizon d’investissement à long terme pour ce type de produit.