JemappelleArnaud a écrit :
amoilyon, le 21/07/2024 a écrit :
Pour être LMP, obligatoirement 2 ans > 30 k€
Y-a-t-il eu un changement de plafond? J’étais resté sur 23k et >50% des revenus.
Non, voici la distinction actuelle :
Distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle (LMP/LMNP)
L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre non-professionnel ou à titre professionnel.
Cette activité est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies
simultanément (article 155, IV du code général des impôts) :
les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal
excèdent 23 000 € ;
les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les
catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions
et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du
CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location
meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du
foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Le nouveau seuil de 30k€ est une des hypothèses de travail dans son rapport.
JemappelleArnaud a écrit :
titoux, le 11/02/2023 a écrit :
De prime abord…Je suis plutôt pour. Cette activité se fait au détriment du locatif plus longue durée.
Personnellement, je n’en suis toujours pas convaincu. Comme je l’indiquais Ici, la majorité des Airbnb sont deja des RP dont les occupants veulent juste mettre du beurre dans les épinards. Aucune opportunité d’ajouter un bien sur le marché ici. Par contre un risque de perdre en pouvoir d’achat…
Viennent en seconde position les résidences secondaires dans des zones touristes (ski/mer). Donc toujours pas de potentiel à devenir de la RP.
Enfin, on retrouve les Airbnb professionnels (>120j par an). C’est proportionnellement le plus faible et la plupart sont de toute façon en société donc aucun changement de fiscalité pour eux sauf erreur de ma part. Pourtant, c’est ceux là qu’il faudrait cibler!
Je suis totalement d’accord avec votre analyse. Voici les extraits dans le rapport :
La possibilité pour les propriétaires de louer un logement, dont leur résidence principale, en location courte durée, leur permet un supplément de revenu que la société AirBnb évalue à 3 916 € bruts en 2023. Ce revenu est à mettre en relation avec la typologie des propriétaires de meublés (y compris de courte durée), majoritairement situés dans les derniers déciles de revenus.
Par ailleurs, la location d’une résidence principale est par principe réservée aux propriétaires de
leur logement- même si la sous-location reste possible pour un locataire, sous-réserve de l’accord
de son bailleur en dérogation de la clause de non sous-location généralement incluse dans les baux
d’habitation. Le système tend donc plutôt à avantager la part de la population française qui a déjà
pu acquérir un (ou plusieurs) biens immobiliers (ou en hériter).
A l’inverse, plusieurs effets directs et indirects négatifs sont également liés, selon la littérature
économique, à l’intensification, sur un territoire, de l’offre de meublés touristiques. Les effets
sont notamment un processus de gentrification et d’éviction des populations résidentes aux revenus plus faibles. Cela est d’autant plus marqué que le marché du meublé de tourisme est capté par des « investisseurs commerciaux » qui choisissent de sortir des logements du marché pour les louer aux touristes, car leur rentabilité est intrinsèquement meilleure (cf. partie 3)
et concernant la mer et la montagne
Les logements meublés classés sont, dans leur immense majorité, situés dans les zones touristiques, notamment littorales et de montagne. La répartition des meublés classés n’est donc pas identique à celle des meublés de tourisme, dont ils forment une sous-catégorie : les meublés classés sont fortement concentrés sur les communes et stations touristiques, et ne sont que très peu présents dans les centres villes de agglomérations.
La décorrélation de la répartition de meublés de tourisme et de meublés classés montre que le
classement des meublés répond à une dynamique de territoire, impulsée par les communes et
stations de tourisme. Pour ces dernières, le classement des meublés revêt un fort enjeu, puisqu’il
participe à l’obtention des statuts (avantageux à de nombreux égards) de commune et de station
de tourisme
Les communes et stations touristiques recherchent des meublés de tourisme… Surtout que le classement semble assez facile
Selon ADN Tourisme, il existe en France 186 000 meublés de tourisme classés, au 31 décembre 2022, en progression de 11 % par rapport à 2021. La majorité des meublés sont classés 3 étoiles ou 2 étoiles.
Les critères de classement ainsi que cette répartition du classement entre étoiles montrent
ensemble que le classement ne garantit pas une exigence particulière de qualité du logement : les
critères sont suffisamment simples pour que la majorité du parc de meublés touristiques soit
éligible à deux ou trois étoiles.
JemappelleArnaud a écrit :
Conclusion: Pour moi la LCD est plutôt à réguler au niveau local avec des quotas et des permis. Chaque ville doit pouvoir décider car les problématiques d’une station de ski vs une grande ville n’ont rien à voir.
Clairement, les communes et stations touristiques ont besoin de meublé de tourisme classés pour leur classement. Et ça ne fera jamais de résidence principale.
Si vous voulez étudier à Paris, c’est pas un 30m² à vendre à Serre-Chevalier qui va vous aider…
simouss a écrit :
Peut etre plus une justice sociale que fiscale. La disparition de cette niche va entraîner des ventes qui vont vraisemblablement faire baisser le marché et aussi permettre à des primo accédant de rentrer à des prix plus raisonnables. Dans les grandes villes 80/90% de la population ne peut pas acheter un appartement.
Je ne pense pas comme vous.
Déjà, comme je l’ai indiqué précédemment il y a des locations longue durée et courte durée.
Pour les courtes durées, les RP loués ponctuellement ne seront pas en vente, les SCI non plus, les LMP non plus.
Pour les longues durées, il s’agit souvent de zone tendue, où les vendeurs sont en position de force par rapport aux acheteurs. Vous ne transformerez pas 80/90% de locataire en propriétaire.
Et même, le veulent-ils seulement ?
Cet effet est particulièrement marqué pour les surfaces ciblées par la location de courte durée « intensive », à savoir les studios et deux pièces (T1 / T2).
Vous pensez que les locataires d’un T1 vont vouloir l’acheter ? Alors qu’ils sont au début de leur vie pro. Qu’ils savent que dans 2 ans ils seront dans une autre ville/ un autre job peut être à l’autre bout de la ville / en couple…
Les biens les plus courus sont les biens pour les familles, où ils se projettent sur du long terme, donc avec au moins 2 chambres.
A titre personnel, jamais je n’aurais voulu acheter un bien pendant mes études / premiers boulots. Heureusement qu’il y avait des biens en location. Une solution d’hebergement provisoire et temporaire, proche de mon boulot, avec un préavis rapide pour rapidement changer de situation.
Donc je doute d’un afflux de "T3/T4" sur le marché en zone ultra tendue.
Double6 a écrit :
Personnellement vu l’investissement en gestion, ennuis divers et taxation à la revente je trouve l’affaire très moyenne et pourtant on ne peut pas faire mieux je n’ose imaginer avec un changement de fiscalité.
Il faut vraiment avoir besoin du levier crédit !
L’investissement immobilier n’a plus que cet unique avantage… pouvoir emprunter et donc faire travailler de l’argent sous prêt.
Sinon, quelle possibilité pour lancer sa fusée ? Quel autre actif la banque me financerait-elle ?
Plutarque a écrit :
Partons du principe que cette loi est votée, et que le LMNP soit supprimé, et que le micro-foncier passe à 50%.
Ceci est un rapport sur la fiscalité locative, et non une loi. Elle a indiqué 3 scenarii et les avantages / inconvénients pour chacun, selon son point de vue.
Le scenario 1 bis avec un abattement de 50% :
Scénario 1 bis : unification des deux régimes et taux d’abattement micro
à 50 %
Ce scénario est identique au précédent, excepté un abattement uniformisé de 50 % en régime
micro (contre 40 % précédemment), permettant de ne causer aucune perte pour les propriétaires
déclarant aujourd’hui des BIC en régime micro « classique » (hors classés).
n’est absolument pas privilégié. Voici ses conclusions :
Les inconvénients sont les mêmes que pour le scénario précédent, mais l’effet d’aubaine pour les déclarants actuels en régime microfoncier sera encore plus marqué. L’objectif de la lettre de mission est certes de favoriser les bailleurs longue durée, et donc leur offrir une meilleure rentabilité. Toutefois, cet abattement de 50 % ne correspond pas à la réalité des charges supportées par le bailleur. Ce relèvement de l’abattement doit donc seulement se comprendre dans la volonté de donner une nouvelle rentabilité aux bailleurs pour les inciter à s’engager vers des locations de longue durée ou d’y rester.
Le deuxième inconvénient est le gain budgétaire nettement plus faible que pour le premier
scénario (25 M€ sous réserve des hypothèses majorantes et minorantes de la DLF) et qui pourrait
ne pas compenser la transition nécessaire à la suppression de la déductibilité des amortissements.
En permettant une prolongation encadrée de l’amortissement, même limitée, le gain budgétaire
ne reste donc ici que théorique. Il pourrait même se transformer en coût budgétaire si les bailleurs
imposables au revenus fonciers choisissaient le régime micro-foncier alors même que leur taux
de charges réelles était significativement inférieur à 50%. Il n’est pas certain que le gain sur les
déclarants déficitaires au réel soit suffisant pour le combler.
En gros, ce scenario a été crée que pour le calcul et la théorie, mais il ne faut absolument pas miser dessus.
Plutarque a écrit :
Les investisseurs qui basculeront en location nue gagneront en temps de gestion (moins de turnover, moins de visites pour changer des choses, fini l’expert comptable, fini la CFE, etc) et pourront lancer davantage de projets avec le temps gagné.
Les bailleurs qui ne possèdent qu’un seul bien locatif (2/3 des bailleurs si on en croit le rapport) et qui étaient en LMNP passeront en micro-foncier à 50% d’abattement forfaitaire. Ils n’y perdront pas tant que ça, et l’aspect forfaitaire simplifiera fortement leurs déclarations.
Quand on loue un 15m², le locataire ne va pas rester 2 ans de plus parce qu’il a acheté un canapé et une télé…. Il est souvent étudiant ou jeune actif, va rester le temps de ses études/stages/premier emploi et va déménager au gré des perspectives d’évolution. Le turn over dépend de la taille et des caractéristiques de votre logement, pas de l’équipement. Forcément qu’un 15m² en face de la fac de médecine va avoir du turn over. Il n’a pas pour vocation à accueillir une famille pour des années…
Vous tablez sur les 50% d’abattement, mais cette hypothèse ne sera pas retenue. Vous pouvez reprendre vos calculs avec un abattement bien bien moindre.
Ce qui sera plus simple c’est surtout le contrôle de la déclaration par le fisc.
elbobo a écrit :
Une belle confusion globale dans le texte entre : "on manque de logements" et "il faut faire rentrer de l’argent dans les caisses"…
Pas persuadé non plus que ce genre de réforme remette des logements sur le marché, ni ne rapporte de recettes (sinon ponctuelles) supplémentaires.
Le rapport est accablant.. " il y a une forte dissymétrie entre l’offre et la demande locative" ALORS "on va évincer tous les propriétaires bailleurs et les tondre à blanc jusqu’à ce qu’ils lachent".
La possibilité pour les propriétaires de louer un logement, dont leur résidence principale, en location courte durée, leur permet un supplément de revenu que la société AirBnb évalue à 3 916 € bruts en 2023. Ce revenu est à mettre en relation avec la typologie des propriétaires de meublés (y compris de courte durée), majoritairement situés dans les derniers déciles de revenus.
Par ailleurs, la location d’une résidence principale est par principe réservée aux propriétaires de
leur logement- même si la sous-location reste possible pour un locataire, sous-réserve de l’accord
de son bailleur en dérogation de la clause de non sous-location généralement incluse dans les baux
d’habitation. Le système tend donc plutôt à avantager la part de la population française qui a déjà
pu acquérir un (ou plusieurs) biens immobiliers (ou en hériter).
A l’inverse, plusieurs effets directs et indirects négatifs sont également liés, selon la littérature
économique, à l’intensification, sur un territoire, de l’offre de meublés touristiques. Les effets
sont notamment un processus de gentrification et d’éviction des populations résidentes
aux revenus plus faibles. Cela est d’autant plus marqué que le marché du meublé de tourisme
est capté par des « investisseurs commerciaux » qui choisissent de sortir des logements du
marché pour les louer aux touristes, car leur rentabilité est intrinsèquement meilleure
(cf. partie 3). À mesure que la location touristique de court terme se développe, les résidents
locaux ont ainsi de plus en plus de difficultés à accéder au logement du fait de la raréfaction de
l’offre et de l’augmentation des prix. Il existe plusieurs études empiriques qui démontrent toutes
des effets inflationnistes de la croissance de l’activité de location de courte durée sur les prix de
l’immobilier et des loyers. Cet effet est particulièrement marqué pour les surfaces ciblées par la
location de courte durée « intensive », à savoir les studios et deux pièces (T1 / T2).
Donc pour les résidences principales, ça ne changera rien… Ils ne vont pas vendre leur RP.
Les "investisseurs commerciaux" ne vont pas vendre non plus.
Dans tous ces scénarii, par souci de privilégier la location longue durée autant que de ne pas
grever la fiscalité d’exemptions, les logements touristiques classés ne bénéficieront plus de
l’avantage fiscal de l’abattement dérogatoire à 71 % en régime micro. Toutefois, il n’est pas certain
que pour les zones de montagnes ce changement fiscal modifie notablement le comportement des
propriétaires. En effet, une étude d’Atout France sur les résidences secondaires, publiée en 2019,
indique que les propriétaires louent peu en zones de montagne : 82% déclarent ne pas louer et ne
pas envisager de le faire. La problématique qui se pose est surtout celle des « lits froids », la
fiscalité pourtant jusqu’ici très favorable n’incitant pas les propriétaires à louer.
et pour les stations de montagne et de mer, il y a déjà 82% qui ne louent pas et ne veulent pas le faire. Donc cette réforme ne changera rien.
En gros, on cible le "particulier bailleur" et on cherche à le tondre à blanc.
durant18 a écrit :
On peut aussi imaginer que l’état général du bâti se dégradera inexorablement car il n’y aura plus de bailleurs investisseurs, les petites surfaces changeants de mains au profit de primo accédants qui ne s’y projetteront pas suffisamment à long terme pour engager les travaux …
Qui vous dit que c’est des primo accédants qui les acheteront ?
Et pourquoi pas des institutions, qui s’affranchiront des règles des particuliers et seront en société, et continueront à les louer sans soucis ?
Mais je vous rejoins sur le fait qu’il n’y aura plus de particulier investisseur.
Les effets
sont notamment un processus de gentrification et d’éviction des populations résidentes aux revenus plus faibles. Cela est d’autant plus marqué que le marché du meublé de tourisme est capté par des « investisseurs commerciaux » qui choisissent de sortir des logements du marché pour les louer aux touristes, car leur rentabilité est intrinsèquement meilleure (cf. partie 3).
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