LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Ca en parle ici aussi : Locations Airbnb : un big bang de la fiscalité est dans les tuyaux | Les Echos

une nouvelle fin du LMNP, qui ne réglera pas le déficits de logements dans les zones tendues. Incroyable qu’ils ne se rendent pas compte que le manque d’attractivité pour l’activité de bailleur est la cause du déficit d’offre de logements….

Bonjour à tous,

dans le cadre des échanges sur la réforme du LMNP  Je vous joins le lien du rapport ci-dessous:

Rapport fiscalité locative Juillet 2024

Sur le sujet des amortissements je cite la partie du rapport en page 56  ( page 67 du pdf)  :

3.1.4. La    suppression    de    l’amortissement    pour    le    régime    BIC    réel    des    LMNP    nécessite    une   
période    transitoire    pour    accompagner    les    propriétaires   
       
La suppression de la déductibilité des amortissements en régime BIC réel pour les loueurs de
meublés non professionnels, sur le bien immobilier3, est un impératif de la réforme de la fiscalité
locative, en cela que c’est ce dispositif qui fait du régime LMNP une niche fiscale. Cette suppression
est donc la mesure la plus impactante pour les loueurs en meublés. Elle dégradera la rentabilité
nette (après impôts) des logements loués meublés, et donc des potentiels investissements qui
auraient été faits en comptant sur ces amortissements. C’est toutefois l’objectif de mes
propositions, puisque ce mécanisme comptable crée un biais fiscal disproportionné, et sans
fondement économique, en faveur du logement meublé par rapport au logement nu. Les
amortissements ont ainsi grandement contribué à l’attrition du logement nu, moins intéressant
pour les propriétaires, au profit du logement meublé, y compris touristique, plus rentable
économiquement et fiscalement.
Les modalités de la suppression des amortissements nécessitent néanmoins une attention
particulière, afin de garantir une meilleure acceptation de la réforme et d’étaler le préjudice subi
par les propriétaires concernés. Heureusement, l’amortissement étant une charge annuelle, sa
réduction progressive et programmée à l’avenir ne semble pas poser de problème particulier de
faisabilité juridique. Je propose donc deux aménagements transitoires possibles :
le premier s’appuie sur le mécanisme proposé par le conseil des prélèvements
obligatoires (CPO) dans son rapport de 20184. Les nouvelles dispositions ne
s’appliqueraient qu’aux biens     mis     en     location     postérieurement     à     la     réforme,     ou   
antérieurement    uniquement    à    l’occasion    d’un    changement    de    bail. Cette solution pose
toutefois un problème de vérification que le bien n’a pas changé de locataire, car la DGFIP
n’a pas connaissance des baux. Ce dispositif semble donc très « fraudogène ». En outre,
dépendant du caractère volontaire des acteurs (de déclarer un changement de bail leur
faisant perdre le bénéfice des amortissements), il repousserait de manière plus lointaine les
effets attendus de la réforme et créerait pendant plusieurs années une catégorie de biens
immobiliers sur-rentables ;

le    second    prévoirait    une    fin    de    l’amortissement    «    en    sifflet    »,    d’une    période    de    3    à    5   
ans,    avec    une    limitation    graduelle    de    l’amortissement    imputable. Cette possibilité de
plafonnement progressif de l’amortissement déductible pourrait s’effectuer sur le modèle
de la suppression de la majoration pour non adhésion à un organisme de gestion agréé.
Cette     solution     semble     préférable en donnant une meilleure visibilité à la fois au
contribuable et à l’administration fiscale.
Dans tous les cas, les déficits antérieurs provoqués par la constatation des amortissements
devraient sans doute être préservés et pouvoir être imputés sur les revenus locatifs nets futurs,
puisqu’elles sont des charges antérieures à la réforme. Au    31    décembre    2021,    ces    déficits    non   
imputés    constituaient    pour    la    seule    année    2021    déjà    731    M€.
Ces    éléments    auront    évidemment    une     incidence    sur     le    gain    ou     le    coût    budgétaire,    ce    qui   
implique    que    le    résultat    positif    pour    les    finances    publiques    affiché    par    les    deux    premiers   
scénarii    présentés,    devront    être    minorés    par    la    prise    en    compte    ce    mécanisme    transitoire1.

Il semblerait donc que la solution 2 soit la piste recommandée.  Comment l’interprétez vous?  On ne revient pas sur ce qui est déjà amorti et le mécanisme diminue progressivement sur un horizon de 3 à 5 ans?

Du coup l’amortissement resterait en LMP et en societe. C’est un peu absurde.

Je plains les locataires, en particuliers les étudiants qui ont besoin du meublé…

choozpatate a écrit :

une nouvelle fin du LMNP, qui ne réglera pas le déficits de logements dans les zones tendues. Incroyable qu’ils ne se rendent pas compte que le manque d’attractivité pour l’activité de bailleur est la cause du déficit d’offre de logements….

Entre la hausse de la taxe foncière, l’encadrement du loyer, l’interdiction de louer selon le DPE, le permis de louer, les taux à 4%, et maintenant la fin du LMNP, il faut s’accrocher pour vouloir être bailleur…
Et quand on lit les propositions de loi de la NFP

Le Nouveau Front populaire appliquera son programme. Rien que son programme mais tout son programme », a annoncé le chef de file des Insoumis, lors de son discours à l’issue des résultats des élections législatives.

La première? La suppression pure et simple de la loi anti-squats qui « criminalise les locataires », selon le NFP. Concrètement, les propriétaires ne pourront plus expulser les squatteurs , occupants illégaux, en 72 heures, comme le prévoit ce texte validé par le Conseil constitutionnel il y a un an . Les victimes de squats devront repasser par une longue et coûteuse procédure judiciaire qui dure généralement entre un et deux ans. Autre aberration qui fera son grand retour si la gauche gouverne: les propriétaires qui se font justice eux-mêmes seront plus durement sanctionnés que les squatteurs. Avant que la loi anti-squats mette fin à cette bizarrerie, les premiers risquaient trois ans de prison et 30.000 euros d’amende contre «seulement» un an de prison et 15.000 euros d’amende pour les seconds.

La seconde mesure? Elle concerne les locataires mauvais payeurs. Là encore, les procédures d’expulsion, qui avaient été réduites à environ 6 mois avec la loi «anti-squats», seront rallongées à un an ou deux, si elle est supprimée. Mais, dans le programme du Nouveau Front populaire, s’est glissée une mesure qui ne manquera pas de faire hurler les propriétaires: les expulsions locatives sont interdites si les locataires ne sont pas relogés. Cette tâche, qui n’incombe pas aux propriétaires mais à l’État, dure généralement entre trois et six mois, fera traîner d’autant l’expulsion des mauvais payeurs. Et retardera la possible relocation (ou vente du logement) pour lesquels les propriétaires ne touchent plus de loyers et continuent de payer des impôts voire de rembourser un crédit.

Ça fait clairement rêver…
Qui seront les fous à vouloir continuer à louer dans ces conditions ?

(Sinon, je le redis, j’ai signé il y a 2 jours le bail notarié pour mon Bien3, avec 2 locataires et 4 garants -2 pour chaque locataire-, où le notaire a bien indiqué la saisie du salaire en cas d’impayé, sur l’un ou l’ensemble des garants en cas d’impayé.
Pour un prix d’un demi mois de loyer de frais de signature du bail.
Je pense que c’est largement plus rentable qu’une garantie loyer impayé, et rudement plus dissuasif. Même s’ils ne payent plus, j’ai encore 4 autres salaires à saisir.
Si je prends une GLI à 3% du montant du loyer, je suis rentable après 16 mois de location et cela jusqu’à la fin du bail, sans condition ni période de carence.
Surtout si je dois les reloger ensuite…)

Propriétaire de 3 logements en airbnb (donc LMNP en courte durée) je dois payer :
* 3 CFE
* URSSAF (car je dépasse les 23k€ de recette). Forfait mini de 2K€ si vous dépassez les 23K€

Si le LMNP est abrogé ça ferait sauter les cotisations ci-dessus puisque le régime deviendrait "foncier".

En passant au régime avec abattement, cela enlève aussi les frais de comptable qui devient "inutile".

Finalement est ce que tout cela va réellement m’impacter ?

Voici un bref calcul en prenant mon cas particulier :

Actuellement :
30 000€ de recette environ
1000€ de CFE en tout
3000€ d’URSSAF
700€ de comptable
Total = 4700€

Si fin LMNP avec 50% abattement, avec TMI de 30% :
30 000€ de recette, donc 15 000€ après abattement
10% supplémentaire lors de la déclaration d’impots (abattement forfaitaire)
15 000 * 90% = 13 500€
Impots : 13 500 * (30%+17,2%) = 6372€

Delta = 1672€ (je n’ose pas calculer avec 30% d’abattement au lieu de 50%)

De plus le fait de ne plus pouvoir amortir ne donne pas envie de faire des travaux et d’amélioration du logement…

N.B
Tout revendre et mettre investir en CW8 sur PEA semble être bien plus simple.
En revanche en cas de crise de la dette, est ce qu’un PEA peut être saisi ?

al2020 a écrit :

«En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. Une somme qu’Annaïg Le Meur suggère d’utiliser pour renforcer deux dispositifs sous-utilisés : Loc’Avantages (en faveur du logement abordable) et Denormandie (pour améliorer la performance énergétique des logements de centre-ville) » Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides. On nage en plein système soviétisant…Quant à la crise de l’immobilier elle ne va faire que s’accentuer, beaucoup de personnes vendront ou arrêterons de louer en LMNP pour investir en bourse ou à l’étranger. Des décisions qui vont toujours dans le même sens : plus d’impôts de taxe et moins de libéralisation du marché. Réforme voulue par un député Renaissance parti qui se veut du centre…

Oui entièrement d’accord avec vous. Je note que l’enjeu financier est modeste ( quelques centaines de millions) sur un sujet majeur. Et que cette somme ne servira même pas à diminuer le déficit de la France.
Outre l’impact fiscal majeur pour les loueurs en LMNP, cette réforme risque d’assecher  l’offre de meublés. Or, les meublés répondent à un réel besoin : étudiants, stagiaires,  personnes en formation de longue durée,  personnes ayant besoin d’un logement équipé pour une période temporaire ( vous faites des travaux chez vous par exemple).
Les pouvoirs publics critiquent les locations saisonnières. Mais ici encore elles répondent à un réel besoin.  Vous voulez partir en vacances en famille sans vous ruiner vous faites comment à part le camping ? Les hôtels sont chers et vous devrez réserver plusieurs chambres pour être loges correctement sans possibilité de cuisiner… d’où des frais supplémentaires.  Il reste les clubs de vacances : chers également.
Je suis actuellement en vacances dans les Alpes Maritimes (entre Nice et Menton) J’ai trouvé un très bel airbnb en bord de mer avec piscine et un parc.  Jamais je n’aurais pu me payer un hôtel proposant des prestations équivalentes pour 3 personnes dans la même localité ( superbe et préservée au demeurant). Il aurait fallu que je debourse le double voire le triple .Je ne voyage plus qu’en airbnb pour cette raison et pour la flexibilité que cette solution apporte.

Ce serait “relativement” simple de découpler le régime fiscal de la location courte durée qui pose le réel problème de l’attrition du parc locatif de résidences principales mais on comprend bien noir sur blanc dans le rapport que la problématique est budgétaire avec la volonté de remise en cause des avantages fiscaux du lmnp y compris longue durée …

En effet, peu importe la mesure de ce rapport, in fine le but est que ça rapporte plus, même si au final ca rapportera probablement moins avec les effets externes.

J’avoue que finalement, je n’ai que peu envie de me pencher sur la réforme car si c’est pas ça, ça sera encore pire en version NFP.

Pour notre part, fort de votre constat, nous avons entamés les démarches d’expatriation… Comme quoi, il aura fallu un coup de pouce de Macron pour inverser les flux, ironie de l’histoire.

J’aurais bien mis notre résidence principale en meublé le temps de l’expatriation, ne serait-ce que pour pouvoir la récupérer plus facilement à notre éventuel retour, puisque même ça, c’est un parcours du combattant.

À priori, fort de ce rapport, je la laisserai vide et paierai notre importante traite immobilière avec le rendement du capital, largement moins imposés à l’étranger. L’appartement sera notre pied à terre au final. Pas d’hôtel et encore moins de BnB.

Comme quoi, l’inspecteur des finances  et la kinésithérapeute, ils ont beaucoup réfléchi.

Pas de locataire, impossible confiscation des biens. Franchement, cela en est déprimant ce NFP et maintenant Renaissance.

A terme les investisseurs placeront leur argent comme ils pourront en fonction du nouveau paradigme, la gestion de l’existant est une autre problématique.

S’il doit y avoir une réforme de la plus value en théorie il “suffit” d’arbitrer avant l’entrée en vigueur de la réforme, mais si d’autres mesures rendent moins attractives l’exploitation des résidences services cela risque de faire chuter les prix, sans parler de l’afflux de vendeurs sur un marché déjà peu liquide …

Le rapport parle de réformer en profondeur le LMNP longue durée à la fois en supprimant la possibilité au réel de comptabiliser les amortissements en face des loyers puis en supprimant la possibilité de réintégrer les amortissement lors de la revente pour le calcul de la PV.  A aucun moment il n’est cité que les résidences de services seront exclues du dispositif. Il me semble donc que tout utilisateur du LMNP sera concerné.  Pour ma part j’utilise le LMNP pour des studios meublés dans des résidences classiques. 
Si ce rapport amenait à la construction d’une loi en ce sens lors du prochain budget il faudrait donc sortir du système avant le 31 Décembre.   
Le sujet risque par ailleurs d’être assez technique dans l’application pour l’administration fiscale. En cas de revente d’un bien dans quelques années comment reprendre ce qui aurait été amorti avant la réforme si les amortissements ne sont plus suivis dans la comptabilité?

La décision n’est pas simple à prendre car les impacts sont d’importance.

Bobinv a écrit :

Après avoir parcouru votre profil, pas aussi bien que vous, je vous recommanderai de vendre, et partir avec le capital acquis en bourse gestion lazy. Vous aviez pour projet de vendre dans tous les cas, vous vous posiez des questions et le risque legilslatif pourrait remettre en cause tout ce que vous avez bâti. Pourquoi jouer au casino quand une sortie existe. Je dis cela sans aucune certitude, juste que vous avez une fait une belle opération avec l’immobilier. Vous même aviez souligné l’incertitude par le passé, il faut donc peut être prendre une décision difficile.

D’une manière générale, je n’irai pas me positionner sur une recommandation de nouvel investissement immobilier dans un contexte législatif très incertain à minima pour les 3 ans qui viennent.

Je vous remercie pour votre message.
Je commence à en arriver aux mêmes conclusions que les vôtres. Il y à seulement 2 problèmes :
- 1) l’exploitant est actuellement en sauvegarde judiciaire. Et les biens se retrouvent difficilement vendables sauf avec une forte baisse de prix. Rien de grave, la filiale residence de tourisme se porte bien mais c’est une autre filiale du groupe qui plombe le résultat ( et qui en redressement et risque de disparaître).. Les loyers sont bien payes, mes résidences tjs bien placées.et entretenues.  La sauvegarde prendra fin début décembre.
-2) la fin de l’année est dans moins de 6 mois, difficile de boucler une vente dans ce délai ( sauf à trouver un acheteur qui paie cash et donc avec une grosse négociation à la baisse). Si la réforme s’applique en 2025 c’est trop tard …

Il semble qu’il reste 2 options :
- transférer les biens dans une SCI IS ( mais on perd le régime fiscal avantageux pour la PV) 
2) devenir LMP .  Il faudrait que je rachete d’autres biens pour dépasser la barre des 50% ( pourquoi pas comme vous  un ou 2 biens en LMNP d’habitation)