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#901 19/07/2024 11h33
- lachignolecorse
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#902 19/07/2024 11h45
- jpxl
- Membre (2023)
- Réputation : 0
Ca en parle ici aussi : Locations Airbnb : un big bang de la fiscalité est dans les tuyaux | Les Echos
Dernière modification par jpxl (19/07/2024 11h53)
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1 #903 19/07/2024 12h50
- amoilyon
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Malheureusement, ils en parlent partout Le blog Patrimoine
Dans un premier temps les locations saisonnières, et ensuite les locations à l’année…
« Nous avons toujours été conscients de n’avoir traité que la pointe de l’iceberg avec notre proposition de loi », reconnaît Annaïg Le Meur. Dans son rapport, la députée propose d’aller beaucoup plus loin, et de supprimer l’amortissement du bien (qui serait réservé aux seuls loueurs professionnels de meublés). Consciente du bouleversement, elle recommande toutefois d’« étaler le préjudice subi par les propriétaires concernés », avec un plafonnement progressif de l’amortissement sur trois à cinq ans.
En parallèle, les bailleurs de meublés basculeraient sur le régime fiscal de la location nue. Ils déclareraient alors des revenus fonciers - et non plus des bénéfices commerciaux - et pourraient choisir entre le régime réel et un régime simplifié. Dans ce dernier, réservé aux propriétaires encaissant moins de 30.000 euros par an, un abattement serait appliqué aux revenus locatifs, avec un taux compris entre 30 et 50 %.
Un changement considérable pour la fiscalité…
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#904 19/07/2024 14h13
- choozpatate
- Membre (2017)
- Réputation : 36
une nouvelle fin du LMNP, qui ne réglera pas le déficits de logements dans les zones tendues. Incroyable qu’ils ne se rendent pas compte que le manque d’attractivité pour l’activité de bailleur est la cause du déficit d’offre de logements….
L'argent, c'est de la liberté frappée.
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#905 19/07/2024 14h57
- al2020
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«En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. Une somme qu’Annaïg Le Meur suggère d’utiliser pour renforcer deux dispositifs sous-utilisés : Loc’Avantages (en faveur du logement abordable) et Denormandie (pour améliorer la performance énergétique des logements de centre-ville) » Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides. On nage en plein système soviétisant…Quant à la crise de l’immobilier elle ne va faire que s’accentuer, beaucoup de personnes vendront ou arrêterons de louer en LMNP pour investir en bourse ou à l’étranger. Des décisions qui vont toujours dans le même sens : plus d’impôts de taxe et moins de libéralisation du marché. Réforme voulue par un député Renaissance parti qui se veut du centre…
Dernière modification par al2020 (19/07/2024 14h59)
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[+1] #906 19/07/2024 15h15
- Shriv
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Bonjour à tous,
dans le cadre des échanges sur la réforme du LMNP Je vous joins le lien du rapport ci-dessous:
Rapport fiscalité locative Juillet 2024
Sur le sujet des amortissements je cite la partie du rapport en page 56 ( page 67 du pdf) :
3.1.4. La suppression de l’amortissement pour le régime BIC réel des LMNP nécessite une
période transitoire pour accompagner les propriétaires
La suppression de la déductibilité des amortissements en régime BIC réel pour les loueurs de
meublés non professionnels, sur le bien immobilier3, est un impératif de la réforme de la fiscalité
locative, en cela que c’est ce dispositif qui fait du régime LMNP une niche fiscale. Cette suppression
est donc la mesure la plus impactante pour les loueurs en meublés. Elle dégradera la rentabilité
nette (après impôts) des logements loués meublés, et donc des potentiels investissements qui
auraient été faits en comptant sur ces amortissements. C’est toutefois l’objectif de mes
propositions, puisque ce mécanisme comptable crée un biais fiscal disproportionné, et sans
fondement économique, en faveur du logement meublé par rapport au logement nu. Les
amortissements ont ainsi grandement contribué à l’attrition du logement nu, moins intéressant
pour les propriétaires, au profit du logement meublé, y compris touristique, plus rentable
économiquement et fiscalement.
Les modalités de la suppression des amortissements nécessitent néanmoins une attention
particulière, afin de garantir une meilleure acceptation de la réforme et d’étaler le préjudice subi
par les propriétaires concernés. Heureusement, l’amortissement étant une charge annuelle, sa
réduction progressive et programmée à l’avenir ne semble pas poser de problème particulier de
faisabilité juridique. Je propose donc deux aménagements transitoires possibles :
le premier s’appuie sur le mécanisme proposé par le conseil des prélèvements
obligatoires (CPO) dans son rapport de 20184. Les nouvelles dispositions ne
s’appliqueraient qu’aux biens mis en location postérieurement à la réforme, ou
antérieurement uniquement à l’occasion d’un changement de bail. Cette solution pose
toutefois un problème de vérification que le bien n’a pas changé de locataire, car la DGFIP
n’a pas connaissance des baux. Ce dispositif semble donc très « fraudogène ». En outre,
dépendant du caractère volontaire des acteurs (de déclarer un changement de bail leur
faisant perdre le bénéfice des amortissements), il repousserait de manière plus lointaine les
effets attendus de la réforme et créerait pendant plusieurs années une catégorie de biens
immobiliers sur-rentables ;
le second prévoirait une fin de l’amortissement « en sifflet », d’une période de 3 à 5
ans, avec une limitation graduelle de l’amortissement imputable. Cette possibilité de
plafonnement progressif de l’amortissement déductible pourrait s’effectuer sur le modèle
de la suppression de la majoration pour non adhésion à un organisme de gestion agréé.
Cette solution semble préférable en donnant une meilleure visibilité à la fois au
contribuable et à l’administration fiscale.
Dans tous les cas, les déficits antérieurs provoqués par la constatation des amortissements
devraient sans doute être préservés et pouvoir être imputés sur les revenus locatifs nets futurs,
puisqu’elles sont des charges antérieures à la réforme. Au 31 décembre 2021, ces déficits non
imputés constituaient pour la seule année 2021 déjà 731 M€.
Ces éléments auront évidemment une incidence sur le gain ou le coût budgétaire, ce qui
implique que le résultat positif pour les finances publiques affiché par les deux premiers
scénarii présentés, devront être minorés par la prise en compte ce mécanisme transitoire1.
Il semblerait donc que la solution 2 soit la piste recommandée. Comment l’interprétez vous? On ne revient pas sur ce qui est déjà amorti et le mécanisme diminue progressivement sur un horizon de 3 à 5 ans?
Dernière modification par Shriv (19/07/2024 15h15)
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#907 19/07/2024 16h07
- Kyro
- Membre (2020)
- Réputation : 13
On ne sait pas ce que va devenir la fiscalité en résidence de service senior (LMNP).
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#908 19/07/2024 16h18
- JemappelleArnaud
- Membre (2023)
- Réputation : 24
Du coup l’amortissement resterait en LMP et en societe. C’est un peu absurde.
Je plains les locataires, en particuliers les étudiants qui ont besoin du meublé…
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#909 19/07/2024 17h07
- CyberJojo
- Membre (2022)
- Réputation : 1
En société comme en LMP, il me semble que l’amortissement est réintégré dans la plus value au moment de la revente.
C’est déjà moins "absurde" que le LMNP. Je pense qu’il faut admettre que c’était une belle niche, intéressante pour nous, mais pas justifiée pour l’intérêt général.
Dernière modification par CyberJojo (19/07/2024 17h16)
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2 #910 19/07/2024 18h38
- amoilyon
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choozpatate a écrit :
une nouvelle fin du LMNP, qui ne réglera pas le déficits de logements dans les zones tendues. Incroyable qu’ils ne se rendent pas compte que le manque d’attractivité pour l’activité de bailleur est la cause du déficit d’offre de logements….
Entre la hausse de la taxe foncière, l’encadrement du loyer, l’interdiction de louer selon le DPE, le permis de louer, les taux à 4%, et maintenant la fin du LMNP, il faut s’accrocher pour vouloir être bailleur…
Et quand on lit les propositions de loi de la NFP
Le Nouveau Front populaire appliquera son programme. Rien que son programme mais tout son programme », a annoncé le chef de file des Insoumis, lors de son discours à l’issue des résultats des élections législatives.
La première? La suppression pure et simple de la loi anti-squats qui « criminalise les locataires », selon le NFP. Concrètement, les propriétaires ne pourront plus expulser les squatteurs , occupants illégaux, en 72 heures, comme le prévoit ce texte validé par le Conseil constitutionnel il y a un an . Les victimes de squats devront repasser par une longue et coûteuse procédure judiciaire qui dure généralement entre un et deux ans. Autre aberration qui fera son grand retour si la gauche gouverne: les propriétaires qui se font justice eux-mêmes seront plus durement sanctionnés que les squatteurs. Avant que la loi anti-squats mette fin à cette bizarrerie, les premiers risquaient trois ans de prison et 30.000 euros d’amende contre «seulement» un an de prison et 15.000 euros d’amende pour les seconds.
La seconde mesure? Elle concerne les locataires mauvais payeurs. Là encore, les procédures d’expulsion, qui avaient été réduites à environ 6 mois avec la loi «anti-squats», seront rallongées à un an ou deux, si elle est supprimée. Mais, dans le programme du Nouveau Front populaire, s’est glissée une mesure qui ne manquera pas de faire hurler les propriétaires: les expulsions locatives sont interdites si les locataires ne sont pas relogés. Cette tâche, qui n’incombe pas aux propriétaires mais à l’État, dure généralement entre trois et six mois, fera traîner d’autant l’expulsion des mauvais payeurs. Et retardera la possible relocation (ou vente du logement) pour lesquels les propriétaires ne touchent plus de loyers et continuent de payer des impôts voire de rembourser un crédit.
Ça fait clairement rêver…
Qui seront les fous à vouloir continuer à louer dans ces conditions ?
(Sinon, je le redis, j’ai signé il y a 2 jours le bail notarié pour mon Bien3, avec 2 locataires et 4 garants -2 pour chaque locataire-, où le notaire a bien indiqué la saisie du salaire en cas d’impayé, sur l’un ou l’ensemble des garants en cas d’impayé.
Pour un prix d’un demi mois de loyer de frais de signature du bail.
Je pense que c’est largement plus rentable qu’une garantie loyer impayé, et rudement plus dissuasif. Même s’ils ne payent plus, j’ai encore 4 autres salaires à saisir.
Si je prends une GLI à 3% du montant du loyer, je suis rentable après 16 mois de location et cela jusqu’à la fin du bail, sans condition ni période de carence.
Surtout si je dois les reloger ensuite…)
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#911 19/07/2024 20h59
- Bernard2K
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Hall of Fame
Si l’on suit les propositions de ce rapport, les revenus de la location meublée non professionnelle seraient donc imposés en revenus fonciers, tandis que, quand le seuil de 30000 € est dépassé, ils seraient imposés en BIC.
Je croyais naïvement que les revenus étaient classés dans l’une des 8 catégories de l’impôt sur le revenu fonction de leur nature. Il y a, par nature, des revenus salariaux, des revenus BIC, des revenus BA, des revenus BNC, etc. Chacun voit bien la différence de nature entre ces revenus.
Mais les revenus de la location meublée, eux, changent de nature en fonction de leur montant ! Vous aviez des revenus de location meublée de 29900 € dont on vous dit qu’ils sont des revenus fonciers, ils augmentent de 500 €, simplement de par l’indexation des loyers, et paf, ces revenus changent de nature pour devenir des BIC ! Est-on encore dans un Etat de droit quand l’Etat se permet de faire de tels tours de passe-passe pour mieux nous tondre ?
Reste à voir si ça sera le énième rapport qui veut réformer la fiscalité LMNP et qui échoue, ou bien si cette fois-ci, c’est la bonne !
Dernière modification par Bernard2K (20/07/2024 07h31)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#912 19/07/2024 21h07
- OnclePicsou
- Membre (2018)
- Réputation : 24
Propriétaire de 3 logements en airbnb (donc LMNP en courte durée) je dois payer :
* 3 CFE
* URSSAF (car je dépasse les 23k€ de recette). Forfait mini de 2K€ si vous dépassez les 23K€
Si le LMNP est abrogé ça ferait sauter les cotisations ci-dessus puisque le régime deviendrait "foncier".
En passant au régime avec abattement, cela enlève aussi les frais de comptable qui devient "inutile".
Finalement est ce que tout cela va réellement m’impacter ?
Voici un bref calcul en prenant mon cas particulier :
Actuellement :
30 000€ de recette environ
1000€ de CFE en tout
3000€ d’URSSAF
700€ de comptable
Total = 4700€
Si fin LMNP avec 50% abattement, avec TMI de 30% :
30 000€ de recette, donc 15 000€ après abattement
10% supplémentaire lors de la déclaration d’impots (abattement forfaitaire)
15 000 * 90% = 13 500€
Impots : 13 500 * (30%+17,2%) = 6372€
Delta = 1672€ (je n’ose pas calculer avec 30% d’abattement au lieu de 50%)
De plus le fait de ne plus pouvoir amortir ne donne pas envie de faire des travaux et d’amélioration du logement…
N.B
Tout revendre et mettre investir en CW8 sur PEA semble être bien plus simple.
En revanche en cas de crise de la dette, est ce qu’un PEA peut être saisi ?
Dernière modification par OnclePicsou (19/07/2024 21h09)
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#913 19/07/2024 22h28
- Bobinv
- Membre (2020)
- Réputation : 7
Bien entendu qu’un PEA est plus intéressant, mais il est limité à un montant qui reste nettement en deça du prix de plusieurs ou un appartement (selon les régions) et ne se finance pas par la dette.
Le LMNP courte durée / touristique, du moins sa niche, est à mon sens condamnée à court terme.
La question pour le LMNP longue durée, je ne sais pas, mais il est menacé.
Pour ma part, j’en prends acte et ne ferait pas d’investissement supplémentaire en France.
Tant pis pour les locataires, tant pis pour l’Etat, il n’y aura ni appartement, pas de DTMO, ni revenu locatif à taxer, Tant pis pour moi, tant pis pour ma retraite.
Je ne crois pas à trop à la saisie des avoirs en cas de crise de la dette, mais pour répondre à votre question. Saxo offre un PEA et la banque est danoise. Quitte à enquiquiner un peu plus la France, BlackRock Irelande se lance dans des ETFs éligibles PEA et moins cher qu’Amundi.
iShares MSCI World Swap PEA UCITS ETF | WPEA
L’immobilier n’est pas mobile, contrairement au capital, il est donc captif.
Plus sérieusement pour revenir au sujet, je ne suis point expert du sujet, mais je ne vois pas en quoi supprimer le LMNP longue durée va ramener plus d’appartements au parc locatif, mais je ne dois pas être assez intelligent.
Nous arrivons à un marché type sud européen, et les gens vont vivre chez leurs parents, cela aura des conséquences désastreuses à terme, pour un coût dérisoire pour les finances publiques.
Que la mesure passe ou pas, le mal est fait. Aucun investisseur sensé n’ira se lancer dans un énième LMNP pour loger des familles, prendre tous les risques associés, mais ira mettre son capital en bourse, ou SCPI étrangère (pas d’IFI). La double peine pour la France et l’investisseur.
Vous aurez bientôt les vrais rentiers qui détiennent leur appartement depuis X années et les futurs méchants non-investisseur immobilier. Qui sait, on va bientôt vous forcer à financer de l’investissement locatif dans quelques années.
Everyone loses. That’s the game.
Dernière modification par Bobinv (19/07/2024 22h36)
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#914 19/07/2024 22h55
- Lmnp75
- Membre (2013)
- Réputation : 30
al2020 a écrit :
«En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. Une somme qu’Annaïg Le Meur suggère d’utiliser pour renforcer deux dispositifs sous-utilisés : Loc’Avantages (en faveur du logement abordable) et Denormandie (pour améliorer la performance énergétique des logements de centre-ville) » Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides. On nage en plein système soviétisant…Quant à la crise de l’immobilier elle ne va faire que s’accentuer, beaucoup de personnes vendront ou arrêterons de louer en LMNP pour investir en bourse ou à l’étranger. Des décisions qui vont toujours dans le même sens : plus d’impôts de taxe et moins de libéralisation du marché. Réforme voulue par un député Renaissance parti qui se veut du centre…
Oui entièrement d’accord avec vous. Je note que l’enjeu financier est modeste ( quelques centaines de millions) sur un sujet majeur. Et que cette somme ne servira même pas à diminuer le déficit de la France.
Outre l’impact fiscal majeur pour les loueurs en LMNP, cette réforme risque d’assecher l’offre de meublés. Or, les meublés répondent à un réel besoin : étudiants, stagiaires, personnes en formation de longue durée, personnes ayant besoin d’un logement équipé pour une période temporaire ( vous faites des travaux chez vous par exemple).
Les pouvoirs publics critiquent les locations saisonnières. Mais ici encore elles répondent à un réel besoin. Vous voulez partir en vacances en famille sans vous ruiner vous faites comment à part le camping ? Les hôtels sont chers et vous devrez réserver plusieurs chambres pour être loges correctement sans possibilité de cuisiner… d’où des frais supplémentaires. Il reste les clubs de vacances : chers également.
Je suis actuellement en vacances dans les Alpes Maritimes (entre Nice et Menton) J’ai trouvé un très bel airbnb en bord de mer avec piscine et un parc. Jamais je n’aurais pu me payer un hôtel proposant des prestations équivalentes pour 3 personnes dans la même localité ( superbe et préservée au demeurant). Il aurait fallu que je debourse le double voire le triple .Je ne voyage plus qu’en airbnb pour cette raison et pour la flexibilité que cette solution apporte.
Dernière modification par Lmnp75 (19/07/2024 22h59)
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#915 20/07/2024 01h51
- JemappelleArnaud
- Membre (2023)
- Réputation : 24
CyberJojo, le 19/07/2024 a écrit :
En société comme en LMP, il me semble que l’amortissement est réintégré dans la plus value au moment de la revente.
C’est déjà moins "absurde" que le LMNP. Je pense qu’il faut admettre que c’était une belle niche, intéressante pour nous, mais pas justifiée pour l’intérêt général.
Oui et encore que… on peut être LMP une année, et LMNP la suivante… C’est comme une résidence secondaire qui peut redevenir RP.
al2020, le 19/07/2024 a écrit :
En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. […] Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides.
Même pas sur que ce soit vraiment rentable. Airbnb a lui seul prévoit de reverser près de 200m d’euros au titre de la taxe de séjour. C’est comme l’iSF: c’est plus pour le principe que pour la rentabilité!
Et puis la location de tourisme, c’est 40% de l’offre de lits en France (en 2019, source Insee). On dit au revoir a tous ces touristes et a leurs dépenses en France? 40% de 7.5% du PIB (et 2m d’emplois), c’est pas rien!
On tape sur le meublé de tourisme mais que disent les chiffres?
Source Insee: Paris comptait 1,1m de RP pendant les décennies 1980-2000. Aujourd’hui elle en compte 1,15m. N’oublions pas que la plupart du Airbnb, ce sont des occupants qui mettent leur bien en location pour gagner en pouvoir d’achat.
Selon Airdna, en 2020 il n’y avait que 35k logements sur Paris qui étaient loués plus de 120j par an. Et la meme source indique qu’il s’agit majoritairement de residences secondaires.
Je suis convaincu que c’est le meme cas pour une grande majorité de biens: croyons nous vraiment que tous les logements à la montagne ou à la mer voire meme a Paris vont devenir des RP le jour où Airbnb s’arrête?
C’est comme tout, il faut un équilibre mais il y a deja beaucoup de lois pour encadrer le Airbnb. On peut pas dire que ce soit facile:
Pour moi la location saisonnière c’est un sujet local. Chaque ville doit prendre des mesures au cas par cas.
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#916 20/07/2024 09h41
- durand18
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Ce serait “relativement” simple de découpler le régime fiscal de la location courte durée qui pose le réel problème de l’attrition du parc locatif de résidences principales mais on comprend bien noir sur blanc dans le rapport que la problématique est budgétaire avec la volonté de remise en cause des avantages fiscaux du lmnp y compris longue durée …
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#917 20/07/2024 10h33
- Trahcoh
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Le problème n’est pas le logement ou fiscalité du meublé, mais le besoin de faire rentrer des recettes, cf le risque de mise sous tutelle de la France pour déficit excessif. Donc tous les secteurs vont y passer.
La recette des années à venir c’est moins de dépenses, plus de recettes. Cf 10 ans en arrière le Portugal et la Grèce.
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
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#918 20/07/2024 10h51
- Bobinv
- Membre (2020)
- Réputation : 7
En effet, peu importe la mesure de ce rapport, in fine le but est que ça rapporte plus, même si au final ca rapportera probablement moins avec les effets externes.
J’avoue que finalement, je n’ai que peu envie de me pencher sur la réforme car si c’est pas ça, ça sera encore pire en version NFP.
Pour notre part, fort de votre constat, nous avons entamés les démarches d’expatriation… Comme quoi, il aura fallu un coup de pouce de Macron pour inverser les flux, ironie de l’histoire.
J’aurais bien mis notre résidence principale en meublé le temps de l’expatriation, ne serait-ce que pour pouvoir la récupérer plus facilement à notre éventuel retour, puisque même ça, c’est un parcours du combattant.
À priori, fort de ce rapport, je la laisserai vide et paierai notre importante traite immobilière avec le rendement du capital, largement moins imposés à l’étranger. L’appartement sera notre pied à terre au final. Pas d’hôtel et encore moins de BnB.
Comme quoi, l’inspecteur des finances et la kinésithérapeute, ils ont beaucoup réfléchi.
Pas de locataire, impossible confiscation des biens. Franchement, cela en est déprimant ce NFP et maintenant Renaissance.
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#919 20/07/2024 12h03
- Lmnp75
- Membre (2013)
- Réputation : 30
La question est quelle est la parade pour un propriétaire LMNP au réel en résidences services par exemple ?
A moins que les LMNP en résidences services bénéficient d’une dérogation ( grâce aux lobbys des promoteurs et exploitants).
Le plus dangereux à mon avis est la réforme de la taxation de la PV.
Si l’on vend : impôt très lourd si le bien est détenu depuis longtemps.
Si l’on fait un apport de ses biens immobiliers à une SCI IS, l’apport est considéré comme une mutation et donc taxation de la PV ( idem).
Seule échappatoire, pour ceux qui le peuvent passer en LMP qui échappe à la réforme.
Dernière modification par Lmnp75 (20/07/2024 14h52)
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#920 20/07/2024 14h25
- durand18
- Membre (2017)
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A terme les investisseurs placeront leur argent comme ils pourront en fonction du nouveau paradigme, la gestion de l’existant est une autre problématique.
S’il doit y avoir une réforme de la plus value en théorie il “suffit” d’arbitrer avant l’entrée en vigueur de la réforme, mais si d’autres mesures rendent moins attractives l’exploitation des résidences services cela risque de faire chuter les prix, sans parler de l’afflux de vendeurs sur un marché déjà peu liquide …
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#921 20/07/2024 15h05
- Bobinv
- Membre (2020)
- Réputation : 7
Il est en effet difficile de se positionner, et je ne peux pas prédire le futur législatif.
Il y a deux positions possibles:
Le « Wait and see », et avoir les nerfs solides.
De même, je ne suis pas sûr qu’il n’y aurait pas des recours juridiques d’ampleur susceptible de remettre ou retarder la mise en application d’une réforme, mais la simple validation du dépôt de loi pourrait déjà avoir une impact sur le marché en lui-même.
Regardez le DPE, des allers retours pour se rendre compte d’évidences à posteriori.
Il existe tout de même une probabilité non-négligeable qu’une réforme ne passe pas dans son intégralité, ou en effet, vous liquidez maintenant avant que les soldes commencent.
Je ne suis pas un spécialiste du LMNP, vraiment pas. J’en dispose d’un à Paris , en bail longue durée d’habitation. Étant donné que je n’avais aucune intention de le vendre, l’impact est peut être moindre mais non négligeable malgré tout. Si vous tenez vraiment à rester dans l’immobilier, je vous dirai de vendre maintenant et passer sur un lmnp de ce type, à mon sens le moins susceptible d’être sujet à être réformé puisque la précédente majorité avait écarté toutes discussions à ce sujet à l’A.N. De même, le RN et LR devrait voter contre une réforme de la fiscalité immobilière à mon sens, mais Renaissance pourrait facilement basculer pour les BNB. Ce n’est que mon analyse simpliste.
Après avoir parcouru votre profil, pas aussi bien que vous, je vous recommanderai de vendre, et partir avec le capital acquis en bourse gestion lazy. Vous aviez pour projet de vendre dans tous les cas, vous vous posiez des questions et le risque legilslatif pourrait remettre en cause tout ce que vous avez bâti. Pourquoi jouer au casino quand une sortie existe. Je dis cela sans aucune certitude, juste que vous avez une fait une belle opération avec l’immobilier. Vous même aviez souligné l’incertitude par le passé, il faut donc peut être prendre une décision difficile.
D’une manière générale, je n’irai pas me positionner sur une recommandation de nouvel investissement immobilier dans un contexte législatif très incertain à minima pour les 3 ans qui viennent.
Dernière modification par Bobinv (20/07/2024 15h44)
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#922 20/07/2024 16h37
- Shriv
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Le rapport parle de réformer en profondeur le LMNP longue durée à la fois en supprimant la possibilité au réel de comptabiliser les amortissements en face des loyers puis en supprimant la possibilité de réintégrer les amortissement lors de la revente pour le calcul de la PV. A aucun moment il n’est cité que les résidences de services seront exclues du dispositif. Il me semble donc que tout utilisateur du LMNP sera concerné. Pour ma part j’utilise le LMNP pour des studios meublés dans des résidences classiques.
Si ce rapport amenait à la construction d’une loi en ce sens lors du prochain budget il faudrait donc sortir du système avant le 31 Décembre.
Le sujet risque par ailleurs d’être assez technique dans l’application pour l’administration fiscale. En cas de revente d’un bien dans quelques années comment reprendre ce qui aurait été amorti avant la réforme si les amortissements ne sont plus suivis dans la comptabilité?
La décision n’est pas simple à prendre car les impacts sont d’importance.
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#923 20/07/2024 16h59
- Bobinv
- Membre (2020)
- Réputation : 7
Et idem, pourra-t-on virer un locataire en LMNP pour passer en bail nu ? Puisque c’est la volonté du rapport.
Pour ma part, à Paris, la différence est presque nulle et la gestion plus complexe, plein de frais, donc en effet, je ne vois pas pourquoi je me retrouverai enfermé dans un bail LMNP parce que soit disant, c’est des gens qui restent pas dans la durée (pour ma part il est là depuis 3 ans…)
Je n’étais au LMNP au réel que depuis 2023, la joie aura été de courte durée mais en effet, je vais devoir envisager ce que prévoit le législateur pour un mettre un locataire à la rue, puisque soit disant nous sommes des voleurs qui refusons de loger des honnêtes locataires, sachant qu’il ne trouvera rien, vu le marché à Paris.
Je serai donc coincé avec un locataire qui refusera de partir en LMNP ?
Et même si la réforme ne passe pas pour le LMNP habitation longue durée, elle pourrait le passer plus tard. Hors, on connaît pas les règles pour la prise en compte des amortissements passés. Donc, que faire ?
J’hallucine toujours dans ce pays qu’on puisse pas garantir que ce qui a été signé bénéficie systématique de la fameuse clause du « grand père ».
Raison de plus pour investir à l’étranger.
J’ai du mal à mesurer les conséquences mais si je perds le bénéfice fiscal et en plus un jour je vends, qui sait, quel intérêt de rester en meublé?
Il faudra vider l’appartement, virer l’agence qui aura fait faillite entre temps vu qu’elle fait que du meublée, et virer le locataire expatrié qui était bien content d’être là.
Quel intérêt à mettre le moindre euro dans des meilleurs prestations avec un encadrement de loyer. Sa simple localisation en fait un bien presque exceptionnel.
J’ai la ferme intention de garder ce bien pour le transmettre à terme, il me reste plus qu’à comprendre comme m’adapter à ces évolutions sans fin.
Mais à date, je n’arrive pas à tout saisir, me semble-t-il.
On va bien se marrer.
Dernière modification par Bobinv (20/07/2024 17h26)
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#924 20/07/2024 17h12
- Lmnp75
- Membre (2013)
- Réputation : 30
Bobinv a écrit :
Après avoir parcouru votre profil, pas aussi bien que vous, je vous recommanderai de vendre, et partir avec le capital acquis en bourse gestion lazy. Vous aviez pour projet de vendre dans tous les cas, vous vous posiez des questions et le risque legilslatif pourrait remettre en cause tout ce que vous avez bâti. Pourquoi jouer au casino quand une sortie existe. Je dis cela sans aucune certitude, juste que vous avez une fait une belle opération avec l’immobilier. Vous même aviez souligné l’incertitude par le passé, il faut donc peut être prendre une décision difficile.
D’une manière générale, je n’irai pas me positionner sur une recommandation de nouvel investissement immobilier dans un contexte législatif très incertain à minima pour les 3 ans qui viennent.
Je vous remercie pour votre message.
Je commence à en arriver aux mêmes conclusions que les vôtres. Il y à seulement 2 problèmes :
- 1) l’exploitant est actuellement en sauvegarde judiciaire. Et les biens se retrouvent difficilement vendables sauf avec une forte baisse de prix. Rien de grave, la filiale residence de tourisme se porte bien mais c’est une autre filiale du groupe qui plombe le résultat ( et qui en redressement et risque de disparaître).. Les loyers sont bien payes, mes résidences tjs bien placées.et entretenues. La sauvegarde prendra fin début décembre.
-2) la fin de l’année est dans moins de 6 mois, difficile de boucler une vente dans ce délai ( sauf à trouver un acheteur qui paie cash et donc avec une grosse négociation à la baisse). Si la réforme s’applique en 2025 c’est trop tard …
Il semble qu’il reste 2 options :
- transférer les biens dans une SCI IS ( mais on perd le régime fiscal avantageux pour la PV)
2) devenir LMP . Il faudrait que je rachete d’autres biens pour dépasser la barre des 50% ( pourquoi pas comme vous un ou 2 biens en LMNP d’habitation)
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#925 20/07/2024 18h01
- lachignolecorse
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Chaque bailleur doit faire ses calculs de l’incidence de ce projet et il n’y a pas de solution toute faite car il y a de nombreux cas. De plus, il y a de nombreuses questions de principe (Comme celle posée par B2K) et d’autres plus classiques comme la prise en compte fiscale des spécificités du meublé (meubles déductibles par exemple).
L’an dernier, il y avait déjà eu une tentative facilement avortée dès que quelques questions de base ont été posées (ils visaient uniquement la LCD). Cette année, ils attaquent le statut meublé tout entier (hormis le LMP).
Il est donc important d’attendre que certains fiscalistes posent les bonnes questions et analyser les réponses. C’est là que ça a coincé l’an dernier.
Quand à nos locataires, je suis certain qu’ils continueront à dormir sur leurs 2 oreilles et que ce changement fiscal n’aura aucun impact pour eux.
J’ai fait mes calculs il y a 18 mois (lors des premiers bruits de couloir) et même si je paierai un peu plus d’impôts, les perdants seront aussi mon EC et l’état (CFE).
J’avais aussi étudié le passage en SCI, rien que les frais notariés représente 10 ans de surplus d’impôts dans mon cas. Donc cette solution n’est pas optimale dans mon cas.
Dernière modification par lachignolecorse (20/07/2024 18h09)
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