LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

suppression du régime LMNP en 2025?

Malheureusement, ils en parlent partout Le blog Patrimoine

Dans un premier temps les locations saisonnières, et ensuite les locations à l’année…

« Nous avons toujours été conscients de n’avoir traité que la pointe de l’iceberg avec notre proposition de loi », reconnaît Annaïg Le Meur. Dans son rapport, la députée propose d’aller beaucoup plus loin, et de supprimer l’amortissement du bien (qui serait réservé aux seuls loueurs professionnels de meublés). Consciente du bouleversement, elle recommande toutefois d’« étaler le préjudice subi par les propriétaires concernés », avec un plafonnement progressif de l’amortissement sur trois à cinq ans.

En parallèle, les bailleurs de meublés basculeraient sur le régime fiscal de la location nue. Ils déclareraient alors des revenus fonciers - et non plus des bénéfices commerciaux - et pourraient choisir entre le régime réel et un régime simplifié. Dans ce dernier, réservé aux propriétaires encaissant moins de 30.000 euros par an, un abattement serait appliqué aux revenus locatifs, avec un taux compris entre 30 et 50 %.

Un changement considérable pour la fiscalité…

«En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. Une somme qu’Annaïg Le Meur suggère d’utiliser pour renforcer deux dispositifs sous-utilisés : Loc’Avantages (en faveur du logement abordable) et Denormandie (pour améliorer la performance énergétique des logements de centre-ville) » Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides. On nage en plein système soviétisant…Quant à la crise de l’immobilier elle ne va faire que s’accentuer, beaucoup de personnes vendront ou arrêterons de louer en LMNP pour investir en bourse ou à l’étranger. Des décisions qui vont toujours dans le même sens : plus d’impôts de taxe et moins de libéralisation du marché. Réforme voulue par un député Renaissance parti qui se veut du centre…

Dernière modification par al2020 (19/07/2024 14h59)

On ne sait pas ce que va devenir la fiscalité en résidence de service senior (LMNP).

En société comme en LMP, il me semble que l’amortissement est réintégré dans la plus value au moment de la revente.
C’est déjà moins "absurde" que le LMNP. Je pense qu’il faut admettre que c’était une belle niche, intéressante pour nous, mais pas justifiée pour l’intérêt général.

Dernière modification par CyberJojo (19/07/2024 17h16)

Si l’on suit les propositions de ce rapport, les revenus de la location meublée non professionnelle seraient donc imposés en revenus fonciers, tandis que, quand le seuil de 30000 € est dépassé, ils seraient imposés en BIC.

Je croyais naïvement que les revenus étaient classés dans l’une des 8 catégories de l’impôt sur le revenu fonction de leur nature. Il y a, par nature, des revenus salariaux, des revenus BIC, des revenus BA, des revenus BNC, etc. Chacun voit bien la différence de nature entre ces revenus.

Mais les revenus de la location meublée, eux, changent de nature en fonction de leur montant ! Vous aviez des revenus de location meublée de 29900 € dont on vous dit qu’ils sont des revenus fonciers, ils augmentent de 500 €, simplement de par l’indexation des loyers, et paf, ces revenus changent de nature pour devenir des BIC ! Est-on encore dans un Etat de droit quand l’Etat se permet de faire de tels tours de passe-passe pour mieux nous tondre ?

Reste à voir si ça sera le énième rapport qui veut réformer la fiscalité LMNP et qui échoue, ou bien si cette fois-ci, c’est la bonne !

Dernière modification par Bernard2K (20/07/2024 07h31)

Bien entendu qu’un PEA est plus intéressant, mais il est limité à un montant qui reste nettement en deça du prix de plusieurs ou un appartement (selon les régions) et ne se finance pas par la dette.

Le LMNP courte durée / touristique, du moins sa niche, est à mon sens condamnée à court terme.
La question pour le LMNP longue durée, je ne sais pas, mais il est menacé.

Pour ma part, j’en prends acte et ne ferait pas d’investissement supplémentaire en France.
Tant pis pour les locataires, tant pis pour l’Etat, il n’y aura ni appartement, pas de DTMO, ni revenu locatif à taxer,  Tant pis pour moi, tant pis pour ma retraite.

Je ne crois pas à trop à la saisie des avoirs en cas de crise de la dette, mais pour répondre à votre question. Saxo offre un PEA et la banque est danoise. Quitte à enquiquiner un peu plus la France, BlackRock Irelande se lance dans des ETFs éligibles PEA et moins cher qu’Amundi.
iShares MSCI World Swap PEA UCITS ETF | WPEA
L’immobilier n’est pas mobile, contrairement au capital, il est donc captif.

Plus sérieusement pour revenir au sujet, je ne suis point expert du sujet, mais je ne vois pas en quoi supprimer le LMNP longue durée va ramener plus d’appartements au parc locatif, mais je ne dois pas être assez intelligent.

Nous arrivons à un marché type sud européen, et les gens vont vivre chez leurs parents, cela aura des conséquences désastreuses à terme, pour un coût dérisoire pour les finances publiques.

Que la mesure passe ou pas, le mal est fait. Aucun investisseur sensé n’ira se lancer dans un énième LMNP pour loger des familles, prendre tous les risques associés, mais ira mettre son capital en bourse, ou SCPI étrangère (pas d’IFI).  La double peine pour la France et l’investisseur.

Vous aurez bientôt les vrais rentiers qui détiennent leur appartement depuis X années et les futurs méchants non-investisseur immobilier. Qui sait, on va bientôt vous forcer à financer de l’investissement locatif dans quelques années.

Everyone loses. That’s the game.

Dernière modification par Bobinv (19/07/2024 22h36)

CyberJojo, le 19/07/2024 a écrit :

En société comme en LMP, il me semble que l’amortissement est réintégré dans la plus value au moment de la revente.
C’est déjà moins "absurde" que le LMNP. Je pense qu’il faut admettre que c’était une belle niche, intéressante pour nous, mais pas justifiée pour l’intérêt général.

Oui et encore que… on peut être LMP une année, et LMNP la suivante… C’est comme une résidence secondaire qui peut redevenir RP.

al2020, le 19/07/2024 a écrit :

En fonction du scenario retenu, la réforme rapporterait quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros. […] Ces nouvelles recettes serviraient donc à financer des aides.

Même pas sur que ce soit vraiment rentable. Airbnb a lui seul prévoit de reverser près de 200m d’euros au titre de la taxe de séjour. C’est comme l’iSF: c’est plus pour le principe que pour la rentabilité!

Et puis la location de tourisme, c’est 40% de l’offre de lits en France (en 2019, source Insee). On dit au revoir a tous ces touristes et a leurs dépenses en France? 40% de 7.5% du PIB (et 2m d’emplois), c’est pas rien!

On tape sur le meublé de tourisme mais que disent les chiffres?

Source Insee: Paris comptait 1,1m de RP pendant les décennies 1980-2000. Aujourd’hui elle en compte 1,15m. N’oublions pas que la plupart du Airbnb, ce sont des occupants qui mettent leur bien en location pour gagner en pouvoir d’achat.

Selon Airdna, en 2020 il n’y avait que 35k logements sur Paris qui étaient loués plus de 120j par an. Et la meme source indique qu’il s’agit majoritairement de residences secondaires.

Je suis convaincu que c’est le meme cas pour une grande majorité de biens: croyons nous vraiment que tous les logements à la montagne ou à la mer voire meme a Paris vont devenir des RP le jour où Airbnb s’arrête?

C’est comme tout, il faut un équilibre mais il y a deja beaucoup de lois pour encadrer le Airbnb. On peut pas dire que ce soit facile:



Pour moi la location saisonnière c’est un sujet local. Chaque ville doit prendre des mesures au cas par cas.

Le problème n’est pas le logement ou fiscalité du meublé, mais le besoin de faire rentrer des recettes, cf le risque de mise sous tutelle de la France pour déficit excessif. Donc tous les secteurs vont y passer.

La recette des années à venir c’est moins de dépenses, plus de recettes. Cf 10 ans en arrière le Portugal et la Grèce.

La question est quelle est la parade pour un propriétaire LMNP au réel  en résidences services par exemple ?
A moins que les LMNP en résidences services bénéficient d’une dérogation ( grâce aux lobbys des promoteurs et exploitants).

Le plus dangereux à mon avis est la réforme de la taxation de la PV.

Si l’on vend : impôt très lourd si le bien est détenu depuis longtemps.

Si l’on fait un apport de ses biens immobiliers à une SCI IS, l’apport est considéré comme une mutation et donc taxation de la PV ( idem).

Seule échappatoire,   pour ceux qui le peuvent passer en LMP qui échappe à la réforme.

Dernière modification par Lmnp75 (20/07/2024 14h52)

Il est en effet difficile de se positionner, et je ne peux pas prédire le futur législatif.
Il y a deux positions possibles:

Le « Wait and see », et avoir les nerfs solides.
De même, je ne suis pas sûr qu’il n’y aurait pas des recours juridiques d’ampleur susceptible de remettre ou retarder la mise en application d’une réforme, mais la simple validation du dépôt de loi pourrait déjà avoir une impact sur le marché en lui-même.
Regardez le DPE, des allers retours pour se rendre compte d’évidences à posteriori.

Il existe tout de même une probabilité non-négligeable qu’une réforme ne passe pas dans son intégralité, ou en effet, vous liquidez maintenant avant que les soldes commencent.

Je ne suis pas un spécialiste du LMNP, vraiment pas. J’en dispose d’un à Paris , en bail longue durée d’habitation. Étant donné que je n’avais aucune intention de le vendre, l’impact est peut être moindre mais non négligeable malgré tout. Si vous tenez vraiment à rester dans l’immobilier, je vous dirai de vendre maintenant et passer sur un lmnp de ce type, à mon sens le moins susceptible d’être sujet à être réformé puisque la précédente majorité avait écarté toutes discussions à ce sujet à l’A.N. De même, le RN et LR devrait voter contre une réforme de la fiscalité immobilière à mon sens, mais Renaissance pourrait facilement basculer pour les BNB. Ce n’est que mon analyse simpliste.

Après avoir parcouru votre profil, pas aussi bien que vous, je vous recommanderai de vendre, et partir avec le capital acquis en bourse gestion lazy. Vous aviez pour projet de vendre dans tous les cas, vous vous posiez des questions et le risque legilslatif pourrait remettre en cause tout ce que vous avez bâti. Pourquoi jouer au casino quand une sortie existe. Je dis cela sans aucune certitude, juste que vous avez une fait une belle opération avec l’immobilier. Vous même aviez souligné l’incertitude par le passé, il faut donc peut être prendre une décision difficile.

D’une manière générale, je n’irai pas me positionner sur une recommandation de nouvel investissement immobilier dans un contexte législatif très incertain à minima pour les 3 ans qui viennent.

Dernière modification par Bobinv (20/07/2024 15h44)

Et idem, pourra-t-on virer un locataire en LMNP pour passer en bail nu ? Puisque c’est la volonté du rapport.

Pour ma part, à Paris, la différence est presque nulle et la gestion plus complexe, plein de frais, donc en effet, je ne vois pas pourquoi je me retrouverai enfermé dans un bail LMNP parce que soit disant, c’est des gens qui restent pas dans la durée (pour ma part il est là depuis 3 ans…)

Je n’étais au LMNP au réel que depuis 2023, la joie aura été de courte durée mais en effet, je vais devoir envisager ce que prévoit le législateur pour un mettre un locataire à la rue, puisque soit disant nous sommes des voleurs qui refusons de loger des honnêtes locataires, sachant qu’il ne trouvera rien, vu le marché à Paris.
Je serai donc coincé avec un locataire qui refusera de partir en LMNP ?

Et même si la réforme ne passe pas pour le LMNP habitation longue durée, elle pourrait le passer plus tard. Hors, on connaît pas les règles pour la prise en compte des amortissements passés. Donc, que faire ?
J’hallucine toujours dans ce pays qu’on puisse pas garantir que ce qui a été signé bénéficie systématique de la fameuse clause du « grand père ».
Raison de plus pour investir à l’étranger.

J’ai du mal à mesurer les conséquences mais si je perds le bénéfice fiscal et en plus un jour je vends,  qui sait, quel intérêt de rester en meublé?

Il faudra vider l’appartement, virer l’agence qui aura fait faillite entre temps vu qu’elle fait que du meublée, et virer le locataire expatrié qui était bien content d’être là.
Quel intérêt à mettre le moindre euro dans des meilleurs prestations avec un encadrement de loyer. Sa simple localisation en fait un bien presque exceptionnel.

J’ai la ferme intention de garder ce bien pour le transmettre à terme, il me reste plus qu’à comprendre comme m’adapter à ces évolutions sans fin.

Mais à date, je n’arrive pas à tout saisir, me semble-t-il.

On va bien se marrer.

Dernière modification par Bobinv (20/07/2024 17h26)

Chaque bailleur doit faire ses calculs de l’incidence de ce projet et il n’y a pas de solution toute faite car il y a de nombreux cas. De plus, il y a de nombreuses questions de principe (Comme celle posée par B2K) et d’autres plus classiques comme la prise en compte fiscale des spécificités du meublé (meubles déductibles par exemple).

L’an dernier, il y avait déjà eu une tentative facilement avortée dès que quelques questions de base ont été posées (ils visaient uniquement la LCD). Cette année, ils attaquent le statut meublé tout entier (hormis le LMP).

Il est donc important d’attendre que certains fiscalistes posent les bonnes questions et analyser les réponses. C’est là que ça a coincé l’an dernier.

Quand à nos locataires, je suis certain qu’ils continueront à dormir sur leurs 2 oreilles et que ce changement fiscal n’aura aucun impact pour eux.

J’ai fait mes calculs il y a 18 mois (lors des premiers bruits de couloir) et même si je paierai un peu plus d’impôts, les perdants seront aussi mon EC et l’état (CFE).

J’avais aussi étudié le passage en SCI, rien que les frais notariés représente 10 ans de surplus d’impôts dans mon cas. Donc cette solution n’est pas optimale dans mon cas.

Dernière modification par lachignolecorse (20/07/2024 18h09)