Investir à plusieurs en famille dans dans un logement meublé locatif ?

Plusieurs solutions sont possibles :
- la maison reste à votre mère, vous financez des travaux dessus, elle a une créance envers vous.
- SCI IS
- SARL de famille
- SNC.

Notez qu’il ne sera pas forcément facile d’obtenir un crédit immobilier pour financer des travaux sur un bien qui ne vous appartient pas (à ce jour). Si ce financement par le crédit bancaire est important, alors l’un des critères de choix est "le montage qui rassure la banque". si ce financement est optionnel, alors vous pouvez prendre le meilleur montage.

Notez que le "meilleur montage" dépend forcément de la fiscalité, or il ne vous a pas échappé qu’il y a un rapport qui veut réformer en profondeur le LMNP… et qu’on ne sait toujours pas qui va gouverner la France. Ce n’est pas une période facile pour prendre des décisions de long terme.

Je précise aussi que je ne vais pas me lancer dans l’étude comparative des 4 solutions. Et il faudrait encore faire :
- 4 solutions actuelles
- 4 solutions avec les évolutions probables de la fiscalité.
Donc 8 solutions à comparer…
C’est votre travail. Ou celui d’un expert-comptable que vous missionneriez. Et de toute façon, en aurais-je envie que je ne pourrais pas le faire car vous donnez très peu d’informations.

PS : avez-vous calculé la rentabilité de cet investissement ? 100 k€ pour quel supplément de loyer ? Et notamment, combien de loyer en plus, net net ? Ce qui renvoie à la fiscalité. Mais aussi, quelle augmentation de valeur ? Après, ça peut être un choix patrimonial…

Batma, le 27/07/2024 a écrit :

La question que je me pose est : quelles sont les meilleurs moyens de financer par l’emprunt bancaire l’amélioration d’une maison appartenant à une personne de plus de 70 ans, louée pour un usage commerciale.

Non, la location meublée est une activité civile, comme l’a confirmé le conseil constitutionnel en 2018 "l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code [de commerce]".

La SCI IS : inconvénient des bénéfices imposés à l’IS puis à l’IR foncier.

Ouh là, il vous faut réviser la fiscalité IS. Ce qui sort d’une structure IS à destination de ses associés a la nature de dividendes et est imposé à l’IR dans la catégorie des revenus mobiliers, pas des revenus fonciers ! En pratique, on opte souvent pour la flattax.
Mais il y a des façons de créer une dette de la société envers ses associés de façon à ressortir de l’argent sans fiscalité (car ce ne sont pas des revenus), sujet traité ici : Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ?
Ces façons sont : CCA et note de frais, essentiellement. On peut rémunérer le CCA mais c’est alors imposable en revenus mobiliers, comme les dividendes, avec l’avantage que c’est imposé une seule fois (IR revenus mobiliers) alors que les dividendes ont été imposés deux fois (IS puis IR revenus mobiliers). Cf sur le CCA Comment optimiser la rémunération de comptes courants d’associés ? et sur la note de frais Note de frais du dirigeant d’une société à l’IS et barème kilométrique ?

Notez aussi que "IS" risque de faire tiquer le banquier. Je suggère de lui dire seulement SCI. Que la SCI opte pour l’IS n’est pas ses oignons.

La SARL de famille évite l’imposition à l’IS.
(…)La SNC (que je ne connaissais pas) ressemble beaucoup à une SARL de famille.

SARL vs SNC pour faire de location meublée tout en restant à l’IR, je suis sûr que la discussion a déjà eu lieu sur le forum. Bonne recherche et bonne lecture.

Dernière modification par Bernard2K (28/07/2024 08h32)