Investir en SCPI : faut-il craindre une bulle ?

C’est effectivement une vraie question avec les baisses sur les anciennes scpi, vaut-il mieux privilégier les récentes sans frais d’entrée avec des promesses de rendement à /- 6% style iroko ou bien miser sur les anciennes qui pour certaines semblent devenir intéressantes.
On a vu que l’argument du rendement en dessous de la moyenne mais protection en   cas de baisse grâce à 30 ans d’expérience et des emplacements au top ne tient pas( Avenir Rivoli par exemple…).
J’ai aussi bien vu l’avantage de detenir des SCPI dans un contrat AV, facile de sortir et meme dans de bonnes conditions avant les baisses ( primonial-contrat Linxea)
Bref ça remet les certitudes au placard, et ça fait des semaines que je réfléchis sans avancer. Le projet était initialement iroko zen et osmo énergie.

Dernière modification par mercators (09/04/2024 10h28)

Greyna a écrit :

Pour qu’une SCPI "ancienne" au rendement (avant baisse de prix) de 4,5 % passe à 7 % de rendement (ce que l’ont peut obtenir de certaines SCPI "nouvelle génération") il faut une baisse de prix de 36 %.

On n’en est encore pas là…

Vous vous trompez, on en est largement là :
France Investipierre, prix moyen 2020/2021 de 334 €, prix ces dernières semaines 176 € soit 47,3 % de baisse.
Pierre Sélection, prix moyen 2020/2021 de 373 €, prix ces dernières semaines 209 € soit 44 % de baisse.
Fructipierre, prix moyen 2022/2023 de 606 €, prix ce mois dernier 436 € soit 28 % de baisse. A la lecture du carnet d’ordres, il est possible/probable que cette SCPI s’échange à la fin du mois sur la base de  343 € soit 43,4 % de baisse.

Tous les prix sont donnés frais inclus et ces SCPI arrivent aux 7 % de rendement. D’autres SCPI devraient suivre, y compris à capital variable, au niveau de la baisse de prix. Quant aux 7 %, c’est moins probable.

A ces niveaux évoqués de 7%, on dépasse largement le rendement des obligations privées (en euros bien sûr). Le haut rendement est dans les 5,5%, les subordonnées perpétuelles dans les 6% . L’emprunt d’Etat français est à  2,90%.
La contreperformance de la classe d’actifs SCPI pourrait marquer le pas après un tel ajustement (en 2022, c’étaient les obligations privées qui tapaient allègrement les 7 à 8% ).
Les institutionnels vont-ils cesser de vendre l’immobilier? Recommencer à en acheter? J’ai le souvenir que ceux-ci veulent 3% de "Prime Residential" face à l’emprunt d’Etat. Soit 5% sur les biens les plus centraux.

  Si les loyers à venir de certaines SCPI laissaient à penser qu’ils sont pérennes et indexés, alors dans ce cas nous entrerions dans une zone d’attractivité pour les SCPI.
Pour ma part je suis attentif aux points suivants:
1) y-a-t’il une réalité de visibilité de loyers à venir sur les bases actuelles?
2) Quels sont les sous-jacents? Les ANR des bureaux (hors QCA) restent davantage à risque que le résidentiel la logistique ou le commerce.
3) Les demandes de rachats en attente vont-elles pousser certaines sociétés de gestion à capituler et baisser encore, dans la limite réglementaire bien sûr, le prix des parts?

Je compte sur les Argos Panoptès de ce site pour distinguer le bon grain de l’ivraie, ils se reconnaitront.
Pour le moment je reste à l’écart mais le second semestre pourrait donner un ton différent, avec la baisse de taux à venir de la BCE

Si l’en croit cet article, les expertises semestrielles de SCPI deviendraient obligatoire à partir de 2025…
https://www.boursier.com/patrimoine/epargne/analyses/scpi-une-derniere-petite-vague-de-baisse-des-prix-cet-ete-8730.html

C’est Mr Puzin (Corum) qui va être mécontent

Les associés des scpi Sogenial seront certainement surpris d’apprendre que la SDG ainsi que son patron Jean-Marie Souclier ont été sanctionnée par l’AMF =>
SCPI : l’AMF requiert 150 000 euros d’amende contre Sogénial

Un article s’intéressant aux nouvelles dispositions possibles pour les SCPI en terme de revenu
De nouvelles sources de revenus en vue pour les SCPI

De manière macro, je suis assez déçu de mon investissement en SCPI.

Certes, avec des montages de types sci et des taux intéressants comme certains de nos membres ont eu en 2019/2020/2021, ça reste intéressant, mais c’est plutôt dû au montage lui même qu’aux produits SCPI. Et de plus, l’intérêt de ce montage pourrait fortement diminuer en fonction des réformes fiscales qui nous attendent.

Je suis plus que surpris par le faible rendement des dividendes depuis 2023, je n’ai pas fait d’étude détaillée, mais j’ai l’impression qu’un simple investissement en fonds euros est plus performant  sur 5 ans passé. Peut être même 10 ans. ( car on ne perd pas son capital, et les parts de SCPI sont plutôt en baisse).

Les rendements des SCPI historiques, même après les fortes décotes, restent faméliques vs le rendement des obligations. Pour les nouvelles SCPI les rendements sont plus importants, les frais souvent moins élevés, à voir tout de même la réelle recouvrabilité des loyers dans la durée.

Maintenant, mon sentiment est qu’il ne faut pas acheter de SCPI à l’heure actuelle car on trouve des rendements plus intéressant, moins risqué et plus liquide sur des obligations, l’effet levier vu les taux actuels n’existe pas, et l’incertitude fiscale me semble trop importante pour se lancer dans le montage "classique" SCI + usufruit.

Par contre faut-il vendre ? Dans mon cas personnel après moult hésitation, je garde mes SCPI, mais bon je ne suis guère convaincu. Le spread est à peine de 2%, heureusement qu’elles sont européennes sinon l’effet fiscal serait trop important.

Donc y-a-t-il une bulle sur les SCPI ? Je pense que non, pour moi une bulle suppose qu’ensuite le marché peut corriger encore de 20% ou 30%. Par contre, je pense que l’image la SCPI placement bon père de famille en a pris un sacré coût, et si un jour les frais extravagants appliqués par les gestionnaires se retrouvent davantage sous les feux de la rampe, ça risque de faire encore plus de bruit.

J’ai vraiment une pensée émue pour monsieur tout le monde, qui s’est fait refourguer de la SCPI maison par sa conseillère bancaire entre 2015 et 2019, par le biais d’un crédit à un taux scandaleux, mais "c’est de la pierre papier monsieur vous ne craignez rien". La je pense qu’ils sont un nombre certain à pleurer ce choix.

Enfin, certains disent qu’on est arrivée dans le creux, perso je n’en suis pas si sûr. Ok les taux vont baisser, mais quelque chose me dit que 2025 ça ne vas pas être une année de reprise en Europe, et comme nous avons toujours énormément de surface de bureau vide en IdF par exemple, certaines SCPI pourraient continuer dans leur chute.

Je tire les enseignements suivants de la crise des SCPI que nous traversons:

1 - Privilégier les sociétés de gestion indépendantes aux sociétés de gestion adossées à des grands groupes bancaires. On constate de meilleures performances et une meilleure communication parmi ces sociétés de gestion.

2 - Les SCPI ne protègent pas réellement de l’inflation malgré les mécanismes d’indexation prévus par les baux: les distributions en valeur absolue des meilleures SCPI sont restées stables entre 2022 et 2024 mais la plupart ont baissé.

3 - La qualité de l’information financière fournie par les SCPI est extrêmement variable et parfois à la limite de la sincérité (voir la file sur Pierval).

4 - Les SCPI sont tout sauf un placement liquide car la liquidité dépend de la collecte qui dépend elle-même de la performance du secteur en général et de la SCPI en particulier.

5 - La performance des SCPI dépend de la maîtrise de la collecte en fonction du timing de marché (ce qui va à l’encontre des intérêts du gérant qui veut absolument collecter): les SCPI récentes et à forte collecte sont extrêmement bien positionnées pour l’avenir compte tenu du cycle de marché.

6 - Le modèle des SCPI sans frais de souscription semble mieux garantir les intérêts des épargnants car (x) la société de gestion met plus d’argent au travail, (y) elle est intéressée pour obtenir le meilleur rendement sur les loyers et (z) le CGP n’est pas rémunéré immédiatement donc s’il vous propose une telle SCPI c’est qu’il y croit.

7 - Privilégier les SCPI diversifiées plutôt que les SCPI sectorielles qui sont vulnérables aux cycles spécifiques (bureaux) ou qui sont contraintes d’acheter des actifs à tous les prix vu la taille du marché (santé)

8 - La SCPI reste un placement intéressant car elle permet de s’exposer à des classes d’actifs immobiliers difficilement accessibles mais ce n’est pas l’alpha et l’omega de l’investissement indirect en immobilier et il est sain d’avoir aussi un portefeuille de foncières pour diversifier géographiquement et sectoriellement son portefeuille, tout en ayant plus de liquidité au prix d’une plus grand volatilité

Je ne pense pas qu’on puisse parler de bulle dans la mesure où les spreads s’élevaient au point haut (des prix) à plus de 2-3%.

Est-ce que cette prime d’illiquidité (réelle) a été vendue en trop grande quantité par les conseillers bancaires / indépendants ? Sûrement.
Est-ce qu’ils ont eu tort ? Il y a débat, si les taux n’étaient pas remontés - ce que personne n’attendait - les placements se seraient bien comportés.

Quand à la comparaison avec les REITS, les deux ne correspondent pas au même public. L’avantage des SCPI c’était leur excellent historique de stabilité des prix, malgré les frais supportés cela permettait à des gens qui ont une vision long terme mais une peur de la volatilité court-terme d’y souscrire. Les REITS montent et baissent au gré des humeurs des taux, du marché, des fusions-acquisitions, …

C’est le principe des cycles, non ?
Quant à la liquidité ignorée, je ne crois pas que tel a été le cas. Les problèmes de liquidité sont localisés sur les SCPI peu performantes (celles qui ont cru qu’acheter à 4%, c’était une bonne idée), et, selon l’ASPIM, largement alimentés par les demandes de sortie des SCI.

Les SCI, c’est LE problème des SCPI. L’ordonnance de juillet qui institue des catégories de parts pour les SCPI va permettre d’isoler les particuliers des institutionnels. A conditions que les sociétés de gestion jouent le jeu et les mettent en place. Mais ça ne règlera pas les problèmes actuels d’un coupe de baguette magique.

@Iqce : c’est exactement ça, en partant de votre commentaire je pense que le niveau de risque des SCPI est sous estimé. On est plutôt sur du 6. Et donc, risque 6 avec un rendement de 4%, c’est quand même sacrément mauvais comme produit.

Personnellement je reste assez positif sur les SCPI, mais je continue de penser que c’est comme le reste de l’immobilier: c’est intéressant uniquement de part l’effet de levier du credit.
Parce qu’à mon humble avis, du cash sera toujours plus rentable sur un ETF monde ou S&P500.

Du coup, je ne pense pas que la collecte repartira vraiment tant que l’on ne pourra pas emprunter autour de 3% sur 15ans ou 3,5% sur 20ans. J’ai l’impression que c’est la barre psychologique quand je discute autour de moi.

Quant-à la période difficile que le marché vit actuellement, c’est riche en enseignement: c’est la que l’on découvre qui sont les bons gestionnaires ainsi que ceux qui ont une communication transparente et sincere, etc. Précieux pour informer nos futurs investissements…

Comme disait Warren Buffett: "Only when the tide goes out do you learn who has been swimming naked".