Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Difficile de savoir si on touche le point bas (en tout cas nous l’espérons fortement) mais oui à ce prix de part, c’est effectivement le but recherché de relancer la collecte en donnant la "promesse" d’un rendement attractif aux nouveaux entrants.

Olivier

FCP a écrit :

Avec la baisse du prix de la part, le rendement explose non ?
Une bonne idée d’acheter maintenant ?

On est à 5.7% en se basant sur les revenus des deux premiers trimestres. C’est pas si terrible que ça. A ce niveau de rendement on peut trouver la même chose ailleurs sans être dans une SCPI bloquée.
En plus ça ne fait que baisser ces derniers temps donc ça pourrait continuer dans le même sens.

Non élu, j’aurais communiqué et remercié sinon je pense.
Le rendement qui "explose", c’est à la baisse jusque là. C’est l’histoire du couteau qui tombe.
Le prix baisse de 25 % alors vous pensez que le rendement augmente de 25 %, dîtes-vous plutôt que le prix de part qui ne fait que baisser permet au rendement de ne pas s’effondrer largement sous les 3 % car le dividende ainsi que les revenus en euros constants ne font que baisser depuis des années, sauf que dans un contexte inflationniste, c’est explosif oui.

Dernière modification par Surin (08/10/2024 10h55)

Même Louve Invest se mouille et déconseille la valeur :

Louve Invest a écrit :

Avis Louve Invest sur Primopierre
Primopierre n’est plus une valeur refuge pour l’épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d’immobilier de bureaux. Avant de se lancer sur un pari, et de se mettre à investir sur cette SCPI, en espérant être au plus bas et avoir une folle remontée, faut il encore comprendre la baisse, et être sûr qu’il n’y en aura pas d’autres. Ce qui ne semble pas si évident, d’autres SCPI de bureaux ne se portent pas aussi mal, par exemple les 2 premières du classement sont à plus de 6% de rendement.

Source : Primopierre un "mastodonte" de la SCPI

Boursier a écrit :

Le rendement locatif de ces bureaux, bien que sécurisé, n’est pas très élevé, ce qui renvoie à un taux de distribution peu attractif (4,12% 2023). Son taux d’occupation financier est médiocre (87,7%) avec 12,3% de locaux vacants à fin juin 2024. Enfin, son taux d’endettement est élevé (38,3% selon la méthode ASPIM), cet effet de levier ayant eu comme conséquence d’amplifier l’évolution de la valeur vénale du patrimoine…

Avec un taux d’endettement si élevé, cette SCPI pourrait aujourd’hui être comparée à une foncière de bureaux non-prime, sans liquidité, et avec d’important frais d’entrée. Outch!

Pour laisser l’ordre :

Vous prenez vos pertes, vous vous débarrassez d’une SCPI qui n’a fait que baisser, en valeur et en distribution. Le plongeon n’est de plus malheureusement pas fini.

Contre le laisser :

L’erreur a été faite avant, en investissant. De toute façon il y aura des pertes, en attendant vous touchez le dividende et ça finira bien par remonter, même si pas au niveau initial.

Mon avis :

Je pense que l’une ou l’autre des décisions ne changera rien :
_D’une part l’enjeu est faible, 10 k€ même si ça représente peut-être beaucoup pour vous, en valeur absolue ça ne change et ne changera pas votre vie d’avoir fait cette erreur d’investissement.
_D’autre part je pense que si vous laissez l’ordre de vente, il ne sera pas exécuté avant un paquet d’années, il faudra encore envoyer des RAR pour dire si vous laissez ou non aux prochaines baisses ou autres évolutions de la SCPI impliquant l’avis des associés.
Dormez tranquille et jouez ça à pile ou face.

J’ai fait la même erreur que vous… mais sur 100k€ de Primovie !
Crédit à faible taux, secteur santé "à la mode"…
Que feriez-vous ?
Je crois qu’il est trop tard pour vendre, mais l’effet de levier agit également à la baisse, non ?

@Guitou

Le levier du crédit devrait fonctionner tant que le cout du crédit est inférieur aux revenus.

PS : Vu vos montants, peut être demander des comptes à votre intermédiaire ?

La lecture du bulletin n’est pas réjouissante :

BT3 a écrit :

S’agissant de Primopierre, l’actualisation des valeurs au 30/06/2024 fait ressortir une baisse de -12,4 % sur le patrimoine de la SCPI au premier semestre. La baisse observée par le marché de manière générale est accentuée dans le cas de Primopierre par la décote exceptionnelle d’actifs situés à la Défense et pour lesquels les projets de travaux initiés il y a 3 ans ont été remis en cause par le bouleversement des conditions de financement et l’arrêt de la collecte. De plus, l’endettement de la SCPI et l’effet de levier qui en découle amplifie la baisse enregistrée sur la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution baissant de -18,2%.

…

Des cessions ont par ailleurs été opérées sur le trimestre : elles portent sur des actifs pour lesquels nous ne voyions plus de potentiel locatif à long terme et contribuent à maintenir la qualité du patrimoine immobilier de Primopierre.

Le levier dela dette pèse très lourd comme ils l’expliquent d’autant plus que celui-ci ne cesse d’augmenter en pourcentage, du fait de la baisse des valorisations. On arrive à 37,51 % d’endettement, proche de la limite des 40 % et ce, malgré 88 M€ de cessions.
Cessions qui n’ont en rien permis de rembourser les associés souhaitant sortir - le nombre de part étant identique depuis un an ce qui est un aveu flagrant de la déconfiture des SCPI à capital dit "variable" - mais qui, j’imagine, puisqu’ils ne daignent le préciser, ont servi à rembourser de la dette.
Vendre dans un tel contexte est l’équation à éviter absolument pour tout bon gestionnaire que Praemia n’est pas.
Le TOF s’affiche à 85,8 % dont 74,2 % de locaux occupés seulement.

Le TRI à 5 ans est négatif, c’est sans compter la dernière baisse de prix de part qui passe à 126 €.

C’est catastrophique, le pire restant à venir.

Surin a écrit :

Vendre dans un tel contexte est l’équation à éviter absolument pour tout bon gestionnaire que Praemia n’est pas.

Je reste assez d’accord sur l’ensemble mais je nuancerai sur la pertinence des décisions actuelles.

Dans le contexte d’endettement de la SCPI, et compte tenu du marché actuel, la SCPI a-t-elle vraiment le choix ?
Il n’y a pas 36 solutions.
Soit on rembourse la dette avec du nouveau cash, difficile sans collecte, au delà de l’aspect dilutif que cela aurait.
Soit un utilise la trésorerie, compliqué pour une SCPI dont l’objet est la distribution de revenus.
Soit on étend la maturité, avec des charges financières qui augmentent drastiquement avec là aussi un effet dilutif sur les revenus.
Soit un vend un immeuble pour rembourser la dette, avec là-aussi un effet dilutif, moins d’immeubles, moins de loyers, toujours autant de parts à rémunérer.

A condition de "bien vendre" c’est sans doute la moins pire des solutions.

Ce qui se passe étant assez prévisible et indiqué dans les derniers rapport annuel, en 2023 :


Et encore nous n’avons là que la vision de l’endettement en direct (368 millions donc) sachant que l’endettement au 31/12/2023 était au global de 1,142 milliards !
Il y a de très forte chances que la problématique soit bien plus grande avec l’endettement indirect.

Je rejoins la conclusion sur le fait que des mauvaises nouvelles sont encore devant nous, mais avec -40% une bonne partie du "pire" est quand même passée.