Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Dernière réponse d’Iroko : "Les souscriptions en démembrement sont réalisées via un bulletin de souscription et un mandat de recherche. Dans ces deux documents sont effectivement énoncées les règles de démembrement et la distribution des PV, et ce sont celles-ci qui changent de manière rétroactive. Si vous avez signé en sus une convention de démembrement, alors celle-ci prévaut et n’est pas modifiée rétroactivement."

Je suis surpris par cette réponse et par la distinction établie entre le mandat de recherche régissant les règles de démembrement et la convention de démembrement non existante dans ce cas.

Pourquoi signer une convention de démembrement en sus, si le mandat de recherche propose déjà les conditions que vous souhaitez ? A posterio, pour éviter cette situation, mais cela semblait impossible à prévoir.

Qui était appelé à voter cette résolution en cas de démembrement ? Les nus propriétaires ou les usufruitiers.

Si ce sont les nus propriétaires qui votaient, on ne s’étonnera pas du sens du vote

Selon le code civil, les usufruitiers sont appelés à voter les articles de répartition des bénéfices mais je ne sais si cet article rentrait sous cette qualification. Peut être qu’un expert ici peut nous éclairer ?

En tout cas ça démontre la légèreté de la SDG. Espérons que cela soit la seule. Pour ma part je n’ai jamais souscrit pour cette raison (suspicion de légèreté)

Je viens de recevoir un mail de la "boutique des placements" indiquant qu’iroko zen est disponible dans son contrat d’AV Spirica à compter d’aujourd’hui.

Il semble qu’Iroko n’avait pas du tout anticipé l’impact légal, pour le moins dans son caractère rétroactif, de cette résolution d’AGE.

Sur les droits de l’usufruitier :

Le droit aux dividendes est un droit de créance ; il s’exerce contre la société qui en est le débiteur comme n’importe quelle créance et peut, le cas échéant, donner lieu à exécution forcée sans qu’il soit besoin de mettre en cause le nu-propriétaire ni de lui rendre compte. En vertu de son droit aux fruits, l’usufruitier en est titulaire et pas seulement détenteur ; il exerce pour son compte les voies de droit.
(…) La protection de son droit aux dividendes que tire l’usufruitier des principes généraux de l’usufruit est assurée par les voies de droit ordinaires sanctionnant l’inexécution des obligations et la méconnaissance des droits réels.

Or, la nouvelle version de l’article est particulièrement mal formulée puisqu’elle prévoit :
- que le nu-propriétaire puisse reverser le dividende à l’usufruitier en application d’une convention de démembrement
- mais prévoit également que les conventions de démembrement sont inopposables à la société, ce qui ne permet pas un traitement fiscal correct par celle-ci.
Dit autrement, l’usufruitier passe d’un droit de créance sur la société (son droit aux fruits) à un droit de créance sur le nu-propriétaire + un droit de créance sur le fisc (pour récupérer l’éventuelle retenue fiscale), ça n’est clairement plus du tout la même chose.

Ainsi, point important : la société ne saurait être libérée de sa dette vis à vis des usufruitiers existants par un versement aux nu-propriétaires, qui ne sont pas titulaires de la créance.

Quelques points de doctrine (tirés du Dalloz):

Sur la limitation du pouvoir du nu-propriétaire :

La passivité du nu-propriétaire n’est pas seulement une limitation de son devoir, elle est aussi une limitation de son pouvoir. Bien que demeurant propriétaire des droits sociaux, le nu-propriétaire doit s’interdire toute modification unilatérale de ses droits qui aurait une incidence sur la jouissance de l’usufruitier. Ainsi que l’exige expressément l’< article > < 599 > < du > < code > < civil >, il ne doit rien faire, par lui-même ou de toute autre manière, qui puisse nuire aux droits de l’usufruitier.

Sur la notion de passivité, qui va par ailleurs au delà d’une attitude passéiste :

En matière de droits sociaux, l’obligation de passivité qui incombe au nu-propriétaire ne peut pas être satisfaite par une attitude d’abstention ; en s’abstenant, le nu-propriétaire fait échec au droit de l’usufruitier. L’< article > < 599 > < du > < code > < civil > n’interdit pas seulement au nu-propriétaire des faits positifs préjudiciables à l’usufruitier, mais toute attitude qui provoquerait ce résultat ou y contribuerait. Il lui interdit de nuire à l’usufruitier par son fait comme de toute autre manière.

Enfin, il est à noter que l’AMF (plus précisément son ancêtre la Commission des Ordres de Bourse) a déjà eu historiquement à se prononcer sur un sujet connexe, la transformation d’un FCP en FCP capitalisant et le cas de titres en démembrement :



On le voit, la doctrine est ici aussi alignée sur l’attitude du nu-propriétaire qui ne doit pas nuire aux droits de l’usufruitier.

Pour conclure, cette résolution votée par les (nu-)propriétaires est contraire à l’article 599 du Code Civil si elle devait s’appliquer rétroactivement aux usufruits existants.

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J’ai déjà été contacté par plusieurs usufruitiers. Il suffit de vous signaler par MP, pas besoin de me passer d’informations confidentielles, l’idée en premier lieu est de discuter avec la SdG pour voir s’ils sont prêts à trouver une solution amiable. Et plus on est nombreux plus ils pourraient être enclins à nous apporter une solution.

Dernière modification par Geronimo (02/11/2024 22h54)

Mais l’AMF va-t-elle intervenir si elle est saisie ? Pas certain.

Iroko Zen est également disponible sur Linxea Spirit PER désormais.

Non ça n’est pas rétroactif, ça ne concerne que les souscriptions réalisée via le nouvel avenant.
Mais en effet la liquidité des parts de SCPI n’est plus garantie par Spirica.

Je ne vois pas l’intérêt de mettre iroko zen en assurance vie, par exemple depuis janvier 2024 c’est 12.93% d’Impôt étranger prélevé à la source, supporté par Iroko Zen et déductible en France qui est perdu.

Audacesfortunajuvat a écrit :

Je ne vois pas l’intérêt de mettre iroko zen en assurance vie, par exemple depuis janvier 2024 c’est 12.93% d’Impôt étranger prélevé à la source, supporté par Iroko Zen et déductible en France qui est perdu.

Il y avait au moins la liquidité (surtout pour une SCPI sans frais d’entrée dispo en AV qui cumule donc pas mal de raisons d’avoir des sorties massives en cas de crise future) mais les évolutions récentes limitent voire annulent cet argument.

Chacun fera ses calculs mais dans les grandes lignes :

La fiscalité globale sur la part étrangère est dans l’immense majorité des cas plus pénalisante en AV en effet du fait des PS.
La fiscalité sur la part française (44% du patrimoine à date) est plus pénalisante en direct surtout pour les TMI élevées.
L’AV permet de faire travailler les prélèvements sociaux et l’impôt puisqu’il ne sont prélevés qu’à la sortie.
Les frais de gestion de l’AV grignote la performance.
La possibilité de recourir au crédit et de bénéficier du levier et des déductions associées n’est ouverte qu’en direct.

Il n’y a pas de frais de souscription sur Iroko Zen, donc la collecte ne rapporte rien à la société de gestion dans l’immédiat.

Il y a également 12% HT de frais prélevés sur les loyers ainsi que 5% de commission sur la plusvalue de cession d’actif (dès lors que cette plus valeur excède 5%)
Et aussi 5% sur les travaux de rénovation ou de maintien du parc immobilier, ce que je trouve élevé par comparaison avec un syndic de copropriété parisien qui prend plutôt 2-2.5% d’honoraires sur les travaux.