Viager : placement rentable ou pari risqué ? Témoignages et analyses
Cette discussion porte sur la rentabilité de l'investissement en viager, un sujet complexe suscitant des avis divergents parmi les participants. Le débat initialement centré sur le viager occupé s'élargit pour inclure le viager libre et les solutions de mutualisation du risque via des fonds dédiés. Plusieurs membres partagent leurs expériences personnelles, soulignant l'importance de la diversification du patrimoine et de la gestion du risque inhérents à ce type d'investissement.
Des arguments contradictoires émergent concernant la rentabilité. Certains participants mettent en garde contre la spéculation sur la longévité du vendeur, soulignant le risque d'un investissement à long terme potentiellement non rentable si le vendeur dépasse l'espérance de vie. D'autres, au contraire, présentent des exemples concrets d'achats en viager ayant généré des plus-values importantes grâce à une hausse significative du marché immobilier, mettant en avant le potentiel de croissance à long terme.
La discussion explore également les différentes stratégies d'investissement en viager, notamment l'achat direct et l'investissement via des fonds mutualisés (SCPI, SICAV). Les participants débattent des avantages et inconvénients de chaque approche, notamment en termes de diversification, de gestion du risque et de frais de gestion. L'importance de la négociation du prix d'achat et de la rente, ainsi que le choix de la table de mortalité utilisée pour le calcul de la rente, sont également soulignés comme des facteurs cruciaux pour maximiser la rentabilité.
Enfin, la discussion aborde les aspects fiscaux de l'investissement en viager, soulignant la complexité des règles d'imposition des rentes et des plus-values. La question de la déductibilité des rentes et de l'impact de l'IFI sont abordées, mettant en lumière les enjeux importants à considérer avant tout investissement.
Plusieurs fonds d'investissement viager sont mentionnés, dont Koesion, Turquoise Finance (Viager Life Fund), CDC Certivia, et 123Viager, soulignant une tendance croissante vers la mutualisation du risque dans ce secteur.
Une de mes pensées récurrentes à propos du viager, ça serait de réussir à se regrouper à environ 10-20 investisseurs pour investir conjointement en indivision sur autant de viager. Le but étant évidemment d’avoir une meilleure répartition du risque, mais surtout de profiter d’une des dernières astuce fiscale qui est qu’on échappe à la plus value si sa cote part de la vente en indivision est inférieur à 15 000 €
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La mienne, c’est pourquoi acheter un viager sans remise alors que le logement n’est pas disponible, et que le bien sera probablement en très mauvais état faute d’entretien au décès de l’occupant, alors que je peux acheter et occuper immédiatement le même bien sur Leboncoin à crédit.
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Ravito l’a expliqué : il a des difficultés à avoir accès au crédit bancaire (cf critères Hscf)
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Le problème n’est pas la table de référence (sachant que la TGH05 est obligatoire pour les assureurs et même que maintenant ils doivent utiliser THF05 même pour un homme) mais le risque de survie à un certain âge.
L’achat immobilier en viager ne rentre pas dans le champ de l’assurance. Donc il me semble que l’utilisation de la TGH05 ou TGF05 n’est pas obligatoire pour l’achat en viager. En bref, il faut demander quelle table est utilisée pour les calculs de rente, et travailler avantages et inconvénients des différentes tables. Par exemple, le barème Daubry repose sur la table de mortalité Insee.
Ravito, il me semble que les points importants a vérifier sont:
- la valeur vénale du bien,
- la table de mortalité utilisée, dont dépend l’espérance de vie estimée,
- le taux technique utilisé,
- les modalités de revalorisation de la rente, et l’indice de revalorisation annuel utilisé, connaitre avantages et inconvénients des différents indices de revalorisation.
Lorsque vous maitriserez tout cela, vous pourrez passer à la négo.
Et gardez à l’esprit que la mortalité des vendeurs serait plus faible que celle de la population générale car les individus en mauvaise santé vendent rarement en viager. Pas fous, les vendeurs…
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2 #130 21/10/2024 10h08
Hall of Fame Ravito, quelques remarques :
- si la banque refuse de vous prêter, cela signifie qu’acheter cette maison vous placerait en situation de surendettement, en tout cas par rapport à vos revenus. Il faut en avoir conscience.
- une maison individuelle T4 avec extérieur, dans une zone à 5000 €/m², c’est un luxe, que vous auriez du mal à vous payer. Vous le dites vous-même : ça utilise toutes vos économies communes pour payer le bouquet, et ensuite vos flux de revenus permettront de payer la rente mais ne permettront pas de payer les travaux nécessaires.
- Je pense que l’être humain a besoin d’avoir un extérieur, d’avoir accès à de la verdure, sous peine de s’étioler, de manquer de sens et de joie de vivre. Acheter, comme résidence principale, une maison avec jardin, est une solution pour satisfaire ce besoin. D’autres solutions existent : promenade quotidienne dans un espace vert (parc au proximité de chez soi, rive d’un plan d’eau proche, etc), week-ends à la campagne soit dans la famille soit en gîte, achat d’une résidence secondaire à un endroit pas cher, etc.
- il y a une véritable "folie" de la maison individuelle avec jardin. C’est le graal que tout le monde veut : un conjoint, un ou deux enfants, et une maison (et une belle voiture garée devant). Sans cela, point de salut. Du coup, les gens sautent dessus, sans aucune rationalité (ils ne vérifient pas, par exemple, qu’ils vont pouvoir la payer, ou sous-estiment les conséquences : mensualité de remboursement, temps de trajet…). Ensuite, il faut l’entretenir, car on l’achète au moins autant pour l’affichage social que pour l’usage concret, donc il faut qu’elle soit jolie, pelouse bien rase et bien tondue, etc. Cela génère son lot de consommation obligatoire ("comment, vous n’avez pas de robot de tonte ?"). On passe donc un temps et un argent considérables à entretenir la maison pour qu’elle soit conforme à l’image d’Epinal exigée par la pression sociale. Notez que je ne porte aucun jugement moral. Je dis juste que cette "folie" se traduit par une pression acheteuse sans aucune considération rationnelle, ce qui entretient des prix très élevés. C’est d’ailleurs un des points faibles de la valeur d’une "maison" telle qu’affichée dans meilleurs agents : le calcul mélange des maisons de ville et des villas avec jardin et piscine, alors que ces dernières peuvent valoir, au m², 3 fois plus cher que les premières.
Du coup, les considérations précédentes, comme quoi il y a excès d’offre sur le viager et que donc vous pouvez négocier, ne s’appliquent sans doute pas à une maison avec jardin (très recherchée) et en viager libre (immédiatement habitable). Si vous essayez de négocier le prix, il est probable qu’un autre couple avec enfants saute dessus avant vous.
- comme pour tout viager, il serait intéressant de rencontrer le propriétaire, ou bien de se renseigner sur lui par d’autres moyens (internet, bouche à oreille), pour essayer d’estimer s’il peut avoir une longévité élevée ou pas. Sans parler d’obtenir des informations médicales confidentielles, les principaux facteurs qui raccourcissent la vie peuvent se percevoir assez facilement en rencontrant la personne : fumeur ; alcoolisme important ; surpoids (en particulier le périmètre péri-abdominal) ; sédentarité. En l’absence de ces facteurs, la personne risque de durer longtemps. Il y aussi le patrimoine génétique : savoir si sa famille tend à vivre longtemps est une autre information importante. Ensuite, comme dit par d’autres avant moi, l’espérance de vie s’allonge pour les femmes, pour les gens ayant exercé un métier intellectuel après des études supérieures, vs hommes, métier manuel et études courtes. C’est uniquement statistique bien sûr, donc ça donne une tendance sans donner de certitude : il existe d’anciens ouvriers fumeurs de 95 ans et d’anciens cadres sportifs minces qui font une crise cardiaque à 72 ans.
Les avantages de ce viager :
- vous ne serez pas en danger d’impayé de la rente, car vous avez vos CTO+PEA persos comme matelas de liquidités, et s’il en faut plus vous pouvez vendre un de vos biens immobiliers.
- comme vous le dites, c’est quasiment la seule solution pour vous pour acheter une maison, du fait que les banques ne veulent plus vous prêter.
- combien coûterait le loyer d’un tel maison ? Si un appartement T3 vaut 1100 €, il est probable qu’une maison T4 avec jardin vaudrait un loyer entre 1600 et 2000 €. De ce point de vue, si vous devez payer la rente longtemps, ce n’est pas très grave : vous êtes dans la situation d’un locataire, tout en étant certain d’être déjà propriétaire de la maison et donc d’avoir acquis sa valeur de revente ; tandis que le locataire paierait le même montant mais à fonds perdus. Si ce n’est qu’un propriétaire a bien plus de frais qu’un locataire (totalité de l’entretien + travaux d’amélioration).
Notez quand même que vous avez d’autres solutions pour acheter une maison :
- obtenir un prêt in fine en apportant votre épargne en garantie. Peut-être qu’il y aurait davantage de souplesse pour l’obtention d’un tel prêt ?
- payer cash. En déstockant votre CTO+PEA + vente d’un bien immobilier si nécessaire, vous pouvez payer cash. A partir de là, l’ensemble du marché vous est accessible, pas seulement le viager ; du moins à concurrence du montant de cash que vous pourriez rendre disponible.
- aller vers une région où l’immobilier vaut moins cher, ce qui nécessite soit des aller-retours quotidiens en voiture ou en train pour aller au travail ; soit de changer de travail pour déménager vers une région moins chère.
- enfin, ne pas oublier qu’une maison peut aussi être une source de revenus : y aménager un ou plusieurs appartements locatifs, la louer en saisonnier dès qu’on est absent, louer l’ensemble piscine- pelouse-barbecue à la demi-journée, etc.
Au total, c’est à vous de faire votre choix. Vous ne manquez pas de capacité d’analyse ni de compétences en immobilier ; mais parfois, quand on parle d’acheter une maison comme résidence principale, il est plus difficile d’être rationnel. 
Dernière modification par Bernard2K (24/10/2024 11h15)
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Les tables TGF05 me semblent toujours d’actualité pour les rentes viagères. C’est ce qu’appliquent toutes les SCI viagères aussi.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/ … 0000820127
Arrêté du 1er août 2006 portant homologation des tables de mortalité pour les rentes viagères et modifiant certaines dispositions du code des assurances en matière d’assurance sur la vie et de capitalisation
Cela a été traité aussi en 2019
https://questions.assemblee-nationale.f … 4295QE.htm
Réponse ministérielle a écrit :
Pour établir les tarifs des contrats de rente viagère et comptabiliser les provisions correspondant à ces contrats, les assureurs peuvent, soit utiliser des tables de mortalité réglementaires, soit utiliser des tables d’expérience certifiées, conformément aux dispositions de l’article A.132-18 du code des assurances. Cette approche permet de garantir une tarification et un provisionnement prudents, tenant notamment compte de l’augmentation continue de l’espérance de vie.
Ces tables de mortalité, qui datent de 20 ans, sont donc raisonnables, à moins de prendre des tables d’expérience certifitées. Note: les assureurs appliquent des taux techniques (en leur faveur) en plus des tables de mortalité pour gérer les risques, notamment pour convertir un capital en rentes.
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lio198, oui, les tables TGF05 sont toujours d’actualité pour les rentes viagères.
Par contre, n’utilisez pas un lien pointant vers un texte et une réponse adaptés au Code des assurances pour l’affirmer. Ce dont on parle dépend du Code civil, articles 1968 à 1983. Et en particulier de l’Article 1976: ’La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.’
Si les règles étaient les mêmes que pour les rentes issues des assureurs, les tables de mortalité des femmes seraient utilisées pour l’achat d’un bien immobilier à un homme… Est-ce le cas?
Mais au final, on est bien d’accord, comparez l’utilisation du barème Daubry basé sur des données de l’INSEE, et l’utilisation de TGH05… Cf. mon message #123.
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Évidemment le prix et les tables sont libres en immobilier, mais les tables TGF05 sont bien utilisées par les assureurs et les SCI via générations car elles sont prudentes, certifiées par l’Etat pour les calculs de rentes à partir de capital. Mais ce qui compte c’est de regarder les taux de survie (pourcentage) à
85 ans
90 ans
95 ans
100 ans
Pour estimer le coût d’acquisition bouquet+rentes probable
Cela permet de voir qu’il faut privilégier des viagers plutôt âgés et avec des rentes faibles pour maîtriser l’aléa, quite à payer le bouquet plus cher
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Quel que soit l’âge du crédirentier, pour une valeur vénale donnée, la probabilité de sous ou de surpayer le bien est équilibrée si l’espérance de vie est correctement établie, donc si la table de survie représente la réalité. Le risque est équilibré entre vendeur et acheteur…
Par contre, si la table sous-estime la survie statistique, l’acheteur sera perdant statistiquement. Si elle la surestime, c’est le vendeur qui le sera.
Et si l’on fait des simulations de durée de vie résiduelle avec par ex Calcul Espérance de vie , TGH05 et TGF05 donnent systématiquement des survies plus longues que les tables INSEE.
Je pense que n’est pas un hasard si les SCI viagères utilisent une table plus favorable aux acheteurs.
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Content d’avoir pu réactiver le sujet… à défaut de conclure (ce qui sera confirmer dans les prochains jours).
@Patience,
C’est difficile de se projeter sur un horizon aussi lointain. La maison devrait être suffisante en taille avec le bon nombre de chambre. En revanche, il est possible que professionnellement une mobilité géographique ait lieu. Quant à l’accès au crédit, j’espère que d’ici 5 ans mes péripéties immobilières avec mon immeuble frappé d’un arrêté de péril seront terminées (avec plus ou moins de conséquences financières): Arrêté portant des mesures d’urgence sur un immeuble de rapport
@sm94,
Le taux d’actualisation fixé est celui de l’indice des prix à la consommation hors tabac. Entre 2014 et 2024, il a évolué de 17%. Dans ma simulation pour l’évolution de la rente, je suis parti sur la base de 2%. J’ai tenté de discuter ce point et l’agence m’a proposé d’utiliser l’indice de référence des loyers passé de 125 à 144.5 en 10 ans soit 15.2%.
Quant à la table utilisée, la TG05 ne semble pas celle retenue car l’espérance de vie évoquée depuis le départ est de 15 ans. Merci de votre vigilance.
@Gismo,
Sur la négociation, j’ai le sentiment que le rapport de force ne joue pas en ma faveur. J’ai obtenu en première approche un changement de calcul pour la revalorisation de la rente, pas sur le reste. J’ai quelques arguments pour le prix du marché que j’attends d’utiliser.
@Trahcoh,
Il s’agit d’un viager libre, je pense que vous n’avez pas bien lu le sujet si votre réponse me concerne 😉 @Pierrot31 a également rappelé mes difficultés d’accès au crédit.
@Bernard2K,
Je suis en accord avec votre message. Il y a un engouement déraisonnable sur l’achat des RP avec jardin. Avançant dans l’âge, j’y aspire également avec je l’espère un peu plus de raison grâce à mon expérience dans l’immobilier et grâce à ce forum.
Je ne sous-estime pas les coûts induits par une maison et dans le cas présent, avec une rente élevée plus des charges estimées à 300€/mois (eau, chauffage, électricité), cela pèse considérablement dans le budget du foyer.
Votre estimation d’un tel bien à la location est la bonne.
Je complète la partie chiffrée avec une synthèse avec des données légèrement plus précises que dans ma présentation initiale (confidentialité oblige) voici les différents scénarios du coût total d’acquisition sur la base du taux de survie :
*Base IPC sur 5 ans : rente de 116 000€ soit un coût total en ajoutant le bouquet + frais de notaire de 420 000€ contre 419 000€ avec l’indice IRL. Taux de survie : 90%
*Base IPC sur 10 ans : rente de 244000€ => coût total 548 000€ contre 544 000€ avec l’indice IRL. Taux de survie : 74%
*Base IPC sur 15 ans : rente de 386000€ => coût total 690 000€ contre 678 000€ avec l’indice IRL. Taux de survie : 53%
*Base IPC sur 20 ans : rente de 541000€=> coût total 846 000€ contre 824 000€ avec l’indice IRL. Taux de survie : 28%
*Base IPC sur 25 ans : rente de 714000€=> coût total 1 018 000€ contre 982 000€ avec l’indice IRL. Taux de survie : 9%
*Base IPC sur 30 ans : rente de 904000€=> coût total 1 208 000€ contre 1 152 000€ avec l’indice IRL : Taux de survie : 1.5%
Je serai plus à l’aise avec une valeur vénale plus basse.
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Effectivement, je répondais à Yannou. Je ne réponds par aux forumers qui postent leur sujet particulier dans une discussion générale, au lieu d’ouvrir une étude de cas spécifique. Cela rend les discussions générales illisibles. Après lecture de votre cas particulier, pas d’avis sur la question que je souhaite partager ici. Cordialement.
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Bernard2K, le 21/10/2024 a écrit :
vous êtes dans la situation d’un locataire, tout en étant certain d’être déjà propriétaire de la maison et donc d’avoir acquis sa valeur de revente ; tandis que le locataire paierait le même montant mais à fonds perdus. Si ce n’est qu’un propriétaire a bien plus de frais qu’un locataire (totalité de l’entretien + travaux d’amélioration).
@Bernard,
Puisqu’un propriétaire a bien plus de frais qu’un locataire (à ceux que vous mentionnez il convient d’ajouter par exemple la taxe foncière, le loyer de l’argent emprunté pour acheter, la perte de valeur éventuelle…),
et qu’ici on est entre gens qui font fructifier l’argent en le plaçant judicieusement,
même en tenant pour rien la liberté qu’offre le fait de n’être pas propriétaire de sa résidence principale,
et sauf à considérer que les locataires sont irrémédiablement plus bêtes que les propriétaires,
ne serait-il pas préférable d’éviter d’écrire qu’un locataire paie un loyer à fonds perdus ?
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Trahcoh a écrit :
Effectivement, je répondais à Yannou. Je ne réponds par aux forumers qui postent leur sujet particulier dans une discussion générale, au lieu d’ouvrir une étude de cas spécifique. Cela rend les discussions générales illisibles. Après lecture de votre cas particulier, pas d’avis sur la question que je souhaite partager ici. Cordialement.
Effectivement le cas est spécifique. Si la modération souhaite une discussion particulière, pas de soucis pour moi. Je n’ai pas fait attention à cela.
A noter que des éléments généraux ont été apportés par différents intervenants.
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’Le taux d’actualisation fixé est celui de l’indice des prix à la consommation hors tabac. ’
Attention, l’IPC et l’IRL sont des indices de revalorisation de la rente, variables chaque année.
Cela n’a rien a voir avec le taux d’actualisation utilisé au départ pour le calcul des mensualités (taux utilisé pour calculer la valeur actuelle d’un flux futur). Ce taux est appliqué initialement au capital à convertir en rente.
Dans votre cas le capital à convertir en rente est de 290000 euros (à confirmer), soit en moyenne 1611 euros/mois sur 15 ans, avant prise en compte du taux d’actualisation. Quelle est la mensualité de base demandée, avant toute hypothèse de revalorisation annuelle?
PS:
J’ai l’impression que l’agence n’a pas abordé le taux d’actualisation, qu’elle a lâché du lest sur qui coute le moins: celui de l’indice de revalorisation annuelle, mais rien sur la valeur vénale, ni sur la table de mortalité, ni sur le taux d’actualisation (que vous ne semblez pas connaitre)…
Raisonnez avec une Base sur 20 ans (rente de 541000€=> coût total 824 000€ avec l’indice IRL) car la table de mortalité choisie vous est défavorable. En sachant que vous avez a peu près autant de chance de payer plus que de payer moins.
Dernière modification par sm94 (25/10/2024 15h41)
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1 #140 25/10/2024 14h12 Hall of Fame Phaeton a écrit :
ne serait-il pas préférable d’éviter d’écrire qu’un locataire paie un loyer à fonds perdus ?
Définition de "à fonds perdus" : sans espérance de retour sur investissement.
L’argent que l’on donne pour le loyer, on ne le reverra jamais. C’est donc à fonds perdus.
Ca n’est pas négatif. On a quelque chose en échange : le logement. Quand je paie mon pain chez le boulanger, quand j’achète du carburant à la station-service, quand je paie le coiffeur pour une coupe de cheveux, c’est à fonds perdus. Ce ne sont pas de mauvaises dépenses, puisque j’ai besoin de cette marchandise ou ce service et que je paie à un prix qui me paraît correct, mais ce ne sont pas des investissements.
Par opposition à un investissement qui va rapporter quelque chose et qui me permet donc de calculer un rendement annuel, ou bien un temps de retour sur investissement.
Est-ce toujours pertinent d’investir pour produire soi-même cette marchandise ou ce service dont l’on a besoin ? Faut-il acheter des champs de blé, une moissonneuse-batteuse, un moulin et une machine à pain pour faire son propre pain, un champ de pétrole et une distillerie pour faire son propre carburant, une tondeuse et des ciseaux pour me couper moi-même les cheveux, et une résidence principale pour produire mon propre logement ? A chacun de décider. Personnellement, j’ai mes réponses (non, non, oui, oui). Quand j’habitais dans une zone où l’immobilier était très cher, je répondais : non, non, oui, non. Quand je ne savais pas me servir d’une tondeuse, je répondais non, non, non, non. Comme quoi, ça dépend des gens, du contexte, des périodes de la vie…
Il n’empêche que l’achat d’une marchandise ou d’un service qui ne rapporte pas de revenus futurs est à fonds perdus. Un locataire paie donc effectivement son loyer à fonds perdus.
EDIT : vous écrivez dans un point de réputation : le loyer permet d’économiser, donc de placer un capital qui sera productif. A condition que le loyer soit moins cher. Or, si les bailleurs investissent dans l’immobilier locatif, c’est bien parce que, dans le cas général, c’est le bailleur qui est gagnant. Le loyer sera parfois moins cher si on se contente de peu et/ou qu’on loge dans le logement social. Etre locataire d’un Pinel, dans une zone à forte valeur de l’immobilier, peut aussi être moins cher que d’acheter. Mais dans le cas de Ravito, s’il a décidé que sa famille a besoin d’une maison de 4 chambres avec jardin (en a-t-elle vraiment besoin, c’est un autre débat), la même maison en location va être dans les 1800 à 2000 €/mois. Il n’y a pas vraiment d’économie. S’il reste dans son T3 à 1100 €/mois, il y a une économie, mais au prix d’une prestation bien moindre.
On ne va pas refaire ici le débat louer vs acheter. La réponse est : ça dépend. Ca dépend du contexte, des besoins, de la stabilité que l’on croit avoir atteint dans sa vie, etc.
Dernière modification par Bernard2K (25/10/2024 14h59)
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