Corum USA : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Ce produit est bourré de frais et n’a aucune utilité dans un marché aussi liquide que les REITS Américains.

Il semble s’adresser aux personnes qui ont "peur" d’investir en direct sur les REITS US, mais à quel prix !

Espérons qu’ils ne se lancent pas dans l’achat de centres commerciaux et autres nanars que les requins US risquent de leur fourguer.

p.s : j’espère qu’ils vont être bien entourés, parce que le marché US est compliqué à cerner niveau réglementation.

Le lien vers la présentation de corum :
https://infos.corum.fr/corum-usa/

Ils ont embauché des fiscalistes, pour raconter de telles âneries ? Le crédit d’impôt conventionnel n’est que de 15% dans la convention FR/US ( sauf pour les citoyens Américains, mais vu que Corum USA n’est pas accessible aux US persons … ).

Les revenus potentiels perçus par la SCPI font l’objet d’une retenue à la source de 30% aux États-Unis.
Cette retenue à la source vient s’imputer sur le prélèvement forfaitaire unique de 30% (également appelée flat tax) via le mécanisme d’élimination de la double imposition.

C’est ainsi que, s’ils sont soumis en France au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (comprenant l’impôt sur le revenu au taux de 12,8% et les prélèvements sociaux de 17,2%) au titre des dividendes reçus du REIT, les associés de la SCPI peuvent imputer sur le PFU un crédit d’impôt correspondant au montant de la retenue à la source de 30% prélevée aux États-Unis.
En cas d’application du PFU, l’imposition globale des associés (retenue à la source aux États-Unis puis impôt sur le revenu et prélèvements sociaux en France) est donc limitée à 30 % des revenus distribués par le REIT à la SCPI.4

@IH : c’est pire que ça, Corum va créer son propre REIT aux États-Unis, donc aux frais de la SCPI se rajouteront les frais du REIT et les 30% de retenue à la source.

Bref, une vraie daube.

Il convient de noter que les investissements réalisés aux États-Unis seront effectués par une société américaine contrôlée par CORUM USA, cette société américaine relevant du régime fiscal américain
applicable au Real Estate Investment (ci-après "le REIT").

@GBL : la notice de la 2047 donne quelques indications mais la convention est hyper restrictive pour les sociétés de type REIT.

Dans le cas de Corum US, qui va posséder 100% de Corum REIT US ( qui est une société non cotée ) , la convention ne pourra même pas s’appliquer, vu qu’il faudrait dans ce cas satisfaire à 2 conditions :
- le maximum de possession autorisé est de 10%
- aucun immeuble ne doit peser plus de 10% de la valeur totale des biens

Ceci explique donc le taux de retenue à la source de 30% au lieu des 15% conventionnels.

Pour ce qui est du particulier qui possède du Corum US, il ne pourra récupérer que 15% sous forme de crédit d’impôt ( cf la notice de la 2047 ), donc indiquer que les associés "peuvent imputer sur le PFU un crédit d’impôt correspondant au montant de la retenue à la source de 30% prélevée aux États-Unis" est fallacieux.

Je suis surpris d’un tel amateurisme, à moins qu’ils n’aient obtenu un rescrit fiscal ou que la 2047 va être modifiée en 2025.

2. However, such dividends may also be taxed in the Contracting State of which the company paying the dividends is a resident and according to the laws of that State, but if the beneficial owner of the dividends is a resident of the other Contracting State, the tax so charged shall not exceed:
a) 5 percent of the gross amount of the dividends if the beneficial owner is a company that owns:
(i) directly at least 10 percent of the voting stock of the company paying the dividends, if such company is a resident of the United States; or
(ii) directly or indirectly at least 10 percent of the capital of the company paying the dividends, if such company is a resident of France;
b) 15 percent of the gross amount of the dividends in all other cases.

5.a)Subparagraph a) of paragraph 2 and paragraph 3 shall not apply in the case of dividends paid by a U.S. Regulated Investment Company (RIC), a U.S. Real Estate Investment Trust (REIT), a French "société d’investissement à capital variable" (SICAV), a French "société d’investissement immobilier cotée" (SIIC), or a French "société de placement à prépondérance immobilière à capital variable" (SPPICAV).

5.b) In the case of dividends paid by a REIT, a SIIC or a SPPICAV, subparagraph (b) of paragraph 2 shall apply only if:

(i) the beneficial owner of the dividends is an individual, or a pension trust or other organization maintained exclusively to administer or provide retirement or employee benefits that is established or sponsored by a resident, in either case holding an interest of not more than 10 percent in the REIT, SIIC or SPPICAV;

(ii) the dividends are paid with respect to a class of shares that is publicly traded and the beneficial owner of the dividends is a person holding an interest of not more than 5 percent of any class of the REIT’s, SIIC’s or SPPICAV’s shares; or

(iii) the beneficial owner of the dividends is a person holding an interest of not more than 10 percent in the REIT, SIIC or SPPICAV and, in the case of a REIT, such REIT is diversified.

7 c) For purposes of this paragraph, a REIT shall be "diversified" if the value of no single interest in real property exceeds 10 percent of its total interests in real property

TRI cible 4,5% vous dites ?

Je vais mettre mon argent sur un ETF monétaire USD

J’aurai le même TRI, le même risque de change, pas de commission de souscription, une liquidité en 24 heures et pas de risque immobilier. J’aurai peut être aussi moins d’impôts.

Sur le TRI présumé de 4,5% ; au moins on ne peut les accuser de mentir dans le cadre de leur marketing, comme ça a pu être le cas par le passé (TRI à 10% avec un astérisque "non garanti").

Ce TRI est assez cohérent avec les frais de structure et les taux de rendement qu’ils pourront obtenir sur le marché US pour des actifs triple net (si c’est la stratégie choisie, nous avons peu d’éléments sur le sujet, mais ça semble assez logique) avec un risque moyen.

Sachant aussi que contrairement à l’Europe, les indexations de loyers sur l’inflation sur les actifs immobiliers commerciaux US sont rares ou se payent cher en termes de taux de rendement initial.

Leur argumentaire se base aussi sur l’imposition actuelle des revenus financiers à la flat tax (cas IR). Ils précisent bien sûr que cela peut être remis en cause en cas d’évolution du cadre fiscal mais il faut bien l’avoir en tête en investissant. Si demain la flat tax disparaît, ça change les calculs. Le risque me semble supérieur à celui d’une SCPI étrangère plus classique et diversifiée géographiquement pour laquelle l’imposition des revenus (fonciers) paraît plus stable.