Bonjour,
Je remonte cette discussion qui date un peu pour vous apporter mon point de vue et expérience.
A contrario des autres réponses, je pense que le viager peut être envisagé comme une stratégie de diversification avec évidemment une part de risque plus élevé qu’un investissement locatif classique.
Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire !
En 2005, voulant réaliser un investissement immobilier sur Paris avec mon conjoint, je m’y suis intéressée.
Je me suis vite rendue compte qu’il y avait une grosse demande pour les petites surfaces dans Paris sur des "têtes" plutôt âgées. En gros, cela correspondait à des jeunes parents qui cherchaient un bien pour les études de leurs enfants dans une quinzaine d’années. Vue la demande et le peu d’offres, la décote n’était pas très intéressante.
Je me suis mise alors à chercher des viagers où l’offre était supérieure à la demande pour avoir un prix intéressant.
J’en ai trouvé sur la côte d’azur (pléthore de retraités vendent et peu de gens ont envie d’acheter une résidence secondaire pour dans 15 ou 20 ans). Mais habitant sur Paris, pas facile d’organiser les visites …
J’ai ai trouvé aussi pour les grandes surfaces en région parisienne.
C’est ainsi qu’on a acheté en viager un duplex de 5 pièces de 105m2 avec 52 m2 de terrasse à Boulogne Billancourt (Boulogne nord dans la meilleure partie).
Ce viager était à l’époque sur un homme de 75 ans (il a 83 ans aujourd’hui).
Quand on achète un viager, on paie un bouquet et une rente. On s’est arrangé pour augmenter le bouquet et diminuer la rente car on ne voulait pas que cette rente nous étouffe si ça devait durer longtemps et s’il arrivait quoi que ce soit à mon conjoint ou à moi même.
On a payé 175000 de bouquet et 700 euros de rente (aujourd’hui 790 euros). Les calculs ont été fait comme si l’appartement valait vide 440 KE ce qui était moins que sa valeur réelle (plutôt 600KE)
Ce viager nous a coûté à ce jour environ 300KE et chaque année supplémentaire nous coûte 11KE.
Je peux vous dire que même si le créditrentier est toujours en vie, nous ne regrettons pas une seconde notre achat. L’appartement est estimé à 1100-1200 KE aujourd’hui.
Même si ça "dure" encore longtemps, on restera toujours gagnant.
Mon conjoint était à l’époque très réticent à l’idée d’un viager, je l’ai convaincu avec un tableau excel. Avec des hypothèses très pessimistes (hausse de l’immobilier à 1.5% par an …), j’avais calculé qu’on deviendrait perdant si le créditrentier vivait au-delà de 130 ans …
Tout ça pour vous dire qu’il y a quand même des belles affaires même si toutefois il y a peu de chances que l’immobilier augmente dans les années à venir comme il a augmenté depuis notre achat en 2005.
N’hésitez pas si vous avez des questions. ;-)
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