Investissement dans un T2 de 41 m2…

Si vous voulez continuer d’investir (vous achetez tous les 2 ans, mentionnez vous)

sur 20 ans vous avez un cash flow négatif, sur 15 ce sera pire
Mais j’enfonce une porte ouverte, avec une telle lapalissade

N’ayez pas de crainte sur un blocage futur, soyez en sûr

Si vour priorisez le cash flow positif, donc la durée
mettez en condition sine qua none, auprés de votre banque
En acceptant d’autres demande de la banque

La vraie négociation c’est définir ce qui est essentiel pour soi et donner à l’autre ce qu’il demande

Vous parlez du prix net vendeur,des frais d’agence et de notaire sans parler de negociation puis vous parlez de taux et de durée comme s’il s’agissait des seuls parametres maitrisables.

Le premier gain est à realiser sur le prix d’achat:c’est sur celui-çi qu’il faut d’abord .
Vous avez surement réussi à négocier le maximum de ce que vous pouviez?

sinon à 7% brut financé sur 15 ans,vous allez vite vous rendre compte que ça coince pour poursuivre votre strategie d’achats reguliers en terme de cash flow

Je ne suis pas d’accord avec skype sur divers points :
- il est inexact que "Et si elle n’arrive pas à le vendre assez chère pour se rembourser (on peut imaginer que la valeur de votre bien diminue ou bien qu’on ne trouve pas rapidement preneur au prix du marché par exemple), elle perd de l’argent." … car dans un tel cas, la banque saura généralement encore vous faire payer la différence (sauf si vous êtes complètement insolvable, SDF, etc.).
  - Il n’y a pas que le rendement et l’apport qui influe sur le cash flow. En général (c’est à dire sauf si le taux augmente trop avec la durée), plus l’emprunt sera long, meilleur sera le cash flow, sous réserve que le taux de l’emprunt soit inférieur au rendement du bien.

@jeamb : Un emprunt sur 15 ans et un emprunt sur 20 ans n’auront pas le même impact sur les ratios de solvabilité de la banque, et l’agence a sans doute des objectifs à ce niveau, ce qui pourrait explique la proposition de votre conseiller (demandez lui pour confirmer !). A vous ne négocier au mieux pour obtenir ce qui a beaucoup de valeur pour vous, et en lâchant ce qui en a moins (mais en a néanmoins beaucoup pour la banque).

Attention de ne pas confondre cash flow et rendement, vous risquez de perdre les débutants là

Merci pour vos réponses respectives.

toudoucement a écrit :

Le premier gain est à réaliser sur le prix d’achat: c’est sur celui-ci qu’il faut d’abord .
Vous avez surement réussi à négocier le maximum de ce que vous pouviez?

Oui en effet, j’ai négocier le prix au max (10% sur un prix qui était déjà inferieur au prix du marche d’environ 10-15%). Mon agent n’aurait de toute façon pas voulu proposer au vendeur une proposition inferieure a celle que j’ai faite)

En fait, je voudrais le beurre et l’argent du beurre, a savoir rembourser du capital le plus rapidement possible, tout en remboursant des intérêts pour déduire. (et si possible la crémière en ayant un cash flow positif) Bref, pas vraiment possible.

Le fait est que j’aimerais aussi pouvoir finir de rembourser tous mes crédits a 50 ans environ, afin de pouvoir aider mes enfants a financer leurs études éventuelles, et si cela est possible, pouvoir réduire mon temps de travail. Ayant 50 ans dans 16 ans, j’ai donc fait le calcul d’un crédit de 105K sur cette durée. Cela ferait des mensualités de 690€ environ, soit environ 110€ a "sortir" tous les mois, et 27K d’intérêt.
(@Skype: nous sommes bien d’accord qu’il y a les frais "annexes" a considérer dans le calcul du flux de trésorerie, mais pour simplifier, je parle uniquement du delta loyer (L)-crédit (C))

Bref, cela ne serait pas la mort, mais j’ai peur que cela me coince pour mon prochain achat dans 2 ans (ou moins suivant opportunité) a force d’acheter des biens qui ne s’autofinancent pas.

skype a écrit :

Je reste néanmoins persuadé qu’on ne peut pas avoir un cash flow positif avec un investissement de 7% de rendement brute sans aucun apport. Même sur 25 -30 ans.

la aussi nous sommes d’accord, 7% brute, cela ne s’autofinance pas sur 15/20 ans; c’est le cas sur 30 ans, mais c’est une chose que je ne veux pas faire. Vu que 7% brute est un bon rendement dans mon coin (il n’y a pas de 10%), je me dis que quitte a ce que cela ne s’autofinance pas, autant le faire court

Je n’avais pas autant réfléchie pour mes précédents crédits immo, sur l’aspect cashflow, fiscalité, etc…

En fait, je crois qu’on ne peux pas tout avoir, et la encore, comme en bourse, il faut définir sa stratégie et ses objectifs futurs :continuer l’investissement immo dans les prochaines années (donc en limitant le delta L-C), en essayant de limiter l’impact fiscal, tout en gardant l’objectif de crédit zéro a 50 ans.

Si vous avez des solutions :-)

jeamb a écrit :

Le fait est que j’aimerais aussi pouvoir finir de rembourser tous mes crédits a 50 ans environ, afin de pouvoir aider mes enfants a financer leurs études éventuelles, et si cela est possible, pouvoir réduire mon temps de travail. Ayant 50 ans dans 16 ans, j’ai donc fait le calcul d’un crédit de 105K sur cette durée. Cela ferait des mensualités de 690€ environ, soit environ 110€ a "sortir" tous les mois, et 27K d’intérêt.

Si vous avez des solutions :-)

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans 

Pruls a écrit :

toudoucement a écrit :

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans 

Euh…

Même si je pousse également dans ce sens, je ne dirais pas que c’est simple!

c’est vrai, "simple" n’est peut etre pas le bon terme.Il faut juste se débrouiller pour que chaque investissement pénalise le moins possible les suivants (et les revenus du travail qu’on peut employer de maniere plus fun).

toudoucement a écrit :

Le plus simple est d’en acheter 5 fois plus sur des durées longues et d’en revendre la moitié pour solder les credits dans 16 ans 

Bof bof ….

Sans oublier les levées d’hypothèques , le frais de remboursement anticipé en ayant pris une durée longue vous aurez eu un taux plus important et des intérêts importants au début

Pruls a écrit :

Tout en ayant un mode de gestion qui soit compatible avec votre emploi du temps.

Avoir 50 studios à louer en 1 mois, c’est ptet pas facile facile.

C’est surement difficile , très difficile car en faisant abstraction des vacances locatives estivales et la il faut avoir les reins solides sur 50 studios pour tenir l’été sans loyer …..mais en plus de ne pas avoir de revenus locatifs vous allez passez votre temps à peindre à raison d’un studio par jour cela fait presque deux mois de peinture …..

Philippe

J’ai évidemment forcé le trait pour en faire ressortir le principe et nuancer l’effet martingale que peuvent donner les simulations sur le papier.

Les emprunts sur durées longues facilitent l’augmentation des emprunts et donc de la capacité d’investissement.

En fait, pour simplifier, j’avais lu sur je sais plus quel blog quelqu’un qui comparait les 2 approches:

1) j’achète sur durée courte et je recommence à la fin du prêt

2) j’achète sur durée longue et je multiplie les opérations en quasi simultané

Si tout se passe comme prévu dans les 2 scénarios, c’est le second qui permet de constituer le plus gros capital et revenu. Cela s’explique par la participation de plus de locataires en même temps pour rembourser.

Cette conclusion ne dit pas si une méthode est meilleure que l’autre car cela dépend énormément de la capacité de chacun à mener l’une ou l’autre.
Mais sur le papier, le choix est clair.

Du marché des loyers oui.

Pas du marché des valeurs immobilières.

Pruls a écrit :

En terme de rentabilité, avez vous regardé du côté des immeubles entiers?

oui mais comme le dit Philippe30:

Philippe30 a écrit :

Le studio c’est bien mais à petite dose et pas plusieurs studios dans un immeuble de rapport

J’avais trouvé un immeuble, mais composé de 4 appart dont 3 studios, trop pour moi!

Philippe30 a écrit :

il faut avoir les reins solides sur 50 studios pour tenir l’été sans loyer …..mais en plus de ne pas avoir de revenus locatifs vous allez passez votre temps à peindre à raison d’un studio par jour cela fait presque deux mois de peinture …..

en meme temps, avec 50 studios, vous pouvez etre a meme de faire faire des travaux, ou alors vous les faites vous meme car vous avez le temps: vous etes (enfin) rentier :-)

bon, j’ai recu la nouvelle offre de ma banque: sous reserve d’acceptation du dossier, on partirait sur 20 ans a 3.10% hors ass (j’attends le montant exact de celle-ci, mais je pense environ 0.3%, soit 15E par mois). J’aurais alors un cashflow L-C negatif mais de peu (23euros). Restera alors a rembourser anticipé les 4 dernieres annees pour tenir l’objectif "zero credit a 50 ans’ (27K au bout de 16 ans, quand meme !)

On apprend tous les jours, parfois a ces dépends !

Alors qu’au mois de mars, il n’y avait aucun problème pour le financement de ce bien (oralement), la banque refuse maintenant le prêt.

En effet, le crédit logement a refuser le cautionnement et il me semble que cela a refroidie la banque.

J’ai l’impression que la banque s’est dit que si CL se portait caution et que tout se passait bien pendant la durée du prêt, il avait "gagné" et que si il y avait un problème de paiement, CL serait la. Or suite au refus de CL, ma banque n’a plus voulu donner suite et refusait la solution hypothécaire…

J’ai essayé de contacter d’autres banques, mais ma situation d’expat me sort du rang connu des banques, et donc le peu que cela intéresse exige des apports hors normes pour étudier le dossier. (on veut gagner de l’argent sans prendre le moindre risque)

Je me vois contraint d’annuler alors que j’avais signé un compris au mois de mai.

Leçon 1 : ne pas faire confiance même après des années de collaboration.
Leçon 2: les paroles s’envolent les écrits restent…