Compensation bénéfices SCPI en BIC Réel + déficits LMNP BIC Réel

Constant · #1

Bonjour.

Je dispose d’investissements en SCPI de bureaux et d’un logement loué en LMNP.

Concernant les SCPI, elles sont financées sans endettement et fiscalisées en Revenus Fonciers. Pour le LMNP, il est financé avec un prêt immobilier et fiscalisé en BIC Réel Simplifié.

Dès lors, je paie l’IR sur les SCPI et cumule des déficits sur le LMNP. J’ai compris qu’il était possible de fiscaliser les SCPI en BIC.

Dans ce cas, puis-je utiliser les déficits du LMNP pour compenser partiellement ou complètement les bénéfices de la SCPI ?

Je ne comprends pas bien si le deux types de revenus (SCPI bureaux et LMNP) sont assimilables.

Merci beaucoup.

Mots-clés : bic, bureau, immorente, lmnp, pfo2, rendement, scpi

Isa6068 · #2

Il me semble que les revenus de SCPI sont toujours des revenus fonciers, mais je ne suis pas du tout spécialiste.
Par contre, un déficit de BIC LMNP ne peut s’imputer que sur un bénéfice BIC LMNP.

Constant · #3

Merci Isa6068.

Au risque de choquer de nombreux lecteurs de ce forum… les revenus tirés des parts de sociétés immobilières peuvent être qualifiés de revenus commerciaux. Dès lors, il peuvent être fiscalisés en BIC Réel Simplifié. Il existe également des conditions à remplir sur les autres revenus BIC. Mais ce n’est pas ma problématique.

L’information qui me manque est la compensation entre des bénéfices tirés de la location meublée et les déficits des sociétés immobilières de bureaux.

Je suis en train de me faire une idée, mais je manque encore d’informations.

Je n’ai pas la réponse pour le moment.

PS : dans certains cas, il est tout à fait possible d’imposer les SCPI aux BA ou BNC. C’est dèjà plus choquant, mais puisque de c’est possible…

GoodbyLenine · #4

A mon avis :

Isa6068 a écrit :
Par contre, un déficit de BIC LMNP ne peut s’imputer que sur un bénéfice BIC LMNP.

rocambole · #5

Bonjour,

Je pense que le sujet est lié (sinon n’hésitez pas à me corriger) mais :

j’avais cru lire quelque part que seuls :

- les revenus de locaux meublés

dans le cadre juridique :

- d’une SNC ou détenus en direct (indivision) ou dans une SARL de famille

étaient éligibles au BIC réél (et donc on pouvait amortir les murs)

quelqu’un à t - il la même vue ?

Merci

GoodbyLenine · #6

@roudoudou : oui, c’est exact, mais ça ne change pas la réponse à la question initiale.

Constant · #7

Merci pour vos réponses.

Effectivement, j’ai obtenu plusieurs réponses concordantes aujourd’hui. Les déficits BIC LMNP sont "tunellisés" ; ils ne peuvent être compensés que par des bénéfices LMNP.

En tout cas, j’aurai appris quelque chose.

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Isa6068 a écrit :

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#7 10/05/2013 22h13

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