Déduire les intérêts d'emprunt lorsque la RP est en même temps louée ?

ng47 · #1

Bonjour,

Je vous sollicite ce jour pour 2 questions. J’ai cherché sur le forum, sur internet, de partout et aucun réponse de trouvée :

En remplissant ma feuille d’impôt je me suis posé une question.
Nous avons acheté une maison en octobre 2010 (notre RP) dans laquelle nous vivons au RDC et nous avons fait deux studios à l’étage que nous louons en meublé.

La banque nous a fait un seul prêt pour toute l’opération…

Pouvons nous déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs ? Ou au moins la moitié des intérêts d’emprunt (les studios représentant la moitié de la surface de la maison)

Je ne trouve rien sur ce cas qui ne me parait pourtant pas trop atypique.

2eme question : suite à un contrôle fiscal je me vois redressé car j’ai déclaré les revenus locatif sur une 2044, or s’agissant de meublé il fallait que ce soit déclaré en BIC… merci à mon comptable je vais en changer cette fois c’est sur…

Bref, l’administration fiscale m’indique que je bénéficie du micro BIC (car recettes < 23000 euros : environ 10 000 par an) je bénéficie donc d’un abattement de 50%

Malgré tout cela je dois quand même rembourser 4200 euros sur 2010 et 2011.

Question : nous avons fait environ 35 000 euros de travaux sur ces logements en 2010 : Puis-je les déduire ou les amortir afin d’annihiler notre imposition ?

Je vous remercie pour vos lumières

Cordialement

Mots-clés : lmnp

GoodbyLenine · #2

En micro-BIC, on ne peut rien déduire. C’est même le principe du "micro" : les 50% remplace ce que vous auriez pu déduire, et sont évalués forfaitairement, pour simplifier.

Dans votre cas (et dans beaucoup de cas d’ailleurs), le réel aurait été plus avantageux : vous tenez une vrai compta de l’activité de location meublée, déduisez toutes les charges (dont les frais d’emprunt, et les petites dépenses), pratiquez des amortissements (de vos investissements, y compris les gros travaux), et parvenez bien souvent à constater un résultat négatif ou très faible (au moins les premières années), ce qui minimise l’impôt à payer. Mais pour faire une déclaration au réel, il faut respecter le formalisme associé, et je doute qu’il soit possible de le faire à posteriori… (Par contre pour 2013 et les années suivantes, ça pourrait bien être avantageux pour vous).

En faisant quelques recherches sur ce forum (l’outil de recherche est en haut à droite de cette page), vous trouverez plein d’informations sur la location meublée avec régime au réel.

ng47 · #3

Merci pour votre réponse.

C’est sur que que le régime réel m’aurait été largement plus favorable car les travaux annihilaient les recettes pendant 3 ans et demi.
Je dois prendre RDV avec le fisc, je vais voir ce qu’il est possible de faire.

toudoucement · #4

et en terme de calcul de plus values en cas de revente?
Le choix le plus rentable aujourd’hui(deduction des interets) est peut-etre pénalisant en cas de revente?

PoliticalAnimal · #5

"Et en terme de calcul de plus values en cas de revente?"

Je ne connais pas grand-chose dans l’immobilier mais je ne pense pas qu’il soit judicieux de mettre ce point dans l’équation. En termes prosaïques, un tien vaut mieux que 2 tu l’auras.

En termes financiers, si vous actualisez disons 20 000 € gagnés dans un très proche futur sur une période, mettons de 15 ans (le moment de la revente), il faut vraiment que le gain sur la taxation de la PV de revente soit énorme pour ne pas préférer la solution qui fait gagner une somme significative à court terme. Eh bien entendu, en plus, vous supposez qu’il y ait une PV… rien de moins sûr.

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