Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Par contre,il faudrait en savoir plus sur le village ou tu vas investir.
Le plus important dans l’immobilier c’est l’emplacement,l’emplacement et encore l’emplacement.
Il faut également te renseigner sur la santé financière du locataire de l’emplacement commercial.

Tu peux également aller sur ce site pour le calcul de ton rendement locatif:

http://www.rendementlocatif.com/

Merci pour les infos, je viens de déposer mon offre de locations fictive. J’ai  aussi contacté une agence immobilière sur la ville qui m’a expliqué qu’il y avait plus de demande pour du T4, mais  les T3 se louent s’ils sont dans les tarifs<500€  mais avec un peu plus de rotation. Pour info, ici on appelle une ville car c’est la plus grosse commune dans les 20 Km environnant .Pour le local commercial c’est l’annexe traiteur du restaurant qui est à coté CA 930K€ bénéfices 30K€ pour l’année 2011 voilà les chiffres que j’ai trouvé. Je continue mes recherches et on je verrai  aprés la visites samedi.

Il me semble aussi que pour les locaux destinés à une profession restauration/alimentaire, il existe des normes strictes, à surveiller également…

Effectivement ce qui fait la valeur d’un bien ce n’est pas seulement le bien en lui même mais ce qu’il y a tout autour. Ce qui va lui donner de la valeur ou lui en retirer (un bar bruyant juste en face, pas de transport en commun, etc…). C’est bien plus complexe d’un achat pour soi même. Un achat locatif il ne faut pas se louper, si personne ne loue ca va mal aller. Pour un premier investissement vous pourriez peut être viser quelque chose de plus "classique".

Infos sur l’investissement locatif :
L’immobilier locatif, un bon placement ?

Bonjour, J’ai effectué la visite de l’immeuble hier soir , construction des années 1960 dalle béton  à chaque étages , la charpente est en état, à faire vérifier les tuiles peut être quelques une à changer. Les  trois appartements non loués, sont inoccupés depuis 11 ans. Je n’ai pas pu visité le local commercial (fermeture annuel pendant quinze jours )de l’extérieure la partie commercial est en bonne état store de protection belle vitrine. Quelque travaux on été fait dans 2 appartements non loués ( l’un a eu du carrelage au sol, cloison de cuisine démonté pour faire une  cuisine ouverte, sanitaire sdb et wc changé, l’autre a eu l’ électricité de rénové). J’estime à environ 10K€ de travaux par appartements  (fenêtres, isolation des plafonds, douche  , wc et meuble en cuisine+déco) il font environ 54m² quand pensez vous ,est ce que l’estimation vous semble correct, merci.

Bonjour ,

Oui , c’est juste pour les materiaux ,le travail c’est pour moi, sauf la pose des fenétres.

J’ai fait une proposition à 255000 € pour l’ensemble immobilier en considérant le local commercial à 110000€ +frais de notaire  (rendement brut 10% loyer 1000€/mois).
Ca me fait un coup de reviens par appartement de 50000€ en comptant les frais de notaire et les travaux , en prenant un loyer de 400euros/ mois j’aurais un rendement brut d’environ 9.5% .Est ce que mon calcul vous semble correct. Le rendement vous semble correct pour ce type d’investissement .

Ma proposition a été accepté ..J’ai refait une visite de l’ensemble , j’ai pu visiter le local traiteur . Il est composé d’une piéce d’environ 50 m² qu’il a ammenagé il y a 4 ans ,ou il fait la vente de ces produits à emporter +snack, ensuite il a 1 labo de préparation , la cave, une réserve avec 2 chambres froides   qui sont utilisé  pour le restaurant  communiquant et les toilettes du restaurants . Aujourd’hui le restaurant ne peut pas fonctionner sans une partie de cet immeuble et c’ est un  resto qui fonctionne bien et qui a une bonne réputation sur le secteur donc c’est un point positif.

Bonjour,

cette question m’intéresse car elle devrait me permettre de mieux analyser mon marché (Blois).

Cela dit, 2 réflexions.

D’abord, un parisien n’a t il pas intérêt à rechercher d’autres vecteurs d’investissement? Vers des entreprises par exemple?

Ensuite, si le parisien en question dispose des compétences nécessaires à l’investissement immobilier, et que compte tenu du marché, il décide de délocaliser ses investissements, il devra se poser la question de la gestion à distance.

Cordialement.

Je me suis posé la question en rédigeant mon message précédent: C’est quoi proche de chez soi?

Perso, je ferai pas plus de 30 minutes de route pour aller réparer une fuite, et si le bien peut être entre mon domicile et mon boulot, ça serait idéal.

Pour un parisien, cette notion pourrait être différente?

Encore que faire une réparation en urgence après le boulot après 2h de route/train

Par ailleurs, vous citez des villes parmi les plus grandes de France, mais à mon avis on peut raisonner en bassin d’emplois, ce qui ouvre pas mal de perspectives plus proches (Tours, Orléans pour mon coin).

Pour moi deux solutions :

1. Gestion à distance : implique d’y aller plusieurs fois par an au besoin (A/R en we ou 3j avec TGV) => pas un pbm

2. Donner en gestion : cout, greve le rendement de 35-50bp, ce n’est pas un souci si le rendement est élevé !

J’ai un job a plein temps mais 9 semaines de vacances par an ce qui pour moi me semble adéquat.

@ pruls : Orlans, tours, blois c’est dynamique comme marché ?

Blois non, c’est coincé entre Tours et Orléans.

Après, vu de Blois, Tours et Orléans ont l’air bien.

La question est plutôt de trouver le bon positionnement sur ces marchés.

Pour Blois, la qualité du logement disqualifie beaucoup de concurrents, notamment du fait d’un patrimoine ancien en zone classée.

Au risque d’en choquer quelque uns ; la ville ne me parait pas être la question essentielle (Ile de France à part, sans doute).
Les deux principales questions me semblent être celle du prix et celle du marché.
Certes, il y a des villes moins intéressantes que d’autres… le marché est saturé de petites surfaces dans de nombreuses villes par exemple, mais un bien correctement positionné sur son marché trouvera, il me semble, toujours sa place quelque soit la ville (la ville est à mes yeux un des nombreux critères marché)
Dans une ville saturée de studios, pour reprendre mon exemple, si vous arrivez à proposer un studio plus moderne que les autres mais au même prix, il partira très vite…
Il faut donc trouver une position produit qui à de l’attractivité sur le marché (refaire ce que font tous les autres bailleurs n’est pas forcément la solution) et acheter pas cher, c’est là l’essentiel.

Trouver un bien à 10% de rentabilité brut, c’est un vrai boulot, c’est pas en passant 1/4 sur duboncoin par jour qu’on le trouve ! Il faut souvent (voire toujours) mettre aussi la main à la pâte et rénover/décorer le bien. Mener aussi une vraie négociation, jamais les biens sont annoncés à un prix permettant ce type de rentabilité !
Quand je lis parfois ici ou ailleurs, "je vais voir les annonces tous les jours et je trouve rien à 10%" ça me fait sourire… quand en plus est ajouté "je suis pas bricoleur, je ne sais pas faire" je dis ; passe ton chemin mon gars (si tu veux pas apprendre et t’y mettre). Cela n’amuse personne de passer un dimanche à poncer un plafond, mais faut pas rêver, sans y bosser vraiment (à la recherche, négociation et amélioration du bien) vous ne trouverez rien de vraiment rentable (ou cela se saurait )