Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Range19 · #26

Sur la question de l’emplacement, j’ai d’abord investi dans la ville où j’habitais. Pendant longtemps, je n’ai rien fait d’autre qu’un peu de peinture.
Plus tard, j’ai commencé à faire des travaux plus lourds.
Puis je suis parti, à une heure de route… ça complique un peu les chantiers, mais je ne fais de gros travaux que tous les deux ans.
J’ai ensuite décidé de tenter une diversification géographique avec une construction à 3h30 de chez moi.
La mise en location se fait par agence, je gère le reste en direct et en cas de problème, mes relations avec les artisans qui sont intervenus sur le chantier font que ça se passe très bien pour un coût mesuré et la rentabilité me convient.
Le jour où il faudra faire des travaux plus importants, je me serais probablement lassé des chantiers et ferai travailler des entrepreneurs.

À l’heure actuelle, je privilégie la qualité et l’emplacement à la proximité. Il faut que l’endroit me plaise.
Actuellement, je vise La Rochelle… mais c’est cher.

Construiresaretraite · #27

De notre côté, nous sommes sur la région parisienne mais investissons sur toute la France.
Nous sommes centrés sur les biens commerciaux donc nous garantissons uniquement les murs et la toiture. Nous n’avons pas de problèmes liés à l’entretien courant.

Sur les biens d’habitation, nous partageons totalement l’avis de DDTEE. Chaque zone peut avoir sa zone de rentabilité. Il est vrai que sur Paris même c’est plus compliqué. Il faut donc sortir du lot avec des biens différents.

Cela dit nous appuyons sur une étude d’il y a quelques mois qui indique que nous allons assister d’ici 2030 à une migration de la population vers le sud et l’ouest atlantique. Nous pensons donc qu’un investissement dans cette zone est intéressant à long terme.

Insee - Population - Projections régionales de population à l’horizon 2030 - Fortes croissances au Sud et à l’Ouest

rocambole · #28

Bonjour,

Oui en effet meme si bordeaux a pris je pense que a mt c’est interessant.

Merci pour vos temoignages

Cdt,

Ricou · #29

Concernant la distance (Habitation principale - Investissements locatifs)
N’oubliez pas les périodes ou vous faites visiter les appartements
(Vous ferez plus de visites entre chaque contrat de location que changerez de joints)

Une heure de route pour 15 minutes de visite

Soit vous faites un bon point téléphonique avant la visite
Soit vous groupez les visites sur les WE

L’idéal reste de louer aux alentours, mais dans une recherche de diversification, la question se pose à un moment

DDtee · #30

Construiresaretraite a écrit :
De notre côté, nous sommes sur la région parisienne mais investissons sur toute la France.
Nous sommes centrés sur les biens commerciaux donc nous garantissons uniquement les murs et la toiture. Nous n’avons pas de problèmes liés à l’entretien courant.

Je me permets une question à part du sujet traité ici, à vos intentions Construiresaretraite

Votre expérience dans les biens commerciaux parait fort intéressante, et intéresserait sans doute de nombreux lecteurs de ce forum, d’autant que ce sujet n’est pas souvent abordé…
Si cela vous convient, vous pourriez peut-être ouvrir un nouveau sujet ou sur votre présentation nous parler de votre expérience, de la façon dont vous procédez dans ce type d’investissement ou encore des différences avec vos autres expériences immobilières…

rocambole · #31

Ricou a écrit :
Concernant la distance (Habitation principale - Investissements locatifs)
N’oubliez pas les périodes ou vous faites visiter les appartements
(Vous ferez plus de visites entre chaque contrat de location que changerez de joints)

Une heure de route pour 15 minutes de visite

Soit vous faites un bon point téléphonique avant la visite
Soit vous groupez les visites sur les WE

L’idéal reste de louer aux alentours, mais dans une recherche de diversification, la question se pose à un moment

Je suis conscient de tout cela, mais je me dis quand même :

Ne vaut il pas mieux investir en fonction du rendement esperé (peut etre 6-7% gdes villes de province) vs 4% à Paris (sauf affaire de l’année) ?

je price que l’éloignement (donner en gestion a une agence et/ou frais inhérents) me couterait 1% de rendement environ

Frederic89 · #32

Bonjour,
Je pense que 1% est trop peu.
Vous perdez sur le loyer, vous perdez sur les travaux, vous perdez sur les vacances locatives.
J’ai des biens qui ont été gérés directement et qui sont maintenant gérés par agence. De largement bénéficiaire, je suis maintenant déficitaire…
Je n’ai pas fait le calcul précis (parce que je n’ai pas le choix de la gestion ) mais je dirais 2 à 3% net.

Seb51 · #33

Bonjour,

Pour ce qui est de la gestion locative je ferai en sorte de toujours le faire moi même.
J’habite dans la Marne et j’ai un appartement dans les vosges, pour le moment aucun soucis et si jamais il devrait y en avoir j’ai de la famille qui est proche.

Mais baisser mon rendement (même de 1%) me semble déjà trop! Car même s’il vous arrive de devoir vous y rendre, si c’est un bien qui se loue sur de longues périodes (bien choisir le locataire aussi) et en espérant que vous n’ayez pas la poisse avec des fuites d’eau ou incident du genre, vous dépenserez plus en frais de gestion qu’en frais de déplacement. Après c’est sûr que si vous ne voulez pour rien au monde déléguer la gestion, il ne faut pas investir dans la location saisonnière.

J’ai un ami qui a hériter d’un appartement en Savoie, comme il est dans la Marne il avait donner la gestion à une agence. Seulement elle ne lui trouvait aucun locataire, il a donc appelé une fois en se faisant passer pour une personne qui cherchait un appartement aux caractéristiques identiques au sien. Et bien ils ne lui ont à aucun moment proposé son propre appartement, en lui affirmant qu’ils n’avaient rien d’autres… Les raisons ne seront jamais connues, peut être ont ils plus à gagner en louant les biens de leurs connaissances… Toujours est il qu’il est redescendu chez lui quelques jours et a loué son appartement en un weekend.

toudoucement · #34

J’ai investi autour de chez moi dans de petites maisons de bourg sans travaux avec des rendements autour de 8%.

je gere les deux premieres moi-même. tres peu de turn over(2 locataires en bientot 10 ans sur chaque maison.
la troisieme,je l’ai mise en gérance pour 3 raisons:
-l’agence me proposait de trouver un locataire pour un loyer plus élevé que mon prévisionnel:les frais de gestion ne sont donc pas un pb
-l’agence est très pro et j’ai eu un excellent contact aussi bien avec la négociatrice qui est une bonne professionnelle qu’avec sa collegue qui s’occupe de la gestion locative et est de bon conseil grace à sa longue experience dans le notariat et ses connaissances dans le domaine de la fiscalité.
-la troisieme raison est de me créer un réseau(les autres agences auxquelles j’ai eu à faire ne m’ont pas paru interessantes de ce point de vue)

Tout ça pour dire qu’entre faire gérer et faire 2h de trajets pour une visite,mon choix serait vite fait.

L’essentiel est d’avoir à faire à de bons pros,de soigner les relations pour que votre logement soit parmis ceux qu’on propose à la location.

Je connais les artisans locaux,ça simplifie les choses quand je ne peux pas intervenir pour regler de petits problemes mais à mon avis,à distance,il doit etre possible de recruter un autoentrepreneur multiservices compétent qu’on pourrait embaucher pour faire avec lui la rénovation de départ pour le tester et faire connaissance pour lui faire faire les petits travaux par la suite(une heure d’AE c’est 30€,il arrive avec sa camionnette ses outils et sa boite de joints c’est plus economique et plus productif que 2h de TGV).

Donc pour investir à distance il faut une bonne renta,savoir déléguer et soigner le relationnel(les visites sur place seront l’occasion de soigner ce réseau).si c’est dans un endroit ou on a de la famille ou des amis,ça permet de mieux amortir les visites terrain en faisant d’une pierre deux coups ;-)

Concernant le choix de la ville(meme pour moi en local) c’est la démographie et le tissu economique:quand une population stagne ou regresse,ça ne me dit rien qui vaille.

celà dit,pour appuyer ce qui est dit plus haut dans une ville ou il y’a trop de petites surfaces,si on a la petite surface bien située,bien exposée et bien rénovée,ce n’est pas elle qui restera vacante(en tant que papa de 2 filles,je serais plus exigent sur le choix du quartier,le calme et la sécurité lorsque elles partiront faire leurs etudes que sur le fait de mettre 40€ de moins pour economiser les frais de gestion).

rocambole · #35

Merci pour tous vos témoignages et étant donné le nombre je pense que ce fil est tres instructif !

Apres une petite étude ce soir il s’avère que Bordeaux et Lyon avec Bordeaux en préférence est la ville que je choisirais :

- perspectives
- infras
- dynamisme géographique

Sky · #36

Bonjour,

Pour la recherche des villes : Classement des rentabilités ville par ville.

Pour la recherche par quartier : Affichage par profils des logements ou profils des habitants (données à prendre avec des pincettes).

La recherche de biens avec de bonnes rentabilités avait déjà été abordée il y a un an dans le sujet : Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

rocambole · #37

Bonjour,

Merci pour votre retour je vais lire le sujet avec attention

Cependant le fil évoqué differe un peu car on parle d’immeubles, le mien porte sur des biens individuels

jeanx · #38

Bonjour,
J’ai eu mes premieres propositions de prêt
J’en ai eu deux pour l’instant .

premiére proposition:
290000 € sur 15 ans taux de 2.65% remboursement de 2050€ par mois assurances comprises ce qui me fait un remboursement un peu élevé au départ car j’ai seulement 1500 euros de loyer en attendant la rénovation et la location des autres appartements . La banque fait des durées maxi de 15 ans pour du locatif.

deuxieme proposition:
290000€ sur 18 ans taux de 3.1% avec palier, remboursement de 1550€ pendant 14 mois et ensuite 1850€ par mois ce qui me permet de rénover deux appartements sans faire trop d’effort financier.
les deux sont garantis par des organismes de cautionnement des banques.

Pour moi la deuxieme solution est la bonne même si elle est un peu plus couteuse. J’aimerais avoir votre avis sur les taux qui me sont proposé, s’il corresponde au marché de l’immobilier locatif.

Pruls · #39

Bonjour,

votre projet à l’air de bien avancer!

Pour la question des taux, il faut négocier, oui, mais ne vous attendez pas à ce que cela change la faisabilité de votre opération.

La deuxième solution semble avoir été faite en tenant compte des contraintes liées à votre investissement, comment s’est passée la discussion avec la banque?

Dernière modification par Pruls (22/07/2013 13h43)

Kool31 · #40

Pourquoi demandez vous 290k€ alors que votre prix est de 255k€? Y a t’il les travaux et les frais de notaires en plus?
Y a t’il des possibilités de modulations sur chacun des 2 prêts? IRA? etc…

Je trouve que l’écart est important entre le crédit de 15ans à 2.65% et celui de 18ans à 3.10%.
Si vous avez de la trésorerie de coté, j’opterai pour la 1er prêt avec une modulation dès le 1er anniversaire pour rallonger de 2 ans et faire baisser les mensualités. Cela fait un effort la 1ère année mais qui est largement rattraper les autres années.

jeanx · #41

Kool31 a écrit :
Pourquoi demandez vous 290k€ alors que votre prix est de 255k€? Y a t’il les travaux et les frais de notaires en plus?

Effectivement j’emprunte 290k€ car j’integre les frais de notaire , les frais de cautionnement plus quinze mille euros pour les premiers travaux .

Merci pour les idées, je vais essayer de négocier avec la premiere proposition un palier sur quinze mois à 1500€ mais je sais qu’il ne sera pas possible de modifier la durée ils ne veulent pas faire plus de 15 ans pour du locatif.

Pruls a écrit :
La deuxième solution semble avoir été faite en tenant compte des contraintes liées à votre investissement, comment s’est passée la discussion avec la banque?

pour la deuxieme solution on a pu faire plus de simulations et la conseillére que je ne connaissait pas a peut être mieux compris ce que je recherchait comme financement, au départ je partait sur un prêt d une durée de 25 ans pour ne pas dépasser les 1500 euros équivalent au loyer et je comptais augmenter les mensualités pour réduire la durée par la suite .

Dominik · #42

Bonjour,

Je reviens sur le sujet pour vous faire part de mon expérience.

Mes débuts en investissement locatifs ont été faits un peu par hasard. J’habitais à Nice, j’ai acheté ma RP puis ai été muté.
Je me suis donc retrouvé avec un bien à louer à Nice et habitant à Paris.

Je peux vous assurer que la distance n’est pas un problème. Effectivement, on y perd en rentabilité en passant par de la gestion locative mais la perte peut être largement compensée.
Dans mon cas précis, en alternant location saisonnière et location étudiante, même en comptant les frais liés à la gestion locative, je suis à plus de 9% de rentabilité nette.
Ça a tellement bien marché que j’ai même acheté un 2ème appartement avec ma compagne.

Je précise bien que ce que je dis n’est pas parole d’évangile mais a fonctionné dans mon cas.
J’ai aujourd’hui 2 appartements qui sont exactement dans la même situation.

Les clés pour moi ont été :
- Acheter des biens très en dessous du prix du marché
- Acheter des biens à rénover
- Rénover moi-même (pour ce qui ne demande pas d’expertise particulière)
- Acheter des biens très bien placés (étude du quartier, du PLU)
- Acheter à Nice (eu égard au dynamisme de la ville qui compte ET beaucoup d’étudiants ET beaucoup de touristes)
- Louer en meublé (statut LMNP = pas d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années)
- Louer en alternant étudiants/vacanciers

Pour ce qui est du critère "dynamisme", il correspond aussi bien à Paris mais à Nice les prix ne sont pas encore prohibitifs.

Encore une fois, ce n’est pas parce que ça a marché pour moi que ça en fait une façon de fonctionner incontestable.
J’espère avoir pu apporter ma contribution à ce fil.

Construiresaretraite · #43

DDtee a écrit :
Votre expérience dans les biens commerciaux parait fort intéressante, et intéresserait sans doute de nombreux lecteurs de ce forum, d’autant que ce sujet n’est pas souvent abordé…
Si cela vous convient, vous pourriez peut-être ouvrir un nouveau sujet ou sur votre présentation nous parler de votre expérience, de la façon dont vous procédez dans ce type d’investissement ou encore des différences avec vos autres expériences immobilières…

Ok, nous allons y réfléchir !

nirina · #44

Dominik a écrit :
Dans mon cas précis, en alternant location saisonnière et location étudiante, même en comptant les frais liés à la gestion locative, je suis à plus de 9% de rentabilité nette.

Bonjour Dominik et merci pour ton témoignage
En ce qui concerne la location saisonnière c’est la même agence qui s’en occupe et quid des frais dans ce cas? En fait je me demande comment l’agence calcule sa commission lorsqu’elle trouve un locataire pour la location saisonnière (pour la location classique c’est souvent 1 mois de loyer).

Dominik · #45

Bonjour nirina,

En ce qui concerne les frais d’agence c’est effectivement 1 mois de loyer (à la charge du locataire) et 7% de frais de gestion dans le cadre de la location étudiante.

Pour ce qui est de la location saisonnière, c’est plus compliqué.
La logistique entourant les arrivées, les départs, le ménage, etc… est très lourde.

Personnellement, je passe par un couple d’auto entrepreneurs qui a monté une société de type conciergerie.
Les rôles sont bien définis, je m’occupe de trouver les clients, ils s’occupent du reste.

Le reste c’est, dans l’ordre :
- Préparation de l’appartement avant arrivée des locataires
- Accueil (présentation de l’appartement + conseils de visite, de sorties)
- Disponibilité 24/7 en cas de pépin pendant le séjour
- Départ du locataire
- Ménage
- Lavage du linge de lit et des serviettes
Le + : si j’ai besoin de quoi que ce soit, ils le font pour moi (acheter un ventilateur par exemple pour citer le cas le plus récent)

Pour tout ça, ils me facturent 25% des loyers perçus avec un minimum de perception de 100 euros.
Alors évidemment, ça implique une totale transparence au niveau des prix pratiqués et une totale confiance sur la gestion du bien.

J’imagine que 25% ça fait peur à beaucoup de gens mais c’est le prix à payer.
Même en étant sur place, il est impossible d’assumer seul une gestion aussi lourde. Entre les arrivées et les départs de locataires très réguliers et à toutes les heures de la journée, la gestion du ménage, etc… sachant que tout doit parfois être fait en quelques heures entre 2 locataires, c’est ingérable quand on travaille.

Par ailleurs, si on calcule bien :
900 euros par mois aux étudiants pendant 9 mois = 8 100 euros
8 100 euros - 7% de frais d’agence = 7 533 de revenus locatifs nets
900 euros par semaine pendant 12 semaines = 10 800 euros
10 800 euros - 25% de conciergerie = 8 100 euros de revenus locatifs nets

En 12 semaines de location saisonnière, on gagne plus qu’en 9 mois de location étudiante.
Sachant que si l’appartement est bien placé et attractif, la vacance est quasi nulle pendant l’été.
Même avec 25% de frais, l’opération reste très rentable…

DDtee · #46

Construiresaretraite a écrit :
DDtee a écrit :
Votre expérience dans les biens commerciaux parait fort intéressante, et intéresserait sans doute de nombreux lecteurs de ce forum, d’autant que ce sujet n’est pas souvent abordé…
Si cela vous convient, vous pourriez peut-être ouvrir un nouveau sujet ou sur votre présentation nous parler de votre expérience, de la façon dont vous procédez dans ce type d’investissement ou encore des différences avec vos autres expériences immobilières…
Ok, nous allons y réfléchir !

Formidable, merci d’avance

jeanx · #47

Bonjour à tous , je viens faire un petit topo sur mon investissement ,achat de l’immeuble 255000€ ,local commercial plus un appartement de louée sur 4, revenu locatif 1500€.
Financement
prêt principal de 275000€ a 2.7% sur 18 ans pour l’achat les frais de notaire et les frais de banque premier palier a 1300€ sur 18 mois pendant la réalisation des travaux ensuite 1850€
prêt travaux de 17000€ a 2.7% sur 15 ans qui sera débloque lors de la pose des fenêtres et volets en janvier 120 € de remboursement suplémentaire.
Ca fait bientot deux mois que je suis dans les travaux 1 jour par semaine ,ça avance doucement mais je me suis donné six mois pour le premier appartement à renover.
Pour l’estimation des 10000€ de materiel pour la rénovation d’un appart il me semble que je ne devrait pas trop dépasser .Je vous ferait un petit retour quand il sera finit .
Je reviendrais surement pour des questions ultérieurement, et merci pour tout ce que j’ai déjà pu lire et apprendre sur ce forum.

jeanx · #48

Bonjour à tous ,
Après une bonne année passé à bricoler je reviens sur mon premier investissement locatif, 2 appartements ont été rénové depuis .Un premier logement fini en avril et loué depuis le 1er juin et le deuxième a été terminé en novembre et loué depuis le 1er décembre.
Pour le coût des travaux je suis un peu au dessus de mes prévisions j’avais évalué 10000€ et je suis à 11500€ par appartement, coût des travaux environ 220€ par m² sans compter le travail.
Encore un appartement à rénover et je pourrai me consacrer à autre chose.

toudoucement · #49

Bravo Jean et merci pour le retour.

nik66 · #50

C’est un sujet qui me semble essentiel et qui a été un peu abordé dans certains posts mais sans aller très loin si j’ai bien regardé. Or c’est pour moi un vrai problème.
Je m’explique. Si on loue en grandes villes, ce n’est pas trop un problème car on a de la demande locative. Mais si on est dans des petites villes (moins de 5000 hbts)… comment savoir si on aura des locataires ?
Regarder les offres ? Interroger les agents immobiliers ? Mais seront-ils sincères ? Quoi d’autre ? C’est un vrai problème pour moi.

Autre problème : comment mieux connaitre notre éventuelle et future clientèle ? Autrement dit, qui est susceptible de louer un bien ? Un retraité ? Un étudiant ? Une famille ? Autre ? Car alors on ne propose peut être pas tout à fait les mêmes biens ?

Si vous avez qqs pistes…

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Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

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#27 14/07/2013 23h16

#28 14/07/2013 23h18

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#30 15/07/2013 20h16

Construiresaretraite a écrit :

#31 16/07/2013 08h46

Ricou a écrit :

#32 16/07/2013 12h56

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#39 22/07/2013 12h58

#40 22/07/2013 15h32

#41 22/07/2013 22h39

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DDtee a écrit :

#44 24/07/2013 09h39

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Construiresaretraite a écrit :

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