Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Sky a écrit :

Ca m’a valu mon premier "-1" de la part de GBL (de bien mauvais conseils cette fois) en mars 2011 dans le sujet Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas.

Je croyais que les moins concernait une mauvaise attitude sur le forum ?
Chacun note comme il veut ,  moi je mets des plus et quasiment jamais de moins ( j’en du en mettre 4 ou 5 au grand maximum).
Je met un plus , quand l’idée émise est bonne , l’apport est intéressant  pour tous, et parfois pour remonter le moral de certains qui subissent des foudres.

Sky a écrit :

Il y a quand même dans les offres de prêt une signature sur l’honneur que l’ensemble des prêts en cours ont bien été portés à la connaissance de la banque.

La question se pose : A quelle date le prêt est-il en cours ? à la signature ? à la réception du dossier par la banque 11 jours plus tard ? dés que la banque a débloqué les fonds ?

Voila , le problème c’est que dans le cas évoqué voyez vous cher Sky , je dissimulais pas mais recherchais en même temps , il m’était alors difficile d’indiquer une recherche dans une autre banque sans savoir si elle allait aboutir …..

Pourquoi j’ai fait ça car j’arrivais à 6 ou 7 biens et les banques m’accordaient des crédits difficilement donc j’ai franchi ce que je nomme le niveau supérieur passant à plus de biens et étonnamment ensuite j’ai toujours obtenu des crédits sans difficulté.

Je pense qu’il y a un palier pour les banques entre un investisseur qui achète 2 ou 3 biens et qui s’arrête à ce niveau car cela commence à lui couter très cher tous les mois en complément de remboursement pour ses emprunts sur 10 ou 12 ans plus les charges et les impôts , cet investisseur à atteint son maximum par la force des choses sans avoir analyser les coûts induits.

Ensuite  , un investisseur plus avisé , calculant plus ( comme vous voulez ) aura pris soin de faire un crédit long , de connaitre la fiscalité etc …. les banques ont peu habitués à ce type de profil alors il faut franchir ce fameux palier et ensuite voyant comment vous fonctionnez elles sont en confiance et accordent sans problème surtout quand ça fonctionne bien.

Sky a écrit :

En tous cas, Philippe, je plussoie à cette technique ; évidemment avec prudence, raison et maîtrise du risque.

Bien sûr ,j ne parle pas de crédits à la consommation dans de multiples établissements , je parle d’une astuce pour allez plus vite mais les calculs dépendent de votre responsabilité.

J’ai failli utiliser cette méthode il y a 1 an et demi pour l’achat de deux immeubles en même temps mais j’ai renoncé à un des immeubles.
Imaginez que vous tombiez sur deux immeubles très intéressants , allez voir votre banquier  pour demander au minimum 400.000 de crédit pour deux immeubles , vous risquez de le tuer mais allez dans deux banques différents pour chacun des immeubles et votre dossier pourra passer tranquillement.

Remarquez c’est dommage car si vous allez voir le banquier avec le même projet à 400.000  pour un immeuble avec le même rapport il risque de vous l’acceptez.

Philippe

Vu les commentaires ici et là sur les conseillers habituels, je comprends que les banques centralisent leurs décisions d’attribution de prêt.

Bon, en fait les conseillers sont des commerciaux, évidemment!

Philippe30 a écrit :

Range19 a écrit :

[
Vous citez mon pseudo mais un certains nombre d’expressions sur lesquelles vous réagissez ne sont pas de moi.

La bonne relation que vous avez évoqué avec votre banquier et suite à son départ le fait d’avoir raté de bonnes occasions démontrent si c’était à prouver que l’obtention d’un prêt est toujours compliqué et je dirais même hasardeux dépendant des quotas de prêt de la banque

Philippe

Bonsoir Philippe,
Vous m’avez mal lu : je précise avoir renoncé par moi même. Mon banquier n’y est pour rien.
Me rendant compte seulque le projet était génial mais l’enjeu financier limite sans embellir le dossier (ne serait-ce que pour finir de me convaincre…) j’ai préféré renoncer.
Il faut dire que dans ma ville de prédilection il y a un exemple notoire connu de tous les banquiers de l’époque, entrepreneurs et quelques investisseurs dont je suis.
Un investisseur, propriétaire d’une centaine de logements a tout perdu après avoir pris le marché pour une table de poker. Il s’est improvisé promoteur, bien entouré… croyait-il.
Il a été littéralement dépouillé après n’avoir plus su trouver ses limites. Le risque majeur est de croire que l’on a trouvé une martingale.
Entre les effets de cavalerie et les partenaires trop intéressés…

J’aurai grand plaisir à sortir de ces discussions virtuelles si une occasion se présentait d’une rencontre réelle.
Bravo à tous pour ces échanges toujours respectueux.

Les chiffres sont clairs pour de nombreuses "petites" villes de province, depuis 2008 la baisse est effective… les médias ont tendance à faire du francilisme (ou parisianisme) et portent un discours assez décalé pour une bonne part du marché français.

Pruls a écrit :

Pour le cas de Blois (41000) qui me concerne, le site indique un doublement du nombre d’annonces analysées, donc potentiellement un stock important, et en parallèle une forte baisse du prix positionnant le marché presque au plus bas depuis 2004.

Absolument. Il y a la même chose pour toutes les petites villes de province.

Donc à l’achat, en négociant les prix sont probablement inférieurs à ce qui est indiqué.

La situation devrait empirer avec la remonté des taux et la hausse du chômage.

Bonjour,

Attention à cotation immobilières.
Ce site est très bien mais les données dans le cas de petites villes sont à prendre avec des pincettes.
En effet, un bien mort qui se veut haut de gamme, mis dans toutes les agences va apparaitre plusieurs fois dans les statistiques et les fausser considérablement.
De plus cela prends en compte le prix de vente et non le prix de la transaction.
Ce qui a pour effet de sortir un prix moyen quelquefois décorrélés de la réalité des biens qui se vendent. De plus comme certains vendeurs l’utilisent pour justifier leur prix…

Je pense qui si le marché est bloqué.. cela ne reflète pas forcement bien la réalité..

PS dans ma commune de 15000 habitants : Prix moyens de cotation immo 1800€ stable depuis 3 ans
la réalité via le fichier des ventes de notaires, baisse depuis 2008, et en ce moment le prix moyen est de 1200€ !

Alexis92 a écrit :

Just un petit update pour la commune ou je réside et ou je souhaite acheter qui est Neuilly/seine et ou les prix sont chers en valeur absolue mais pas tant que ça comparé au bassin d’emploi et à la qualité de vie.

Beaucoup d’appartements de type grande surface sont apres 3-4 mois d’affichage à la vente sont mis en location ou ils restent en annonces car assez chers et surtout la demande est tres faible pour les appartement familiaux.

Par contre pas vraiment de baisse sur les petites surfaces jusqu’au F3 inclus.

Je pense que beaucoup de propriétaires ne sont pas pressés de vendre ce qui engendre un splendide blocage du marché qu’une hausse des taux achevera de bloquer completement.

J’ai quand même remarqué une legere décrue à l’affichage des prix (les trucs au dessus de 10k/m2 se font rares alors qu’avant c’était légion)

Peut-être par ici : www.immoprix.com
Les agents immobiliers disposent aussi de ces informations.

Dans l’éternel débat sur la baisse de l’immobilier en France et encore plus immuable celui sur la baisse des prix en Ile de France, les derniers nombres m’ont en tout cas surpris. Je parle uniquement du cas que je connais bien (et le seul en fait ne connaissant quasiment rien en immobilier) : Antony - Sceaux, etc. J’ai en effet habité 2 fois dans cette aire à 3 ans d’intervalle et je n’y habite plus depuis environ 1 an.

Suite au post de IH, je me suis amuser à réaliser le même exercice pour les surfaces et quartiers que je connaissais bien (des 3 ou 4 pièces dans du années 2000). Cette catégorie de biens en location n’a pas arrêté d’augmenter en une décennie (décennie 2000). Selon la surface et le quartier, les 3 pièces par exemple (j’ai fait le même exercice pour les 4 pièces en tenant compte de la surface évidemment) ont atteint un "pic" vers 2011 de 1150 € en moyenne. Quelle ne fut pas ma surprise sur seloger.com en découvrant que les 3 pièces quasi équivalents (voire similaires) étaient maintenant loués (en masse, pas un seul) autour de 950 € - 1050 € (la majorité à 990 € comme si les proprios étaient obligés de repasser sous la barre symbolique des 1000 €). Je parle en prix cc bien sûr le plus simple à comparer. Soit une baisse de 13 % en 24 mois !

Si en plus on tient compte du fait que les charges ont sûrement augmenté (mais impossible de réaliser une estimation rapide puisqu’il faudrait lire toutes les annonces pour détailler cc et charges) la baisse sur le loyer brut est sans doute plus proche des -15 / -20 % dans ce quartier sur 2 ans ce qui est énorme !

Alors bien sûr, il n’y a que des cas particuliers en immo et concernant Antony et Sceaux, la dégradation constante du RER B (qui découragent de plus en plus les cadres travaillant sur Paname d’habiter dans le coin) a peut-être porté un coup plus important à la baisse des prix car je ne crois pas (encore une fois du peu que je sais) que dans des villes "de standing" en IdF on trouve d’autres cas d’une telle baisse en 2 ans, ou bien ?

Aparté d’ailleurs : j’ai adoré vivre à Antony pendant quelques années (le Parc de Sceaux, le Sélect, etc.) mais je déconseillerai vivement cette ville maintenant aux personnes travaillant sur Paris en tout cas à cause de la catastrophe qu’est devenu le RER B. Autant être sur une ligne qui fonctionne un peu moins mal : RER A, métros allant en proche couronne, etc.

Donc aller sur Paris était l’exception pour vous… la majorité du temps vous alliez/allez vers le sud ! Ce n’est pas le cas dont je parlais (j’ai bien précisé personnes qui travaillent sur Paris).

J’ai connu les deux cas pendant longtemps et au quotidien (deux emplois différents : un à l’École polytechnique, l’autre à Paris et 4 lieux de vie différents : Bagneux, BLR, et 2 à Antony avec une expat au milieu de plusieurs années qui m’a permis de bien "sentir dans ma chair" la différence e négatif ). La situation que vous décrivez est différente (et il n’y a que le quotidien qui compte en statistiques, même y aller une fois par semaine ne suffit pas vous pouvez être chanceux surtout si c’est le même jour).

Lorsque j’allais vers le sud, j’avais, oui, 4 fois moins de problèmes (soit 1 seul problème par semaine en moyenne sur une douzaine de trajets en comptant les WE) alors qu’il y a quasiment un pb quotidien en allant vers le Nord (plus d’un trajet sur trois en tout cas donc 2  pbs par tranche de 3 jours). La raison principale est qu’il y a bcp moins de monde qui va dans l’autre sens (en tout cas pour l’instant, la lente montée en puissance du Grand Paris pour Saclay va sans doute changer la donne). Le matin, moins de "malaises voyageur", moins de temps hyper longs à la descente et la montée des voyageurs, moins d’alarmes intempestives, etc. Et ces pbs ont bien lieu en amont mais c’est avant… comme un embouteillage, une fois que vous l’avez passé vous vous en foutez, vous ce qui compte c’est le temps d’attente à la gare et le temps d’attente dans le RER, pas l’heure "normale" du train.

Le soir, raison différente : quand vous venez du Sud, c’est bonnard car vous êtes prêts de la gare de départ qui plus est d’une mission RATP et non SCNF (mission qui partent bcp à l’heure "des tablettes" que les missions SNCF) et vous ne perdez pas trop de temps… à l’inverse en revenant du Nord vers le Sud, vous avez le retard de la SCNF qui s’est accumulé et (comme le matin) le fait d’avoir des trains plus bondés car plus de monde dans ce sens. Cet effet va d’ailleurs s’accentuer avec la zone de triage à Denfert qui permettra à la RATP d’être encore plus autonome… donc oui c’est bien mieux (ou moins mauvais) dans l’autre sens au quotidien.

Enfin et surtout je suis  membre de la FNAUT et du comité des usagers du RER B (je conseille à tlm sur cette ligne de s’inscrire et de militer) et je peux affirmer (donc ce n’est pas qu’une impression) que les statistiques pour qqun qui ferait Antony -> Les Halles le matin (et retour le soir évidemment) par rapport à qqun qui ferait Antony -> Lozère (ou même depuis BLR -> Massy) avec retour le soir n’ont rien à voir et sont supportables. Ce qui ne l’est plus dans l’autre sens : c’est insupportable. Quant aux stats de la SNCF ou RATP c’est une vaste blague / fumisterie : ils moyennent sur l’année, le WE, les périodes de vacances pour minimiser le fait qu’au quotidien en semaine, c’est l’enfer (dans le sens dont je parlais)…

Ce qui a changé (un peu) en bien, c’est en effet l’effet des grèves… merci le service minimum (je sais ce n’est pas la bonne appellation légale) de Sarko. Merci pcq il y a un minimum de RER B là où, avant la loi, il n’y avait svt rien. Vraiment cette loi a changé la vie de francilien moyen, ouvrier, classe moyenne, cadre ou écolo qui prend le RER pour différentes raisons.

Mais il y a 10 ans, cette ligne était parfaite ! On pouvait régler sa montre dessus, c’est donc un énorme gâchis, non seulement on n’avance pas mais on recule…

Quant à la diminution nette du prix des loyers sur Antony, si elle n’est pas due au RER B (ce qui est possible) cela signifie : soit qu’elle est identique dans le même genre de commune de la moyenne couronne (mais pas le temps ni la connaissance pour vérifier) soit qu’il y a une autre explication pcq il n’y aurait aucune raison d’avoir ce -13 % sinon uniquement sur cette zone…

(bien sûr en ce moment ça va un peu mieux : avant les horaires d’été où il n’y aura quasiment plus de RER -autre pb d’ailleurs- il y a les qqs semaines de rêve où il y a encore le nombre "normal" de RER et déjà bcp de franciliens partis… et pour finir je peux vous dire que si le RER A n’est pas exempt de pbs, dépendre d’abord de lui est quand même bcp moins un souci)

Sur les loyers de la zone : nous louons un T2 sur BLR depuis 2 ans.
L an dernier, nous avons augmenté le loyer de 30 euros au changement de locataire. Trouvé preneur en 1 semaine. 100% des visiteurs ont déposé un dossier…
Donc je ne confirme pas (mais n infirme pas) votre analyse.

Bonjour,

Je suis "tombé" sur ce site à la base pour suivre des discussions sur l’immobilier (et suis maintenant en train de lire le best-of bourse en vue de modifier mes placements !). Du coup, je me permets de donner mon avis sur ce sujet de bulle immobilière.

J’ai l’impression que depuis la création du sujet, tout a été mentionné (Etat en dette qui ne peut plus soutenir les prix élevés, déconnection des revenus par rapport aux prix, taux qui vont remonter, rentabilité très faible,…) qui semble indiquer que les prix devraient baisser sous peu, contre les seuls arguments d’inertie (bizarement plus efficace à la baisse des prix qu’à la hausse) et de "valeur refuge" tout à fait irrationnelle qui les maintiennent.
Depuis 2 ans, le nombre de ventes s’effondre, les prix ont très fortement baissé en zone rurales et dans les petites/moyennes villes. Mais dans les grandes villes, particulièrement Paris, ça traîne !

En 2011, les programmes défiscalisants ont pu maintenir les prix anormalement élevés. En 2012, la baisse des taux, et le lobby des professionnels qui triturent les chiffres pour leur faire dire ce qu’ils veulent, que les prix résistent au méchant gouvernement qui veut le faire baisser en refusant d’injecter de l’argent.

Mais cette année ? Je commence à craidre que les vendeurs tiennent jusqu’au moment où on acceptera que les prixne baissent pas… Mais quand même, c’est sacrément étrange cette histoire !