Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Bonjour Jérôme,

Je ne connais pas trop la construction mais pour moi la SCCV est la pour ça, pas besoin de créer un autre statut.

J’ai eu ces infos dans divers ouvrages, les droits de mutation en cherchant à la CCI de Dijon (je crois), le reste sont facilement accessible sur Internet en cherchant "fiscalité des entreprises". Le bouquin que je peux recommander est le livre que j’utilisais en comptabilité.

1ère STMG - Sciences de Gestion
http://www.fontainepicard.com/boutique/ … inance.htm

Si je peux t’apporter d’autres infos n’hésite pas.

Bonjour
nouveau sur ce forum je me présente,
29 ans,travail dans un milieu très éloigné de l’immobilier.
Et donc ne m’y connais absolument pas.
J’ai par contre un projet dans l’immobilier.
J’ai l’occasion,grâce a une connaissance,de pouvoir acheter des biens (appartements,maisons,immeubles de rapport etc.) a des prix bien en dessous de la valeur du marché.
Puis après quelques travaux si besoin,les revendre au prix du marché,ce qui me fera normalement de bonnes plus valus…(au moins 50.000€ par biens selon mes calculs)
ce qui me pose problème ce sont les impôts de 34,5 %!
j’ai pour projet aussi de partir habiter en Belgique a cause de mon travail (je ne suis pas muté mais juste eu l’occasion de trouver le même poste mais mieux payé)
ma question est:
est-il possible d’acheter des biens immobiliers en France tout en résidents en Belgique? (évidemment oui) mais de les revendre et de payer les impôts sur les plus valus en Belgique car bientôt résident la bas! surtout que les impôts sur les plus valus immobilières sont de 16,5 % soit moitié moins qu’en France!
voila,merci!

dzinio a écrit :

Bonjour
nouveau sur ce forum je me présente,
29 ans,travail dans un milieu très éloigné de l’immobilier.
Et donc ne m’y connais absolument pas.
J’ai par contre un projet dans l’immobilier.
J’ai l’occasion,grâce a une connaissance,de pouvoir acheter des biens (appartements,maisons,immeubles de rapport etc.) a des prix bien en dessous de la valeur du marché.
Puis après quelques travaux si besoin,les revendre au prix du marché,ce qui me fera normalement de bonnes plus valus…(au moins 50.000€ par biens selon mes calculs)
ce qui me pose problème ce sont les impôts de 34,5 %!
j’ai pour projet aussi de partir habiter en Belgique a cause de mon travail (je ne suis pas muté mais juste eu l’occasion de trouver le même poste mais mieux payé)
ma question est:
est-il possible d’acheter des biens immobiliers en France tout en résidents en Belgique? (évidemment oui) mais de les revendre et de payer les impôts sur les plus valus en Belgique car bientôt résident la bas! surtout que les impôts sur les plus valus immobilières sont de 16,5 % soit moitié moins qu’en France!
voila,merci!

Bonjour,

1/ Lors d’un achat de plusieurs appartements du type "bon prix" je renove et revends, il vaudrait mieux etre marchand de bien.
J’en connais 2 qui se sont retrouvés imposés sur l’ISF en tant que particulier. Car entre le moment ou ils ont acheté et le moment ils ont revendu (inclus la rénovation) ils se sont retrouvés donc propriétaire et boummm

Créer une entreprise de marchand de bien ne coute pas très cher.

2/ Lors de la visite du bien, se faire épauler par un professionnel, une connaissance, un ami technicien du batiment, un architecte, bref quelqu’un qui connait bien les entrailles du batiment.
Les mauvaises surprises peuvent devenir catastrophique en terme de rentabilité.
La rénovation oui, mais jusqu’a ou ?

J’ai quelques exemples bien sympathique. Achat d’un appartement, rénovation en cours, le temps de la revente (1an 1/2 après l’achat),  les coproprio décident de faire les travaux de sous oeuvre lors de l’AG car le terrain est instable. Le batiment s’enfonce dans le sol.
Voté en AG, les travaux devront se réaliser deux ans plus tard car budget 2 000 000€
Et nous voila avec notre marchand de bien et un notaire qui informe les futurs acquéreurs  lors de la vente. Résultat 45 000 € de provision de charge.
Ca fait mal le jour de la vente.

3/ La rénovation + l’achat + les frais ne doivent pas dépasser le montant du prix du marché dans le quartier. C’est évident, moins évident à déceler avant l’acquisition. Et je parle bien du prix du marché, pas du prix de la revente souhaité qui est en général qu’un objectif.

4/ Ne pas oublier de rajouter ce que dit GoodbyLenine, TVA, impots Sté, ect….
Par contre je vois souvent des personnes qui achetent un bien, le rénovent et le revendent sans aucune protection juridique et se retrouve imposé comme résidence secondaire.

5/ Les travaux, attention avec les normes, nouvelles normes, futurs normes que nos Enarques Européens pondent à tour de bras. ILs sont très productif de ce coté là.
Rénover un petit batiment peut devenir une rénovation BBC (Batiment Basse Consommation) donc augmentation de la rénovation +20 à 25%

6/ Attention aussi si permis de construire pour la rénovation, le Maire, enfin les Maires exigent de plus en plus 25% de social. Et dans ce cas le prix du m² à mettre à disposition du bailleur sociale n’est plus du tout le même….
La difference est donc à répercuter sur les autres appartements qui peuvent devenir dans ce cas invendables de part leur couts élevés dans la quartier.

Voili voilou ce que je peux dire sur l’achat d’un petit immeuble à rénover et/ou transformé en appartement.

Pascal

bascarol a écrit :

6/ Attention aussi si permis de construire pour la rénovation, le Maire, enfin les Maires exigent de plus en plus 25% de social. Et dans ce cas le prix du m² à mettre à disposition du bailleur sociale n’est plus du tout le même….
La différence est donc à répercuter sur les autres appartements qui peuvent devenir dans ce cas invendables de part leur coûts élevés dans la quartier.

Jamais entendu parlé de rénovation dans laquelle une part de social était imposée! Quelle est votre source? De quelle manière la Mairie impose t elle cela? Par le PLU?

Par contre, dans un lotissement que des parcelles soient réservées pour du logement social, oui, j’en fais régulièrement l’expérience au boulot. Mais en tant que bailleur social, rien est imposé en terme de prix, bien qu’on vérifie la faisabilité financière de l’achat. D’ailleurs, la Mairie met de temps en temps la main à la poche pour que la vente puisse se faire.

Ensuite, en ce moment, les promoteurs apprécient que les bailleurs sociaux achètent un bout, car ça peut permettre de rassurer les banques et de financer l’opération.

Sinon, une question: pourquoi votre connaissance ne garde pas ces opérations pour elle?

Par ailleurs, l’activité que vous décrivez est celle d’un marchand de biens, et votre schéma de détournement du fisc me semble risqué.

dzinio a écrit :

Ensuite j’ai une question concernant la mise en place d’une "entreprise" de marchand de biens,est il possible pour une société étrangère de marchand de biens d’acheter des biens en France,de réaliser des plus valus (évidemment) mais de payer ses impôts dans le pays ou est déclare la société car c’est la société qui réalise des plus valus?

exemple:
je crée une société de marchand de biens dans un pays hors UE,j’achète un ou plusieurs biens immobiliers au nom de la société,revente "dans la foulée",paie mes impôts sur les plus valus dans le pays d’origine de ma société ou la fiscalité sera évidemment plus avantageuse qu’en France (surtout que je ne serais plus résident en France)
ce schéma est il possible?
merci

A ma connaissance, les impôts sur les revenu/bénéfice/valeur ajoutée d’une activité qui est localisée en France sont à payer en France. Pour de la rénovation immobilière, la localisation de l’activité ne fait guère de doute, donc ne rêvez pas !

Bonjour,
Nouveau sur ce forum j ai une question a ce sujet.
Je suis particulier et sans vouloir être marchand de bien j ai déjà vendu 3 maisons (toujours des résidences principales) construire par moi même de À à Z :
La 1ère en 2005 (la j ai du donner la TVA résiduelle, soit 15000€)
La 2ème en 2010
La 3ème en 2012
et la 4ème (que j ai bâti aussi entièrement) ou j habite actuellement je commence à m en l’assez…
Si je la vend je pourrais être reclasser marchand de biens ? Si oui, qu elle % donnerais je a l État ?

Sachez que le but premier n est pas de gagnez de l argent (malgré que c est extrêmement lucratif) c est juste que je me lasse et que j ai envi d un nouveau défi a chaque fois et aussi envié de faire toujours + beau et toujours + grand !

Voilà, j espère que quelqu un sera me répondre…

En retour si quelqu un à des questions sur l auto construction n hésitez pas !

Bonne soirée

Tom

Bonjour,
Oui, c est sur qu a force il serait logique que l on me reclasse marchand de bien. Car ça deviendrais un commerce.
Du coup je pense que je vais garder ma résidence actuelle.
Mais bon, le fisc m a quand même pris 15000€ sur ma première résidence principal ! Ce qui est énorme. Et la mon but n etait pas commercial. Heureusement que la loi avait changer en mars 2010 et que j ai rien payer sur les 2 suivantes car comme vous dites, ça aurait fait très mal…

Mais si par hasard, je déciderais (mais ce coup si dans le but de gagner de l argent) de construire une résidence secondaire et la revendre derrière, quel part de mon bénéfice donnerais-je au fisc ?

Merci

Bonne journée

Tom

… sachant que le texte dont DDtee donne la référence s’applique aux "plus-values dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé", c’est à dire à quelqu’un qui n’exerce pas l’activité de marchand de biens (pour lequel il faudra creuser ceci)

Vous avez mal lu, ou au minimum mal compris, car :
  - la 1ère vente de la résidence secondaire n’est exonérées que dans certains cas (et pas dans le votre, car vous possédez voter RP), et ne serait pas taxé à 19% de toute façon (mais à 19% + 15.5% de prélèvements sociaux);
  - le bénéfice comme marchand de bien ne sera pas taxé à 34.5%, mais il faudra payer la TVA sur la valeur ajoutée, les charges (comme une petite entreprise, ou une profession libérales), et l’impôt sur les BIC.