Marchand de biens en SARL de famille…

IMMO67 · #1

Bonjour a tous,

Tout d’abord merci pour toutes vos contributions, vous êtes une communauté extra qui je l’espère saura m’aiguiller.

Pour les présentations, je m’appelle Jérémy, j’ai 33 ans, je suis marié avec 1 enfant, et j’ai "démarré" dans l’immobilier à l’age de 21 ans avec l’achat de 2 appartements. Ayant très bien acheté, l’un des 2 appartements à été revendu 3 ans avec une plus value suffisante pour rembourser le crédit du lot. Par la suite j’ai pu à nouveau acheter des biens mais dans un but purement locatif.

Aujourd’hui je souhaite me lancer dans une activité de marchand de biens et je cherche le montage idéal.

Pour rentrer dans le vif du sujet, j’ai "très bien" acheté un bien la semaine passée et je me dois de trouver le meilleur montage car la plus value estimée est de l’ordre de 80.000 bruts sous 6 mois maximum.

Je pense créer une SARL de Famille ou je serais associé 50/50 avec mon épouse et soumettre le bénéfice à l’IR BIC.

Pouvez vous me confirmer que c’est le montage le plus adapté ?

Si ce n’est pas le cas, merci bien entendu de m’en donner les raisons

D’avance merci à ceux qu voudront bien prendre le temps de me répondre.

Jérémy

Mots-clés : fiscalité, imposition, ir, is, marchand de biens, sarl de famille

IMMO67 · #2

Personne pour me répondre ?

GoodbyLenine · #3

Je doute que ce soit "le montage le plus adapté" (si jamais il est possible).
Avez-vous comparé avec d’autres montages ? Quels sont vos critères de choix ?

guillaumega · #4

Bonjour,

Tout d’abord l’activité marchand de bien est une activité commerciale. Il faut donc une société avec un objet commercial et non civil. Je pense notamment aux SARL, SAS et SNC.
Ca dépend de votre stratégie, du volume sous gestion, des exigences du banquier, de la structuration du groupe etc.

Reste ensuite la fiscalité : pour ma part j’aime pas trop la fiscalité des personnes physiques (surtout en les temps qui courent) donc je préfère l’option IS.
Après il reste à voir s’il faut éviter les cotisations obligatoires sur les dividendes à réinvestir, d’où l’usage de la holding… mais ça engendre des frais de structure supplémentaire (Expert comptable, parfois CAC, IS supplémentaire bien que limité dans le cadre du régime mère/fille etc..).

Cordialement,

IMMO67 · #5

Bonjour et merci pour vos réponses.

@Lenine : critère de choix : Optimisation fiscale pour optimiser le gain de l’opération citée et des suivantes

@guillaumega : La société qui sera créée aura bien entendu un objet commercial et sera de type SARL. Concernant la stratégie elle est relativement simple : Démarrer avec l’achat/vente du bien évoqué pour dégager les 80.000 € bruts attendu et pouvoir les réinvestir pour d’autres opérations en sachant

Je pense et j’aimerais faire 2-3 opérations dans l’année guère plus.

Qu’entendez vous par structure du groupe ?

Merci d’avance

guillaumega · #6

Bonjour,

Quand on réalise plusieurs opérations par an comme vous dites vouloir le faire, il est courant d’isoler chaque deal dans une newco (une nouvelle société) ce qui facilite l’analyse bancaire et permet d’avoir des associés différents sur chaque deal.

Le problème est que lorsque l’on remonte des dividendes à la fin de l’opération, on paie des cotisations obligatoires ( CSG CRDS - 15.5% aujourd’hui).
On ne peut éviter ces cotisations obligatoires sur l’argent que l’on dépense en qualité de personne physique. Mais quand on souhaite le réinvestir c’est pénible de subir la fiscalité des personnes physiques.

En revanche il est possible d’intercaler un holding entre chaque véhicule et la personne physique de manière à faire barrage et ne pas toucher la fiscalité des personnes physiques lorsque les dividendes sont remontés. Auquel cas on se retrouve avec un "groupe".
Ainsi sur l’argent qui est réinvesti (c’est votre souhait je crois), on ne paie pas les fameuses cotisations obligatoires.

Ca c’est le point positif du montage.

Le point négatif est de deux ordres :
-on repaie l’IS sur les dividendes avec une exonération de 95% (régime mère-fille) - ce qui ne coûte pas très cher cependant.
-lorsque les parts d’une SAS sont détenues via une société (holding), on impose un CAC indépendamment des seuils. Ce qui doit faire environ 2k annuels de frais de structure.

Pour finir on a vu que la loi de début d’année sur le financement de la sécu modifie le régime de dividendes des sarl. Désormais il y aura des cotisations sociales sur les dividendes des sarl.

Je ne sais pas encore (pas sûr que les fiscalistes sachent déjà) si les sarl détenues via des holding seront concernées.

Bref, vous concernant, je me demande si détenir vos projets via une SAS unique ne serait pas une mauvaise chose :
Chaque projet rentre dans la SAS (un peu comme une foncière marchand). Si un jour vous avez un très gros projet avec des associés, vous créerez une fille à cette SAS, cette dernière devenant alors de facto holding.
(donc prévoyez dès aujourd’hui un objet social mixte (marchand, patrimonial & portage de participations financières).

Cordialement,

crosby · #7

guillaumega a écrit :
Désormais il y aura des cotisations sociales sur les dividendes des sarl.
Je ne sais pas encore (pas sûr que les fiscalistes sachent déjà) si les sarl détenues via des holding seront concernées

Ce serait quand même très étonnant, puisque la personne morale détenant une SARL peut elle même être très loin de tout détenteur direct personne physique. L’esprit des cotisations sur les dividendes de SARL était je pense d’aligner rémunération par dividendes et rémunération directe. Logique pour des personnes physiques qui payent des charges sociales, mais une personne morale ne cotise pas à la sécu ou au chômage pour son propre bénéfice.

guillaumega · #8

si une sarl verse ses dividendes à sa mère (exemple une Société Civile) pas de problème on est d’accord.
En revanche quand la mère distribue à ses associés qui sont des personnes physique, que fait-on?
Le fisc va-il considérer que ce sont des dividendes issus indirectement de sarl? Ou peut-être échappe-t-on a la fiscalité?

SteevePaca · #9

Bonjour Guillaume,

Je me permet, aux vues de vos compétences évidentes, de vous demander quelques conseils.
Je vous expose donc mon cas.
Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour la cession de mon restaurant (cession du fonds de commerce).
Il s’agit d’une Sarl Unipersonnelle qui réalise cette transaction.
Déjà contrarié par les 65.000 euros de + value à verser aux impôts… Je comprends que les fonds seront bloqués dans la Sarl et que je ne pourrai en disposer personnellement… (plus de compte courant associé à rembourser).
Je ne souhaite pas investir mon argent dans un nouveau restaurant mais souhaiterai acheter un terrain afin de construire une villa dont le but serait la revente à moyen terme.
Je puis-je faire. La transformation de la Sarl en SCi ne semble pas possible… Avez-vous des conseils stratégiques? Dois-je distribuer l’argent et fermer la Sarl en payant au passage RSi, et IR perso, etc?
Dois-je me servir de la Sarl pour cette acquisition?
A vous lire avec mes remerciements anticipés.
Steeve

guillaumega · #10

Bonjour,

A vous lire j’ai l’impression que vous pouvez utiliser la sarl existante pour faire cette opération.
Bien sûr validez ce point avec votre expert comptable.

Cordialement,

GoodbyLenine · #11

Vérifiez aussi que l’objet social de la SARL (peut-être liée à la restauration) lui permet de réaliser la nouvelle activité (marchand de biens, ou investissement immobilier à vocation patrimoniale), ou à défaut modifiez-le (procédure un peu compliquée, mais pas inaccessible).

Analysez bien les conséquences à long terme, car si vous éviter de payer de l’IR maintenant, pour en payer beaucoup plus dans 10 ans, ce ne sera pas forcément un bon choix…
(Vous n’avez pas précisé pas mal d’information, comme si votre SARL est à l’IS ou à l’IR, ce qui permettrait de se faire une idée des impacts).

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