Préparer la retraite de ses parents locataires de leur logement…

Kabal · #1

Bonjour,

Ceci est ma toute première demande d’informations sur ce forum sur un sujet sérieux !
Ma mère va être à la retraite dans 5 ans et après étude de ces finances et de son salaire actuel et à venir, elle ne pourra pas assurer seule les dépenses notamment du loyer. Du coup mes deux sœurs et moi-même envisageons :
- soit de payer le loyer de ma mère
- soit d’acheter avec comme objectif la revente du bien à la fin. Le bien acheté serait soit au nom des enfants qui céderait l’usufruit à notre mère avec un crédit pris à 4 de préférence (à voir ça)

Actuellement, son loyer est d’environ 500€/mois et un bien de même taille coûte actuellement 150-200k€. Les priorités sont bien entendu :
1) assurer le logement de notre mère
2) si possible, d’être en positif à la fin de l’opération.
3) ne pas saper les réserves des 3 enfants qui devront par ailleurs acheter avec leurs conjoints respectifs leur RP.

Selon vous de quoi, j’ai besoin pour faire le calcul et savoir si c’est rentable de louer ou d’acheter. Le plus dur étant l’incertitude de la date de la mort qui ne peut être estimé.
Merci de votre aide et de vos conseils.

Mots-clés : achat, choix, location

Rolando33 · #2

Bonjour,

vous trouverez plusieurs simulateurs gratuits sur internet pour "choisir" entre l’achat et la location.

Quelques remarques:
emprunter à 4, dont une retraitée ?
Votre mère restera-t-elle réellement dedans longtemps, ira-t-elle vivre en maison de retraite dans quelques années?
Dans quelle ville (quid de la revente ?)?

Des spécialistes du forum vont sans doute vous aider davantage, voilà mon opinion en attendant.

Rolando33.

kmo · #3

Si vous vous engagez dans des découpages usufruit/nue-propriété en fanille, lisez bien l’article 751 du CGI et assurez-vous avec le notaire au moment des actes initiaux que vous avez le nécessaire pour ne pas etre en mauvaise situation au moment de la succession : d’expérience, la gestion apres coup c’est tres tres pénible.

GoodbyLenine · #4

Bonjour,

Vu le rendement locatif du bien concerné (500€/mois vs 150-200k€ = 3-4% brut) il ne doit pas être avantageux financièrement d’acheter un tel bien, plutôt que de le louer, sauf à anticiper une plus-value significative à la revente, ce qui n’est sans doute guère plausible aujourd’hui. De plus, un achat plomberait la capacité d’emprunt des enfants, et immobiliserait une partie de leurs ressources financières, pour une durée indéterminée.

Je vous suggère donc de creuser le "plan" suivant :
- votre mère continue à louer son logement (ou un autre similaire).
- votre mère perçoit des aides au logement (ou autres) auxquelles son niveau modeste de revenu donne droit [*1].
- les 3 enfants financent en partie le loyer de la mère, qui n’a pas des ressources suffisantes;
- les enfants déduisent de leurs revenus ces montants, comme des "pensions" versées à leur mère [*2].

[*1] Cette proposition a sans doute l’avantage (par rapport à la situation où votre mère serait logée à titre gratuit dans un logement appartenant à ses enfants) de permettre à votre mère de bénéficier de plus d’aides ou allocations. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des organismes concernés pour le confirmer, en commençant sur internet (par exemple ici et là ou ici aussi ou en vous aidant avec google).

[*2] Il faudra bien vérifier que tous les éléments sont réunis, pour que le fisc ne conteste pas la notion de "mère dans le besoin" et donc la nature (déductible) des pensions. En particulier, ça suppose que votre mère n’ait pas de patrimoine dans lequel puiser des ressources.

En espérant vous avoir aidé ;-)

Kabal · #5

Rolando33 a écrit :
Bonjour,
vous trouverez plusieurs simulateurs gratuits sur internet pour "choisir" entre l’achat et la location.
emprunter à 4, dont une retraitée ?
Votre mère restera-t-elle réellement dedans longtemps, ira-t-elle vivre en maison de retraite dans quelques années?
Dans quelle ville (quid de la revente ?)?
.

Ma mère voudra sans aucun doute ne pas imposer cela à ces enfants donc un emprunt à 4 est quasiment sur. A moins de trouver un moyen pour qu’elle rétribue ces enfants car elle ne supportera sans doute pas de dépendre entièrement de ces enfants pour ça.

Quant à la maison de retraite, effectivement, c’est aussi un élément à prendre en compte mais difficile de dire à quelle âge cela va arriver. Actuellement, elle a encore 3-5 ans à faire avant d’être à la retraite. Mon grand-père est mort au alentour de 100 ans, ma grand mère vit toujours est à environ 90 ans. Aucun des deux n’a été ou est en maison de retraite et ils se portaient bien (autonome) avant leur mort.

La revente du bien est un sujet compliqué justement. Aucun de nous ne connait bien la région et sera capable de dire s’il sera facile de revendre le bien. Revendre à perte ne nous dérangerait pas car dans tous les cas, ce sont des fonds "perdus". Le tout est que l’opération ne nous fasse pas perdre trop (à définir).

kmo a écrit :
i vous vous engagez dans des découpages usufruit/nue-propriété en fanille, lisez bien l’article 751 du CGI et assurez-vous avec le notaire au moment des actes initiaux que vous avez le nécessaire pour ne pas etre en mauvaise situation au moment de la succession : d’expérience, la gestion apres coup c’est tres tres pénible.

Nous passerons par un notaire car nous sommes des "bleus" en investissement et si un montage de ce type devait se faire, un conseil nous paraîtra indispensable.

Pour le moment, je regarde ce qu’il est possible de faire et des données dont j’ai besoin pour faire les calculs (et bénéficiez de vos expériences pour m’orienter).

PS : GoodByLenine, nos posts se sont croisés.
Le rendement locatif que vous calculez est biaisé car le logement actuel est à loyer modéré. Je pense (donc à creuser) que le loyer doit être supérieur mais ne n’atteindra sans doute pas les 10% de rentabilité.
Je vais de ce pas lire tout ce que vous m’avez indiqué car je n’avais pas pensé que les retraités pouvaient avoir accès à des aides. Quant au patrimoine, elle n’en a aucun actuellement et depuis 1 an seulement économise sur un placement indéterminé pour les cas de coup dur (comme la réparation voiture ou voyage en prévision du décès de sa mère).

toudoucement · #6

les aides au logement ne sont pas accessibles si on loue à un ascendant ou à un descendant.

je pense que le mieux est que votre mere continue à louer à un tiers ou qu’elle emprunte elle meme pour beneficer des allocs(quitte à lui aider à rembourser).

si elle a encore 3 à 5 ans d’activité,la route va etre longue avant la maison de retraite(ma mere a 86 ans et vit toujours chez elle)

si vous voulez investir dans l’immobilier,il y’a surement plus rentable(surtout si certains d’entre vous ne possedent pas leur résidence pple)

avec les APL,il vous restera qq 10aines d’€ à mettre chacun pour couvrir le loyer de votre mere

Range19 · #7

toudoucement a écrit :
les aides au logement ne sont pas accessibles si on loue à un ascendant ou à un descendant.

Bonsoir,
Si le bien est acheté en SCI, aucun problème pour louer à un membre de sa famille sous réserve qu’il y ait perception réelle du loyer.

Philippe30 · #8

SCI et APL (allocation logement) - Creation SCI

La possibilité de pouvoir bénéficier d’APL lorsque l’on est locataire d’une SCI, que le capital de cette société soit détenu par des ascendants (parents) et/ou par le locataire lui-même, résulte en réalité d’un vide juridique.

Or ce vide juridique va à l’encontre de l’esprit de la loi, qui tend à aider justement ceux qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale (habiter chez un membre de sa famille ou dans un logement appartement à un ascendant ou descendant).

En conséquence, à compter de 2014, il sera expressément interdit de percevoir des APL au titre de la location d’un immeuble appartenant à des ascendants ou descendants via une société civile immobilière. Les locataires concernés vont donc se retrouver fraudeurs. Or cette fraude va être recherchée par la CAF. En particulier, la CAF a la possibilité d’interroger l’administration pour connaître le nom des associés d’une SCI qui loue un immeuble à un locataire bénéficiaire de l’APL. En cas d’irrégularité constatée, l’arrêt du versement des APL devrait être automatique, et l’on ignore sur quelle période les APL indûment perçues devraient être remboursées.

Dès 2014, des contrôles par sondage seront effectués.

Philippe

Range19 · #9

Le mieux est de s’adresser à son ADIL ou la CAF concernée. Pour l’heure, leur réponse est constante et va dans le sens de ce que j’ai exprimé, en tout cas pour mon département.
Les CAF communiquent toujours ceci (voir le derneir paragraphe de la réponse) :
Location à son enfant d’un bien immobilier : a-t-il droit à l’APL ? | Dossier Familial

1. APL et indivision

Dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire, ascendant ou descendant de certains indivisaires, pourra obtenir des allocations logements uniquement si cette indivision est composée d’ascendants ou descendants mais aussi de personnes sans aucun lien de parenté avec le locataire.

2. APL et SCI

Dans le cas d’une société civile immobilière (SCI), le locataire, ascendant ou descendant des associés, pourra obtenir des allocations logements dans tous les cas.
Cependant, étant donné le risque d’une contestation de la réalité de cette SCI, il sera d’autant plus important de respecter les règles de fonctionnement de la SCI et celles du bail d’habitation.

*Un bail devra obligatoirement lier le locataire à la SCI.
*Le montant du loyer devra être fixé aux conditions du marché.
*Le règlement du loyer devra être effectif.
*Ces loyers entraîneront l’établissement de quittances de loyer.
Source droit APL dans le cas d’une indivision ou une SCI

La circulaire CNAF, n°2004-112, 7 septembre 2004 indique que l’exclusion du droit à APL du locataire d’un logement appartenant à l’un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint ou concubin, ne s’applique pas lorsque le logement loué (et pour lequel est payé un loyer aux conditions de marché) appartient :
en indivision à un ascendant ou un descendant et à d’autres personnes que l’ascendant ou le descendant,
à une personne morale composée d’ascendants ou de descendants (SCI familiale). "[/i]

Dernière modification par Range19 (22/11/2013 15h05)

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