Régime LMNP : questions pratiques et aspects fiscaux
Cette discussion porte sur les aspects pratiques et fiscaux du régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), notamment pour les débutants. Un membre, freesas, pose des questions sur la gestion des factures suite à l'acquisition de studios meublés, soulignant des incertitudes concernant le régime réel simplifié et l'option comptabilité super-simplifiée. Les participants mettent en avant l'importance de ventiler les charges et les immobilisations sur une même facture, précisant que les factures servent uniquement en cas de contrôle. La gestion du prorata temporis de la taxe foncière est également abordée, soulignant l'importance de clarifier ce point avec le notaire.
La discussion aborde ensuite les différentes options pour la gestion comptable, notamment l'externalisation auprès d'un expert-comptable (EC) ou le recours à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Les membres partagent leurs expériences et les différentes options possibles (fournir toutes les factures à un EC, un suivi personnel avec validation par un EC, ou une gestion complète par le CGA). La question du choix entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC est soulevée, avec un accent sur les implications en termes de TVA. Plusieurs membres insistent sur le fait qu'opter pour la TVA en LMNP est généralement inapproprié dans ce cadre.
Un point central de la discussion concerne les démarches administratives d'inscription au régime LMNP, notamment la nécessité ou non de remplir le formulaire P0 (P0i ou P0 CMB). De nombreuses contributions soulignent des divergences d'interprétation entre les informations fournies par les services fiscaux et les professionnels comptables, mettant en lumière la nécessité de se référer à des sources officielles et de bien vérifier les informations obtenues oralement. L'importance de la précision des informations fournies et de la vérification des déclarations est soulignée à plusieurs reprises, avec une mise en garde sur la variabilité des pratiques locales.
Enfin, la discussion explore des sujets plus avancés comme les calculs d'amortissement, les reports de déficits, les implications du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et les différentes structures juridiques pour l'investissement en LMNP (SCI, SARL de famille...). Les membres débattent des avantages et inconvénients fiscaux de chaque option, mettant en exergue les complexités du régime LMNP et l'intérêt de se faire accompagner par un professionnel compétent. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et sa mise en place en LMNP est particulièrement détaillée, ainsi que les différentes autres taxes associées à cette activité.
Les échanges mettent en évidence les difficultés rencontrées par les nouveaux investisseurs LMNP face à la complexité du régime fiscal, l'importance de la compréhension des aspects comptables, ainsi que la nécessité de se faire accompagner par des experts compétents pour éviter les erreurs et optimiser la gestion de leurs investissements.
Bonjour à tous et merci pour ce forum!
J’ai 2 studios que je loue en meublé. Je n’ai pas encore terminé toutes les démarches administratives…
Concernant le formulaire p0i, dois-je en remplir un par studio ou un seul pour l’ensemble de l’activité?
Merci par avance de vos réponses.
Celine
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Hall of Fame Un seul si les studios sont au même endroit, 2 s’ils dépendent de 2 centres des impôts différents.
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Bonjour GoodbyLenine,
Merci de cette réponse rapide.
Les 2 studios sont situés à 800 mètres l’un de l’autre dans la même ville, mais dépendent de 2 centres des impôts différents! (les 2 centres sont à la même adresse, mais à 2 étages différents…)
En fait, j’habite dans un département différent de celui dans lequel sont situés les studios et les administrations que j’ai contactées ne sont pas d’accord. Les impôts m’ont conseillé de m’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce du département de mon domicile avec mon adresse personnelle. Quand je m’y suis rendue, le greffier (la secrétaire est allée lui demander…) a refusé de prendre mon inscription, car les logements étaient situés dans un autre département. Quand j’ai appelé le greffe du tribunal du département dans lequel sont situés les appartements, on m’a répondu que les instructions qu’ils avaient reçues étaient que je devais m’inscrire auprès du greffe de mon domicile…. euh? Ils ont quand même ajouté qu’ils accepteraient ma p0i si les autres l’avaient refusée (cool, j’ai le droit d’entrer dans la légalité! :0)
Quand pensez-vous?
Sinon, jusqu’à présent, j’ai tenu une comptabilité globale. Pensez-vous que je doive tenir une comptabilité distincte pour chacun des 2 studios (ce qui paraîtrait logique si j’ai 2 numéros SIRET).
Encore Merci.
Celine
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GoodbyLenine a écrit :
Un seul si les studios sont au même endroit, 2 s’ils dépendent de 2 centres des impôts différents.
… Et donc 2 CFE ?
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Hall of Fame Celine a écrit :
Qu’en pensez-vous ?
Les pratiques des greffes semblent variées, et il vous faut trouver une manière de vous adapter à ces réalités du terrain, sans trop vous en formaliser, et en évitant ce qui pourrait avoir des conséquences trop dommageables.
J’évite de me déplacer aux greffes, et je leur écrit. Ca n’accélère pas la chose, mais au moins je reçois leurs réponses par écrit, et ne devrais pas avoir de difficulté à démontrer ma bonne foi si c’est un jour nécessaire.
Pour la compta, je ne sais pas trop (je fait faire par un pro), mais il y a des cas , par ex s’il y a des déficits où un déficit sur un bien ne se reporte pas sur un autre bien.
Allez lire http://0441665w.free.fr/download/GEA/fi … scaBIC.pdf par exemple ou recherchez ce qui se réfère à la tunnélisation en compta.
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Pourquoi vous faites la compta ?
1/ pour remplir la déclaration fiscale. Le fisc s’attache au résultat. Comme in fine tout s’aditionne, vous pouvez faire une compta globale. Ensuite, pour justifier la réalité des dépenses en cas de contrôle, il faut que vous réussissez à justifier les dépenses et donc savoir sur lequel des biens vous l’affecter.
2/ pour connaitre la rentabilité de vos investissements. Si vous voulez savoir si votre bien#1 est plus rentable que votre bien#2, vous êtes obligée de faire de la compta analytique séparée.
Donc, en fonction de ce que vous cherchez … vous optez pour une option.
Ceci dit, je préconise de faire de la compta analytique. Profitez de la nouvelle année pour rajouter une colonne dans votre excel dans laquelle vous mentionnez le bien si vous ne voulez par rependre vos dépenses de 2013 …
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Merci de vos réponses.
@pierrejacques11: les 2 CFE est ce qui me pose problème… Surtout que l’on me parle d’appliquer le minimum forfaitaire sur chacun des 2 biens, soit 450 euros par studio! Mais comment imaginer, lorsque l’on achète, que 2 biens si proches puissent ne pas dépendre du même centre des impôts?!
@Boubouka: la comptabilité analytique me paraît être une bonne idée.
@GoodbyLenine: j’ai décidé de m’adresser par écrit au "saint des saints" et ai posé la question sur impôt.gouv.fr comme cela j’aurai une trace écrite. Etant donné que tout ce qui provient de ce site est opposable à l’administration fiscale, ça m’a paru être la meilleure solution. Quant aux délais, on verra bien! Encore merci.
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Attention, tout ce qui provient des réponses par mail de l’administation fiscale n’est pas opposable… Ces échanges restent utiles pour avoir une information générale et prouver sa bonne foi, certes, mais pour avoir un avis opposable, il faut passer par le rescrit fiscal : http://vosdroits.service-public.fr/part … 3551.xhtml
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Merci Nikki pour l’info. Les impôts m’ayant eux-mêmes dit que tout ce qui était sur impôt.gouv.fr leur était opposable, j’avais supposé que la réponse à une question posée via ce site leur était aussi opposable…
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1 #235 05/06/2014 00h32Bonsoir Boubouka,
Boubouka a écrit :
J’ai fait mon excel, que je mets à disposition de ceux qui souhaitent l’utiliser ou proposer des améliorations. consultable en cliquant ici.
[…]
Je viens de jeter un oeil rapidement à votre fichier, il me semble que le calcul du déficit foncier n’est pas correct. En effet, vous incluez l’amortissement dans ce calcul, or l’amortissement ne peut que réduire le résultat d’exploitation, mais pas créer de déficit, comme indiqué ici par exemple :
LMNP : les déductions possibles en régime réel
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Excusez moi, je réponds tard. Je n’ai pas vu votre intervention.
Oui, il est possible qu’il y ait des erreur dans cette première version. Depuis j’ai amélioré ma boite a outils. Je suis disposé a la partager avec ceux que cela intéresse, même si avec le temps elle est devenue plus complexe et plus ardue a comprendre.
Merci TheVoid.
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Bonjour à tous,
Un âme charitable pourrait-elle aiguiller mon chemin?
Situation:
En 2017, j’ai effectué pour la première fois de la location saisonnière. Je n’ai pas souhaité bénéficier de l’option au réel car cette dernière ne m’était pas profitable. C’est rare mais c’est mon cas.
Je pensais qu’en 2018, la situation serait la même et je n’ai pas levé l’option avant la date butoir du 01/02/2018.
Mais la situation a changée, car vers le mois de mai, je serai propriétaire d’un immeuble de 2 appts loués en meublé. Et dans cette situation l’option au réel et largement plus avantageuse, surtout que la premier année, il y a de nombreux frais à déduire.
Mes questions sont les suivantes: puis-je envoyer en retard d’un mois un courrier pour demander la levé d’option pour les revenus 2018?
En réalité, c’est confus pour moi. La date butoir du 01/02/2018 correspond au revenu 2017? Ou au revenu 2018? J’ai loupé le coche?
L’idéal pour moi serait donc 2017 en microbic et 2018 en réel, cela est réalisable donc ma situation?
Merci pour vos éventuelles aides sur le sujet.
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1 #238 11/03/2018 20h22Je crois que cette année suite au passage au plafond de 70k en micro, le delai pour paser au réel est proroger. D’autre part, j’ai lu sur ce forum des membres qui ont fait une demande avec un mois de retard et ils ont pu passer au réel.
Il faudrait téléphoner à votre centre des impots, et trouver "le" bon interlocuteur qui sache!
Attention vous ne pouvez pas passer au réel que ce nouveau bien, tous vos meublés (touristique et non touristique) seront au réel…
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Je ferai un retour, dès réception de la réponse du service des impôts.
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Bonjour,
J’ai deux questions concernant le remplissage du formulaire P0i.
1) Quelle date de début d’activité doit-on renseigner ? En effet j’ai acheté en soldes un canapé quelques semaines avant l’achat de mon studio LMNP. J’ai précisé sur la facture "LMNP NomdeFamille" pour rattacher le mobilier à mon activité. (j’ai eu ce conseil via un comptable).
Cependant je m’interroge sur la date de début d’activité à préciser dans le P0i. Doit on préciser un début d’activité au moment de la 1ere facture ?
2) Auparavant en couple, nous avons eut un LMNP avec un N° de SIRET. Ma situation a changé suite à un divorce.
Dois-je cocher "OUI" à la question "Avez vous déjà exercé une activité non salarié" ? (en tout début de déclaration du P0i, onglet 1)
Merci de vos retour,
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1 #241 19/03/2019 16h07OnclePicsou a écrit :
Bonjour,
J’ai deux questions concernant le remplissage du formulaire P0i.
1) Quelle date de début d’activité doit-on renseigner ? En effet j’ai acheté en soldes un canapé quelques semaines avant l’achat de mon studio LMNP. J’ai précisé sur la facture "LMNP NomdeFamille" pour rattacher le mobilier à mon activité. (j’ai eu ce conseil via un comptable).
Cependant je m’interroge sur la date de début d’activité à préciser dans le P0i. Doit on préciser un début d’activité au moment de la 1ere facture ?
2) Auparavant en couple, nous avons eut un LMNP avec un N° de SIRET. Ma situation a changé suite à un divorce.
Dois-je cocher "OUI" à la question "Avez vous déjà exercé une activité non salarié" ? (en tout début de déclaration du P0i, onglet 1)
Merci de vos retour,
1) Je crois qu’il est théoriquement impossible de comptabiliser une charge ayant eu lieu avant le début de l’activité… ça paraît logique dit comme ça. Cependant, la date de début d’activité n’est pas forcément celle du jour de la signature de l’acte définitif de vente : si vous avez acheté un canapé au titre de votre activité LMNP, c’est que quelque part votre activité existe déjà. A votre place, j’inscrirais au p0i la date d’achat du canapé comme date de début d’activité.
Attention, il est par ailleurs conseillé de faire sa déclaration dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Je ne sais pas ce que vous risquez (pas grand chose selon moi si ça reste raisonnable) à le faire en retard mais soyez vigilant tout de même.
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Est ce que quelqu’un saurait répondre pour le point 2) ?
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