Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?

Les avantages et inconvénients des résidences de service ont été plusieurs fois.

Il faut regarder vraiment ce que vous achetez. Est ce un bien immobilier ou un bout d’un contrat commercial. Quel est le rapport de force vis a vis de l’exploitant.

Personnellement je déconseille ce genre d’investissement.
Vous trouverez peu de personnes qui vous y encourage.

PS. La rentabilité 900x12/65000 me semble très élevée … 16% !

Le risque, avec ce type de bien, est la vacance locative, car les charges sont très élevées, et restent à payer même en l’absence de locataire. Vous êtes complètement/largement dépendent de l abonne santé de l’exploitant d’une telle résidence (=> vérifier qu’il fait du bénéfice sur cette résidence, et qu’il est solide financièrement). Il est souvent difficile de revendre ce type de bien (d’où le prix qu’on vous propose).

Je comprends.
Vous n’achetez pas un investissement. Vous achetez un prix.

Effectivement ce n’est pas pareil.

L’investissement peut être mauvais, et le prix intéressant. Ce n’est pas contradictoire.

Vous achetez un prix. Le prix est intéressant !

latypik a écrit :

Mais à ce prix là j’hésite quand même !

Si vous cherchez un peu, vous allez trouver des établissements de même nature dont les propriétaires vendent les appartements pour 5 ou 10000 €uros. Comme dit précédemment les charges sont généralement très élevées et les vacances locatives aussi importantes… Parfois le syndic de copropriété est au bord de la cessation de paiement car des copropriétaires de peuvent/veulent plus payer les charges.
Mon propos est général, je ne connais absolument pas le cas des résidences Hespérides

@latypik : savez-vous depuis combien de temps l’appartement est loué?

Bonjour,

Je cherche ce genre de bien pour mon Père, pourriez-vous me donner
les caractéristiques du bien et les coordonnées du vendeur?

Cordialement.

PS : j’ ai bien vu que votre message daté depuis  1 an.

merci

Merci pour vos conseils précieux.

Bonjour,

Je me permets d’intervenir sur ce sujet des hespérides car je pense qu’il est très mal traité.

Dans l’ordre :

- Pour répondre à Boubouka

Boubouka a écrit :

Est ce un bien immobilier ou un bout d’un contrat commercial. Quel est le rapport de force vis a vis de l’exploitant.

Il n’y a pas d’exploitant dans les résidence hesperides : il n’y a donc pas de contrat commercial… En effet il ne s’agit pas de LMPP avec une rentabilité et un exploitant mais bien d’un appartement qui pourra aussi bien être loué sous le régime de la loi de 89 ou bien en meublé. Il n’y a pas d’exploitant donc pas de rapport de force…

Pour répondre à GoodbyLenine

GoodbyLenine a écrit :

Le risque, avec ce type de bien, est la vacance locative, car les charges sont très élevées, et restent à payer même en l’absence de locataire. Vous êtes complètement / largement dépendent de la bonne santé de l’exploitant d’une telle résidence.

Les charges ne sont pas tous les mêmes d’une résidence à l’autre : il vaut mieux choisir une résidence avec au minimum 70 lots : les charges sont moins hautes. Elles sont récupérables à hauteur d’environ 90/92 % selon les résidences.
Après il y a des résidences pleines et d’autres moins pleines…
Le senior classique qui viendra dans ce type de résidence sera veuf et aura beaucoup de moyen. Le cœur du marché est le T2.
Il suffit simplement pour louer très facilement son appartement :
- d’investir dans une résidence bien située et pratiquement pleine,
- d’investir dans un appartement avec une vue et une orientation correcte (comme dans l’immobilier classique en fait..),
- s’assurer du loyer pratiqué pour connaitre sa rentabilité (comme dans l’immobilier classique en fait..),
- de refaire un minimum l’appartement : moderniser la cuisine, mettre une douche (pas de baignoire pour un senior c’est mieux), avoir un parquet (pas de moquette..) et mettre des volets roulants électriques).

GoodbyLenine a écrit :

. Il est souvent difficile de revendre ce type de bien (d’où le prix qu’on vous propose).

Dans certaine résidence les appartement s’arrache et ne passe même pas par des agences car il y a une liste d’attente…
Concernant le prix : les bonne affaires se font à l’achat : pour avoir une bonne rentabilité genre 5 / 6 % il faut trouver un bien peu onéreux…
Souvent les ventes sont consécutives d’une succession : il est connu que les biens des successions sont les meilleurs affaires.. Aussi les appartements à la vente sont souvent à refaire car occupé depuis 10 / 15  / 20 ans par la même personne : et ce n’est pas un senior qui va se mettre à faire des travaux (plus l’age, plus la force, plus l’envie, etc.. ). L’appartement qui se vendra rapidement sera celui avec rien à faire : le senior pose ses valises et c’est tout.

- Pour répondre à DDtee

DDtee a écrit :

Si vous cherchez un peu, vous allez trouver des établissements de même nature dont les propriétaires vendent les appartements pour 5 ou 10000 euros. Comme dit précédemment les charges sont généralement très élevées et les vacances locatives aussi importantes… Parfois le syndic de copropriété est au bord de la cessation de paiement car des copropriétaires de peuvent/veulent plus payer les charges.
Mon propos est général, je ne connais absolument pas le cas des résidences Hespérides

Oui il y a des résidences au fin fond de la brousse près de Tours, dans le massif central ou à Soisy ou les appartements ne valent rien.
Concernant les Hespérides ce n’est pas le cas, notamment pour Aix, Cannes, Angers, Rennes, ou en région parisienne. Le reste je ne connais pas.

- Pour répondre à EricB

EricB a écrit :

- Quel est le marché local? Quels sont les prix des locations de studios dans la ville?
- Pourquoi un locataire paierait-il 1500€/mois s’il peut trouver un studio moins cher? A ce prix vous avez quand même un 3 pièces sur Paris.
- Quels sont les prix de vente de studios dans la ville? Comparer avec une opération de type investissement locatif sur le marché privé dans la même ville.

Il faut comparer ce qui est comparable : si le locataire va mettre 1500 € dans ce genre de studio c’est pas pour avoir plus petit qu’ailleurs : c’est qu’il a besoin d’aller dans ce type de résidence : restauration, sécurité, amitiés, services, animations, sorties, etc, etc, etc..
Ce qui compte c’est quel est la rentabilité à la sortie ? objectif mini 5 à 6 % !

Personnellement j’ai 7 appartements dans les résidences Hespérides et je ne compte pas m’arrêter là : avis aux vendeurs : je suis preneur (mode privé svp) (exclusivement hespérides : le reste ne m’intéresse pas).

J’ajouterais, en tant que simple foreumeur, que, plus généralement que la charte, c’est aussi la "nétiquette", qui dit :
- quand on débarque quelque part, on se présente d’abord.
- on évite que son ou ses premier(s) message(s) soient pour promouvoir fortement un produit, sous peine d’être assimilé à du spam et banni.

La réaction que vous recevez en réponse, JPLaf, reste pour le moment assez sympa ; sur d’autres forums vous auriez été exclu immédiatement.

une bonne rentabilité genre 5 / 6 %

c’est le meilleur investissement que je connaisse

Je crois que certains éminents membres du forum connaissent de meilleurs investissements. (je ne parle pas de moi, je suis un modeste débutant ; mais il y a ici quelques pointures, et pas seulement dans l’immobilier…)

Vous pourriez peut-être apprendre des choses ici, si vous êtes vraiment curieux de ce qui s’y dit, au lieu de débarquer avec vos certitudes et votre prosélytisme.

Dans certaine résidence les appartement s’arrache et ne passe même pas par des agences car il y a une liste d’attente…

On peut avoir des exemples précis ? J’ai comme un doute sur votre publi-message.

Cela dit, on est sur le fil des résidences Héspérides, alors je trouve cela pertinent que l’on profite de votre connaissance de ce secteur pour approfondir un peu l’intérêt de cet investissement.

Il est probable que sur un parc de résidences très diversifiées, certaines sont plus intéressantes que d’autres :
- d’un côté celles qui ont une forte demande locative (vous évoquiez des listes d’attente),
- de l’autre celles qui ont plutôt un excès d’offre, avec de nombreux appartements à la vente et/ou à la location qui peinent à trouver preneur. Cette moindre demande peut être due à l’emplacement, au climat, à l’état de la résidence… Ce qui peut bien sûr avoir un effet très défavorable sur la liquidité du bien, que ce soit à la vente ou à la location.

Vous avez cité plus haut "Aix, Cannes, Angers, Rennes". C’est votre sélection des résidences avec la plus forte demande, ou bien y en a-t-il d’autres qui sont également intéressantes ?

Je viens de regarder sur le bon coin les offres de vente pour la résidence de Pau, et je vois des offres pour 1 T2 aux prix suivants : 39200 €, 90000 €, 99 360 €. Le premier est plus petit. Ramenons en prix au m² : 911 €, 1636 €, 1577 €.
Je m’interroge au vu de telles différences de prix (même si celui à 39200 € semble nécessiter un rafraîchissement). Lequel de ces prix est représentatif de la vraie valeur d’un appartement dans cette résidence ? Est-ce celui à 40 k€, ou celui à 90 k€ ? C’est troublant.

Pour Cannes, je vois 1 T2 à vendre à 280 k€ soit 6511 €/m²; et un garage à vendre à 35 k€ ! Ouch, c’est 6 fois plus cher qu’à Pau ! On dirait que la demande n’est pas tout à fait la même ?

Pour Lyon 6e, je vois un T1 en RDC à 1760 €/m² et un T2 en étages à 3387 €/m². Là aussi je m’interroge sur une telle différence de valorisation dans la même résidence.

A l’intérieur de chaque résidence, n’y aurait-il l’effet d’une différence entre ceux qui cherchent à vendre au prix où ça part (= les prix les plus bas) et ceux qui s’accrochent aux prix du passé (par exemple, ceux qui veulent revendre au prix auquel ils ont eux-mêmes achetés) ?

Sur le principe lui-même, je trouve que le niveau des charges est assez affolant, sachant que la plupart des services sont payants en supplément. Les résidents paient donc pour le droit de payer à nouveau pour acheter des services. Menfin, pourvu qu’il y ait de la demande pour de tels biens, c’est tout ce qui compte. Si les résidents sont prêts à payer, pourquoi pas…

Même si vous avez raison de dire que l’exploitant n’est pas un exploitant comme dans un EHPAD, et que l’appartement est possédé en co-propriété et non pas en local commercial loué à l’exploitant, il y a bien un exploitant. Celui-ci fournit son image, son réseau, un nom (les Hespérides), des services, un standing. Si cet exploitant vendait la résidence (enfin, ce qui lui appartient dans la résidence) ? S’il vendait à un organisme peu scrupuleux qui sabre les services et laisse les parties communes résidence se dégrader ? Ou encore, que l’exploitant disparaisse purement et simplement ? Il resterait un appartement dans une co-propriété désemparée, parce qu’elle a perdu ce qui faisait son identité et sa plus-value.
C’est quand même un risque d’avoir un bien dont la valeur dépend d’une spécificité de la résidence ; spécificité qu’on ne maîtrise pas.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 13h24)

JPLaf a écrit :

La rentabilité recherchée doit en effet à mon sens être de 5 / 6 % mimimum.

Rentabilité de 5 / 6%.
En brute, nette, nette après imposition ?
Ca change souvent pas mal les chiffres.