Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

titoux a écrit :

Miguel,

Vous seriez donc plutôt d’avis d’acheter…
Effectivement, les tranches d’impositions peuvent changer sur une aussi longue durée…

Merci pour vos différents avis, qui recoupent en partie les miens.

Titoux,

Vous semblez avoir bien étudié tout cela.
La banque vous suit et vous finance a 100% voir +
Le taux semble bon (moi qui vis a l’étranger, je ne peux pas confirmer cela,
je suis incompétent a ce niveau).

La distance 20 ans  c’est long mais vous pouvez revendre en partie avant …
il y aura des travaux … des changements de locataires etc…
L’ assurance deux têtes  me semble bon marché. (a moins que ce soit 50% sur chaque tête).

Vous auriez peut être intérêt a voir un courtier en assurance, car compte tenu de votre âge,
cela peut être moins cher de prendre une assurance décès individuelle, plutôt que l’assurance groupe du prêteur. (a vérifier)
Les loyers augmentent toujours un peu;
le remboursement du prêt, lui ne change pas, le taux fixe n’est ce pas ?

Pas de pénalités pour remboursement anticipé du prêt ?

Vous me donnez l’impression de savoir ce que vous faites.

Si vous êtes conscient de ce que vous faites, et que vous ne vous n’êtes pas en train de vous construire un rêve.
Il vient un moment ou il faut prendre une décision.

Ceux qui décident de ne pas décider, ne font jamais rien.

D’après ce que vous nous avez dit il semblerait que
"vous aillez couvert toutes les bases".
Il est naturellement difficile de vous dire allez-s’y …
c’est a vous de prendre cette décision.

Quoiqu’il arrive, il est toujours bons d’avoir des liquidités.
Donc financement maximum, si vous pouves l’obtenir.

Jetez vous a l’eau, 140.000 c’est pas grand chose en comparaison de ce que vous allez acquérir.
Certains membres du forum, et pas des moindre, vous ont répondu.
Ils n’ont pas émis d’avis négatifs

L’emplacement ?  emplacement ? emplacement?
au fait, est ce bien placé?
Revendable ?
Si vous répondez "oui" aux deux dernieres questions, il n’y a plus a hésiter.

Il est important de séparer le prix de chaque bien (sur le papier), juste pour
avoir un prix d’achat en cas de revente.

illustration du changement:

Le figaro a écrit :

HOME ECONOMIE FLASH ECO 
Par lefigaro.frMis à jour le 01/09/2013 à 10:24 Publié le 01/09/2013 à 10:17
A compter d’aujourd’hui, les particuliers qui vendent une résidence secondaire ou un appartement qu’ils avaient acheté pour le louer paient moins d’impôts. Comme annoncé en juin par François Hollande, l’exonération de l’impôt sur les plus-values est désormais acquise au bout de vingt-deux ans et non plus trente ans.

Par ailleurs, pendant un an (du 1er septembre 2013 au 31 août 2014), les vendeurs de vont bénéficier d’un abattement de 25% sur leur plus-value.

Ce dispositif,  mis en place pour débloquer le marché de l’immobilier, sera inclus dans la loi de finances pour 2014 qui sera présentée à la fin du mois. Il s’applique toutefois bien aux transactions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Dernière modification par Miguel (02/09/2013 03h59)

Les démarches sont enclenchées pour la signature.
Les préparations pour le compromis de vente sont en route.
Le signature devrait arriver sous peu.
Ce post aura été le fruit de presque 4 mois de discussions du début du projet à la signature.
Pour la suite, je pense que mon apprentissage du locatif se poursuivra sur ce forum :-)
Merci pour vos retours tout au long de ces 4 mois.

Bonjour,

L’offre à 140 000€ a été acceptée.
La négociation s’est faite de la manière suivante :

- J’ai fait une offre bien inférieure à l’offre initiale (je n’aurais pas pu acheter le bien au prix fixer au départ).
- J’ai fait une seconde offre un peu supérieure…en partant du principe que quoiqu’il advienne je n’irai pas au delà, même si le bien m’intéressait.
- J’ai pris le temps de réfléchir et de ne jamais fait de proposition "à chaud".
- J’ai pu bénéficier du fait qu’il y avait eu au final peu de proposition au vendeur (dans d’autres régions, je pense que j’aurais été devancé).

Après, chacun négocie à sa manière. Moi, j’ai toujours joué carte sur table et en tout franchise avec le vendeur.

To be continued…

Le compromis de vente du bien immobilier a été signé ce jour.
Retour vers ma banque pour finaliser l’offre de prêt.

Bonjour,

Signature de l’acte d’achat prévue courant décembre (pour éviter tout changement de fiscalité courant janvier).

Simple question, le location est prévue nue.

Dans quelle mesure est-il possible de passer en statut meublé.

Une simple cuisine équipée peut-elle être suffisante ?

Je ne parle pas de moyen illégal mais est-il facile de passer d’un statut à un autre pour des maisons par exemple ?

Salutations,

Vous devriez investir dans des trucs moins rentables pour ne pas avoir à payer d’impôt

La défiscalisation est un bonus sur un montage qui fonctionne sans.

Dernière modification par Pruls (28/11/2013 17h10)

La "recette", en phase de constitution de patrimoine (donc sans trop profiter des fruits de la trésorerie), au regard des règles actuelles, est d’acheter régulièrement du patrimoine qui génèrent des amortissements/déficits par des travaux de remise en état.

Il faut cependant se rendre compte que cela expose son patrimoine à l’immobilier, que celui-ci grandissant, les revenus fonciers ou BIC suivront, et donc que l’imposition sera au rendez vous.

Un des écueils, dans l’hypothèse où les investissements se sont bien passés, est de gérer la fiscalité à la sortie des périodes d’emprunts.

Pour cela, il faut envisager de vendre un bout du patrimoine constitué pour réduire les dettes, donc améliorer le cash flow et pouvoir faire face… aux impôts.

Attention à bien gérer la trésorerie pour faire assurer les gros travaux d’entretien.

Réponses intéressantes…
Merci pour ces éléments détaillés!
Le problème avec des biens nécessitant travaux, c’est qu’en plus d’argent…il faut du temps pour suivre tout cela ou pour rénover.
Avec deux petits en bas age, c’est délicat…
Je vais continuer à suivre cela, sans me presser et voir ce qu’il y a de mieux à faire pour ma situation personnelle…

Dernière modification par titoux (29/11/2013 13h09)

Acte de vente signé.
Premiers demi-loyer de décembre percu.
Premiers loyers perçus début janvier.
Nous voici officiellement propriétaires.

Pierrejacques11 vient de me faire réponse à la même question dans une autre file, voici sa réponse avec référence

" L’option pour le régime réel d’imposition doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l’année. "

source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier - See more at: Projet d’achat d’un immeuble locatif mixte : nu et meublé…

Premier contact avec le locataire de la maison et…une porte d’entrée à changer
Le bien a été visité en été…il semblerait que la saison froide fasse ressortir quelques soucis.
Le vendeur a attendu la signature de l’acte de vente pour "soulever" ce "détail"…

Je suis resté sur le principe d’une négociation franche et courtoise.
Le vendeur accepte de prendre en charge la moitié des frais liés à la mise en place d’une solution…