Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

@: osamu : Grand bravo pour ton calculator

Il donne une idée réel sur le financement et sur la rentabilité d’un bien

Il est très simple d’utilisation et les explications sont claires et détaillées

Un très bon outil

Bonjour Osamu,

j’utilise votre outil depuis peu qui est vraiment bien fait.

J’ai fais une simulation qui me donne un rendement de 3,60 % la 2eme année.

Mais je ne comprends pas l’enrichissement à terme :

Enrichissement à terme :
Revente dans 10 ans à 67 034€   2 975€
vs. Assurance vie à 3% (10 ans)  4 904€

Cela signifie que je suis perdant par rapport à une assurance vie ?

Cdt

Nicolas

Link182 a écrit :

Mais je ne comprends pas l’enrichissement à terme :

Enrichissement à terme :
Revente dans 10 ans à 67 034€   2 975€
vs. Assurance vie à 3% (10 ans)  4 904€

Je crois vous avoir répondu sur le forum du site. La simulation de revente automatique à 10 ans est volontairement pessimiste (1% de valorisation du bien par an). Vous pouvez simuler votre propre scénario de revente dans les options avancées du formulaire.

D’autre part ceci est un indicateur mais il y’en a d’autres comme le TRI, le VAN ou encore la note attribué sur 10 (qui prend en compte plusieurs indicateurs justement).

osamu a écrit :

Pruls a écrit :

Par ailleurs, je serais intéressé par votre outil si j’avais la possibilité de sélectionner les informations dont j’ai besoin. En effet, aujourd’hui l’outil répond à des besoins qui ne sont pas les miens et cela me rend la lecture plus difficile.

Je serais très intéressé par en savoir plus. Mon objectif et de répondre à ce genre de besoin. Vous avez des exemples? Quel type d’informations vous manquent-il? Quelle présentation souhaiteriez-vous?

Bonjour,

vous avez intégré dans votre outil toute une panoplie de statut fiscal, de la défisc au LMP. Rare seront les investisseurs en recherche active qui seront sur plusieurs cas.
Donc laisser l’accès à l’ensemble pour pouvoir simuler selon différents cas, mais permettre de réduire les choix une fois la stratégie définie, de manière à épurer l’interface.

Par exemple, moi, au delà du LMNP et éventuellement du LMP, je n’ai pas besoin du reste.

De même, pour pouvoir prendre une décision raisonnable et rapide, il faut définir un schéma type d’investissement où peu de paramètres vont changer d’un cas à l’autre.
Ce scénario prédéfini permet de comparer les différentes simulations, d’aller plus vite dans la réalisation d’une simulation e de limiter la tentation du bidouillage de paramètre pour que ça passe…

Par exemple, moi, je simule avec un emprunt sur 20ans, même si je sais que j’essaierai d’obtenir 25ans. Il m’arrive de mettre 25ans, "pour voir", et évidemment, les opportunités passent bien mieux, mais en fait je réduis mon objectif de rentabilité par manque de patience… C’est facile de rendre un investissement rentable en prenant des hypothèses trop optimistes.

Enfin, le troisième niveau d’adaptation par l’utilisateur qui me paraîtrait pertinent est sur les éléments de prise de décision.
Chaque investisseur étant différent dans sa recherche, dans ses besoins et sa sensibilité financière, il me semble normal que votre outil propose différentes clés de lecture (note, VAN, TRI, tableau de trésorerie…)
Mais, autant votre outil doit répondre à chaque cas, autant chaque investisseur n’a pas besoin de l’ensemble de la panoplie. Du moins une fois passé la période de formation et de définition d’une stratégie.

Ainsi, pour ma part, j’utilisais le tableau des flux, et en particulier la colonne cash flow après IR, pas les autres clés.

Cette possibilité d’adapter l’interface à mes besoins pourrait représenter un avantage important dans la mobilité de l’outil via smartphone.
Si je dois saisir 50 paramètres avec mon clavier tactile et mes gros doigts, bof.
Par contre si j’ai juste à saisir le prix de vente, les travaux, la surface, le loyer envisagé car le reste des paramètres a été préréglés tranquillement à la maison, ça devient vraiment efficace.

Donc pour reprendre mes besoins:

1) Phase de formation à l’investissement immobilier:
j’ai besoin d’accéder de manière intuitive à une large panoplie de variantes pour tester différentes configurations, avec un maximum de liens réglementaires pour approfondir si besoin.

2) Phase de définition de la stratégie à adopter:
J’y vois de plus en plus clair dans les solutions qui peuvent m’intéresser, je n’ai plus besoin de toute la panoplie, seulement de quelques outils. Je souhaite masquer les choix écartés au fur et à mesure.

3) Phase opérationnelle de recherche d’un bien:
J’ai définie mes critères de simulation et de validation de faisabilité, donc un pré-paramétrage me permettrait de gagner du temps, notamment si j’utilise l’outil sur mon smartphone (android pour moi ).

En espérant devenir client avec une ristourne spéciale

Bonjour Osamu,

Super outil, très pratique.
Est-il prévu d’ajouter un calcul d’optimisation de l’apport ?

Si j’augmente l’apport, je diminue les mensualités, je peux verser la différence sur une assurance vie, dont le taux pourrait être une variable supplémentaire dans la saisie.
Inversement, je peux directement verser cet apport sur l’assurance vie dés le début (un prêt in fine en quelque sorte).

Est-ce que la version premium le permet déjà ?

@chlorate:
--------
Il y a déjà une fonction en premium qui compare avec ou sans apport et vous donne le meilleur choix.
Elle ne prend par contre pas en compte le fait que cet apport pourrait être placé sur une assurance vie.

@Marina
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En fait l’outil ne calcule pas votre impôt sur le revenu mais uniquement l’impôt sur les revenus foncier qui s’ajoute en pratique à votre impôt sur les autres revenus tels que vos salaires. L’indication optionnelle du revenu net et du nombre de parts dans le formulaire sert uniquement à déterminer le TMI (dernière tranche d’imposition).

Merci pour la mise à jour

Philippe

bonjour Osamu
désolé de venir sans doute poser un problème sur ton outil super interessant sur lequel plusieurs personnes semblent avoir planché mais Excel semble ne pas trouver du tout la même chose que toi au niveau du TRI

exemple :
INVESTISSEMENT 400 K€ / AGENCE 10000 / FRAIS NOTAIRE 7% / revente 10 ans selon ton hypothèse
APPORT 500 € / taux 3,2 % / MENSUALITE 2476,13 € sur 20 ans / CASH 22,21 €
TRI par ton outil 147 %
EXCEL 6,7% (je t envoie le fichier par mail)

où ai je faux ?

Bonjour à tous,

Je vous annonce la sortie prochaine d’une application Android de calcul de rendement locatif.
Beaucoup l’attendait avec impatience et elle est (presque) là.

Afin de m’assurer de la qualité de cette application je souhaiterais savoir si certains d’entre vous seraient intéressés par l’essayer en avant première.

Je vous rassure, elle est déjà pas mal avancée mais les retours d’améliorations et de bugs sont toujours les bienvenues.

Pour cela c’est très simple, il suffit de posséder un téléphone Android sous minimum Android 4.1.x (Jelly bean) et être un minimum motivé par utiliser l’application.

Pour participer aux tests de cette version alpha/beta il suffit de m’envoyer (en privée) votre email Google Play store que vous utilisez sur votre téléphone. Si vous êtes retenus, vous aurez accès à l’application directement depuis le Play Store sur votre téléphone.

Les places sont limités et je prendrais les candidatures dans l’ordre. Je compte également récompenser les meilleurs testeurs par des abonnements gratuits.

Merci à vous!

Merci pour ceux qui ont testé l’application!

Elle est désormais en ligne ici pour tout le monde (Android):
Real Estate Calculator - Apps on Google Play

J’ai prévu des améliorations, je vous tiendrais au courant.

Oui c’est possible.
Par contre pourriez-vous m’indiquer où apparaissent ces versions courtes que vous indiquez?

Merci de votre confiance!
En effet il est possible que l’estimation des parking ne soit pas au point. Je vais essayer de corriger cela dans une prochaine version.