Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

osamu · #1

Je suis nouveau ici et je fais pas mal d’investissements immobiliers.
J’ai aujourd’hui 4 biens (studios et T2) loués en direct.

La grande question que je me pose à chaque fois que je vais faire un investissement est bien sûr la rentabilité comparée aux placements classiques type assurance vie, PEL, etc.

Au début je travaillais avec un fichier Excel de plus en plus complexe et difficile à utiliser. Du coup étant un développeur web de formation j’ai porté ce calculateur en ligne sur un site pour en faire partager le plus grand nombre.
Il s’agit vraiment d’un petit projet personnel. J’ai déjà eu quelques retours très positifs. S’il vous plaît ne considérez pas cela comme de la pub, je cherche à faire partager cela au plus grand nombre et bien sûr je suis ouvert aux remarques.

Je l’ai mis là:
Calcul Rendement Locatif

Il n’y aucun objectif lucratif, le site n’affiche pas de pub et ne propose rien de plus que de calculer gratuitement le rendement locatif de votre investissement en prenant en compte un max de choses. Je n’ai jamais trouvé un tel calculateur aussi complet sur le web alors j’ai décidé de le faire
Cela prend en compte les charges récupérables ou non, les loyers, la ville etc. si elle est disponible, le taux marginal d’imposition, les frais de gestion, la valorisation des loyers, l’emprunt, etc.

Je ne peux pas m’empêcher de me dire que cela devrait pas mal intéresser les gens ici.

Merci !

Mots-clés : rendement locatif, rentabilité locative

osamu · #2

Ce petit message pour annoncer que le LMNP au réel a été ajouté à l’outil pour répondre à ZX-6R.
Il est en test.
Il suppose une durée de vie de l’appartement de 50 ans et un amortissement des meubles sur 5 ans. Cela donne une bonne estimation même si un comptable est nécessaire car l’amortissement est en théorie un peu plus complexe à calculer.

N’hésitez pas si vous aves des remarques !

osamu · #3

Pour l’assurance loyers impayés et les frais de gestion le formulaire suppose un % HT. La différence est donc l’ajout de la TVA de 19.6%.
Je vais l’indiquer sur le formulaire. Je ne sais pas si le plus naturel est de mettre le taux HT ou TTC dans le formulaire.

Pour les charges non récupérables, il s’agit des charges fixes renseignées dans le formulaire (quels sont-ils dans votre exemple?) auxquelles sont retirées les charges récupérées sur le loyer locataire (20€ dans votre cas). Tout cela est ramené ensuite à un mois et prend en compte le fait que le logement n’est loué que 11 mois par an (pour les charges récupérée).

osamu · #4

En effet ce que je peux faire c’est ajouter une date de départ de location pour la 1ère année dans les options avancées.
En fait cela peut être utile dans tous les cas même sans travaux en fonction de la date d’achat par exemple.

Siocnarf · #5

Effectivement, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour la littérature, voir sur le BO des impôts dont voici le lien à partir de la page 69 pour tout ce qui concerne les travaux :

http://objectif-tune.fr/wp-content/uplo … nciers.pdf

C’est très dense mais très instructif.
Bonne lecture !

qdedroit · #6

Siocnarf a écrit :
Effectivement, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour la littérature, voir sur le BO des impôts dont voici le lien à partir de la page 69 pour tout ce qui concerne les travaux :

http://objectif-tune.fr/wp-content/uplo … nciers.pdf

C’est très dense mais très instructif.
Bonne lecture !

Attention Siocnarf,

La publication de la doctrine fiscale a été modifiée depuis septembre dernier. Si, jusqu’à maintenant, cela n’a guère d’importance, étant donné le rythme des modifications en ce domaine, il faut savoir que cette doctrine citée n’est plus applicable. Elle a été reprise sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP, accessible ici en ce qui concerne les revenus fonciers).
Les modifications ultérieures ne se feront plus par publication de nouveau BOI, mais par modification de la base BOFiP.

julien · #7

Bel outil et beau travail !

Deux remarques et un doute pour ma part :
1. Votre calcul de TRI semble erroné. Sur le loué nu, quand je compare aux fichiers Excel que j’avais construits pour mon usage personnel, on est cohérent sur la plupart des éléments sauf celui-là.
Si je reprends les cash flows de votre tableau, rajoute un flux de revente en année 20, et applique la formule TRI sur Excel je trouve sensiblement moins que ce que votre simulateur affiche (exemple 5,8% contre 7,15% dans votre simulateur)

2. Une idée d’amélioration : une option optimisation foncier réel/micro-foncier : l’outil passerait dans ce cas automatiquement au micro-foncier lorsqu’il devient + intéressant (les dernières années du prêt). Pour un investissement isolé, c’est plus représentation de sa rentabilité nette intrinsèque. vous savez faire les 2 calculs indépendemment, resterait à les combiner et comparer…

3. (Là j’ai un doute car je n’ai pas de bien en LMNP à ce jour), mais il me semble que les 15,5% sont biens dûs sur le résultat BIC quand il est positif (les spécialistes LMNP peuvent-ils confirmer ?). Or, dans votre simulateur vous ne les imposez qu’à TMI sans les P.S

Dernière modification par julien (23/05/2013 16h10)

osamu · #8

@titoux
Je confirme qu’il y a un souci de temps en temps. Je n’ai toujours pas trouvé la source du problème (assez frustrant…)

@Julien
Pour le TRI je ne l’ai pas encore assez testé (en beta).
J’ai vérifié, le calcul effectué est le même que ce que vous décrivez. Le prix de revente en dernière année que je prend en compte est en fait le montant de l’investissement total (celui qui est est donné dans le rapport). Je sais pas si vous avez utilisez ce même montant dans votre fiche Excel.
Je vais améliorer le TRI à l’avenir en proposant plus de scénarios.

@julien,@rb01
Je n’oublie pas toutes vos propositions d’amélioration. Il y a de bonnes idées. J’ai eu beaucoup de demandes de nouvelles fonctionnalités. il faut que je fasse le tri et que je les ajoute dès que j’ai plus de temps car certaines demandent pas mal de travail.
Il faut que j’essaie de garder l’outil simple d’utilisation tout en permettant de tester un max de scénarios ce qui n’est pas évident.

@thierry83
Normalement une explication s’affiche pour chaque champs en jaune.
Pour le type de bien je vais voir. Il y a le cas du neuf et des régime de défiscalisation ainsi que le cas des pros que vous évoquez (commerce, boutique, etc.). Il y aussi le cas de la SCI…
Ce sont des calculs très différents et je ne suis pas encore au point sur leurs subtilités et leurs modalités fiscales…

osamu · #9

Afin de faciliter encore plus la tâche de calcul du rendement locatif, j’ai récemment mis en ligne une extension chrome. C’est un logiciel que vous pouvez installer très simplement si vous utilisez le navigateur chrome de google.

Le vrai intérêt ici est qu’après installation de l’extension, vous allez voir apparaître un calcul de rendement brut directement dans l’annonce que vous consultez sur les sites seloger, pap et leboncoin.
Vous consultez vos annonces comme d’habitude, le rendement est affiché directement dans la page de l’annonce de vente.

C’est ici:
Rendement locatif - Chrome Web Store

Comme d’habitude je suis preneur de tout commentaire, avis et conseil.

Le calcul ne se fait pas dans tous les cas car le loyer moyen n’est pas toujours connu en fonction des villes que vous consultez et disons que c’est une première version donc tout n’est pas encore parfait.

osamu · #10

Pour répondre à Pruls.

Pruls a écrit :
Pouvez vous préciser ici où vous en êtes dans votre démarche?

En effet le service a changé fin Janvier à la mise en ligne de la nouvelle version.
La partie gratuite et sans publicité reste gratuite et sans publicité. Elle a même été améliorée dans cette nouvelle version (avec des corrections et de nouvelles fonctionnalités). D’ailleurs il n’y toujours aucune publicité sur tout le site. C’est essentiel pour garder une indépendance totale. Mais ce choix est difficile à faire car la publicité permet de générer un peu de revenus pour financer l’hébergement, les développements, l’application mobile etc.

C’est pour cela que j’ai fait le choix du premium (nouveauté depuis la dernière version). Elle permet d’aller plus loin avec des fonctionnalités avancées d’analyse et certaines options en plus.
Elle donne également accès à l’application iphone sans limites et à une section statistiques par ville.

A ce sujet, les premiers inscrits avant la mise à jour (dont des lecteurs de ce forum) ont automatiquement une réduction de 20% sur l’offre premium.

Pruls a écrit :
Par ailleurs, je serais intéressé par votre outil si j’avais la possibilité de sélectionner les informations dont j’ai besoin. En effet, aujourd’hui l’outil répond à des besoins qui ne sont pas les miens et cela me rend la lecture plus difficile.

Je serais très intéressé par en savoir plus. Mon objectif et de répondre à ce genre de besoin. Vous avez des exemples? Quel type d’informations vous manquent-il? Quelle présentation souhaiteriez-vous?

Pruls a écrit :
Enfin, vous indiquez que les calculs sont vérifiés. Pouvez vous m’indiquer qui a vérifié les calculs?

Beaucoup de personnes dont des experts (en partie de ce forum). Ils vont également bientôt être vérifiés par un comptable commissaire aux comptes.

osamu · #11

@Marina
--------
C’est bon désormais les calculs prennent en compte vos revenus des salaires.
Le TMI est donc calculé automatiquement de façon dynamique année par année en prenant en compte vos revenus des salaires et fonciers.

Une section "fiscalité" a été ajouté pour détailler tout cela. De plus vous pouvez simuler une augmentation annuelle de salaire ou encore prendre en compte d’autres revenus fonciers imposables de précédents investissements immobilier.

Cela donne une image encore plus proche de la réalité et fais gagner encore un peu plus de temps.

C’est toujours ici:
http://www.rendementlocatif.com

osamu · #12

Pouvez-vous également m’envoyer l’adresse internet complète une fois le rapport généré (par email)?
Cela me permettra de vérifier cela en reproduisant votre calcul.

Merci.

osamu · #13

Oui je vous confirme que le TRI prend bien en compte l’impôt sur la plus-value.
Seuls les travaux de rénovation renseignés dans la case du même nom sont pris en compte.

Il faut plutôt utiliser les cases de charges ("Travaux non prévus estimées") pour indiquer des travaux de réparations.

osamu · #14

Qu’est-ce qui vous fait dire cela?

Le calculateur prend bien en compte l’impôt sur la plus-value de la revente lors du calcul du TRI.
Lorsque vous indiquez votre propre scénario de revente, l’onglet "Revente" vous donne cette plus-value d’ailleurs.
Les travaux qui sont pris en compte sont ceux indiqués dans le champ "travaux de rénovation". Dans la pratique, il s’agit des travaux de (re)construction, d’amélioration ou d’agrandissement mais pas d’entretien.

Les explications de ce champs seront plus détaillés dans une prochaine version.

perecastor · #15

Pour ceux intéressés par les calculs de rentabilité, un membre d’un autre forum immo a développé un outil Excel très performant et accessible gratuitement :

https://mon-partage.fr/f/8SIwfl51/

Les résultats obtenus sont très proches de ceux obtenus sur RL.com sauf pour les investissements meublés à cause du calcul des amortissements (RL.com est plus fin et calcule des cash-flows plus élevés).

Cela n’enlève rien à la qualité de l’outil RL.com, pratique avec ses versions internet et mobile et permettant de produire des dossiers d’investissement à destination des banques propres.

EDIT : Lien mis à jour !

Dernière modification par perecastor (11/02/2015 10h01)

perecastor · #16

Merci, j’ai édité le lien, il fonctionne désormais.

osamu · #17

Liab17 a écrit :
Serait il possible d’ajouter au calculateur des parts fiscales de 0.75 ?

C’est ajouté!

julien a écrit :
En fait, c’est à partir d’en-dessous de la ligne "reste à vivre" qu’il n’y a plus d’impact du projet par rapport à la situation avant projet. Alors qu’en théorie, les dettes devraient être augmentées de la dette souscrite pour le projet, l’épargne diminuée de l’apport du projet, et la valorisation brute du patrimoine immobilier augmentée de la valeur du projet

Le calcul ne se faisait plus en effet. C’est dorénavant corrigé.

Link182 a écrit :
Sera-t-il possible de prendre en compte l’assurance en tant que prime unique (payable en une fois donc) et non pas en % (ex 0,35% du crédit…) comme cela se fait habituellement ?

Je vais voir cela pour une prochaine version.

lionelo · #18

Ca a peut-être déja été dit. Il y a l’outil de la trés officielle ANIL:

Simulation d’un investissement immobilier

osamu · #19

@JBourne
Il est prévu d’ajouter la simulation de la SCI/SARL imposé à l’IS. C’est assez long à mettre en place car une société à l’IS obéit à des règles vraiment différentes des régimes particuliers.
D’ailleurs je reste sceptique sur la rentabilité de ce montage car l’imposition des dividendes (si on veut sortir de l’argent) ou de la cession de parts (en cas de revente de la société) n’est pas négligeable et, contrairement au régime LMNP, l’avantage de l’amortissement est perdu au moment de la revente.
Je pense qu’il faut privilégier ce type montage si des questions de successions sont en jeu, ou dans le cas d’une optimisation d’un patrimoine très important.

Par contre cette fonction n’est pas prévue pour tout de suite car une autre fonctionnalité majeure est en préparation avant cela.

@cristalline
Oui ça n’est pas parfait évidemment. Il y a, même d’une rue à l’autre dans certaines villes, des différences qui peuvent être importantes. Une moyenne ne sera jamais exactement la réalité du terrain à moins de pouvoir calculer immeuble par immeuble et rue par rue (rien n’est impossible mais c’est tout de même très compliqué à faire aujourd’hui). Cela à vocation à être un premier filtre, ensuite il faut se rendre sur place et étudier les choses en détail.

C’est le but de l’analyse rédigée, vous pouvez d’ailleurs proposer la vôtre et obtenir un abonnement gratuit en échange.
Premium gratuit

osamu · #20

Non elle est toujours là. Le bouton se trouve en haut à droite du rapport après le lancement d’un calcul.
La nouvelle partie gestion permet de gérer la réalité de vos investissements existants, pas de simuler le futur.

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