Investissement locatif à Marseille : une forte rentabilité locative ?

liilou31 · #1

Bonjour

comme dit dans ma présentation, je débute dans le domaine de l’immobilier et de l’investissement locatif. Pour moi qui vient de le découvrir, je trouve que c’est un fabuleux levier pour faire fructifier son argent. Du coup pour ne pas avoir de surprises je me renseignes.
Déjà ce qui m’encourage dans mon projet, c’est l’article paru sur le figaro.fr que j’ai pu lire ici Investissement locatif, les villes les plus rentables disant que la ville la plus rentable pour faire un investissement locatif, c’était à Marseille xD Et devinez quoi, bah je viens de Marseille ^^
Du coup, ça m’encourages plus dans cette démarche mais je ne suis pas encore au top au niveau de la façon de faire et je m’y connais encore moins sur les lois de défiscalisation….
Quelqu’un peut me faire partager son expérience? Les choses à ne pas faire? Par où commencer?
Merci à tous.

Mots-clés : immobilier, location, marseille

DDtee · #2

Bienvenue !
En parcourant ce forum vous en apprendrez énormément, il faut juste y passer un peu de temps.
En général, l’ancien est plus intéressant que le neuf pour la rentabilité et viser 10% brut c’est sans doute bien (par endroits difficile mais parfois réalisable, pour corriger l’article du Figaro

ZX-6R · #3

Lisez le forum, achetez quelques livres… et venez nous poser des questions concrètes.

On ne peut pas faire un résumé de l’investissement immobilier à chaque fois que quelqu’un se découvre une nouvelle passion

bankrout · #4

Ce que vous avez dis est intéressant , je suis à la recherche d’un investissement.

J’ai reçu une somme d’argent que je souhaite placer pour la faire grossir.

J’ai vais me former en bourse mais je pourrais être intéressé par l’immobilier auquel je n’avais pas pensé.

Philippe30 · #5

Il y avait longtemps que Pas Net Investissement n’avait pas sévi.

Je vous rappelle des échanges que nous avions eu il y a quelques mois
Netinvestissement.fr : 7,5% brut garanti avec les oeuvres d’art

A ce que je vois vous avez changé de domaine d’activité , vous n’êtes plus dans le domaine de l’art ?

Le fond de commerce n’a pas changé , vous êtes toujours dans la recherche de récupération de fonds facile……

Investissement à Marseille , un excellent placement …..surtout avec les actualités récurrentes
Pourquoi Marseille , pour le soleil ….nous dis ce fantastique site mais il faut aussi voir les perspectives d’activités , de logement , de confiance etc ….

Méfiance avec les propositions de ce profil et surtout les liens mis en avant

Je ne comprend spas ce type de profil ne soit pas désactivé

Philippe

Netinvestissement · #6

@Philippe30 :

Merci pour votre message et l’intérêt et l’attention que vous nous portez.

Il doit toutefois y avoir méprise, c’est pourquoi je vous invite à visiter notre site avant car celui-ci ne fait pas que proposer des produits d’investissement dans l’Art. Netinvestissement est un site généraliste qui compte plusieurs milliers de contenus gratuits, et propose aux français l’ensemble de toutes les solutions de placements en toute indépendance. L’art, au même titre que l’immobilier neuf ou ancien partout en France, les assurances vie, la bourse, les SCPI, la location meublée, le vin, le viager et j’en passe font partie des solutions qui existent et qui peuvent correspondre à tout un chacun.

Nous étions en effet intervenu sur ce forum pour partager avec vous notre avis sur le produit d’investissement dans l’Art. Ce n’est toutefois pas notre produit. Nous n’avons donc pas changé de domaine d’activité.

Enfin, et en ce qui concerne Marseille, nous ne faisons qu’informer les internautes sur les tendances macro du marché. Marseille, au même titre que Bordeaux, Nantes ou Lille sont des villes ou les critères sont réunis pour favoriser un bon investissement immobilier. Le taux d’ensoleillement est en effet plutôt élevé à Marseille mais en tant que professionnel du conseil certifié, nous ne prenons pas « ce genre de critères » en considération.

Le site sur lequel vous intervenez « devenir-rentier » est je pense assez explicite dans son titre. On ne devient pas rentier en ne faisant rien, ni en critiquant systématiquement tout. Les internautes qui nous suivent et nous font confiance depuis des années l’ont bien compris et si nous n’avons bien évidemment pas la prétention d’apporter des solutions miracles, nous essayons en revanche d’éclairer le plus de français sur l’ensemble des possibilités ou solutions qui existent pour qu’ils puissent justement tendre un jour peut être vers une rente.

Très cordialement

-----
Voici également notre précédent message concernant l’investissement locatif à Marseille (cette fois-ci sans les liens vers notre site). En espérant que cela apporte des éléments de réponse aux personnes intéressées :
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@ liilou31 :

Investir dans l’immobilier est en effet à la fois un bon moyen de commencer à se constituer un patrimoine, mais c’est également souvent le moyen le plus « facile » pour y arriver. En effet, les leviers du crédit bancaire (les banques prêtent encore aujourd’hui à 100%) facilitent l’accession et l’investissement.

Ce constat sur la pertinence de choisir la pierre pour se créer du patrimoine étant posé, il faut à présent choisir le type d’immobilier dans lequel investir : neuf ou ancien, nu ou meublé. Il n’y a là évidemment aucune vérité universelle ; tout va dépendre de votre situation, de vos objectifs et de votre capacité à gérer vous-même (ou pas) votre opération.

Pour répondre plus précisément à votre demande qui était "ou investir ?" ou plutôt "Marseille est-elle une ville où il faut investir ?". Je vous invite à consulter ce classement récemment publié par le magazine Challenges : http://www.challenges.fr/patrimoine/201 … plus.html. Marseille fait partie, (en bas de classement), des 10 villes ou il faut investir.

Un bon investissement immobilier doit être construit et basé sur des critères froids, neutres, objectifs et pragmatiques. Pas d’affectif. Peu importe que ce soit au coin de votre rue ou à l’autre bout de la France. Les fondamentaux d’un bon investissement immobilier doivent être réunis.

DDtee · #7

Netinvestissement a écrit :
Un bon investissement immobilier doit être construit et basé sur des critères froids, neutres, objectifs et pragmatiques. Pas d’affectif. Peu importe que ce soit au coin de votre rue ou à l’autre bout de la France. Les fondamentaux d’un bon investissement immobilier doivent être réunis.

Etonnante saillie pour un "professionnel du conseil certifié", mais je ne veux pas nourrir un troll ! (merci de supprimer le caractère publicitaire de votre message)

LordWolfy · #8

Ma petite pierre à l’edifice

concernant l’investissement dans la pierre

1- Je vous invite a relire les principaux sujets dans la section appropriée passer 2-3 heures a lire les intervention sur le forum peuvent vous faire économiser pas mal d’argent

2- les principe des bases

a) emplacement, emplacement, emplacement (connaitre la région, la zone est très important)
b) savoir estimer la rentabilité d’un bien (en fonction de votre tranche d’imposition)
c) Ne pas oublier qu’un bien loué a proximité de votre lieux d’habitation peux augmenter votre rentabilité si vous êtes un peu bricoleur)

Il y a un outil sur le forum pour aider a trouver les coins plus rentables dans les régions cela peut vous aider a faire un premier pas

@bankrout
Pourquoi pas faire dans l’investissement dans la pierre par contre je vous invite à bien étudier le point b (connaitre la rentabilité) souvent les gens sont déçus après les charges et les impôts la rentabilité n’est pas extraordinaire et c’est souvent lié au prix d’achat
(Nota un emprunt pour l’investissement augmente la rentabilité)

De plus dans votre présentation vous ne vouliez pas passer trop de temps pour gérer vos investissement , pour info la pierre hors SCPI prends du temps de gestion (c’est pas énorme mais ca en prends)
par contre dans une optique de diversification pourquoi pas

sourirelyon · #9

Tous les spécialistes de l’immobilier sont unanimes ’( Friggit, Notaires, agents immobilier, coachs, courtiers en taux, …) le prix de l’immobilier va baisser en 2014.

En dehors des taux encore bas, quelles seraient les bonnes raisons pour investir aujourd’hui dans l’immobilier physique ?

Merci !

skype · #10

@sourirelyon :

Je ne dis pas qu’il faut acheter maintenant mais puisque vous le demandez voici les arguments qui peuvent être évoqués (même en cas de chute des prix). Vous pourrez bien sûr trouver un contre argument à chaqu’un de ces arguments. Seul l’avenir peut dire si tel ou tel investissement était judicieux ou pas :

Si c’est pour faire du locatif, que l’immobilier baisse de 20% n’est pas un problème tant que le rendement reste bon. Que votre bien passe de 100 000 à 80 000 n’a pas d’impact sur ce rendement. Ce n’est pas parce que les prix baissent que les loyers vont forcément baisser et ce n’est pas vraiment dans la culture française d’aller voir son bailleur pour lui demander une diminution de loyer suite à la baisse de l’immobilier. Votre moins-value sera uniquement virtuelle.

Si vous arrivez à autofinancer votre bien sur l’ensemble de la durée de votre crédit, même si votre bien vaut 0 à la fin, vous n’aurez rien perdu puisque ça ne sera pas vous qui l’aurez payer. Vous aurez juste porter un risque non rémunérateur.

Vous n’investissez pas sur 5 ans en immobilier en général (il y a trop de frais d’entrée).
Donc, même si votre investissement perd 20% les 5 premières années, ce n’est pas pour autant que vous serez perdant au bout du compte. Si je prends, par exemple, quelqu’un qui a acheté à Paris dans les années 90 au sommet de la bulle (Paris a perdu ~35% en 6 ans), je ne pense pas que vous l’entendrez pleurer aujourd’hui s’il a encore son bien.
Évidemment si vous anticipez un scénario à la Japonaise, c’est différent. Mais, nous n’avons pas du tout la même démographie.

Si vous n’investissez pas dans la pierre, il faut que vous investissiez autre part. Car ce qui est sûr à 100%, c’est que vous ne deviendrez pas riche en restant attentiste.

"Vivre ce n’est pas attendre que les tempêtes passent mais apprendre à danser sous la pluie"

Or, les placements sûrs et rentables ne font pas légion aujourd’hui.

Dernière modification par skype (24/01/2014 15h44)

etienne13 · #11

DDtee a écrit :
Netinvestissement a écrit :
Un bon investissement immobilier doit être construit et basé sur des critères froids, neutres, objectifs et pragmatiques. Pas d’affectif. Peu importe que ce soit au coin de votre rue ou à l’autre bout de la France. Les fondamentaux d’un bon investissement immobilier doivent être réunis.
Etonnante saillie pour un "professionnel du conseil certifié", mais je ne veux pas nourrir un troll ! (merci de supprimer le caractère publicitaire de votre message)

Connaissant bien Marseille je confirme qu’il vaut mieux bien connaître son agglomération, les quartiers rentables ou en devenir.

De plus acheter loin dans le but de louer, ça force à passer par un intermédiaire pour la gestion de la location (visites, remises des clefs, état des lieux etc.) et donc la rentabilité net baisse rapidement de 1%.

etienne13 · #12

sourirelyon a écrit :
Tous les spécialistes de l’immobilier sont unanimes ’( Friggit, Notaires, agents immobilier, coachs, courtiers en taux, …) le prix de l’immobilier va baisser en 2014.

En dehors des taux encore bas, quelles seraient les bonnes raisons pour investir aujourd’hui dans l’immobilier physique ?

Merci !

Des fois on a pas le choix pour faire baisser son imposition : achat à crédit in fine pour créer un déficit, achat en nue propriété.

Job · #13

Les passionnés de l’histoire des grandes familles de Marseille liront avec intérêt Pierre-Paul ZALIO
OgO

en particulier le chapitre sur l’évolution spatiale et foncière de la ville (les quartiers en vogue il y a cent ans, leur évolution depuis, et ceux en vogue maintenant)

Exemple : qui pensait se loger au Roucas Blanc après-guerre ? Jackpot pour les pionniers, maintenant c’est à prix d’or que cela s’arrache

N’oublions pas non plus l’effet TGV depuis 15 ans

rom2mars · #14

Bonjour,

Étant nouveau sur le forum je me présente.

Je viens de Marseille, j’ai 32 ans et je possède déjà une résidence principale dans laquelle je vis depuis 1ans et demi.

Vous l’avez sans doute devinez, je souhaiterais faire un investissement locatif.

Depuis une semaine, j’appelle quelques agences et visite quelques biens immobilier.

Je m’aperçois d’une chose (surement évidente pour vous), les rendements locatifs les plus élevés se trouve dans ce que l’on surnomme "les cite".

Les agents immobilier m’ont expliqué, qu’il y avait deux choix, soit l’investissement tranquille avec un rendement faible, soit l’investissement risque avec un haut rendement locatif.

D’apres l’agent immobilier, les appartements qui se trouvent dans des cites ne se louerait qu’à des locataires sans emploi ou avec de très faibles revenus et touchant les aides de la CAF. Plus le lotissement est mal frequenté (populaire) plus le prix est bas, le loyer par contre est tres cher.

Un des agents immobilier m’a expliqué que dans ce type de logement, les locataires ayant peu de revenu risquait de ne pas payer d’une part et d’autre part que c’etait souvent des familles nombreuses plus enclin à dégrader l’appartement.
De plus il m’a expliqué qu’aucune assurance de loyer impayés n’était possible avec ce type de locataire.

Par contre il m’a expliqué, qu’étant donné que ces locataires touchaient la CAF, j’avais une partie du loyer (environ 50%) qui était en quelque sorte garanti.

Aujourd’hui un autre agent immobilier m’explique qu’il travaille avec une assurance pouvant assurer des locataires sans emploi.

Le bien qui m’est proposé est le suivant :
T4 d’environ 70M2.
54 000 euros (FAI).
140 euros charges /mois.
698 euros taxe foncière.
Locataires déjà en place, loué 780 charges comprises
Le bien se trouve à 5min en voiture de mon domicile.

J’ai parlé à des propriétaire dans la résidence, qui m’explique que la residence n’est plus ce qu’elle etait il y a cinq ans. Ils m’ont expliqué qu’il ne fallait pas acheté ici, car la population degrade de plus en plus leur residence. Ils m’ont dit que beaucoup d’appartement étaient en vente. Les propriétaires m’ont egalement expliqué que les T3 se vendaient avant 90 000 euros .

De ce que je comprends, c’est que c’est un effet boule de neige, comme on a pu le voir dans certaines copropriétés, qui se dégradent.

D’autre biens immobilier se trouve dans des cites plus delabrées et coûtent 30 000 euros pour un loyer equivalent.

Enfin un autre bien se trouve dans une residence avec portail electrique:
75 000 euros,
le loyer possible 630 euros charges comprises,
75 euros de charges
597 euros de taxe fonciere.
Comme vous pouvez le voir le rendement est bien plus faible.

Dois je choisir un appartement avec un rendement plus faible que je pourrai louer à des locataires avec emploi et qui seraient moins suceptible de degrader le bien.

Ou est-il preferable de choisir un appartement avec un rendement locatif élevé, qui couvrira largement le credit, mais qui possedera des locataires (type famille nombreuse) dans une residence qui se transforme en Cité et dans laquelle ca commence un peu à dealer en bas des blocs. Et dont la valeur dans 10ans risque d’etre plus basse que ce que je l’aurais payé aujourd’hui.

Étant nouveau dans le domaine, je suis un peu déboussolé.

Merci d’avance pour vos réponses et conseils.

maxime74 · #15

Bonjour,

A vous de voir si vous êtes prêts à vous "battre" avec le locataire tous les mois pour le loyer et récupérer un bien qui nécessite des travaux.

Au final, mieux vaut choisir l’appartement plus sur, mais plus cher avec un loyer inférieur mais qui vous apportera surement plus de confort dans la gestion que l’appartement avec un rendement aguicheur qui se trouvera être beaucoup moins rentable après avoir effectué une série de travaux et avoir du tous les mois compléter de votre poche le loyer car en partie impayé….

Je pense qu’il est nécessaire de réaliser un premier investissement locatif qui vous apportera une base saine, surtout si vous vous lancez dans l’aventure.

Elodie01 · #16

Bonjour Rom2mars

tout d’abord, bienvenue sur le forum

Par rapport à vos interrogations et vos calculs, ce qui me gêne, c’est que vous prenez en compte uniquement les rentrées d’argent (hors taxes foncières et charges) et la rentabilité brute du bien, au mépris de bien d’autres critères.

Une lecture attentive des files sur l’immobilier physique devrait vous donner quelques pistes pour mieux comprendre comment bien investir et quels sont les pièges à éviter.

Quelques remarques par rapport aux informations contenues dans votre post:

- Coût des travaux de réaménagements: Vous ne prenez absolument pas en compte le coût des travaux pour refaire l’appartement s’il est dégradé. Hors, si vous avez du turn over sur votre investissement, il est très probable que vous deviez refaire quelques travaux avant de relouer l’appartement. Cela n’est aucunement pris en compte dans votre calcul de rentabilité.

- Rentabilité brute/nette: Par ailleurs, votre calcul de rentabilité est assez limité: qu’en est-il des impôts, des intérêts d’emprunt déductibles….?

- Votre calcul de rentabilité n’inclue pas la dépréciation des biens, pourtant largement envisagée dans votre investissement.

- Le fait que le loyer soit payé en totalité ou en partie par la CAF n’est pas vraiment un gage de sécurité. En effet, si le locataire ne paie pas sa partie de loyer pendant un certain temps l’APL peut être suspendue. Du coup, vous vous retrouvez avec zéro rentrée d’argent. L’APL peut être suspendue pour beaucoup d’autres raisons: absence de déclaration à la CAF, déménagement non signifié au propriétaire (c’est arrivé à une connaissance)…. Comment allez vous récupérer vos loyers non versés?

Bref, avant de vous lancer, il me semble important de bien faire le point sur vos projets et vos souhaits.

Pour finir je me permettrais de rappeler une règle essentielle de l’investissement: il est vital de protéger son patrimoine, alors investir dans un bien en sachant que son prix à de fortes chances d’évoluer à la baisse et que vous le savez est-il un bon investissement pour commencer?

coyote · #17

Bonjour,

Ce qui m’attire l’oeil c’est quel est l’état de la copropriété et surtout ces dettes.

Les charges ne sont pas négligeables.
Je ne sais pas comment cela se passe avec la Caf si le Locataire paye le loyer, mais pas ses charges

Cela peut devenir un cercle vicieux… Dettes de la copro augmente, valeur des appartements baissent
propriétaires coincés et potentiellement insolvables.

C’est un équilibre fragile à maintenir. Et cela peut devenir assez cavalier pour un premier investissement.

DDtee · #18

Lorsque l’on réalise un investissement, le rendement peut généralement être considéré comme plus ou moins proportionnel au risque.
Plus risqué en cité qu’en centre ville mais plus de rendement en contrepartie (en théorie).

Cependant, le véritable rendement ne se mesure pas sur le papier, mais en faisant les comptes en fin d’année. En cité, l’écart entre le théorique et la fin d’année peut être comme vous l’avez compris très significatif ! (ailleurs aussi bien entendu, si cela ce passe mal).

Le fait d’investir en cité comporte également d’autres inconvénients comme un bien quasi impossible à revendre ou des copropriétés de taille importante, parfois dégradées ou de conception de la pire époque du bâtiment… bref toujours des charges de copro très importantes. Ces charges n’apportent aucun service au locataire ou à vous même, elles sont juste à fonds perdus pour entretenir, faire fonctionner cet ensemble de bâti.
L’exemple que vous donnez est très parlant à ce titre (140€ perdus chaque mois)
Si vous recourez à l’emprunt pour acheter un bien, une mauvaise adresse peut également plaider contre la demande de financement.

A mon opinion le bon compromis pour investir dans l’immobilier, c’est l’anomalie de marché.

Un bien ne présentant pas de risque particulier (de part son état, la dynamique locale, sa localisation…) mais présentant un bon rendement malgré tout grâce à un prix d’achat peu élevé.

C’est difficile à trouver (peu de chance que votre agent immobilier vous le propose) mais en y passant du temps cela se trouve. Il faut surveiller longtemps le marché, visiter de nombreux biens, en négocier le prix… c’est en retournant de très nombreuses pierres que l’on trouve une pépite

Viser 10% brut est possible, après ce premier objectif je ne m’interresse personnellement qu’à des biens ayant un rendement de 12% brut.

N’oubliez pas qu’en investissant dans un bien vous allez devoir le gérer/ses occupants durant sans doute de nombreuses années…

NB : Comme le signifie Elodie01 le bailleur doit prévenir la CAF en cas de non règlement du loyer (ou de son complément). La CAF ne constitue donc en aucun cas une garantie, elle arrête dans ce cas les versements.

Arnaud13 · #19

Bonjour. Etant moi meme sur Marseille, je me suis bien sûr posé la même question.
Je débute depuis un an dans l’immobilier locatif. J’ai préféré prendre un premier bien dans Le Panier, quartier en pleine expansion. Bien sûr, ceci est plus cher, donc moins rentable, mais clientèle -en théorie- plus fiable… Mais ce n’est pas encore "les bons quartiers chics", vers la corniche et autres…

Maintenant je m’oriente doucement vers "La Belle de Mai"… qui est je pense un bon compromis entre "les cités" et "le panier". On y trouve des appartements à des prix acceptables, et dans une ambiance "de vieux quartier". On y trouve aussi des cités (Felix Piat…) que j’ai étudié un peu (le "rendement m’attirait…) et où j’ai finalement décliné les visites….

Je ne pense pas que si j’étais allé directement faire un premier investissement locatif dans une cité, avec tous les risques potentiels qui suivent, ma banque m’aurait suivi ensuite sur d’autres projets avec "autant de facilité"…

Bref, je ne pense pas qu’un premier investissement dans une cité soit une bonne idée. Je crois qu’il faut "savoir gérer", et peu de personnes ont "la mentalité" pour y exploiter la misère humaine (il faut appeler un chat un chat…). Ce n’est que mon humble avis…

Boubouka · #20

Pour débuter il ne faut pas demultiplier les risques, question de bon sens.

Je rejoins les avis précédents.

Ceci dit, vous pouvez aussi avoir une stratégie asymétrique et réussir. Dans ce cas, il faut cibler 10 biens minimum avec des rendements très élevés > 15%. Un autre investisseur a une stratégie similaire basée sur une importante contribution de la CAF (mais pas dans les cités) dans des villes petites et cela fonctionne pour l’instant.

Bonne chance.

BorderLine · #21

A moins d’être de la cité et bien connaitre les engrenages, n’y mettez pas un pied.

Aller faire pression pour demander le loyer en retard à une jeune salariée, ou un couple pépére, c’est autre chose qu’en pleine banlieue..

Éventuellement, le seul cas où s’y risquer c’est si la CAF règle 90 voire 100% du loyer. Ça peut se trouver sur certains biens.

Aprés vous me direz que c’est pas en jouer au gagne petit qu’on devient millionaire, c’est pas faux. Mais bon, faut avoir le coeur solide.

rom2mars · #22

Un grand merci pour vos toutes vos réponses, et désolé de ne pas avoir donné de signe de vie plus tôt.

Maxime74, merci pour votre réponse. Vous dites que je vais devoir me "battre" avec le locataire tous les mois pour le loyer et probablement récupérer un bien qui nécessite des travaux. Cependant j’ai vu que certains assureurs proposent une GRL (Garantie Risques Locatifs). Loyers impayés couverts jusqu’au départ du locataire dans la limite de 70 000€. Détériorations immobilières comprises jusqu’à 7 700€ TTC. Ayant un peu cherché sur internet, j’ai pu m’apercevoir en lisant des forums que cette assurance est "une arnaque de l’état". Et que par conséquent je ne pourrais pas compter sur une telle assurance. Est-ce vrai?

Elodie01, merci pour votre réponse. Je vais écouter votre conseil et faire une lecture attentive des files sur l’immobilier physique. Effectivement je n’ai pas pris en compte, le calcul des travaux pour l’instant. Pour tout vous dire je n’ai pas encore pu visiter ce bien. Aujourd’hui, je fais juste des comparaisons très limitées, et essaye de découvrir quel est le type de produit qui m’intéresse. Effectivement, vous avez raison (merci de m’avoir éclairé), pour pourvoir comparer, je dois prendre en compte tous les critères (pour le calcul de la rentabilité).

Coyote, merci pour votre réponse. A vu d’œil la copropriété a l’air en bon etat. Concernant les dettes. Quel document dois-je demander et à qui? Si jamais je me lance sur un tel investissement je prendrai une assurance GRL. A condition que cette dernière offre une couverture suffisante.

DDTee, merci pour votre réponse. Grâce à ce que vous avez écrit, je comprends mieux maintenant, le rendement aguicheur en cité n’est donc pas significatif. Le risque engendre donc des problèmes, qui au final font que le rendement est (sans doute) bien moins significatif que sur le papier.

Arnaud13, merci pour votre réponse. Felix Piat c’est tres tres hard comme cite. Celle dont je parle est bien Soft à coté. Je n’irai pas mettre les pieds à felix piat. C’est vrai que le quartier de la belle de mai peut être un très bon compromis, car il y a des petits appartement (ancien) sans charges de copropriété.

Boubouka, merci pour votre réponse. Cet investisseur dont vous parler, savez vous si il prend une assurance? Mon voisin a egalement un appartement qu’il loue à des locataires qui ont la CAF. Cete dernière couvre 80% du loyer (sans assurance pour sa part).

BorderLine, merci pour votre réponse. je ne suis pas de la cité, mais j’ai grandi dans une cité. Peut etre que cela joue à mon avantage. De plus habitant dans les quartier nord de Marseille, ce que l’on en dit n’est en fait pas la réalité. Aurais tu des infos concernant l’assurance GRL? L’agence me dit que les locataires sont en place depuis 6ans et qu’ils ont toujours payé rubis sur ongle. La caf paye 48% du loyer.

Arnaud13 · #23

bonjour à tous,
je réveille ce post, sans l’avoir lu, mais parce que le titre du sujet est en lien avec l’info de mon message.
J’espère que ce lien servira à d’autres.

objet= ravalement OBLIGATOIRE sur une partie du centre ville… Donc à terme valorisation de nos biens.

Grand Centre-Ville de Marseille : on se refait une beauté

Este59014 · #24

Exact Arnaud, on attaque d’abord le secteur St Charles Camille Flamarrion, ensuite on attaque le secteur Opéra Vieux port puis ça sera au tour du Camas (13005) et de St Victor (13007).

Bon, il va falloir préparer le chéquier mais effectivement c’est une valorisation à terme du bien dans l’objectif que la ville soit présentable pour les JO de 2024 …

A Priori, je ne serai concerné que sur une façade sur l’un de mes appartements quartier St Victor …

Les autres façades sont relativement propres …

Il faut noter que les prix de l’immobilier secteur vieux port ont quasi doublé en 4 ans. Mais bon, on ne parle jamais de Marseille à la TV ! Bordeaux remporte la palme de la plus forte hausse !

Un point important pour les loueurs en saisonniers : Sur Bordeaux, la règle de la "compensation" est rentrée en vigueur.

Qu’est ce que cette règle ? Pour pouvoir louer un appartement en saisonnier, il est désormais nécessaire de transformer une surface commerciale "nouvelle" en logement …

Touchons du bois que cette règle de la compensation lors du changement d’usage du bien ne rentre pas en vigueur dans la cité phocéenne …

lachignolecorse · #25

Quelqu’un serait-il intéressé par un ’petit’ immeuble ?

https://www.leboncoin.fr/vi/1490850177.htm

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Investissement locatif à Marseille : une forte rentabilité locative ?

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#2 28/03/2013 14h42

#3 28/03/2013 14h48

#4 13/01/2014 18h45

#5 13/01/2014 18h48

1 #6 14/01/2014 10h31

#7 14/01/2014 10h57

Netinvestissement a écrit :

#8 14/01/2014 11h11

#9 23/01/2014 19h36

#10 24/01/2014 14h44

#11 24/01/2014 16h00

DDtee a écrit :

Netinvestissement a écrit :

#12 24/01/2014 16h07

sourirelyon a écrit :

#13 24/01/2014 16h16

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