Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Bonjour

En contrepoint du titre de cette file (on voit bien le dégonflement en province, en France) :

1- nouvelle bulle en UK ?
- la bbc annonce ce matin que les prix en Angleterre n’ont jamais monté aussi vite depuis novembre 2006 (House price inflation continues to rise, says ONS - BBC News ),
- Selon le FT, 75% des biens a Londres sont vendus a des étrangers, et souvent mis en vente a l’étranger plutot qu’en UK (Subscribe to read | Financial Times - lien sans doute payant)

2- nouvelle bulle a Bruxelles ?
Les statistiques officielles font état de hausses modérées ou meme de tassements (par ex. a Etterbeek, le quartier Européen : Prix de l’immobilier dans la commune d’Etterbeek ). Mais j’ai remarqué en suivant au jour le jour les nouvelles offres que les prix de présentation, habituellement dans les 2000-2500 euros du m2, ont fait un saut vers 3000 euros y compris pour les grands appartements (dernieres annonces a Bruxelles : http://www.immoweb.be/fr/immo/biens-rec … 1%2C11%2C+ ).

Il pourrait s’agir d’un rush vers des valeurs refuge, en Europe mais hors zone euro pour UK, et vers un marché tres décoté par rapport a la France pour Bruxelles : dans les deux cas, ce sont des investissements dont les cash flows seuls ne justifient pas le prix.

Quelqu’un partage cette impression ou a d’autres exemples en Europe ? J’avais prévu l’achat d’un bien supplémentaire a Bruxelles mais commence a me demander si je ne vais pas rester liquide.

kmo a écrit :

Bonjour

En contrepoint du titre de cette file (on voit bien le dégonflement en province, en France) :

1- nouvelle bulle en UK ?
- la bbc annonce ce matin que les prix en Angleterre n’ont jamais monté aussi vite depuis novembre 2006 (House price inflation continues to rise, says ONS - BBC News ),
- Selon le FT, 75% des biens a Londres sont vendus a des étrangers, et souvent mis en vente a l’étranger plutot qu’en UK (Subscribe to read | Financial Times - lien sans doute payant)

2- nouvelle bulle a Bruxelles ?
Les statistiques officielles font état de hausses modérées ou meme de tassements (par ex. a Etterbeek, le quartier Européen : Prix de l’immobilier dans la commune d’Etterbeek ). Mais j’ai remarqué en suivant au jour le jour les nouvelles offres que les prix de présentation, habituellement dans les 2000-2500 euros du m2, ont fait un saut vers 3000 euros y compris pour les grands appartements (dernieres annonces a Bruxelles : http://www.immoweb.be/fr/immo/biens-rec … 1%2C11%2C+ ).

Il pourrait s’agir d’un rush vers des valeurs refuge, en Europe mais hors zone euro pour UK, et vers un marché tres décoté par rapport a la France pour Bruxelles : dans les deux cas, ce sont des investissements dont les cash flows seuls ne justifient pas le prix.

Quelqu’un partage cette impression ou a d’autres exemples en Europe ? J’avais prévu l’achat d’un bien supplémentaire a Bruxelles mais commence a me demander si je ne vais pas rester liquide.

Pour Bruxelles sans tomber dans la discussion de comptoir je miserais sur le flux d’expatriation France -> Belgique pour echapper au mattraquage (réél) fiscal que nous pond ce gouvernement.

http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=73946

NATIXIS a écrit :

#1 Sur les ménages
Les loyers ont crû plus vite que l’ensemble des prix, mais de peu (0,5 point par an), mais ont crû moins vite que les salaires (graphique 3a). L’endettement a beaucoup progressé, mais avec la baisse des taux d’intérêt, le poids des intérêts payés par les ménages a reculé (graphique 3b). Le poids de la dépense de logement est donc élevé pour les ménages (graphiques 3c et 4, tableau 1), mais il n’a pas énormément augmenté depuis les années 1990 où il était déjà élevé.

Ceci semble assez contre-intuitif : on pouvait se dire que la hausse de l’immobilier allait durablement peser sur le revenu disponible après poste logement, et cela avec une grande inertie. Pourtant, le poids du poste logement stagne en moyenne.

Mais, au-delà de la moyenne, peut-être faudrait-il avoir une réflexion par catégorie.

Messieurs, puissiez-vous dire vrai. Car les prix actuels devraient être revus à la baisse de 30% (hors Paris intramuros qui est une capitale européenne et mondiale) et raviraient les investisseurs comme moi qui souhaitent acheter un peu de pierre.

Malheureusement je n’ai pas l’impression que ça en prenne la tournure (hors zones de province extrêmement touchées par la crise et pour lesquelles le rapport offre/demande n’est pas déséquilibré), et en particulier dans les zones où il y a de la demande.

Je m’explique : l’INSEE parle d’un manque de 800 000 logements aujourd’hui en France. Dans les zones tendues comme celle où je suis (Sud-Est Var maritime), la population n’arrête pas d’augmenter car tout le monde veut venir y habiter pour plusieurs raisons (bonne santé économique, climat, etc…). Et le parc immobilier ne suffit pas. Donc il faut construire. Mais la loi Duflot n’incite pas à la construction (en témoignent les chiffres). Et le nombre de terrains constructibles est rare donc cher. Donc pour le peu de programmes qui sortent de terre ils le sont à des prix délirants. Et le problème, c’est que les gens se jettent dessus ! Et c’est valable pour l’ancien.
De la même manière, pour la location, on n’est pas au niveau de Paris pour la location niveau fluidité du transit mais presque, ca va extrêmement vite et si vous mettez un appart à la loc’ vous en aurez des coups de fil… On a même vu certaines villes dynamiques où les prix font mieux que résister, ils montent !
Les prix à l’achat et location tiennent donc.

Je pense aussi que vouloir être propriétaire et avoir un toit sur sa tête même en cas de cataclysme est une mentalité très française (et je fais partie de ceux-là), quitte à le surpayer ou à y mettre 40% de son salaire voire plus.
"Demain on me saisit tout, mais j’ai au moins un toit". Et je ne parle pas de la valeur affective qui pour l’immense majorité de la population est largement mise en exergue par rapport aux calculs chiffrés dans la décision finale. Je n’ai pas retrouvé ce type de mentalité dans plusieurs autres pays européens.

Alors pour toutes ces raisons qui sont le fruit de mon analyse, j’ai peur qu’une grosse correction à la baisse ne soit pas pour tout de suite, en tout cas pas en zones tendues et de croissance (Sud-Est, Rhônes-Alpes). J’espère cependant avoir tort.

Cedric a écrit :

Je suis tout à fait d’accord avec toi, c’est typiquement français, pour plusieurs raisons à mon sens, une d’elle est le prix très élevé que représentent les loyers pour un bien en location par rapport à d’autres pays où il est plus avantageux de louer et de profiter de son argent au cours de sa vie.

Cédric

Que dire du prix que représente l’achat d’un bien ?

Klaus a écrit :

Cedric a écrit :

Je suis tout à fait d’accord avec toi, c’est typiquement français, pour plusieurs raisons à mon sens, une d’elle est le prix très élevé que représentent les loyers pour un bien en location par rapport à d’autres pays où il est plus avantageux de louer et de profiter de son argent au cours de sa vie.

Cédric

Que dire du prix que représente l’achat d’un bien ?

Cela dépend d’où on parle, si c’est sur Paris, effectivement, la location sera plus accessible que l’achat, par contre en province, le loyer peut être assez proche du remboursement de prêt.

C’est pas faux.

Et j’ai du mal à comprendre pourquoi Alexis t’as mis un -1 pour avoir dit cela.

Sans vouloir relancer un enième débat…

A Bordeaux dans mon entourage il y a une maison à vendre d’environ 200 m2 depuis un an.

Elle a été estimée par une petite dizaine d’agences à 600 k€-700 k€.

Elle a reçu une vingtaine de visites en un an… mais seulement une seule et une seule proposition, à 550 k€.

Le marché semble complètement gelé et les estimés des agences de fait complètement fantaisistes.

Et là on ne parle pas d’une maison dans le fin fond de la campagne creusoise, mais à Bordeaux…

Un an, ça fini par faire long et la maison n’est toujours pas vendue…

Je suis d’accord avec votre analyse, si le vendeur s’est fixé une valeur et ne veut pas baisser, les agences tournent en rond.

Je viens d’acheter un appartement sur colmar après en avoir visité une bonne dizaine. Certains biens sont en vente depuis 2 ans à des prix de l’ordre de 2000€/M2 et totalement à refaire. Notre choix s’est porté sur un appartement très bien situé,  à 1400 €/M2, habitable de suite et très bien situé.

Il faut être opportuniste et ne pas se fier aux prix affichés. Et ne pas hésiter à faire des offres très inférieures au prix annoncé si la qualité du bien n’est pas au rendez-vous.

A contrario,  je viens de vendre un maison en parfait état au prix que l’agence m’avait fixe sans remise (hormis celle qui était prevue), vente réalisée en 24h.

Ma conclusion : si vous vendez des biens en bon état,  vous aurez beaucoup plus de chance de vendre au prix du marché et dans des délais réduits.

Pour rajouter aux commentaires précédents et en prenant un minimum de recul…

Je discutais l’autre jour avec mon nouveau banquier (rachat de crédit…etc…), qui travaille dans l’agence du plus grand groupe français, dans une ville importante et plutôt "chic" de la (très) proche banlieue parisienne.
Il me dit qu’il est débordé en ce moment, et c’est ce qui explique les délais dans les offres de prêt…
Moi, interloqué, je lui demande si les acheteurs sont revenus sur le marché immo..
Il me regarde, rigole (jaune)…Non, s’il est débordé c’est à cause des demandes de rachat de crédit, et qques prêts pour des investisseurs.

Il me confie que depuis l’été 2014, pour des prêts "résidence principale", l’agence en a fait…..3.
De son expérience, il n’arrive pas à comprendre comment les agences immobilières peuvent encore tenir, mise à part le délai entre le compromis et la signature chez le notaire…

Je crois donc de plus en plus au gel global du marché, même avec des taux bas, ce qui est quand même assez évocateur de la suite le jour où les taux vont commencer à évoluer en sens inverse…

Caskman a écrit :

Je crois donc de plus en plus au gel global du marché, même avec des taux bas, ce qui est quand même assez évocateur de la suite le jour où les taux vont commencer à évoluer en sens inverse…

Justement, les chiffres de cette année ne donne pas de baisse significative du nombre de transactions.
On est dans les 10% en dessous des meilleures années, mais la tendance de ces dernières années est plutôt à la hausse.

Le gel que l’on suspecte est-il réel, ou un simple biais statistique (on remarque plus ce qu’on cherche, ce dont on parle régulièrement)

Caskman a écrit :

Il me confie que depuis l’été 2014, pour des prêts "résidence principale", l’agence en a fait…..3.
De son expérience, il n’arrive pas à comprendre comment les agences immobilières peuvent encore tenir, mise à part le délai entre le compromis et la signature chez le notaire…

A mon avis, elles ne tiennent pas, elles mangent leur cash, sachant qu’elles peuvent tenir un temps avec leurs autres métiers (annonces de location, gestion locative, syndics…).

C’est peut être pour ça qu’elles font un lobbying à la fois insensé et à contre-courant pour évincer les sites de particulier à particulier au nom de la concurrence déloyale, ce qui est exactement le genre de choses qui hérissent (et c’est fort heureux) le ministre de l’économie actuel (on n’a pas besoin de resserrer un boulon de plus de l’économie française…).

L’effondrement des transactions a été habilement balayé sous le tapis de la loi Duflot, maintenant c’est le PàP. Demain ce sera à cause des notaires, ou des impôts locaux… Y a 36 000 raisons de ne pas acheter en ce moment, ça n’en reste pas moins dingue que le marché soit bloqué avec des prêts à taux aussi faibles…

Pourtant de ce que j’ai lu il y a bel et bien quelque chose en train de se jouer : même les locataires ne bougent plus (ce qui, à mon avis, trahit aussi l’insolvabilité de certains… ça promet pour les propriétaires loueurs). Quand au neuf, c’est plié… J’ai discuté avec des gens du métier de tous les niveaux (du cabinet d’archi aux artisans, en passant par le gros œuvre et les cabinets de vérification sécurité etc.) : c’est MORT pour 2015.

Caskman a écrit :

Je crois donc de plus en plus au gel global du marché, même avec des taux bas, ce qui est quand même assez évocateur de la suite le jour où les taux vont commencer à évoluer en sens inverse…

Je ne sais pas ce qui a été dit dans le topic mais de toutes façons le marché immo est un marché rigide. La baisse de prix ne se manifeste que de manière différée, d’abord il y a un effondrement du nombre de transactions. Dès qu’on parle d’immo les gens perdent la notion du prix correct, surtout quand c’est LEUR bien. Et côté acheteurs, c’est vraiment chiant de confronter les biens… vu le temps que ça prend de visiter, revisiter, rerevisiter (quand je vois des gens de mon entourage s’endetter sur 25 ans après avoir visité trois voire deux apparts, dans le contexte actuel, je me tape la tête contre le mur!).

Perso, je me désole en voyant que je rate les prêts à taux "fantastiques", mais je me console en me disant que j’éviterais au moins de me manger une moins-value, si je maintiens mon idée d’acheter en périphérie de grande ville.

Une autre question que je me pose, suite à des articles que j’ai lu dans la presse éco, c’est la soutenabilité de ce rush au rachat de prêts chez les banquiers : vu la situation, les taux font forcément remonter. Pourquoi les banquiers procèdent-ils à des rachats à de prêts à taux fixes (et bas!) sachant qu’ils vont forcément perdre de l’argent quand les taux remonteront? Ou alors ils ont une conviction déflationniste en béton armé?