Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

On retrouve les graphiques classiques de M. Friggit.

Cyril a écrit :

Enfin, et ça me fait beaucoup plaisir, l’étude remet en cause dans ses propositions, le système qui consiste à subventionner la demande dans les zones où le foncier est déjà très élevé (c’est pour moi une absurdité totale de favoriser ainsi la demande dans les zones sensibles, et c’est pourtant ce qui a été fait avec le PTZ+).

Oui, comme l’était aussi les intérêt de crédit déductibles des impôts et les crédits sur 25-30 ans.

De toute façon, tout ce qui favorise l’endettement, favorise la création de bulle.

L’Etat français contribue largement à la bulle de l’immobilier avec des conditions fiscales avantageuses et au déséquilibre de l’offre et de demande avec les lois Méhaignerie, Borloo, Scellier, de Robien, de Robien recentrée, Périssol, Besson (30 ans que ça dure)…

Tout part de deux pb simples : le locataire est trop protégé et le cout de transaction est trop élevé pour favoriser une vraie fluidité du marché (frais de notaire, frais d’agence).

De là découle des tas de lois qui ne font que désorganiser un peu plus le marché : avec des HLM qui sont occupés pour moitié par des personnes qui n’en ont pas besoin, le 1% logement qui est une gabegie, etc.

Un des exemples les + frappants de comment l’Etat peut désorganiser complètement un secteur.

Je vous trouve un peu dur avec les agence immobilières : ils vendent du service et de l’intermédiation. Je me mets à la place du vendeur (je n’ai personnellement jamais mis un bien en vente)  : il faut faire les visites….

Quand j’ai acheté un petit studio à Paris pour le louer et le gérer tout seul, tout allait bien et puis un jour j’ai déménagé et comme l’immobilier est … immobile, j’étais bien content de trouver une agence pour la gestion. En négociant un peu (beaucoup), je trouve honnêtement que le coût est raisonnable au regard du service rendu : visite pour trouver de nouveaux locataires, récéption des travaux, gestion des menus tracas, faire faire les devis, etc…

Sinon concernant le prix de l’immobilier parisien, cela fait dix ans que je trouve que c’est trop cher et comme dans ce laps de temps les prix ont plus que doubler, je ne sais plus quoi penser. Je suis quand même sceptique car le taux servi (net de tout sauf de fiscalité) est quand même inférieur au taux sans risque (disons 4% à 15 ans) donc : soit les loyers vont monter, soit les prix vont baisser.
Et comme les loyers sont déjà très élevés…

Ce qui me gêne le plus avec ce sujet, c’est que je ne me trouve absolument pas rationnel : j’aime la "Pierre" et je ne sais pas vraiment l’expliquer.

GoodbyLenine a écrit :

- confiance limitée dans le système de retraite (être proprio de sa RP sécurise un peu dans cette perspective)  (avant : la retraite devait suffir pour subvenir à ses besoin…)
- pression "sociale" à devenir proprio (image valorisée du proprio vs locataire, discours des gouvernants qui souhaitent un pays de proprio, etc.)  (avant : la liberté du locataire était plus valorisée)
- la hausse entraine la hausse (illusion que les prix de l’immobilier vont encore augmenter, et que s’il était intéressant d’être proprio hier, ça le sera forcément demain)
- mauvaise images des "placements" alternatifs (bourse qui fait le yoyo et qui est associée à l’image des vilains spéculateurs)

Les critères que vous citez sont très intéressants, car au final, ils relèvent très largement du domaine psychologique.

Le placement pierre (en particulier sous l’angle de l’achat de sa résidence principale), est éminemment un acte de sécurisation psychologique, et dès lors qu’il est favorisé par un ensemble de critères (que vous citez), auxquels on pourrait rajouter également le chômage, et surtout la l’augmentation de la crainte du chômage, avec la fin de la période ou 1 vie active était  = à 1 métier, il le devient encore davantage.

En augmentant sensiblement comme vous le préconisez la Taxe foncière on va également aboutir à ce que la pierre ne soit plus suffisante en tant que placement sécurisant. Mais sans doute il est vrai à une diminution des prix. Si l’on va au bout du raisonnement, on pourrait presque parler de propriétaire locataire : des propriétaires qui n’ont le droit d’occuper leur logement, que s’ils payent la lourde addition des impôts locaux.

Par exemple, avec une TF qui serait multipliée par 2 dans ma ville, c’est pas moins de l’équivalent de 4 loyers qu’il faudra payer en impôt locaux (en prenant une estimation minimale : 1,5 loyer de taxe d’habitation, 2,5 loyers de taxe foncière), et ceci tout en étant propriétaire occupant, si l’on rajoute les charges diverses et variées, c’est 5 mois de loyer qu’il faudra payer, tout en étant propriétaire de son logement, rien que pour pouvoir occuper le logement qu’on possède.

Un exemple concret : j’ai fait mon calcul et pour rentabiliser l’achat du logement que je loue, par rapport à ce que me coute la location, avec un emprunt à 4 % sur 20 ans sur la quasi totalité du logement, il me faudrait environ 30 années si j’inclus la taxe foncière, à législation sur les impôts locaux constante. Etant donné que la région que j’occupe n’est pas spécialement promise à un bel avenir, que rien ne dit que la TF ne progresse pas fortement, je ne considère pas comme rationnel l’achat d’un logement dans une telle situation, ça l’est sans doute plus si l’on a 1/2 à 3/4 d’apports. A moins d’avoir comme objectif certain de pas bouger de la ville pendant + de 30 ans, et là encore un tel objectif n’est plus vraiment rationnel à l’heure de la mobilité géographique.

Oui mais ca m’étonnerait beaucoup qu’aujourd’hui les loyers couvrent les remboursement d’emprunt à Paris

@ZX 6 R : Vous parlez d’investir sur l’immobilier en centre ville, dans les grandes villes. A partir de combien d’habitant considérez vous qu’il s’agit de grande ville ? 100 000 ?

Que fait la banque si l’on veut souscrire un deuxième emprunt et qu’on est déjà dans les 33 % d’endettement, mais qu’on a un "loyer" ?

Pour moi grande ville = préfectures et sous-préfectures pour du 100% habitations.
si c’est un immeuble avec commerce au rdc, une ville de 15 000 habitants peut être suffisante.
J’évite les étudiants dans ma stratégie car vacances locatives 2 à 3 mois dans l’année.
je déroge à ma règle de taille de villes quand il s’agit de bords de mer ou de montagne.

En ce qui concerne l’endettement la plupart des banques prennent 70 à 80% des revenus (salaires+loyers hypothétiques) et 100% des charges (remboursements d’emprunts + frais de syndic + taxe foncière) et acceptent un endettement de 70% avec ce calcul.

évidement, il est toujours bon de savoir prouver à la banque nos compétences en matière de ’savoir-faire’ en gestion locative …. sur le papier, c’est toujours beau …. il y a beaucoup de rêveurs, mais bailleur est un métier !

Fructif, c’est sans doute parce qu’à Paris, encore plus que dans le reste de la France, l’augmentation des prix à l’achat n’a pas été du tout suivi d’une augmentation des prix à la location équivalente…En tout cas à la place du propriétaire, je vendrais l’appart pour en acheter 4 à 200 K€ dans une métropole, et je ferais du locatif, ça rapporterait bien plus que 1600 €..

C’est à mon avis  moins vrai en province, mais ça reste vrai. Ainsi ZX6R nous dit qu’il faut 25 ans pour rentabiliser un achat immobilier à crédit, grâce aux loyers, je pense que si l’on reprenait le même calcul il y a 10 ans, c’était pas 25 ans qu’il fallait, mais 15, voir moins. Je trouve pour ma part qu’une durée de 25 ans c’est bien trop d’incertitudes personnelles et exogènes.

Quant à Paris, investir sans un apport substantiel, ou sans un salaire très élevé, pour acheter son logement, c’est devenu impossible (suffit de voir le calcul que vous faites Fructif). Ainsi, un appart identique au mien (location), dans un arrondissement moyen à Paris, couterait dans les 800 K€, à moins de gagner 10 000 € par mois je vois pas bien comment assumer un tel montant (4400 € par mois à payer pendant 25 ans, selon votre rapide calcul).

En gros à Paris il me faudrait plus de 100 ans pour devenir propriétaire d’un appart que je trouve juste correct (80 mètre carré, 1 parking, côté cour, balcon, ascenseur, communs en bons états, cave), en consacrant 50 % de mon salaire, qui est pourtant plus de 2 fois supérieur au SMIC et qui correspond au 9ème décile de la distribution des salaires. Et ceci en considérant un taux sur 100 ans bien inférieur à 4,5 %, totalement irréaliste.

Par curiosité, j’ai fait le calcul, totalement fictif, d’un emprunt de 800 K€ sur 100 ans, à 2 % de crédit, ça fait des mensualité à 1550 €, pendant 100 ans.

Dernière modification par Cyril (05/05/2011 13h28)

Etude interessante que je viens de voir. Si il existe déjà un sujet à ce propos, merci d’effacer ce message.

http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/ … _final.pdf

GoodbyLenine a écrit :

Un préalable à ceci serait de toute façon une réévaluation des bases utilisées pour élaborer la taxe foncière (il parrait que c’est dans les tuyaux, mais ça fait si longtemps que ça devrait l’être…).

Bonsoir,

je peux témoigner qu’au boulot, le fisc travaille sur les taxes foncières des locaux commerciaux.

Après, est ce que cela se poursuivra sur les logements, je ne sais pas.

Vinssou a écrit :

période 1979 - 2013/augmentation de 3.5 % par an/délirant?

pendant 35 ans, oui

Comme les chiffres sont en euros constants, ça fait bien un spread de 3,5% on-top de l’inflation
==> c’est enorme..

Pour ceux qui ont des problèmes avec les euros constants la croissance courante est donc en moyenne de 3,5%+inflation

vous ne trouvez pas cela énorme?

C’est pertinent de rajouter le rendement locatif.

De quoi relancer l’éternel match Immobilier VS Actions…

Pour ma part j’ai choisi, avec l’allocation du capital suivante:
50 % Immobilier
50 % Actions