LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour à tous,

je sors d’un rendez vous avec mon banquier que j’ai complètement largué avec mes explications d’investisseurs, mais qui a sauté sur l’occasion d’intégrer le directeur d’agence à la discussion.

Je pensais être calé, mais il m’a interrogé sur le statut que j’envisage et en particulier sur la différence entre LMNP et LMP.

Jusqu’à présent, j’étais persuadé rentrer dans la case LMNP tranquille, et ne pas avoir à étudier le LMP.

C’est vrai pour la première coloc, mais pas forcément pour la seconde, dans la mesure où les revenus du ménage seraient rapidement concurrencés par les recettes des locations…

Pour être plus concret, nos revenus s’élèvent à environ 4k et 2 colocs bien menées pourraient ramener environ 4k de loyer.

Si je comprends bien le fonctionnement des statuts LMNP et LMP, la comparaison entre nos revenus et les loyers pourraient engendrer un changement d’une année sur l’autre de statut.

C’est grave docteur?

Par exemple, une année la coloc ramène 3.5k car ya eu des problèmes pour louer: LMNP

L’année suivante, bam, un mouflet avec congé parental, le revenu tombe à 2k: LMP?

Puis rétablissement au fonctionnement normal: re LMNP?

Puis nouvel investissement: LMP?

Puis promotion avec augmentation de salaire, le faisant de nouveau passer devant les loyers: LMNP?

J’ai loupé un truc quelque part, ça me semble une usine à gaz…

Merci GBL, je l’ai re relu et je crois que cela commence à devenir plus clair: je vais sous traiter la compta …

Ha ok!

Tout s’éclaire.

Vous allez acheter le studio et les meubles, et ceci sera détaillé (ou faites le préciser) dans l’acte du notaire (et sur les meubles, vos payerez moins de droits, en %). Si le studio est déjà loué, le bail continue tel quel, donc pas de difficulté particulière (et pas de choix : vous serez LMNP d’office).

Les amortissements se font sur la base de la valeur (supposée refléter la valeur vénale, donc dans votre cas le prix que vous payerez au vendeur, les "frais d’achat" étant des charges en compta, ou peut-être pouvant être incluses dans la valeur vénale) de l’appartement et des meubles qui sera inscrite en immobilisation dans le bilan de votre activité. Ce qui s’est passé avant que vous n’achetiez n’intervient pas la dedans.

Merci pour vos reponses je pense pouvoir calculer un peu mieux le projet a present sur la partie meuble.
Pour aller un peu plus en detail, le projet global concerne un appartement avec un bail en meuble et un bail en location nue. Est ce que cela modifie les elements de vos reponses?
Pour ma part, je ne le pense pas, mais une confirmation de votre part me conforterait.

Dernière modification par uval (10/03/2014 00h53)

Ne serait il pas plus facile pour moi de modifier le bail en cours sur le "nue" pour le transformer en "meublé" avec l’accord du locataire actuel ?

Très bonnes remarques merci !
Savez-vous si le propriétaire actuel doit signaler à son locataire un éventuel changement de bail ou une rupture de bail ou est ce à moi de le faire et ce le jour de la signature ?

Merci pour vos différentes réponses. Le projet est abandonné mais j’en ressorts plus riche intellectuellement qu’avant

5 ans d’écart au niveau de la durée du remboursement , en attendant le remboursement final vous remboursez moins , vous déduisez plus , vous payez moins d’impôts ( CSG , IRPP ).

Le fait de rembourser moins vous permet de toucher un cash flow mensuel afin d’accroître le nombre de vos investissements.

Le principe est simple , achetez sans que cela vous coûte , investir en générant des revenus supplémentaire, minimiser votre fiscalité durant la période de remboursement , ne pas être étrangler financièrement.

Philippe

Vous n’avez pas compté toutes les dépenses. Si vous lisez les interventions vous verrez d’autres flux financiers a sortir. Si vous envisagez d’acheter un autre, effectivement il vaut mieux rallonger la durée.

La remarque de bartissimo45 est très pertinente par contre il faut annoncer le montant avec charges à la banque sans précision particulière (elles ne sont généralement pas demandées et comptabilisées dans les 30% "d’abattement")

20 ans est sans doute plus intéressant pour les raisons évoquées par Philippe30

Bonjour,

Je me permets d’apporter ma contribution. Selon les conditions personnelles bien entendu, on arrive en ce moment à trouver des taux de 2.90% sur 20 ans (hors assurance)  sur 80% voir  90% du financement… J’attends ma réponse d’ici 15 jours (coordonnées d’un courtier très fiable en MP si besoin sur Paris)

Idem d’avoir des assurances de l’ordre de 0.07% par délégation

A mon sens 2 choses sont à prendre en compte pour augmenter la rentabilité du bien (une fois le prix d’achat validé et les loyer estimé) :
- le cout du crédit (cf tx et assurance)
- l’apport personnel (moins on en met plus c’est rentable)

J’aurai d’ailleurs une reflexion sur la rentabilité net à partager car j’ai des doutes sur mon calcul

Bon inverstissement

Sébastien