Dans cette discussion, les participants débattent des avantages et inconvénients des SCI à l'IR et à l'IS. La question principale est de savoir quel régime fiscal est le plus avantageux pour un investissement immobilier locatif.
Les SCI à l'IR offrent une transparence fiscale, les revenus et les charges étant directement imputés aux associés. Cela simplifie la gestion et la comptabilité. En revanche, les associés sont imposés sur les revenus locatifs même s'ils ne sont pas distribués.
Les SCI à l'IS permettent de bénéficier de l'amortissement et de l'impôt société à 15%, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs fortement imposés. Cependant, la revente du bien est plus complexe et peut engendrer une plus-value importante et une double imposition.
Le choix entre les deux régimes dépend de la situation personnelle de chaque investisseur (TMI, durée de détention prévue, objectif de l'investissement). Il est conseillé de réaliser des simulations pour déterminer le régime le plus avantageux.
La discussion aborde également d'autres sujets liés aux SCI, tels que la TVA, la location meublée, la transmission du patrimoine, la création d'une holding et les SARL de famille. Les participants partagent leurs expériences et leurs connaissances pour aider les autres membres à prendre des décisions éclairées.
Bonjour,
Votre question n’est pas très claire, je comprends que vous souhaitez mélanger IR et IS au sein de la même sci.
Vu les montants des actifs, la création et les frais liés à la gestion des sci seront marginaux, préférez donc une sci par bâtiment, vous serez très content au moment de la revente.
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Je viens d’avoir une petite surprise hier, le bilan 2012 de ma SCI (tout le détail est dans le 1er message de ce post).
J’avais décidé de laisser la SCI à l’IR suite au conseil de mon comptable qui m’avait démontré que vu les travaux réaliser j’étais tranquille pour plusieurs année, pas d’imposition.
Or surprise le bilan clôturé je me retrouve avec une comme très importante à intégré dans mes revenus personnel (64000€ de loyer moins les intérêt d’emprunt environ), les travaux ont étaient passé en immobilisation et non en charge, car il me dit que finalement il ne pouvait pas les passer autrement.
Ma priorité est donc de savoir si je peut passer la SCI à l’impôt société en cours d’année, le bilan est au 31/12, j’ai dépassé le délai pour changer de régime.
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Bonjour,
En effet cela dépend de la nature de vos travaux.
Voici ce qu’indique la notice de la déclaration 2072 :
Les dépenses de réparation et d’entretien déductibles sont celles incombant au propriétaire et qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial et sans en accroître la valeur.
Les dépenses locatives ne sont déductibles que lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté, la force majeure ou engagées en vue de faciliter la location. Dans les autres cas, elles ne sont pas déductibles.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie moderne, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation. Toutefois, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à traiter les immeubles contre l’amiante, ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées sont déductibles.
S’agissant des propriétés rurales, les dépenses d’amélioration peuvent être déductibles sous certaines conditions lorsqu’elles n’entraînent pas une augmentation du fermage.
Les dépenses de travaux de construction, de reconstruction, et d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles.
Source : Notice pour remplir la déclaration N° 2072-S relative à l’année 2012
Néanmoins, le montant de vos travaux pourra être défalqué de votre plus-value lors de la revente s’ils ne sont pas déduits de vos revenus fonciers.
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Depuis 2 mois ma SCI est désormais à l’IS, est ce que je peut me servir sur le compte comme lorsqu’elle était à l’IR ?
Je vais avoir besoin de la trésorerie pour régler mes impôts sur le revenus qui vont bientôt arriver, impôts à 5 chiffres dû aux loyer encaissés pendant la période SCI à l’IR.
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Vous pouvez mais attention, cela doit faire l’objet d’une écriture comptable en passant par le compte courant d’associés.
Il faut également savoir qu’un compte courant débiteur est interdit par la législation. Cela vaut surtout pour la clôture des comptes annuels. En attendant, vous pouvez "prendre" de l’argent sur le compte bancaire de la SCI mais soit votre compte courant est déjà créditeur et dans ce cas là, vous ne faites que reprendre ce que la société vous doit, soit votre compte courant est à 0 et vous devrez le "rembourser" avant la clôture des comptes définitifs (soit par virement, soit par le versement de dividendes).
Vous pouvez voir cela avec votre comptable.
Cordialement
Stéphane
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Hall of Fame Bob a écrit :
Depuis 2 mois ma SCI est désormais à l’IS, est ce que je peut me servir sur le compte comme lorsqu’elle était à l’IR ?
Il n’y a rien de changé à ce niveau, et tout ce que Stephane80 a décrit s’appliquait déjà avec la SCI à l’IR.
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Bonjour,
Je viens de créer une sci en vue de construire mon cabinet libéral ainsi qu’une habitation locative.
J’hesite entre l’IR et l’IS sachant que ma TMI est de 45%. je ne vais pas forcement emprunter pour financer la construction car je comptais faire moi même tous les travaux (plomberie,électricité,placo….) car je sais le faire et que j’aime ça.
L’objectif n’est pas non plus la revente mais plutôt un complément de retraite et un de mes enfants envisage par la suite de reprendre mon activité libérale .
Que me conseillez vous?
1000 merci d’avance
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Bonjour à tous, je reviens vers vous une fois de plus concernant ma sci.
Je souhaite désormais la vendre après un peu plus de 2 ans de détention, et j’ai une question toute "simple".
Vaut il mieux vendre les parts de cette sci ou les murs ?
J’ai un acheteur qui veut acquérir les murs et un autre les parts, donc comment déterminer ce qui me sera le plus avantageux ?
Dans le cas ou je vende les murs, puis je ensuite transformer ma SCI en SARL ?
Pour rappel la sci était à l’IR la première année et je l’ai passé a l’IS à partir de la 2e année, il lui reste 13 années de crédit.
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Si vous vendez les parts de la SCI à l’IS, votre acheteur est engagée dans cette voix irrévocable. S’il le fait, c’est en connaissance de cause.
Les frais de mutation de cession des parts de SCI sont moindre que ceux de la cession de la propriété immobilière.
Enfin, si vous vendez les murs, et vous investissez dans le cadre de votre SCI IS la plus value à payer sera certainement moindre. Alors que si vous céder les parts de la SCI IS votre PV "immobilière" sera augmentée du différentiel de la valeur comptable du bien càd l’amortissement.
Un calcul précis s’impose en fonction de la valeur d’acquisition, l’amortissement "consommé", la valeur de vente et surtout de ce que vous comptez faire après.
Si votre intention est de créer un SARL familiale à l’IS, probablement vendre les murs et transformer la SCI IS en SARL IS tout en veillant à bien modifier l’objet social à un moment donné serait l’option la plus adaptée (de manière intuitive).
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Bob a écrit :
Bonjour à tous, je reviens vers vous une fois de plus concernant ma sci.
Je souhaite désormais la vendre après un peu plus de 2 ans de détention, et j’ai une question toute "simple".
Vaut il mieux vendre les parts de cette sci ou les murs ?
J’ai un acheteur qui veut acquérir les murs et un autre les parts, donc comment déterminer ce qui me sera le plus avantageux ?
Dans le cas ou je vende les murs, puis je ensuite transformer ma SCI en SARL ?
Pour rappel la sci était à l’IR la première année et je l’ai passé a l’IS à partir de la 2e année, il lui reste 13 années de crédit.
Le 08/08/2013 vous avez passé votre SCI à l’IS avec des frais et 6 mois après vous voulez revendre le bien maintenant sous le régime des plus value professionnelle.
En terme de non optimisation c’est très dommageable pour votre portefeuille car vous allez sentir passer la note.
Comme l’a indiqué Boubouka , le mieux est la revente des parts de SCI qui seront minoré en fonction du passif mais il vous reste à trouver un acheteur.
Dans le cas d’une revente des murs , c’est la plus value professionnelle , vous serez limité en terme d’amortissement donc la valeur nette comptable sera proche de la valeur du bien.
Le remboursement de l’emprunt en cas de revente et la levée d’hypothèque grèveront un peu plus
votre résultat.
L’impôt à l’IS aggravera la perte et le versement des quelques euros restant sur votre compte personnel après la clôture des comptes seront grévé par une taxation au titre de versement de dividendes imposés avec toutefois 40 % de remise car il y a aura déjà eu une imposition IS.
Ces dividendes seront imposés à la CSG à 15,5 % et entreront dans vos revenus personnels pour imposition.
Je pense n’avoir rien oublier ….
Bon courage pour la suite
Philippe
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Bonjour
je souhaiterais poser la question suivante:
Nous avons une SCI à l’IR qui détient un appartement lequel est loué;
Nous avons parallèlement, mon épouse et moi, en "propriété directe", un pavillon en banlieue parisienne, également loué;
Depuis ma retraite, nous habitons en province, dans une propriété familiale acquise par partage anticipé. Initialement, nous étions nu-propriétaire et l’avons en pleine propriété depuis le décès de ma belle mère;
Cette propriété (construction de 1850) coûte cher en entretien, alors que, compte tenu de notre taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux, nos revenus immobiliers sont quasiment amputés de moitié !
Serait-il dans ces conditions judicieux d’opter pour une SCI-IS et d’y transférer : le pavillon et la propriété familiale ? L’amortissement permettrait de financer les travaux d’entretien et de modernisation ?
Merci d’avance pour les avis et commentaires .
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Prenez garde au passage en SCI IS….
La SCI IR a des avantages en terme de revente de biens au contraire de la SCI IS.
Si vous commencer une SCI IR continuer et ne basculez pas.
Les avantages de la SCI IS existent lors de la période de constitution du patrimoine et ses inconvénients lors de la revente du bien.
Ainsi avoir eu les inconvénients de l’IR sans pouvoir faire d’amortissement puis basculer avec frais dans une structure pénalisante pour une revente de bien n’est pas judicieux.
Les amortissements pratiqués viennent en déduction de la valeur du bien induisant une valeur nette comptable faible , le calcul de la plus value se fait alors entre le prix de vente et la valeur nette comptable augmentant sensiblement la plus value.
Ensuite la récupération de l’argent en nom propre se fait par le versement de dividende taxé comme revenu mobilier avec CSG à 15,5 % et s’ajoutant dans vos revenus personnels.
Philippe
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Boubouka a écrit :
Si votre intention est de créer un SARL familiale à l’IS, probablement vendre les murs et transformer la SCI IS en SARL IS tout en veillant à bien modifier l’objet social à un moment donné serait l’option la plus adaptée (de manière intuitive).
Non c’est une SARL qui sera destinée à exploiter un fond de commerce, donc je ne sais pas si c’est possible.
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Par contre vu que la SCI est à l’option TVA, la TVA doit elle être appliquée aussi sur la vente des murs ?
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Hall of Fame Il me semble que ce n’est pas parce que la SCI a opté pour tel ou tel régime de TVA qu’une opération réalisée par cette SCI sera forcément (ou ne sera pas) soumise à la TVA. Ca dépend d’abord de la nature de l’opération…..
Ici si les murs vendus correspondent à un bien immobilier construit depuis plus de 5 ans, et vendu par une personne qui n’est pas marchand de biens, la transaction n’est pas soumise à la TVA. Références : TVA immo (notaires.fr) ou TVA immo (pap.fr).
Avant de transformer une société ou de finaliser une cession, pensez-bien à vous faire confirmer les paramètres qui sont pour vous essentiels dans votre décision de réaliser cette opération, par des professionnels compétents.
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Bonjour à toutes et tous,
Je suis sur le point d’acheter un bien qui se décompose en deux lots :
1) le lot 1 serait acheté en pleine propriété par moi-même 400 K€
2) le lot 2 (inachevé) serait acheté par une SCI à l’IR dont les associés seraient :
- Moi-même pour 1%
- Une SCI à l’IS (holding) pour 99% dont les associés seraient 98% moi-même et 1%+1% mes enfants
- Un emprunt serait réalisé par la SCI à l’IR de 250 K€ sur 15 ans
- Une partie du lot serait loué (80 m2) pour des bureaux pour 16.800 €/an à ma société qui à ce jour dégage des résultats importants.
Les deux SCI seront déficitaires et je serai obligé de faire un apport en compte associé pendant la durée de l’emprunt soit de 58 K€.
Le but étant d’éviter dans un premier temps de me charger en IR (TMI=41%) et par la suite, à ma retraite (10 ans) de bénéficier d’un revenu locatif en augmentant mes parts dans la SCI à l’IR.
Pensez-vous que ce montage proposé par mon notaire et mon expert comptable est idéal pour l’application exposée ?
Avez-vous éventuellement des conseils à me formuler ?
Je vous remercie d’avoir pris le temps de me lire et reste à votre disposition pour des informations complémentaires
Dans l’attente,
Cordialement,
Dominique
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Hall of Fame Vous ne décrivez pas toute votre situation (par ex. situation familiale : épouse, age des enfants, etc., la société qui "à ce jour dégage des résultats importants" est-elle à l’IS ?, et pour vous "important" c’est combien ?, prix du lot 2, est-ce tout le lot2 qui serait loué et qui fait 80 m² ou contient-il autre chose ?, vos objectif et votre patrimoine), donc ce qui suit ne sera pas forcément pertinent.
J’ignore les risques que le fisc considère ce montage (dans lequel vous êtes, au moins à 98 ou 99%, à tous les étages) comme fictif, mais il est sans doute non nul (surtout si ces SCI ne font rien d’autre).
J’ignore le volume de frais (de constitution, de comptabilité) et de paperasse que ceci va générer, et le montant d’impôt que ça permettra d’éviter. Je suppose que vous avez fait vos calculs, et que "ça vaut le coup" (par rapport à un montage + classique avec juste la SCI IR détenue majoritairement par vous) quand on compare le nombre d’€uros économisés.
A quoi ça sert d’impliquer vos enfants (mineurs ?) pour 1% seulement ? (selon l’objectif suivi, une part substantielle en nue-propriété pourrait être plus pertinente)
Pourquoi ne pas augmenter le loyer de 16 800€ (pour éviter d’avoir à financer le CCA, et pour diminuer encore plus le résultat de la société qui "à ce jour dégage des résultats importants") ?
Je doute que les SCI soient (fiscalement ou comptablement) déficitaires, même si la SCI IR aura une trésorerie déficitaire avec les chiffres que vous indiquez…. (trésorerie /= résultat)
Pourquoi ne pas laisser (et faire fructifier) dans une société à l’IS de la trésorerie et du report à nouveau qui servira le jour venu (sous forme de dividendes par ex.) à financer votre retraite ?
Les locaux sont-ils tels que vous pourrez louer (ou vendre) le lot 2 à une autre société un jour ?
Quel TMI IR anticipez-vous une fois à la retraite ? (Et est-il pertinent de percevoir alors des revenus fonciers, ou serait-il préférable de percevoir des dividendes d’une société IS ?)
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Bonjour,
Je vous prie de m’excuser pour ces manques d’information et vous remercie de votre réponse
Divorcé/ deux enfants = 19 ans chacun
SARL IS dont résultat 150 K€
Lot2 = 250 K€ surface 150 m2 dont 80 m2 en bureau
Actuellement, je vends un bien de 480 K€ qui paiera le lot1
Montage des 2 SCI avec enregistrements 1500 à 2000 €
Comptabilité réduite avec bilan 500 à 600 €
Effectivement la SCI à l’iR dégagera des résultats après déduction des intérêts qui remonteront pour 99% à la SCI à l’IS et 1% en déclaration de revenus fonciers.
Le problème d’un montage classique, c’est de payer 41%+15,5 en impôt sur les loyers de 16.800 €
Concernant, les enfants, je ne sais pas ce qui est le mieux 1% ou nu-propriété
Le loyer est basé sur une moyenne locale.
La SCI à l’IS est déficitaire dans ma simulation pendant toute la durée de l’emprunt (15 ans) après déduction des amortissements et retrouve un équilibre à la fin des amortissements (20 ans)
La location pourra se faire sur l’autre partie (70 m2) à ma retraite
Le TMI projeté sera de 30% avec les loyers
Voilà en espérant vous avoir répondu au mieux
Bien cordialement,
Dominique
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Pourquoi ne pas mettre vos enfants majoritaires dans la holding ?
C’est le but d’une holding , la transmission.
Il suffit de bien verrouiller les statuts pour éviter des problèmes ultérieurs.
En plus vous avez une explication rationnelle à votre montage tarabiscoté que les impôts ne manqueront pas de remarquer comme l’a indiqué GBL.
Philippe
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bonsoir,
Je suis novice dans le monde complexe des SCI car en pleine lecture de livre sur le sujet mais je me lance :
Je suis d’accord avec Philippe.
Avec votre montage, vous êtes ultra majoritaire. Vous risquez donc une requalification des impots car il y a abus de droit a partir du moment ou votre montage ne sert vraisemblablement qu’à éluder l’impôt.
En mettant les enfants majoritaires en nu propriété, vous faites un montage dans un but fiscal (pour payer moins d’impôts) ET SURTOUT dans un objectif successoral (ce qui n’est clairement pas évident dans votre montage). ET donc êtes à l’appui d’une regul fiscale pour abus de droit.
Et en plus :
Vous conservez les revenus fonciers (usufruit)
Diminution des frais de transmission à la succession car ils possèderont déjà une partie de la nu propriété
Corrigez moi si je me trompe!
Bad
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Philippe30 a écrit :
Pourquoi ne pas mettre vos enfants majoritaires dans la holding ?
C’est le but d’une holding , la transmission.
Il suffit de bien verrouiller les statuts pour éviter des problèmes ultérieurs.
En plus vous avez une explication rationnelle à votre montage tarabiscoté que les impôts ne manqueront pas de remarquer comme l’a indiqué GBL.
Philippe
Bonsoir Philippe et Bad,
Je vous remercie pour vos réponses
Oui vous avez certainement raison mais pour l’instant je ne voulais pas trop impliquer les enfants qui ont d’autres projets d’investissement mais pourquoi pas la nu propriété.
Concernant les impôts, je ne comprends pas le risque de ce montage approuvé et conseillé par mon expert comptable et mon notaire mais je ne suis pas un spécialiste.
La SCI iR fait remonter son résultat à la holding qui amorti sa part du bien et à terme paiera une plus value et dividendes sur la vente après avoir remboursé le CCA.
La finalité est de repousser l’imposition (plus value et dividendes) mais il faudra bien passer à la caisse un jour et d’avoir les deux statuts pour jouer en fonction des nouvelles lois fiscales voire d’augmenter mes parts dans la SCI iR à ma retraite (10 ans) pour récupérer les revenus fonciers.
Si je fais fausse route, pourriez-vous m’éclairer
Bien cordialement
Dominique
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Hall of Fame Jusqu’à présent, vous avez juste décrit que vos objectifs avec ce montage sont de payer moins d’impôts ou de les payer plus tard. Or c’est exactement lorsque les seuls objectifs sont ceux-ci que le fisc peut être fondé à redresser (en considérant le montage comme "fictif", et juste motivé par le souhait d’éluder l’impôt)….
J’imagine que vous avez d’autres objectifs, et que ce montage permet aussi de les atteindre. Si vous nous disiez lesquels, on pourrait éventuellement vous proposer d’autres montages (en fait on l’a déjà un peu fait en faisant des suppositions sur vos objectifs) permettant de les atteindre au moins aussi bien (voire mieux) que le montage que vous avez actuellement en tête.
Vous ne semblez pas non plus avoir quantifié (en €uros) ce que ce montage pourrait vous faire gagner (vous avez juste évalué ce qu’il vous coutera), hormis le plaisir de croire payer moins d’impôts à court terme. Je vous recommanderais de toujours quantifier précisément ce qu’un montage vous fait gagner, histoire de vérifier que ça vaut la peine de se compliquer la vie avec (le suivi de ces 2 SCI vous "coutera" qqs heures de travail/an au minimum, même si vous en déléguez la compta, sauf à signer les documents sans rien vérifier et comprendre).
PS : Je ne vois pas l’intérêt d’augmenter les revenus fonciers quand vous aurez TMI IR de 30%, plutôt que percevoir des dividendes de la SCI IS (ça revient à payer pour 100 de bénéfice : 15.5% PS + 30% IR =45%, au lieu de 15% IS + 15.5%*85% PS + 30%*85%*60% IR =43.5%)
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df06 a écrit :
Oui vous avez certainement raison mais pour l’instant je ne voulais pas trop impliquer les enfants qui ont d’autres projets d’investissement mais pourquoi pas la nu propriété.
Les impliqués en parts sociales ne signifient pas les impliqués en temps , répartissez les parts sociales en vue d’une future transmission ,conservez les commandes de la holding.
Cette démarche sera moins onéreuse dans le temps , il suffit juste d’indiquer sur les statuts les parts sociales de chacun.
Même si le capital n’est pas totalement libéré pour leurs parts sociales , les résultats de la holding permettront cette libération progressive , ils seront ainsi associés sans avoir déboursé et croyez moi la note sera moins salé que si vous leur faites plus tard une donation , une vente ou dans le cadre d’un héritage.
Il suffit juste de blinder les statuts car il faut toujours être méfiant des petites têtes blondes dans le temps….
Philippe
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Bonjour
Encore merci à vous pour vos réponses qui me permettent d’avancer et comprendre
La finalité est bien évidement de transmettre mon patrimoine aux enfants et des les protéger au mieux fiscalement.
A ce jour, je n’ai pas besoin de compléments de salaire et alimenterai le CCA pour combler une trésorerie déficitaire qui peut varier entre 53 et 83 K€ selon la valeur que je prendrai du bien 250 ou 270 K€ et ce sur la durée du remboursement (15 ans). A ce sujet, est-il possible de valoriser ce compte et comment in fine récupérer cette somme ou peut-elle servir à faire des travaux voire acheter un autre bien ?
Philippe,
Pouvez-vous m’en dire plus svp ?
GBL,
L’objectif principal et la transmission du bien aux enfants sans trop de casse et d’avoir un complément de retraite dans 10 ans.
Actuellement, je n’ai pas le cash pour acheter l’ensemble
A l’origine, je pensais faire un démembrement temporaire (usufruit à ma société) mais la nouvelle loi fiscale pénalise ce montage et considère la valeur de l’usufruit économique comme un revenu foncier (TMI = 41%)…
J’ai fait des simulations iR ou IS, il apparait que l’iR est légèrement mieux en net perçu (15 ans) mais je ne souhaite pas dans un premier temps toucher un revenu complémentaire et le complément après impôt s’élève à 150 K€.
Enfin, la SCI IS est déficitaire jusqu’à la fin de l’amortissement (20 ans) où elle retrouvera son équilibre puis effectivement après elle dégagera des résultats et à ce moment là je pourrais effectivement distribuer les dividendes mais limités à mes parts dans la holding
Si vous pensez qu’un montage plus simple est possible avec les éléments communiqués, je reste très ouvert et c’est pourquoi je suis venu sur ce forum pour échanger avec vous.
Je vous en remercie par avance
Dans l’attente de vous lire,
Bien cordialement,
Dominique
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Bonjour,
En fait, il faut pouvoir bénéficier des avantages de chacun des deux régimes IR et IS.
IR : exonération des plus-values à terme (ou du moins possibilité d’avoir des abattements)
IS : pas ou peu de fiscalité pendant l’amortissement du bien
Les inconvénients de l’IR est d’être fiscalisé alors qu’on n’a pas les revenus en face (l’amortissement n’étant pas déductible) et l’IS qu’à la fin, la plus-value est lourdement taxée (IS + distribution de dividendes).
Donc, il faudrait être à l’IS pendant une durée limitée, puis passer à l’IR.
Le schéma pour faire ça c’est le démembrement de propriété :
- une société à l’IS achète l’usufruit du bien sur une durée de 12/15 ans
Et une SCI à l’IR détient la nue-propriété.
Au terme du délai 12/15 ans, l’usufruit retrouve la nue-propriété sans impôt. Autrement dit, la SCI à l’IR devient propriétaire de la pleine propriété au terme de ce délai. Et pendant tout le délai, la société à l’IS a pu amortir l’usufruit (valorisée à environ 75% de la valeur de l’immeuble) et donc compenser fiscalement les loyers.
Ce schéma doit être bien bordé sur le plan fiscal, afin d’éviter l’abus de droit.
Et cela ne peut fonctionner sans risque fiscal que si la rentabilité est bonne (plus de 8 /9 %)
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