Investissement locatif en SCI : choisir entre l'IR et l'IS ?

Bonjour Nicolos,

Effectivement, c’était le montage que j’avais envisagé au début avec un usufruit temporaire sur 15 ans acheté par ma société mais malheureusement la nouvelle loi fiscale considère l’usufruit onéreux comme un revenu foncier.
Je pensais même acheter le bien du lot2 en démembrement dès l’acte de vente mais le vendeur se retrouvait avec une imposition d’environ 60 K€…
Si vous connaissez un autre montage possible je reste à votre disposition pour échanger

Bien cordialement,
Dominique

@DF06

Philippe,
Pouvez-vous m’en dire plus svp ?

Mais plus précisément , vous voulez savoir quoi qui n’aurait déjà été dis ?

Philippe

Lors de la constitution d’une SCI ou autre structure , il est nécessaire  de rédiger des statuts indiquant le mode de fonctionnement de la société.

Je ne vais pas m’étendre sur le sujet , il existe sur le net des modèles à vous de les lire , les comprendre et en cas de difficulté de vous faire aider alors par un professionnel.

Pour revenir à votre cas de figure de holding , si vous mettez un capital social important cela vous permettra de rémunérer des comptes courants associés ( CCA  ) à  hauteur de 1,5 fois le capital social.

Ces CCA seront alimentés par des apports que vous pourriez faire à la holding.

Cette holding vous rendra ensuite l’argent mais entre temps les CCA seront rémunérés , vous toucherez des revenus mobiliers et cette rémunération sera déductible du résultat de la holding.

Dans le cas ou vos enfants en pourraient pas faire un apport conséquent pour détenir xx % des parts , ce sont les résultats de la holding qui au lieu d’être versé en dividende aux associés , seront alors versés au titre de la libération du capital de la société.

Pour faire simple , vos enfants disposent de 90 % des parts par exemple , capital social 100.000 soit 90 K€ , ils ne peuvent pas avancer l’argent , ils disposent bien de ces 90 % de parts mais au fur et à mesure des rentrées annuelles les parts de la holding leur seront payés par cette même holding.
Cela revient à monter une société  sans faire d’apport au capital et sans fiscalité de posséder des parts sociales payés.

Pour revenir au point de la rémunération des CCA , cette rémunération n’est possible que sur la part du capital libéré , c’est à dire les parts sociales qui ont été l’objet d’un paiement des associés à la création et celle qui seront payés par la holding progressivement tous les ans.

Une fois de capital social de 100 K€ libéré alors vous pouvez rémunéré l’équivalent de 150 K€ d’apport en CCA.

Les CCA représentent une avance ( une fois de prêt fait par les associés  ) à la société qui verse des intérêts imposables et rembourse progressivement sans fiscalité par contre puisqu’il s’agit d’un remboursement.

Philippe

Bonsoir Philippe,

J’ai un peu de mal à vous suivre sur ce coup sans éléments chiffrés j’en suis désolé !
Dans mon cas de figure pour mieux comprendre :
La SCI à l’iR emprunte 270 K€ sur une durée de 15 ans
Les résultats de la SCI à l’iR remonte pour 99% à la SCI à l’IS
La SCI à l’IS présente des résultats négatif pendant 10 ans et trouve un équilibre à la fin des amortissements (20 ans).
Le CCA sera alimenté pour redescendre à la SCI à l’iR pour combler la trésorerie négative soit environ 83 K€ à la fin de l’emprunt (15 ans)
Sur mes simulations au bout de 15 ans si vente du bien alors la plus value représentera 188 K€ qui sera imposée à hauteur de 55 K€ soit un résultat après impôt de 133 K€ qui devrait permettre de rembourser le CCA.
Les dividendes 50 K€ dont imposition de 8 K€ = ((50x60%)-3)x0.30 tmi
Dans ce montage si j’ai tout bien compris l’imposition sera de 55+8 = 63 K€ voire légèrement moins si je rémunère le CCA.

Bien inférieur à un démembrement avec usufruit temporaire qui représenterait 75 K€

Merci de vos avis

A vous lire,

Cordialement,
Dominique

df06 a écrit :

Dans mon cas de figure pour mieux comprendre :
La SCI à l’iR emprunte 270 K€ sur une durée de 15 ans
Les résultats de la SCI à l’iR remonte pour 99% à la SCI à l’IS
La SCI à l’IS présente des résultats négatif pendant 10 ans et trouve un équilibre à la fin des amortissements (20 ans).
Le CCA sera alimenté pour redescendre à la SCI à l’iR pour combler la trésorerie négative soit environ 83 K€ à la fin de l’emprunt (15 ans)

La SCI IR achète le bien et est détenue à 99 % par la SCI IS.
Le bien appartient à la SCI IR qui emprunte 270 K€.

Le résultat remonte vers la SCI IS qui présente un résultat négatif, Pourquoi puisqu’elle n’a pas de charge financière ?
Juste l’amortissement mais sera t’il suffisant pour annuler 99% de la remontée du résultat ?
Vous avez fait le calcul ?

L’alimentation à partir du CCA de la SCI IS va alors constituée une dette dans la SCI IR envers la SCI IS , un CCA envers la SCI IS.

Le montage peux tenir la route , reste à voir les aspects abus de droit évoqué auparavant.
 

df06 a écrit :

Sur mes simulations au bout de 15 ans si vente du bien alors la plus value représentera 188 K€ qui sera imposée à hauteur de 55 K€ soit un résultat après impôt de 133 K€ qui devrait permettre de rembourser le CCA.

Ce point m’interpelle , la SCI IR va vendre un bien quelle détient MAIS cette SCI IR est détenu à 99 % par la SCI IS DONC à l’issue de la vente il me parait normal que l’associé majoritaire perçoive une remonté de 99 % du produit de la vente …..

La plus value de 55 K€ concerne la SCI IR pour la plus value des particuliers à 33 % , a quelle réserve près des changements de taux , de nombre d’années etc ….

Mais les 133 Ke vont remonter à 99% vers la SCI IS….

Vous allez alors vous retrouver avec une fiscalité de plus value des particuliers au niveau de la SCI IR puis un résultat imposable à 33 % dans la SCI IS.
Et lorsque vous voudrez vous versez le résultat en nom propre vous allez en reprendre une couche avec l’imposition sur les dividendes …

df06 a écrit :

Les dividendes 50 K€ dont imposition de 8 K€ = ((50x60%)-3)x0.30 tmi
Dans ce montage si j’ai tout bien compris l’imposition sera de 55+8 = 63 K€ voire légèrement moins si je rémunère le CCA.

Pas si sûr …..

Pour moi 133 K€ , vous allez reprendre 33% dans la SCI IS soit un solde de 88 K€
Sur ces 88 K€ , il faudra appliquer la règle de versement des dividendes comme vous l’avez écris.

C’est quoi ces dividendes de 50 K€ ?

df06 a écrit :

Bien inférieur à un démembrement avec usufruit temporaire qui représenterait 75 K€

Comment est-il calculé ?

J’ai indiqué mon avis , si il y a une erreur de ma part je prendrais avec beaucoup d’intérêt un rectificatif.

Je pressens que le sujet va être sympa à décortiquer et il m’intéresse au plus haut point

Philippe

Bonsoir Philippe,

Je vais essayer de vous répondre au mieux et vous remercie pour votre participation

SCI IR emprunte 270 K€ sur 15 ans et achète le lot2
SCI IR fait un bail à ma société pour une location mensuelle de 1.400 € soit 16.800 € / an
SCI IR 16.800 € - intérêt d’emprunt = résultat soit 99% qui remonte à la SCI IS et 1% revenu foncier
SCI IR rembourse l’emprunt soit 22.368 € / an
SCI IR 16.800 - 22.368 = -5568 € compensé via le CCA SCI IS soit 5568 x 15 ans = 83520 €
SCI IR vente du bien 270 K€ soit 99% SCI IS et 1% revenu foncier

SCI IS 270 K€ x 99% = 267,30 K€ amortissement sur 20 ans soit 13.365 € / an
SCI IS CA progressif soit 8791 € la première année et 16252 € la 15 ème année
SCI IS est déficitaire de -15.424 € au bout de 15 ans
SCI IS VNC (15 ans) = 66825 €
SCI IS PV = 270 K€x99% - 66825 - 15424 = 185 K€
SCI IS imposition = 38160 x 15% + 146840 x 33% = 54 K€
SCI IS résultat après impôt = 185 - 54 = 131 K€
SCI IS dividendes = 131 K€ - CCA = 47,5 K€
SCI IS imposition = (47,5 - 40 % abattement - 3) x 30 Tmi = 7,65 K€

Total imposition = revenu foncier 1 K€ + PV 54 K€ + dividendes 7,65 K€ = 62,65 K€

Calcul démembrement avec usufruit économique sur 15 ans
La nouvelle loi fiscale considère la première cession de l’usufruit comme un revenu foncier
Donc 270 K€ x 65% usufruit économique = 175 K€ soit  175 x 41% Tmi = 72 K€

J’espère ne pas mettre trompé et avoir répondu à vos questions

Cordialement,
Dominique

df06 a écrit :

Je vais essayer de vous répondre au mieux et vous remercie pour votre participation

SCI IR emprunte 270 K€ sur 15 ans et achète le lot2
SCI IR fait un bail à ma société pour une location mensuelle de 1.400 € soit 16.800 € / an
SCI IR 16.800 € - intérêt d’emprunt = résultat soit 99% qui remonte à la SCI IS et 1% revenu foncier
SCI IR rembourse l’emprunt soit 22.368 € / an
SCI IR 16.800 - 22.368 = -5568 € compensé via le CCA SCI IS soit 5568 x 15 ans = 83520 €
SCI IR vente du bien 270 K€ soit 99% SCI IS et 1% revenu foncier

Il ne faut pas oublier que les interets d’emprunts iront en diminuant donc la SCI IS percevra de plus en plus de revenu donc sa fiscalité propre augmentera.

Autre point qui m’ennuie , trouverez vous une banque pour accepter ce type de montage ?
Un déficit chronique annuel dans le meilleur des cas de 5500 € car les banques veulent une clause d’engagement des associés même si c’est pas "très" légal.

df06 a écrit :

SCI IS 270 K€ x 99% = 267,30 K€ amortissement sur 20 ans soit 13.365 € / an
SCI IS CA progressif soit 8791 € la première année et 16252 € la 15 ème année
SCI IS est déficitaire de -15.424 € au bout de 15 ans
SCI IS VNC (15 ans) = 66825 €
SCI IS PV = 270 K€x99% - 66825 - 15424 = 185 K€
SCI IS imposition = 38160 x 15% + 146840 x 33% = 54 K€
SCI IS résultat après impôt = 185 - 54 = 131 K€
SCI IS dividendes = 131 K€ - CCA = 47,5 K€
SCI IS imposition = (47,5 - 40 % abattement - 3) x 30 Tmi = 7,65 K€

Vous avez oublier de compter la CRL annuelle à 2,5 % sur les revenus de la SCI IS.

L’amortissement se fait sur une partie de la valeur dans le cas d’une détention du bien dans un cadre "simple" , habituellement sans entrer dans le détail des normes comptables IFRS , une approximation en prenant 80 % de la valeur du bien les 20 autres % correspondant à la valeur du terrain non amorti.
Etes vous sur que votre amortissement sera de 100 % de la valeur de 99 % détenu ?

Le compte courant que la SCI IS détient auprès de la SCI IR devra bien être remboursé ?
Pourquoi alors déduire de votre calcul de dividende le CCA ?
A mon sens le CCA remontera sans fiscalité dans la SCI IS et sera versé aux associés via le versement de dividendes.

Comme l’a indiqué GBL , vous avez oublier la CSG à 15,5%.

Votre calcul de bénéfice IS est correct avec la décomposition en 15 % et 33  %pour la limite de 38120 €.

df06 a écrit :

Total imposition = revenu foncier 1 K€ + PV 54 K€ + dividendes 7,65 K€ = 62,65 K€

Calcul démembrement avec usufruit économique sur 15 ans
La nouvelle loi fiscale considère la première cession de l’usufruit comme un revenu foncier
Donc 270 K€ x 65% usufruit économique = 175 K€ soit  175 x 41% Tmi = 72 K€

Un démembrement avec l’usufruit pour la SCI IS ne serait pas assujeti à un TMI de 41 % mais au maximum de 38120 à 15% et le reste à 33 %
Votre SCI IR récupérerait la pleine propriété au bout de 15 ans et cela en lui imputant une valeur d’usufruit de 23 % par tranche de 10 ans.

La vente reste problématique pour moi car même si votre montage peux tenir la route , vous devrez un jour revendre le bien de la SCI IR , la remonté vers la SCI IS de 99  % du produit de la vente sera taxé plus que vous ne le pensez.
Comme je l’ai indiqué il faut plutôt partir sur un amortissement de  de 267000 *0.8 = 213.000
213.600 sur 20 ans = 10600
L’amortissement étant moindre cela peux impacter votre résultat annuel au niveau IS.
Soit un VNC de 267.000 - 160.000 = 107.000 au bout de 15 ans
La plus value de cession se calcul sur la valeur du bien lors de la vente mais il est difficile d’anticiper sa valeur dans 15 ans , vous avez raison de repartir pour sa valeur d’aujourd’hui mais attention en cas d’augmentation de sa valeur…
267.000 - 107.000 = 160.000 de plus value imposable - solde négatif de la SCI IS.
Je vous laisse reprendre la suite des  calculs avec votre tableur en ajoutant la CSG et la CRL.

Pourquoi dans votre calcul de dividende avez vous soustrait 3 , si il s’agit de l’exonération de 1.500 € par personne lors du versement des dividendes cela n’existe plus
Les Echos Business

Dernier point , le versement des dividendes est soumis au TMI mais un trop fort versement vous ferais changer de tranche pour l’année du versement , il est tout a fait possible de faire des versement échelonner sur 2 ou 3 ans afin de limiter l’impact sur le TMI.

Le sujet est intéressant mais la mise en œuvre doit vraiment bien être étudié auprès de plusieurs professionnels car sinon la déconvenue et un risque fiscal sont important.

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre calcul, vous avez "oublié" qu’il faut aussi payer les prélèvements sociaux sur (100%) des dividendes. Au taux (actuel) de 15.5%, ça ajoute 7.36 k€ aux 62.65k€ du total imposition.

Dans le "montage classique", sans SCI IS (vous ou vos enfants détenez 100% de la SCI IR) :
   Total du Revenu foncier sur les 15 ans = 16 800*15 - (22 368*15 - 270 000) = 186 480
   Total imposition = 186 480 * (41%tmi +15.5%PS) = 105.36k€
… ce qui parait défavorable (d’autant que ces impôts seront payés plus tôt qu’avec la SCI IS).
… mais si vos enfants détiennent une partie de la SCI IR et ont un tmi plus faible (quand ils quitteront papa/maman), la différence diminue.
Et ne pas oublier que :
(1) la SCI IS "coute" 1500€+500€/an à 2000€+600€/an (selon vos chiffres), soit 9 à 11 k€/15 ans.
(2) en cas de revente du lot 2 avec plus value (par exemple à 500 k€ dans 25 ans):
       - sans la SCI IS : presque rien à payer sur la plus value, 
           (encore moins en cas de donation de parts de la SCI IR à vos enfants)
       - avec la SCI IS : 33% d’IS à payer sur la plus-value (500-270k), et IR+PS sur dividendes.
           vente à 500k€ => 230k€*33% + 153k€ * (60% * 30%tmi + 15.5%PS) = +128 k€ !
           (même si la plus-value reflète juste l’inflation : 270k->500k /25 ans = +2.5%/an)       
   
En fait, avec la SCI IS, la sortie se fera sans doute par la vente de la SCI IS (après qu’elle ait racheté le dernier 1% de la SCI IR), et pas par la vente du bien, d’où un calcul encore différent à faire (avec +value sur les parts de la SCI IS). Mais l’acheteur paiera alors sans doute un prix plus faible (car il récupère votre "usine à gaz") que le prix qu’il aurait payé pour acheter le bien directement.

Pour le calcul du revenu foncier en cas de cession de l’usufruit temporaire, j’ai un doute : le "revenu foncier" à prendre en compte est-il le montant effectivement perçu ou le montant obtenu avec le barème fiscal (23% du bien si 10 ans et moins, 46% si 11 à 20 ans) ?  Je sais que pour le calcul des droits de cession, c’est le barème fiscal qui s’applique (j’ai déjà acheté de l’usufruit temporaire de gré à gré (avant que ce soit du revenu foncier pour le vendeur), et fait le chèque correspondant au fisc).
Si c’était ainsi, au lieu des 72 k€ (qui sont faux car ne prenant pas les PS en compte), on obtiendrait 270 k€ * 46% * (41%tmi + 15.5% ps) = 70.2 k€, et ce montant serait le même pour un usufruit de 20 ans, et serait seulement de 35.1k€ pour 10 ans.

Bonjour GBL

Merci pour votre participation et vos remarques
Vous avez raison pour les frais de comptabilité de l’ordre de 10 K€ et les prélèvements sociaux, ce qui ramène l’imposition à 70 K€ plus frais de tenu de compte 10 K€.
Cependant, les frais de comptabilité viennent en charge dans la SCi IS et ne les ai pas considérés donc neutre.
L’usufruit temporaire économique est un calcul différent du barème fiscal et la première cession onéreuse de l’usufruit est considéré depuis la nouvelle loi fiscale 2012 comme un revenu foncier.

Précisions : le lot 1 et lot 2 sont une indivision d’une villa (même bâti)
Le lot 1 est l’étage habitation principale 180 m2 (destination habitation)
Le lot 2 est le rdc  suite habitation principale 70 m2 et bureau 80 m2 avec entrée indépendante
(destination mixte)
La question que je me pose :
L’ensemble ne peut-il pas être considéré comme habitation principale et échappé à la PV ?

Enfin, le but est d’augmenter mes parts sociales dans la SCI IR pour récupérer la totalité dans 10/12 ans ou que la SCI IS fasse des donations à la SCI IR aux enfants mais là je ne sais pas si c’est réalisable. Est ce que le CCA à la SCI IR me permettrait d’augmenter mes parts sociales ?

L’actif net de la SCI IR serait au bout de 10 ans de 103 K€ et le CCA de 55,6 K€

En tout cas merci d’animer cette discussion

Cordialement
Dominique

df06 a écrit :

La question que je me pose :
L’ensemble ne peut-il pas être considéré comme habitation principale et échappé à la PV ?

Enfin, le but est d’augmenter mes parts sociales dans la SCI IR pour récupérer la totalité dans 10/12 ans ou que la SCI IS fasse des donations à la SCI IR aux enfants mais là je ne sais pas si c’est réalisable. Est ce que le CCA à la SCI IR me permettrait d’augmenter mes parts sociales ?

L’actif net de la SCI IR serait au bout de 10 ans de 103 K€ et le CCA de 55,6 K€

Si le lot 2 appartient à une SCI IS (même indirectement), pas évident qu’il puisse être considéré comme "habitation principale" (d’une personne physique, même si c’est un associé de la SCI IS) et échapper à la PV….

Autant vous pouvez décider de faire une donation de quelque chose qui est dans votre patrimoine privé, autant il me semble qu’une SCI IS ne pourra pas "donner" ses actifs sans que ça ressemble à un ABS.

Autre idée à creuser : constituer les 2 SCI, mais avec l’usufruit temporaire de la SCI IR appartenant à la SCI IS avant acquisition du bien (donc revenu foncier quasi nul) et sa nue-prop à vous (+ vos enfants éventuellement). Au final, vous récupérer tout dans la SCI IR. La SCI IS récupère (fiscalement) l’équivalent des Revenus fonciers de 186 480€ sur les 15 ans, et vous pouvez (ou pas) y faire remonter le cash correspondant (décision de l’AG de la SCI IR de distribuer le résultat ou de constituer un RAN) (en fait la SCI IR n’aura guère de trésorerie ou de cash à distribuer). La SCI IS paiera l’IS la dessus, mais à 33% c’est bien moins que vos TMI IR + PS. La SCI IS peut aussi porter la trésorerie requise.
Une variante : c’est le locataire des bureaux (votre SARL IS) qui acquiert l’usufruit temporaire de la SCI IR AVANT que cette SCI n’achète le lot 2. Même résultat en gros … mais sans avoir à créer et gérer la SCI IS.
J’ignore si le fisc pourrait y trouver à redire (il y a de la valeur qui passe de votre société IS vers les nu-prop de la SCI IR, sans imposition, parce que la SCI IR n’a pas distribué son résultat). Sans doute pas, mais c’est à vérifier.

Tout ce qui a pu être dis ici doit être pris comme avis ou piste de réflexion , il est impératif de consulter un professionnel.
Si vous aboutissez dans votre montage , je serais intéressé d’en connaitre la teneur.

Merci par avance de votre retour d’informations.

Philippe

@Nicobos : Je crois que vous vous trompez, si j’en crois la réponse qui avait été faite à une question posée au gouvernement par un parlementaire (je vous laisse la retrouver, peut-être même l’ai-je citée déjà sur ce forum).

GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que ce n’est pas parce que la SCI a opté pour tel ou tel régime de TVA qu’une opération réalisée par cette SCI sera forcément (ou ne sera pas) soumise à la TVA. Ca dépend d’abord de la nature de l’opération…..

Ici si les murs vendus correspondent à un bien immobilier construit depuis plus de 5 ans, et vendu par une personne qui n’est pas marchand de biens, la transaction n’est pas soumise à la TVA. Références : TVA immo (notaires.fr) ou TVA immo (pap.fr).

Avant de transformer une société ou de finaliser une cession, pensez-bien à vous faire confirmer les paramètres qui sont pour vous essentiels dans votre décision de réaliser cette opération, par des professionnels compétents.

Par contre il y a 2 ans j’avais acheté le bâtiment avec TVA, et j’y ai fais pour 380000€Ht de travaux pour lesquelles j’ai retouché la TVA.

Si je fais la vente en HT, n’y a t’il pas un risque que l’on me redemande à un moment la tva que j’avais retouché ?

je ne comprends pas comment vous parvenez à la conclusion que le financement du capital non libéré initialement par les enfants se fera sans fiscalité via les bénéfices de la holding.

La holding va percevoir des dividendes des parts qu’elle détient dans la structure SCI.
Avec le régime mère -fille ( à partir de 5 % des parts détenues ) , la taxation se fait dans la holding sur option du dirigeant.
Cette remonté de trésorerie est faiblement taxé.
Le régime mère-fille | Le coin des entrepreneurs

Cette trésorerie disponible pourra être affecté par un jeu d’écriture comptable au capital social des associés , les enfants dans ce cas ceux -ci ne disposant pas de fonds importants.

Par contre vous en tant qu’associé disposant de fonds importants , vous serez très minoritaire au capital social mais vous remplirez  les comptes courants associés afin de disposer en retour d’une forme de "rente" sans aucune fiscalité car la holding vous rembourse votre apport.
Cette holding pourra vous rémunérer les fonds en compte courant mais ceux ci seront alors taxé en tant que revenus mobiliers et assujetti à la CSG à 15,5 %
Remarque la rémunération des comptes courants est limité à hauteur du capital social libéré.

Philippe