Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

Tous les mouvements 2013 sont a déclarer en 2013 : loyers, frais de notaires, etc.

De plus vous êtes gagnant …. 15 j de loyers ne représentent pas 8% de la valeur d’achat. Sinon, je vous rachète immediatement votre bien en vous laissant généreusement 25% de plus value

Heu ?
C’est une location nue ?
Il n’y a pas de déduction de frais de notaire en location nue.
C’est uniquement en meublé avec une déclaration au réel.
J’espère que je ne vous fais pas tomber de haut…

Seulement les frais de notaire liés a l’inscription hypothécaire (si elle est prise en place de la caution crédit logement) sont déductibles en les rajoutant aux frais d’emprunt. Pour cela demander le décompte détaillé au notaire.

Petit retour après 1 an et demi pour la gestion de ces deux biens.

La première maison est toujours louée avec les mêmes locataires.
Pour le second bien, le locataire a donné son préavis pour le premier août.

J’ai mis une annonce pour tâcher de relouer le bien au plus vite et éviter toute vacance locative.

Annonce mise le dimanche après midi vers 15h…
J’ai du retirer l’annonce ce lundi à midi tellement j’avais de coups de téléphones…
J’ai pu fixer 8 rendez-vous en 2 jours.
Je devrais trouver mon locataire dès cette semaine.

Cette petite expérience me faire dire qu’un bien moderne avec une petite cours à un tarif raisonnable trouve aisément preneur même dans des villes de taille modeste…avec cerise sur la gâteau, un large choix de candidats potentiels.

Reste maintenant à trouver le bon profil pour continuer à avoir une gestion relativement paisible…

Bien loué. ..enfin il me reste a trancher sur les 3 dossiers de ce soir…J’ai annulé  les 4 visites de mercredi.

Le retour des visiteurs est en effet le suivant…"Bien moderne de belle qualité et peu cher par rapport à ce qu’ils ont pu visiter".
Une petite cours avec de l’herbe est apparemment un gros plus
Je pense qu’en augmentant  le loyer, j’aurais surement moins dossiers et peut être plus de turn over…

Je préfère avoir des locataires bien installés et peu pressés de partir car contents de leur maison et de leur loyer.
C’est un critère comme un autre selon moi…

Je fais suite à une discussion que j’avais ouverte et qui parlait de rénovation à moindre coût.

J’ai du faire face au départ d’une locataire en place depuis 15 ans.
L’appartement était vraiment dans un triste état avec très peu de travaux réalisés…
J’ai décidé de refaire de A à Z celui-ci.

Le bien est situé dans une zone à mauvaise réputation.

L’ensemble des travaux a pris 3 mois, loin du mois annoncé au départ par l’artisan, que je trouvais bien ambitieux.

La même personne a réalisé l’ensemble des travaux.

Reprise des murs bien abîmés avec des mauvaises surprises au décollage des papiers peints
=> du coup, de la peinture glycéro blanche a pu être mise à la place de la toile de verre envisagée au début.

Pose de parquets flottants dans les 70m2. J’ai pu profiter d’une fin de stock à Brico Dépot (lot à -50% sur un lot avec sous couche intégrée). Le coût est très faible pour un rendu sympa.

Pas d’achat de plinthes (trop compliquées à enlever et chers à l’achat). Les anciennes ont été repeintes à la peinture glycéro avec pose de quart de rond en lieu de finition.

Achat d’une cuisine complète à Brico Dépot (nombreux rangements, évier, hotte). J’ai pris des vérins de qualité pour ne pas avoir à changer les fermeture tout le temps (environ 1000€ la cuisine complète) + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.

Achat des meubles de salle de bain à Brico Dépot (vasque, meuble rangement, miroir, lampe) pour environ 500€

Pose d’une douche en dure (paroie cyporex) avec carrelage moderne sur la paroi à la place de la baignoire + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.

Pose d’une porte coulissante entre le salon et la salle à manger (le salon peut ainsi devenir une 3 ième chambre).

J’ai choisi des mettre un peu de budget dans toutes les robinetteries (cuisine, lavabo, douche).

Au final, l’enveloppe tourne autour de 6000€  (3500€ de matériel et 2500€ de main d’oeuvre) pour une réfection de 70 m2.

Etant donné la mauvaise réputation du quartier, je n’ai reçu qu’un seul coup de téléphone qui s’est concrétisé en bail.

Le dossier est solide et la locataire envisage d’installer, cerise sur le gâteau, des placards à ses frais.

Ma stratégie pour ce type d’appartements est de proposer des biens de qualités afin de trouver des locataires le plus sérieux possible, quitte à gréver la rentabilité immédiate du projet. Les locataires de type "cas sociaux" sont trop chronophages pour des problèmes sur lesquels j’ai peu de solutions à proposer (problèmes de chien, de bruit, de voisinage etc).

Cette stratégie serait-elle payante sur le moyen terme…?

Petit suivi de ce post écrit début février…

Les travaux ont commencé mi-février avec échéance donnée par l’artisan à fin mars.
Cet artisan, avec qui je travaille depuis un an et demi étant une personne de confiance, je me suis contenté de suivre les travaux via un point téléphonique tous les 15 jours.
Début avril, l’artisan m’a annoncé une quinzaine de jour de retard.
Je m’attendais donc à pouvoir aller prendre des photos pour l’annonce de location vers mi-avril.
Mi-avril, j’appelle l’artisan qui m’indique qu’il avait des soucis de santé, qu’il avait du abandonner le chantier suite à un malaise le vendredi précédent et qu’il fallait envisager de trouver un autre artisan…
J’ai par la suite essayer de contacter cet artisan une bonne trentaine de fois en 3 jours (mail, appels, SMS) sans aucune réponse…
Je me suis rendu sur le chantier (je n’étais pas certain d’avoir le bon jeu de clé…) afin de me rendre compte du reste à faire.
J’ai été très étonné de constater qu’environ un tiers des travaux avait été effectués! (reste à faire : fin de la pause de la cuisine, fin de la pause de la salle de bain, une chambre, un couloir et des toilettes!).

Quelques indices m’ont fait douter de l’honnêteté de l’artisan (aucune outil laissé sur place, aucune odeur de peinture etc) et je pense que le chantier est resté vide plusieurs jours…).

S’en ai suivi une semaine terrible en stress afin de retrouver un artisan acceptant de poursuivre le chantier à des conditions acceptables pour moi…
J’ai pu retrouver rapidement quelqu’un qui a pu attaquer dès le lundi…
Les travaux sont en cours…

J’ai pris l’initiative d’aller directement chez l’artisan pour parler en face à face et récupérer mon jeu de clés…Il a été surpris de me voir en ouvrant la porte…Je suis resté calme car je pensais malgré tout que ces soucis de santé étaient avérés…

J’ai par la suite essayé de recontacter l’artisan afin qu’il me fasse des factures en rapport avec les avances déjà faites et du matériel qu’il m’a facturé et non livré…
Au bout de 10 contacts sans réponse, j’ai envoyé un mail avec menace de plainte…J’ai eu une réponse par SMS dans le 10 minutes qui ont suivi le mail (je suis donc convaincu que cet artisan à accès à sa boite mail…et à son téléphone).

Résultat, j’ai été largement abusé par une personne de confiance (je lui ai confié une bonne dizaine de chantiers plus ou moins gros) et c’est peut-être ce qui m’a fait plus mal…

Évaluation du surcoût lié à cela : 1000€ environ.

Je retiens donc d’autres nouvelles leçons suite à cette douloureuse expérience…

- Imposer, quoiqu’il arrive, des visites de chantier une fois par semaine au minimum,
- Arrêter de faire des avances sans contre-partie,
- Ne plus payer l’ensemble des travaux directement (je garderai 10% de la facture totale sous le coude pour faire revenir l’artisan en cas de problème),
- Ne plus faire confiance aveugle à personne.

En ce qui me concerne, ce sera cette répartition pour ce chantier :

- 30% au début du chantier,
- 30% en cours de chantier,
- 30% à la fin du chantier,
- 10% 1 semaine après le chantier, après avoir pu constater que tout aller bien.

Ces 10% me permettront de faire revenir l’artisan si j’ai pu constater des anomalies après coup.

Il me reste à trouver un autre homme de main, de confiance à qui proposer tous les petits travaux qui j’aurai à faire à l’avenir…

J’avoue quelques légèretés de ma part.

J’ai fait prendre des photos au nouvel artisan et ai pu obtenir les factures des travaux effectués.
Les quelques mails reçus ce jour (après menace de plainte…) me semblent suffisants pour prouver ma bonne foie et tiendraient la route devant un tribunal (l’artisan à écrit en tout lettre "je vous doit 400€" et m’a fourni les factures qui ne correspondent donc plus aux devis).

Dans mon cas, la menace a semblé fonctionner.

J’avoue que le fait que le logement soit locatif a fait que j’ai eu pour objectif premier de poursuivre les travaux.

Cependant, je continue mon apprentissage et saurai me rappeler de vos conseils si le problème intervient de nouveau…

Merci pour ces conseils éclairés…
On n’y pense pas quand tout va bien…mais c’est tellement de souci et problème quand tout se déroule moins bien…qu’il est utile de connaître ce genre de "règles"…

Merc i pour tous ces efforts de partage que vous faites ; j’ai beaucoup réfléchi à une stratégie similaire : proposer des locaux bien réhabilités dans des quartiers défavorisés.
Mais j’ai abandonné en considérant que les "bons" locataires seraient effrayés par leurs voisins.
Pour être clair les secteurs d’analyse se situaient dans le 38-07-42 ; pas dans les quartiers Nord de Marseille ou la Seine Saint Denis.

Pour ce qui est du quartier où je loue…C’est effectivement un quartier qui a mauvaise réputation (cela reste relatif par rapport à certaines banlieux).

Le plus difficile pour moi est de faire venir les visiteurs.
Dans les deux cas où j’ai eu à louer mes appartement refaits, les locataires ont loué malgré leurs doutes de départ.

Iqce, vous parlez de quelle ville exactement dans le 38? je suis actuellement en pleine recherche.
Je suis du nord-isère, je connais donc un peu les secteurs +/- recherchés.