Investissement immobilier locatif : analyse d'un projet et de sa gestion
Cette discussion détaille le déroulement d'un investissement immobilier locatif, depuis la recherche du bien jusqu'à sa revente quatre ans plus tard. Le membre titoux présente un projet d'achat d'un ensemble immobilier composé de deux logements non meublés, visant une rentabilité à long terme malgré un cash-flow initialement négatif. Les participants débattent des aspects clés de l'investissement, notamment la gestion du risque, la diversification du patrimoine et l'importance d'un rendement acceptable, même si cela implique un cash-flow négatif initialement.
Un point central de la discussion porte sur la négociation du prix d'achat. Le membre titoux négocie un prix inférieur à celui initialement proposé, soulignant l'importance d'une négociation stratégique pour atteindre un rendement satisfaisant. Des avis divergents émergent quant à l'acceptabilité d'un cash-flow négatif initial, certains participants privilégiant la qualité du bien et sa facilité de location à un cash-flow positif immédiat, d'autres défendant une approche de rentabilité immédiate à court terme. Une discussion plus animée s'ensuit autour des différentes stratégies d'investissement à long et à court termes.
La discussion aborde ensuite les difficultés de gestion liées à la location. Le membre titoux fait face à des problèmes avec certains locataires : dégradations, absence de paiement, et infestation de puces. Ces événements mettent en lumière l'importance d'une sélection rigoureuse des locataires et de la négociation ferme des conditions du bail. La rénovation des appartements est également abordée, illustrant la stratégie de titoux de proposer des biens de qualité pour attirer des locataires fiables. L'expérience souligne la nécessité d'une gestion méthodique, incluant un suivi attentif des travaux et des paiements, ainsi que la mise en place de clauses contractuelles protectrices. Différentes approches de gestion sont exposées : la relation "humaine" et la gestion "froide et mécanique".
Enfin, la discussion conclut sur la décision de titoux de vendre l'ensemble immobilier, malgré sa rentabilité. Les raisons évoquées sont le manque de contrôle sur les aspects liés à la copropriété et la gestion chronophage des problèmes liés aux locataires. Cette décision met en évidence le besoin d'une évaluation régulière de la stratégie d'investissement en fonction de la situation personnelle et des objectifs à atteindre. La gestion de la fiscalité, notamment le déficit foncier, et des indemnités de remboursement anticipé du prêt sont également traitées.
La discussion se termine par un bilan de l'expérience, mettant l'accent sur l'acquisition de compétences et d'un réseau. Le membre titoux envisage de poursuivre ses investissements immobiliers, en se concentrant sur des biens différents, privilégiant la gestion de maisons individuelles à celle de logements en copropriété.
Tous les mouvements 2013 sont a déclarer en 2013 : loyers, frais de notaires, etc.
De plus vous êtes gagnant …. 15 j de loyers ne représentent pas 8% de la valeur d’achat. Sinon, je vous rachète immediatement votre bien en vous laissant généreusement 25% de plus value 
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Heu ?
C’est une location nue ?
Il n’y a pas de déduction de frais de notaire en location nue.
C’est uniquement en meublé avec une déclaration au réel.
J’espère que je ne vous fais pas tomber de haut…
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Hall of Fame Oui (il faut déclarer à l’IRPP 2013).
Il me semble que les frais de notaire ne sont pas une charge déductible (ils impacte le prix d’achat, lors du calcul d’une éventuelle plus-value), donc ils ne vont pas générer de déficit.
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Seulement les frais de notaire liés a l’inscription hypothécaire (si elle est prise en place de la caution crédit logement) sont déductibles en les rajoutant aux frais d’emprunt. Pour cela demander le décompte détaillé au notaire.
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Sandra a écrit :
Heu ?
C’est une location nue ?
Il n’y a pas de déduction de frais de notaire en location nue.
C’est uniquement en meublé avec une déclaration au réel.
J’espère que je ne vous fais pas tomber de haut…
Bonjour,
Non, je ne tombe pas de haut…j’étais entrain de regarder si ces frais étaient déductibles…et ne trouvais rien nulle part…
Tant pis …
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1 #82 29/06/2015 16h05Petit retour après 1 an et demi pour la gestion de ces deux biens.
La première maison est toujours louée avec les mêmes locataires.
Pour le second bien, le locataire a donné son préavis pour le premier août.
J’ai mis une annonce pour tâcher de relouer le bien au plus vite et éviter toute vacance locative.
Annonce mise le dimanche après midi vers 15h…
J’ai du retirer l’annonce ce lundi à midi tellement j’avais de coups de téléphones…
J’ai pu fixer 8 rendez-vous en 2 jours.
Je devrais trouver mon locataire dès cette semaine.
Cette petite expérience me faire dire qu’un bien moderne avec une petite cours à un tarif raisonnable trouve aisément preneur même dans des villes de taille modeste…avec cerise sur la gâteau, un large choix de candidats potentiels.
Reste maintenant à trouver le bon profil pour continuer à avoir une gestion relativement paisible…
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Tant d’appel en si peu de temps montre que la demande est forte. Il faut donc augmenter le loyer .
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Bien loué. ..enfin il me reste a trancher sur les 3 dossiers de ce soir…J’ai annulé les 4 visites de mercredi.
Le retour des visiteurs est en effet le suivant…"Bien moderne de belle qualité et peu cher par rapport à ce qu’ils ont pu visiter".
Une petite cours avec de l’herbe est apparemment un gros plus
Je pense qu’en augmentant le loyer, j’aurais surement moins dossiers et peut être plus de turn over…
Je préfère avoir des locataires bien installés et peu pressés de partir car contents de leur maison et de leur loyer.
C’est un critère comme un autre selon moi…
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Je suis tout a fait d’accord. Je suis également en dessous des prix du marché.
Je soulignais qu’avec une telle demande il est possible d’augmenter modérément le loyer, tout en restant compétitif pour attirer les bons dossiers qui reste.
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1 #86 11/01/2016 15h18Je fais suite à une discussion que j’avais ouverte et qui parlait de rénovation à moindre coût.
J’ai du faire face au départ d’une locataire en place depuis 15 ans.
L’appartement était vraiment dans un triste état avec très peu de travaux réalisés…
J’ai décidé de refaire de A à Z celui-ci.
Le bien est situé dans une zone à mauvaise réputation.
L’ensemble des travaux a pris 3 mois, loin du mois annoncé au départ par l’artisan, que je trouvais bien ambitieux.
La même personne a réalisé l’ensemble des travaux.
Reprise des murs bien abîmés avec des mauvaises surprises au décollage des papiers peints
=> du coup, de la peinture glycéro blanche a pu être mise à la place de la toile de verre envisagée au début.
Pose de parquets flottants dans les 70m2. J’ai pu profiter d’une fin de stock à Brico Dépot (lot à -50% sur un lot avec sous couche intégrée). Le coût est très faible pour un rendu sympa.
Pas d’achat de plinthes (trop compliquées à enlever et chers à l’achat). Les anciennes ont été repeintes à la peinture glycéro avec pose de quart de rond en lieu de finition.
Achat d’une cuisine complète à Brico Dépot (nombreux rangements, évier, hotte). J’ai pris des vérins de qualité pour ne pas avoir à changer les fermeture tout le temps (environ 1000€ la cuisine complète) + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.
Achat des meubles de salle de bain à Brico Dépot (vasque, meuble rangement, miroir, lampe) pour environ 500€
Pose d’une douche en dure (paroie cyporex) avec carrelage moderne sur la paroi à la place de la baignoire + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.
Pose d’une porte coulissante entre le salon et la salle à manger (le salon peut ainsi devenir une 3 ième chambre).
J’ai choisi des mettre un peu de budget dans toutes les robinetteries (cuisine, lavabo, douche).
Au final, l’enveloppe tourne autour de 6000€ (3500€ de matériel et 2500€ de main d’oeuvre) pour une réfection de 70 m2.
Etant donné la mauvaise réputation du quartier, je n’ai reçu qu’un seul coup de téléphone qui s’est concrétisé en bail.
Le dossier est solide et la locataire envisage d’installer, cerise sur le gâteau, des placards à ses frais.
Ma stratégie pour ce type d’appartements est de proposer des biens de qualités afin de trouver des locataires le plus sérieux possible, quitte à gréver la rentabilité immédiate du projet. Les locataires de type "cas sociaux" sont trop chronophages pour des problèmes sur lesquels j’ai peu de solutions à proposer (problèmes de chien, de bruit, de voisinage etc).
Cette stratégie serait-elle payante sur le moyen terme…?
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L’appartement refait a pu être reloué rapidement…avec un dossier de qualité!
A priori, le nouvel intérieur a plu…
J’ai appris 3 jours après la location le départ d’un autre locataire dans un autre appartement…
Cela n’était pas prévu dans le plan de marche…mais j’ai décidé de ré-appliquer la même stratégie dans l’appartement vide.
J’ai gagné un temps fou dans les préparations des travaux. Les dimensions sont les mêmes que l’autre appartement. J’ai donc repris grosso-modo les mêmes éléments. J’ai pu voir que les prix avaient augmenté en début d’année chez Brico Dépot (5 euros par ci par là sur les mêmes éléments).
Refonte de l’ensemble des murs, de la salle de bain, des chambres et de la cuisine.
J’ai choisi de séparer les pièces salle et salon non pas avec une porte coulissante…mais avec une simple porte.
Les futurs locataires auront donc le choix de faire un salon ou une 3 ième chambre.
Temps estimé des travaux : 1 mois et demi…
Wait and see…
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Petit suivi de ce post écrit début février…
Les travaux ont commencé mi-février avec échéance donnée par l’artisan à fin mars.
Cet artisan, avec qui je travaille depuis un an et demi étant une personne de confiance, je me suis contenté de suivre les travaux via un point téléphonique tous les 15 jours.
Début avril, l’artisan m’a annoncé une quinzaine de jour de retard.
Je m’attendais donc à pouvoir aller prendre des photos pour l’annonce de location vers mi-avril.
Mi-avril, j’appelle l’artisan qui m’indique qu’il avait des soucis de santé, qu’il avait du abandonner le chantier suite à un malaise le vendredi précédent et qu’il fallait envisager de trouver un autre artisan…
J’ai par la suite essayer de contacter cet artisan une bonne trentaine de fois en 3 jours (mail, appels, SMS) sans aucune réponse…
Je me suis rendu sur le chantier (je n’étais pas certain d’avoir le bon jeu de clé…) afin de me rendre compte du reste à faire.
J’ai été très étonné de constater qu’environ un tiers des travaux avait été effectués! (reste à faire : fin de la pause de la cuisine, fin de la pause de la salle de bain, une chambre, un couloir et des toilettes!).
Quelques indices m’ont fait douter de l’honnêteté de l’artisan (aucune outil laissé sur place, aucune odeur de peinture etc) et je pense que le chantier est resté vide plusieurs jours…).
S’en ai suivi une semaine terrible en stress afin de retrouver un artisan acceptant de poursuivre le chantier à des conditions acceptables pour moi…
J’ai pu retrouver rapidement quelqu’un qui a pu attaquer dès le lundi…
Les travaux sont en cours…
J’ai pris l’initiative d’aller directement chez l’artisan pour parler en face à face et récupérer mon jeu de clés…Il a été surpris de me voir en ouvrant la porte…Je suis resté calme car je pensais malgré tout que ces soucis de santé étaient avérés…
J’ai par la suite essayé de recontacter l’artisan afin qu’il me fasse des factures en rapport avec les avances déjà faites et du matériel qu’il m’a facturé et non livré…
Au bout de 10 contacts sans réponse, j’ai envoyé un mail avec menace de plainte…J’ai eu une réponse par SMS dans le 10 minutes qui ont suivi le mail (je suis donc convaincu que cet artisan à accès à sa boite mail…et à son téléphone).
Résultat, j’ai été largement abusé par une personne de confiance (je lui ai confié une bonne dizaine de chantiers plus ou moins gros) et c’est peut-être ce qui m’a fait plus mal…
Évaluation du surcoût lié à cela : 1000€ environ.
Je retiens donc d’autres nouvelles leçons suite à cette douloureuse expérience…
- Imposer, quoiqu’il arrive, des visites de chantier une fois par semaine au minimum,
- Arrêter de faire des avances sans contre-partie,
- Ne plus payer l’ensemble des travaux directement (je garderai 10% de la facture totale sous le coude pour faire revenir l’artisan en cas de problème),
- Ne plus faire confiance aveugle à personne.
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titoux a écrit :
- Arrêter de faire des avances sans contre-partie,
- Ne plus payer l’ensemble des travaux directement (je garderai 10% de la facture totale sous le coude pour faire revenir l’artisan en cas de problème),
- Ne plus faire confiance aveugle à personne.
C’est un peu la culture bâtiment, payer une fois le boulot fait, et rester du bon côté du rapport de force en conservant l’argent.
Dans l’industrie, il parait que l’usage est de payer avant la totalité sans que cela ne pose de soucis.
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En ce qui me concerne, ce sera cette répartition pour ce chantier :
- 30% au début du chantier,
- 30% en cours de chantier,
- 30% à la fin du chantier,
- 10% 1 semaine après le chantier, après avoir pu constater que tout aller bien.
Ces 10% me permettront de faire revenir l’artisan si j’ai pu constater des anomalies après coup.
Il me reste à trouver un autre homme de main, de confiance à qui proposer tous les petits travaux qui j’aurai à faire à l’avenir…
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1 1 #91 25/04/2016 13h14 Hall of Fame La réception des travaux avec procès-verbal contradictoire se pratique surtout sur du neuf (avec maître d’oeuvre et de nombreux corps de métier). Néanmoins, même sur de la rénovation, il est utile de réaliser un procès-verbal contradictoire.
Cf. : Le paiement des factures ne vaut pas réception des
Dans votre cas, il va s’agir de faire un état des lieux des travaux effectués et non-effectués par le premier artisan. En effet, il devrait logiquement vous facturer la partie réalisée… et ne pas vous facturer la partie non réalisée.
Vous avez déjà mis le second artisan au travail, mais avez-vous fait en sorte de pouvoir prouver ce qui a été fait et pas fait ? A défaut d’avoir un vrai procès-verbal contradictoire (qui était manifestement impossible puisqu’il ne répondait plus et ne venait plus), avez-vous d’autres éléments de preuves ? Avez-vous pris de nombreuses photos ?
Idéalement, il aurait fallu d’abord lui adresser une mise en demeure de reprendre les travaux, puis, sans reprise des travaux, réaliser un constat d’huissier.
Cf. :
Que faire en cas d?abandon de chantier ? Par Romain Rossi-Landi, Avocat.
je comprends que pour un petit chantier, on ne fait pas forcément attention à tout ce formalisme. Je comprends aussi que votre premier souci était que le chantier avance, donc de trouver un artisan qui veuille bien reprendre. Mais il était également important de faire un constat de l’avancement (et du non avancement) des travaux, afin de clarifier ce que le premier artisan peut facturer ou non.
Là, quand il va s’agir de savoir combien il doit facturer, et du coup, si c’est vous qui lui devez de l’argent ou s’il doit vous en rendre, ça risque d’être coton.
Imaginons que le premier artisan soit sans scrupules et qu’il ait un devis signé "bon pour commande" de votre part. Dans quelques mois, il vous facture la totalité des travaux. Évidemment, vous faites des bonds, et vous refusez de payer. Ca finit au tribunal. L’artisan aura beau jeu de dire : "les travaux sont finis, non ? J’ai là un constat d’huissier qui constate que les travaux sont finis… donc c’est normal que j’ai facturé la totalité des travaux". Ce n’est d’ailleurs pas forcément lui qui fait cette "vacherie". S’il est placé en redressement ou en liquidation, le mandataire risque de facturer à tout va et ne sait pas forcément l’avancement des divers chantiers.
Dernière modification par Bernard2K (25/04/2016 13h38)
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J’avoue quelques légèretés de ma part.
J’ai fait prendre des photos au nouvel artisan et ai pu obtenir les factures des travaux effectués.
Les quelques mails reçus ce jour (après menace de plainte…) me semblent suffisants pour prouver ma bonne foie et tiendraient la route devant un tribunal (l’artisan à écrit en tout lettre "je vous doit 400€" et m’a fourni les factures qui ne correspondent donc plus aux devis).
Dans mon cas, la menace a semblé fonctionner.
J’avoue que le fait que le logement soit locatif a fait que j’ai eu pour objectif premier de poursuivre les travaux.
Cependant, je continue mon apprentissage et saurai me rappeler de vos conseils si le problème intervient de nouveau…
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1 #93 26/04/2016 10h12 Hall of Fame Si l’artisan a facturé les travaux réellement réalisé et reconnu qu’il doit vous rembourser 400 €, c’est bien. Vous êtes sorti d’affaire. Mais oui, c’est à retenir pour d’autres travaux.
En fait, le PV contradictoire de réception sert à deux choses :
- déjà, il active l’assurance professionnelle de l’artisan. Avant cette réception, c’est l’entreprise seule qui est responsable.
- ensuite, il sert surtout en cas d’achèvement incomplet, d’abandon de chantier ou d’erreurs ou malfaçons. Un PV pour constater que tout va bien, ça fait plaisir mais bon… C’est surtout le PV quand ça va mal qui va être utile pour la suite ! Donc : ne pas oublier d’y porter des réserves sur tout ce qui manque ou est mal fait. Si l’artisan refuse de le signer ou refuse de venir pour le dresser, il faut le remplacer par d’autres éléments probants : idéalement, un constat d’huissier. Sinon, on peut prendre plein de photos. On peut aussi dresser un PV en présence de 2 témoins qui signeront le PV. C’est moins bien qu’un constat d’huissier, mais c’est gratuit et c’est toujours ça. Il faut prendre une "photographie", au sens propre ou au sens figuré, de l’état dans lequel l’artisan a laissé le chantier, à telle date. Dès que d’autres artisans sont passés derrière, on ne pourra plus dresser cet état des lieux. C’est un peu comme l’état des lieux de sortie d’un locataire : pouvoir prouver que quand l’artisan a arrêté ses travaux, à telle date, le chantier était dans tel état.
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1 #95 24/05/2016 09h41Petit retour après un bon mois de travaux par un nouvel artisan…
Celui-ci a pu boucler l’ensemble du chantier avec une quinzaine de jours de retard (n’ayant lui même pas commencé le chantier, je ne lui en ai pas tenu rigueur).
J’ai été beaucoup plus assidu au niveau du suivi (1 à 2 visites par semaine + appels téléphoniques).
Le bien a pu être reloué en une semaine, avec un bon dossier.
Tout ceci valide ma stratégie de proposer des biens refaits à neuf et fonctionnel (le futur locataire a visité un bien semblable dans l’immeuble à côté et c’est le mien qui a été retenu).
J’ai pu me faire rembourser une partie des avances faites à l’autre artisan, ce qui met un peu de beurre dans les épinards…
Dans tous ces soucis, j’ai payé pour apprendre mais je saurai retenir les leçons de ces mésaventures…
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Merc i pour tous ces efforts de partage que vous faites ; j’ai beaucoup réfléchi à une stratégie similaire : proposer des locaux bien réhabilités dans des quartiers défavorisés.
Mais j’ai abandonné en considérant que les "bons" locataires seraient effrayés par leurs voisins.
Pour être clair les secteurs d’analyse se situaient dans le 38-07-42 ; pas dans les quartiers Nord de Marseille ou la Seine Saint Denis.
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Effectivement, merci pour ces retours, on ne rappelle jamais assez a quel point il est important de suivre ses artisans si jamais on souhaite avoir un résultat correct ainsi que des délais respectés.. !
Iqce pour votre réflexion sur cette stratégie, ne vous êtes vous pas dis que certains locataire n’avaient pas le choix quand au zone ou ils sont? Etudiants? Salarié d’une entreprise à proximité?
Vous n’avez donc pas mis en oeuvre cette stratégie? Je vais essayer de la mettre en place dans mon investissement en cours, et je suis curieux d’avoir des retours de personnes ayant déjà essayé.
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Pour ce qui est du quartier où je loue…C’est effectivement un quartier qui a mauvaise réputation (cela reste relatif par rapport à certaines banlieux).
Le plus difficile pour moi est de faire venir les visiteurs.
Dans les deux cas où j’ai eu à louer mes appartement refaits, les locataires ont loué malgré leurs doutes de départ.
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Non, dans ces secteurs en déprise il n’y a pas d’étudiants ; et puis, moi le 1er, j’aurais du mal à envoyer mes gamins dans un secteur pareil. Mais certains n’ont pas de choix c’est vrai.
Le quartier sur lequel j’ai réfléchis en priorité (je l’ai évoqué à l’époque sur le forum, très précisément) est attractif en terme d’offre d’emploi ; il y a une "niche" sur du meublé pour les intérimaires mais d’une part c’est du boulot coté gestion et d’autre part le quartier n’offre pas de possibilité de stationnement. Et se retrouver au final à gérer des cas sociaux par défaut d’autres dossiers : non merci.
Mais j’y pense toujours ; 6 ou 700m2 habitable à rénover pour 150 KE en Rhône Alpes avec aide sur les travaux à 80% ça fait réfléchir…Surtout quand je lis titoux, cricri…
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Iqce, vous parlez de quelle ville exactement dans le 38? je suis actuellement en pleine recherche.
Je suis du nord-isère, je connais donc un peu les secteurs +/- recherchés.
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