Investir 200 000 € dans des SCPI…

Bonjour,
a quel taux le prêt vous a-t-il été accordé pour ce montage (avant réduction d’impôt et loyer des SCPI) ?
Sinon, vu son calcul, comment votre courtier peut-il vous donner les échéances sur 20 ans, alors que les revenus issus de la SCPI peuvent diminuer ?
Cdt

L’hypothèse "revalorisation du loyer de 1% par an" me semble bien optimiste actuellement, car la plupart des SCPI sont déjà très contentes de maintenir le montant de leur distribution.

Le taux de 3.54% pour un prêt sur 20 ans prend-il en compte l’assurance ? (il y a des chances que non : 200k€/20ans à 3.54%, c’est des mensualités à 1158.26€, ou des trimestrialités de 3484.87€).

Votre "plan de financement" prend-il en compte le décalage initial de trésorerie ? Je m’explique : vous achetez en mai 2014 des SCPI avec date de jouissance le début du 3ème mois suivant l’encaissement des fonds (ce qui est typique, mais parfois ce sera un peu différent). Vous décaissez les 200k€ en mai, et la première échéance de remboursement de l’emprunt sera normalement en juin. Vos parts porteront jouissance au 1er aoùt 2014. Vous percevrez donc 2/3 du dividende trimestriel de T3 vers fin octobre 2014, et un dividende trimestriel complet vers fin janvier 2015, puis avril 2015, etc. Vous devrez donc financer les échéances de l’emprunt de juin + juillet + août + septembre + octobre 2014 sur vos fonds propres. Autant le savoir et l’avoir prévu avant (ou avoir négocié un différé de remboursement de 5-6 mois… pas gratuit, et à prendre en compte dans les simulations) !

Vous indiquez que les 200 000 euros de prêt vous font un peu peur. Vous pouvez considérer que c’est un peu investir …. votre capacité d’épargne future (pendant 20 ans). Vous pouvez aussi plus simplement choisir d’investir moins, par exemple seulement 100 000 €.
En investissant en partie dans une SCPI de rendement (une de celles que votre SCPI doit mettre en avant), et le reste en Pierre48 (qui ne génère presque pas de revenu foncier, mais de la plus-value), vous pourrez encore mieux optimiser (voire ne payer aucun impôt foncier sur les revenus de ces SCPI durant 20 ans), et -avec des apports mensuels similaires- obtenir le même gain (voire un peu mieux) au final en empruntant un peu moins maintenant. Relisez cette discussion qui explique l’avantage de cette stratégie, et faites faire une simulation de ce type à votre CGPI (même s’il aimera moins, car sa commission sur Pierre48 sera sans doute plus faible) !

Sur l’opportunité de cet investissement pour vous, comme je l’ai écrit dans Info • Forums des investisseurs heureux : "La pertinence va dépendre de l’ensemble de votre stratégie (qui n’est sans doute pas limitée à cette acquisition, et à la conservation de votre PEA à 15 k€, et au remboursement du crédit de votre RP, jusqu’à la retraite).
Par ailleurs, il me semble manquer au moins un bon contrat d’assurance-vie dans votre patrimoine (qui semble très peu diversifié et sans doute trop concentré en immobilier), et on ne connait pas votre capacité d’épargne, ni votre situation de famille, et il existe aussi d’autres bons moyens de préparer votre retraite en étant travailleur indépendant (contrat Madelin par exemple)".

A votre place, je diversifierais plus en dehors de l’immobilier, en renforçant l’AV (surtout) et le PEA (progressivement) dans un premier temps, et en envisageant un Madelin (dans l’objectif de la retraite), quitte à investir un plus petit montant à crédit dans des SCPI si ça ponctionne trop la capacité d’épargne. Je tiendrais aussi compte de la situation financière de ma compagne.