LMNP : investir dans une studette à Lyon…

Hello,

Je ne répondrai pas sur les critères financiers, mais sur Lyon, il y a une grosse demande pour les logements étudiants.

Un ami a investis dans plusieurs studios, situés à Part Dieux (nœud principal des transports en commun de la ville, vers l’ensemble des campus) et dans le 8ème (plusieurs facultés dont celle de médecine, tramway vers Lyon-Bron …), et la demande est très très forte.

De mon point de vue, si votre bien est très facilement accessible par transport en commun (métro, tramway) pour part Dieu, La Doua Villeurbanne, manufacture des tabacs, grange blanche, Gerland et Lyon-Bron, vous ne risquez pas de vacance.

Sans indiscrétion, ou se trouve ce bien ?

A+
Zeb

zeb a écrit :

Hello,

Je ne répondrai pas sur les critères financiers, mais sur Lyon, il y a une grosse demande pour les logements étudiants.

Un ami a investis dans plusieurs studios, situés à Part Dieux (nœud principal des transports en commun de la ville, vers l’ensemble des campus) et dans le 8ème (plusieurs facultés dont celle de médecine, tramway vers Lyon-Bron …), et la demande est très très forte.

De mon point de vue, si votre bien est très facilement accessible par transport en commun (métro, tramway) pour part Dieu, La Doua Villeurbanne, manufacture des tabacs, grange blanche, Gerland et Lyon-Bron, vous ne risquez pas de vacance.

Sans indiscrétion, ou se trouve ce bien ?

A+
Zeb

Le bien se situe à 10min du centre ville , dans le 8ème.

ZX-6R a écrit :

Moi je vois 2 problèmes :
- dépendre d’un gestionnaire, alors que faire du lmnp en nom propre est tellement plus facile (liberté totale, ne nécessite que quelques visites par an quand on change de locataire)
- apport mensuel de 80€ (sur quoi, 20 ans?) => ne cherchez vous pas à créer un cash flow positif plutôt que de faire du CF négatif?

La demande locative à Lyon doit certainement être forte, alors pourquoi ne pas optimiser l’opération?

Bonjour,

Les 80€ sont la différence entre les mensualités du crédit, et les loyers percus, donc un résultat négatif sur 20 ans

Ce qui me plait dans le fait de passer via un gestionnaire, est la simplicité, et de ne pas avoir a gérer le  locataire ( impayés etc…)

bomberweb a écrit :

Que pensez vous d’une renta à 4,66%, est correct pour cet type de placement ?

C’est un rendement correct si on compare à ce qu’on trouve dans d’autres résidences étudiantes (… mais en général, les chambres sont plus grandes. Cette résidence semble plus proche d’une grande coloc.).  Dans l’absolu, il faudrait que le TEG de votre emprunt soit significativement inférieur pour que l’opération vous fasse gagner queqluechose (vous n’avez pas précisé votre TEG).

Il reste clair qu’en vous appuyant sur un exploitant, vous renoncez à une partie du rendement (et à votre liberté, car vous ne pourrez pas résilier le bail sans indemniser l’exploitant), mais vous vous simplifiez aussi significativement la vie (tant que l’exploitant ne fait pas faux bond), ce qui est un choix qui peut se comprendre (même si ceux qui exploitent leurs locations meublées en direct ont du mal… C’est pareil pour ceux qui réparent eux-même leur voiture et ont du mal à comprendre que d’autres aillent au garage).

Autres remarques:
   - Vous aurez des frais pour la compta (au minimum la 1ère année pour récupérer la TVA). Est-ce inclus dans les 120€ de frais de gestion ? (sans doute pas)
   - Je ne connais pas Victory Gestion, un petit www.google.com/search?q=Victory+Gestion vous apprendra qu’ils ont 10 résidences, dont certaines rachetées à des exploitants défaillants, qu’ils sont nés en 2008 et sont juste à l’équilibre (même si certains trouvent ici qu’ils margent trop)  et avec peu de fonds propres. Ils semblent assez fragiles quand même…

" Concernant la résidence, j’ai aussi l’impression qu’elle n’est composée que de "chambres"

il me semble que la première des choses pour tout achat est d’ aller visiter réellement le lieu, sentir l ’ambiance,voir l’état etc…le 8ème arrondissement est grand et de qualité très inégale…

BomberWeb a écrit :

J’ai lu avec attention votre présentation et le développement de votre patrimoine.
Ce que j’en retiens, c’est que pour ce type de d’opération, j’ai l’impression qu’i faut être bricoleur afin de limiter les frais de plomberie, électricité et… si l’on achète un bien à rafraîchir ou à retaper.

N’étant pas tellement bricoleur, je ne me vois pas passer mes week-end à rafraîchir ou retaper un appartement.

Voila pourquoi le LMNP avec gestionnaire me séduit plus d’un achat en direct.

Je vous alerté sur les risques d’une opération avec gestionnaire avec un cash flow négatif de 80 € dont vous voyez l’impact sur 20 ans.

Je ne vous ai pas conseillé de faire comme moi et ce à aucun moment.

Vous avez posé une question sur la rentabilité de votre opération et nombreux sont ceux qui vous ont alerté sur la mauvaise rentabilité affiché de cet investissement.
Je dis rentabilité affiché car ensuite vous aurez  droit aux coûts cachés mais vous seul pourrez les voir et je suis pas certain que vous viendrez les exposer ici.

Que vous ne soyez pas bricoleur et si vous voulez investir dans l’immobilier , il y a deux solutions soit vous devenez bricoleur ou soit vous faites appel à des artisans.

Vous verrez vite que votre rentabilité minime sera absorbée par la moindre intervention.

Philippe

Dans la catégorie studio  , nous pouvons définir 2 sous catégories :
- La studine spécifique étudiant  , c’est un mini studio qui restera vacant de fin juin à début septembre.
- Le studio de taille variable , approchant des 20 M2 soit 50 % de plus que la studine.

Le studio permet de loger des jeunes couples ou des célibataires mais le turn over restera important sur ce type de biens car c’est plus une première installation à deux qui débouche sur un départ rapide à 1 an et demi.

La meilleure surface pour des petits investissements reste le T1de 25 à 30 M2 , un grand studio avec cuisine séparé , sensation accrue d’espace , vous pouvez ciblé des jeunes couples qui resteront plus longtemps , des quadras , des étudiants avec des parents aisés , des jeunes célibataires ayant déjà pratiqué le petit studio.

Ces personnes seront plus respectueux des lieux car elles connaissent déjà la location.

Avec des petites studines , vous allez passer une partie de vos vacances à repeindre les lieux , faire des état des lieux , chercher de nouveaux locataires pour la nouvelle année universitaire.

Philippe

Tout dépend de l’offre locative dans la ville, de la demande locative et de la localisation de la studine.

Pour les locations estivales , une studine me semble petite pour permettre de louer à des touristes.

Chacun voit en fonction de son expérience , je conçois que sur des grandes villes comme Paris la location de studios soient possible en été mais pas dans le Gard , nous aimons trop le soleil et être en extérieur.

Philippe

Mon esprit raisonne très localement , le Gard n’offre pas ces possibilités.
Même Montpellier proche n’offre pas l’attrait de la mer

Le cocktail étudiant et mer est relativement rare , effectivement Nice ,Nantes  , Bordeaux et d’autres offrir ce type de location étudiante et saisonnière.

Le standing de la location saisonnière doit être plus élevé que celui de la location étudiante pour se démarquer dans des zones fortement attractives.

Nice que je connais bien s’adresse à une clientèle disposant de moyens et attend de la qualité ce qui n’est pas la préoccupation d’un étudiant qui vise le pas cher

Philippe

Merci pour vos conseils et avis !
mon avis sur le LMNP a évolué, et j’apprécie mieux les risques de ce type d’investissement